А. Регулювання та управління системою податків на нерухомість

1. Повноваження по встановленню системи оподаткування нерухомості

Повноваження по встановленню системи оподаткування нерухомості, як правило, належать національним урядам, а рівень державного контролю за функціонуванням системи може бути дуже різним. В багатьох країнах Європи оподаткування нерухомості визначається національним законодавством та впроваджується центральними органами влади. В інших країнах, таких, як Сполучені Штати та Канада, окремі штати або провінції регулюють оподаткування нерухомості та ведуть нагляд за юридичною процедурою оподаткування, в той час, як муніципалітети здійснюють щоденне управління системою, що регулюється законодавством штату або провінції. У більшості країн управління оподаткуванням нерухомості складається з утворення правової бази та положень, які регулюють процес оподаткування, включаючи визначення видів нерухомого майна та тих, хто має права власності на нерухомість, яка буде оподатковуватися, визначення тих, хто звільняється або може звільнятися від оподаткування, визначення податкової бази, бази та методів визначення вартості з метою оподаткування, бази для встановлення податкових ставок, визначення процедури подання оскаржень, пріоритетність прав на податкові застави та інші адміністративні процедури та процеси, яких треба дотримуватись.

2. Податки на нерухомість, які створюють переважне право "податкової застави" нерухомості

З метою забезпечення збору податків на нерухомість урядом, податкове законодавство більшості країн передбачає, що несплачені податки на нерухомість створюють переважне право на "податкову заставу" нерухомості (переважне право на утримання грошових сум після реалізації заставленої нерухомості для сплати податку), тобто пріоритетне по відношенню до інших застав. За несплату податків на нерухомість уряд може накласти арешт на нерухомість та продати її з аукціону, щоб покрити суми боргів. Встановлена законодавством пріоритетність "податкових застав" є дуже важливим фактором у дотриманні законів власниками нерухомості та для створення середовища, в якому неурядові структури допомагають у нагляді за дотриманням законів. Наприклад, оскільки податки створюють переважне право "податкової застави" нерухомості, пріоритетне перед звичайною заставою нерухомості, то фінансові організації, які надають позику для фінансування нерухомості, дуже ретельно перевіряють факти сплати всіх податків на нерухомість тими, кому вони позичають гроші.

3. Управління системою оподаткування нерухомості

Управління системою оподаткування нерухомості може існувати на національному, регіональному та місцевому рівнях. У багатьох країнах Європи існує національна система оподаткування нерухомості, яка діє та управляється на рівні центральних органів влади. У деяких країнах, таких, як Нідерланди та Данія, існує система взаємодії національних та місцевих органів влади. Багато національних урядів створюють та підтримують кадастрову систему, яка містить інформацію, необхідну для ефективного впровадження системи оподаткування нерухомості. Деякі національні уряди розсилають форми податкових декларацій, збирають податки, і тому зменшують відповідні суми, які отримають регіональні і/ або місцеві органи влади. У Сполучених Штатах місцеві органи влади встановлюють розміри оподаткування нерухомості, податкові ставки, виставляють рахунки та збирають податки. Податкові оцінювачі - це виборні посадові особи. Вони залучають професійно підготовлений персонал або незалежних оцінювачів для оцінки нерухомості в межах муніципалітету. В більшості муніципалітетів вони також виписують рахунки на сплату податків; однак, збирання податків часто проводиться окремо обраною або призначеною посадовою особою. Загальнодержавні, регіональні та/ або місцеві органи влади підтримують базу даних, на основі якої оцінюється вартість нерухомості з метою оподаткування. Лише декілька регіонів у Сполучених Штатах мають ефективну кадастрову систему.

4. Адміністративні характеристики ідеальної податкової системи

Для функціонування системи оподаткування нерухомості необхідно, щоб закон, на якому вона базується, був прозорим. Існує уступка з боку центральних органів влади на користь місцевих в галузі адміністративного контролю. Централізована система може запропонувати створення дієвих масштабних структур, однак ці структури можуть стати неефективними бюрократичними органами, які є байдужими до місцевих потреб. Але, тоді як місцева система може запропонувати більше контролю на місцевому рівні, вона може бути неефективною і занадто малою для того, щоб залучити кваліфікованих професіоналів. Як на національному, так і на місцевому рівнях адміністрація повинна бути впевнена, що платники податків мають загальну уяву про податкові принципи та механізми, так само як і повний доступ до всієї інформації стосовно встановлення податків. В ідеальній податковій системі кадастри повинні підтримуватись на найбільш ефективному регіональному рівні; там, де окремі муніципалітети є отримувачами надходжень від податків, муніципалітети або об'єднання муніципалітетів повинні оперувати системою податків. Платники податків повинні завжди мати можливість ознайомитися у муніципалітеті з інформацією щодо оподаткування їх нерухомого майна, щоб впевнитися у справедливості та правильності оцінки їх нерухомості. Особи, які мають справу з оцінкою нерухомості з метою оподаткування, повинні бути професійно підготовленими оцінювачами; нерухомість повинна переоцінюватися для цілей оподаткування не рідше, ніж раз у три роки з щорічним внесенням можливих змін.

