ЭЛЕКТРОНННАЯ БИБЛИОТЕКА

http://www.ssga.ru/metodich/gorcad_45/4_1.html

Порядок регистрации прав собственности на недвижимость

Малинин В. В.

Понятие регистрации недвижимости

Термин "регистрация недвижимости" используется для описания программы создания рынка недвижимости. Процесс регистрации включает определение права собственности на недвижимость и может проводиться по различным причинам, например:

Независимо от движущих сил, программа регистрации недвижимости требует значительных ресурсов как на начальном этапе присвоения права собственности, так и при создании инфраструктуры системы регистрации недвижимости. Важным требованием при этом является наличие достоверного картографического материала и регистрационной системы. Последняя идентифицирует объекты недвижимости и документально подтверждает существующие права собственности. Существенную роль в данном случае играет защита общественной собственности от несанкционированных пользователей. Система регистрации недвижимости должна обеспечивать защиту интересов отдельных собственников и общества в целом.

Термин "регистрация недвижимости" относится к регистрации прав на недвижимость. Основной целью такой регистрации является обеспечение гарантий владения недвижимостью. Регистрация должна защищать владельца от угрозы лишения права собственности за исключением случаев, когда владелец сам отказывается от этого права, или его лишают права собственности в судебном порядке. Регистрация прав на недвижимость делает возможным заключение сделок с недвижимостью. Это позволяет любому владельцу получить право на объект недвижимости, создать рынок недвижимости и привлекать инвестиции. Любое государство имеет систему регистрации таких прав. Наиболее типичной системой регистрации является система регистрации документов и прав собственности (титулов).

Регистрация прав собственности включает методику ее проведения и передачу права собственности. В настоящее время считается классической система регистрации Торренса, которая была разработана в середине прошлого века в Южной Австралии. Россия переходит на эту систему регистрации. В ее основе лежит кадастровое дело, которое содержит три раздела:

  1. Технические, экономические и юридические характеристики объекта недвижимости (справка об истории участка (объекта) является обязательным элементом кадастрового дела).
  2. Необходимые сведения о землепользователе (владельце объекта недвижимости).
  3. Обременения и предупреждения.

Основными принципами системы регистрации недвижимости являются: неоспоримость, регистрация, отмена осведомленности, компенсация.

Принцип неоспоримости заключается в том, что право собственности может быть аннулировано, отменено или лишено юридической силы только в судебном порядке.

Принцип регистрации имеет два элемента. Во-первых, реестр представляет собой место хранения всех документов и обеспечивает доступ к ним. Во-вторых, передача права собственности должна происходить через регистрацию в реестре, а не передачу документов одного владельца другому. До тех пор, пока сделка не зарегистрирована, она не имеет юридической силы. Для такой регистрации был создан "Реестр прав собственности", который содержит информацию только о правах, влияющих на право собственности.

Если право не зарегистрировано, то оно не существует. Любой человек имеет возможность получить информацию обо всех зарегистрированных правах, влияющих на его право собственности, исключая обман или мошенничество. Добросовестный покупатель, который получает титул в результате неправильных действий продавца, является невиновным, и его право собственности будет признано. В этом заключается принцип отмены осведомленности.

Принцип компенсации предоставляет возможность лицу, которое было лишено права на недвижимость по вине системы Торренса, получить за это компенсацию. Например, право собственности было получено в результате обманных действий и не является неоспоримым по отношению к настоящему владельцу. Система Торренса предусматривает компенсацию владельцу, который не может восстановить право на объект недвижимости и позволяет невиновному покупателю удержать право владения этим объектом. Любой ущерб, возникающий по вине регистрации, также подлежит компенсации.

Ни одна сделка по передаче права собственности на землю не имеет силы, если она не зарегистрирована. Записи в регистре считаются окончательным доказательством прав на землю.

Логическим следствием сказанного является необходимость страхования работы регистратора. Например, если регистратор в течение некоторого времени не допустил ни одной ошибки, то он должен получить премию страховой компании.

Система Торренса не требует для лица, приобретающего права, проводить поиск истории смены права собственности. Тем самым система обеспечивает защищенность и юридическую чистоту сделки. В системе регистрации каждый объект должен иметь уникальный номер (идентификатор). В большинстве стран мира приняты системы регистрации титулов со следующими характеристиками:

Регистрация основывается на гражданском и земельном законодательстве. Преимущественные интересы представляют собой группу прав, приоритет которых не зависит от того, зарегистрированы они или нет. В эту группу входят права государства (например, на полезные ископаемые), права на взимание налогов и пошлин, которые связаны с землей, краткосрочная аренда, полномочия приобретения государством земли после выплаты компенсации (строительство железных дорог и другие государственные нужды).

Система регистрации недвижимости Торренса предоставляет государственную гарантию права собственности владельца недвижимости. Такая гарантия является важной отличительной чертой системы. Если владелец лишается собственности или другого имущественного интереса в результате совершения неправомерного действия или ошибки в процессе регистрации по вине регистратора, то он имеет право требовать компенсацию за эту ошибку.

Во многих системах регистрации предусмотрена возможность исправления реестра. В некоторых странах регистратор имеет полномочия вносить незначительные исправления в реестр, которые не влияют на суть титула, и не наносят ущерб праву. Сам реестр может быть исправлен по решению суда. Система Торренса защищает честного покупателя, который владеет землей и не имеет понятия о совершенном мошенничестве или неправомерном действии, а также ошибке, на основании которых подан иск на исправление.

Система Торренса заменяет право получать землю обратно на право денежного возмещения убытка. Поскольку государство предоставляет гарантию права собственности, иск возмещения ущерба может быть предъявлен к главному регистратору (или руководству центра по регистрации) как к номинальному ответчику. Это имеет место в тех случаях, когда иск нельзя предъявить лицу, совершившему неправомерное действие, или когда ущерб является результатом ошибки, совершенной персоналом центра по регистрации. Такое право требовать возмещения ущерба подкрепляет гарантию государства, предоставляя денежную компенсацию лицам, которых лишили недвижимости.