Б. Типи податків на нерухомість

1. Збори та податки на нерухомість

Нерухомість дуже часто є об'єктом численних урядових зборів та податків. Різниця між "податком" та "збором" полягає в тому, що податок стягується з метою збільшення фондів для проведення загальнонаціональних урядових заходів. Збір, з іншого боку, це компенсація за специфічні капітальні витрати або вартість послуг, яку затрачено на користь нерухомості. Приклади зборів та витрат: збори із споживачів за окремі послуги; збори на розвиток/ зміцнення додаткової матеріальної або соціальної інфраструктури, яка б сприяла розвитку нової нерухомості; збори на покращення з метою відшкодування урядових витрат на користь власників нерухомості або географічно означеної ділянки землі. Критерії для встановлення зборів полягають в тому, що витрати або користь повинні бути прямими та вимірними, оскільки вартість загальних громадських послуг визначається відносно вартості нерухомості за допомогою загального податку на нерухомість. Податки на послуги та капітальні покращання мають обмеження у своїй тривалості - вони існують доти, поки є потреба у відшкодуванні капітальних витрат та витрат на послуги по покращанню. Мета стягнення податків на нерухомість, з іншого боку, полягає у забезпеченні надходжень на відповідні заходи національного уряду.

2. Два основні види податків на нерухомість

Є декілька типів податків на землю та нерухомість, як прямих, так і непрямих. Прикладом прямих податків можуть бути щорічні податки на землю та/ або на будівлі, податки на зростання вартості нерухомості, що відбувається під час передачі прав на власність. Вищезгаданими податками обкладається безпосередньо нерухомість, а не прибутки інвесторів. Непрямими податками є ті, що оподатковують тих, хто отримує прибутки від нерухомості. Такими податками є: податок на майно та на передачу майна у спадщину, податок на капітальні прибутки, на частку прибутків інвестора, отриманих від зростання вартості нерухомості. Ми будемо розглядати прямі податки на землю та вдосконалену нерухомість.

а) Щорічні податки на нерухомість Там, де податки на нерухомість складають значний процент загальних надходжень, які використовуються на фінансування заходів національного уряду, бажано, щоб надходження від цих податків можна було передбачити щороку. Таким чином, більшість розвинутих країн, в принципі, покладаються на щорічні суми податків, якими обкладається нерухомість. Відповідно, сума податку нараховується щорічно, наперед, хоча може збиратися по частинам на протязі року. Така процедура забезпечує певний рівень впевненості як для платників податків, так і для уряду. Хоча уряд може обкладати нерухомість рядом зборів за надання специфічних послуг та користування нею там, де це можливо, було б більш ефективним включати ці збори до загального податку на нерухомість. Так, наприклад, у багатьох розвинутих країнах немає окремих зборів на пожежну охорону, поліцію та інші служби, через те що вони включені до загального податку на нерухомість.

б) Типи податків, які виникають під час передачі прав власності на нерухомість Існує два основних типи податків на продаж, або інший вид передачі прав власності на землю та на вдосконалену нерухомість. Перший тип - це податок на передачу прав на нерухомість, обчислений на незмінній, вартісній або іншій основі. Податки, які виникають при передачі прав на нерухомість, як правило, не дуже високі, щоб не втручатися у товарність нерухомості та ще більше не карати особу, яка продає нерухомість по ціні, яка є затратною порівняно з ціною придбання цієї нерухомості. Другий тип - це податок на зростання вартості, який стягується при передачі прав на нерухомість. Податки на збільшену вартість нерухомості мають обмежену можливість для фінансування поточних програм уряду через те, що суму та час отримання таких податкових надходжень важко передбачити - важко передбачити розмір оцінки, час продажу, суму прибутків. Через те, що більшість країн оподатковують індивідуальні та корпоративні прибутки, прибутки, які були отримані від продажу нерухомості, як правило, охоплюються податками на прибуток та на інвестиції, а не окремим податком на передачу прав на власність, який може дублюватися та бути неефективним при його стягненні. Деякі уряди, наприклад Південної Кореї, використовують податок на прибуток при передачі прав на нерухомість, щоб не заохочувати спекуляцію землею та встановлюють високі ставки податку з тією ж метою.

3. Характеристики ідеального типу податку на нерухомість

В ідеальній системі оподаткування нерухомості податок повинен накладатися щорічно на безперервній основі, обчислюватися щорічно наперед для того, щоб його могли передбачити урядові органи та платники податків: повинен обчислюватись згідно з встановленим механізмом за ставками, які є економічно розумними, та повинен справедливо застосовуватись та контролюватись. Не рекомендується, щоб податки на нерухомість включали податки на передачу прав власності, крім невеликої плати для покриття адміністративних витрат на ведення кадастру та підтримку кадастру. Ця плата може визначатись як невеликий процент від ціни продажу (або фіксованої вартості при заставі або в інших фінансових документах), чи як помірна стала, або прогресуюча плата за надання послуг.

В. Характеристики нерухомості, яка підлягає оподаткуванню

1. Концепція нерухомості

У більшості розвинутих країн податками обкладаються: незабудована земля, забудована земля разом з покращеннями на ній, включаючи споруди та інші удосконалення нерухомості. Саме земля разом з покращеннями на ній і відноситься до поняття нерухомості. У деяких країнах земля та покрещання оцінюються та оподатковуються разом, в інших - вони оцінюються окремо, але оподатковуються разом, та тільки в обмеженій кількості країн вони оцінюються та оподатковуються окремо. Що складнішою стає система оподаткування, використовуючи різні податки та оцінки, тим менша вірогідність того, що вона буде нейтральною щодо надходжень, і таким чином збільшується вірогідність покарання певних типів нерухомості та постановки у вигідне становище інших. Така система з розподілом на багато категорій дуже часто ускладнює процес управління нею та може збивати з пантелику платників податків, особливо при намаганнях порівняти оцінки різних видів нерухомості щодо їх справедливості.

2. Порівняння нерухомості у місті та в селі

Немає причин, для окремого розгляду сільських, приміських або міських об'єктів нерухомості з метою оподаткування, особливо там, де оподаткування базується на ринковій вартості нерухомості. В обмеженій кількості країн, таких, як Велика Британія, сільські землі можуть звільнятися від оподаткування з метою захисту сільськогосподарського сектору економіки. Таке оподаткування не є нейтральним, через те, що сприяє сільськогосподарському сектору за рахунок промислового або інших секторів економіки. Такий тип протекціонізму виливається у приховані субсидії, розмір яких часто невідомий, і може призвести до неефективності сектору, що субсидується. Більшість же розвинутих країн оподатковують сільські, приміські або міські об'єкти нерухомості на рівній основі, яка відображає відносну вартість різних типів нерухомості.

3. Ідеальне оподаткування нерухомості

В ідеальній системі оподаткування земля, удосконалена земля, будівлі та інші покращання повинні оцінюватися для оподаткування та оподатковуватися одними й тими ж органами, використовуючи одні й ті ж універсальні процедури та практику оцінки. Через те, що покращання на землі не можуть бути відокремлені від землі та використовуватися без неї, найкраще оподатковувати такі покращання разом з землею. Таким чином, об'єкти, які підлягають оподаткуванню, і є нерухомістю, включаючи землю, будівлі та елементи інженерно-транспортної інфраструктури. Використання єдиної системи оподаткування для таких об'єктів забезпечує принципи ефективності та справедливості. Такий підхід запобігатиме існуванню великої кількості оціночних механізмів, які можуть привести до неефективності процесу оцінки нерухомості та стягнення податків, до зростання витрат на ці процеси та проведення несправедливих оцінок нерухомості. Повинна існувати диференціація оцінки земель та покращень за їх категоріями для утворення чіткої оціночної бази. Такий підхід дає змогу оцінювачу та платнику податків зрозуміти оцінку та знати, яким чином та чи всі аспекти були враховані при оцінці нерухомості, і, якщо потрібно, поставити під сумнів оцінку.

Г. База для оцінки нерухомості з метою оподаткування

1. Основи порівняльної оцінки

Мета оцінки для оподаткування полягає у порівняльній оцінці усіх об'єктів нерухомості на території муніципалітету таким чином, щоб усі об'єкти нерухомості були рівномірно охоплені податками. Оцінка та оподаткування у багатьох розвинених країнах базуються на вартості, хоча у деяких країнах базою для оцінки та оподаткування все ще є площа, яку займає нерухомість (квадратні метри, зайняті земельною ділянкою та/ або будівлею). Використання вартості, як бази для оцінки, призведе до більш справедливого оподаткування, за умов якого власники об'єктів нерухомості, яка має більшу вартість, сплачують більші податки. Теоретично, власники таких об'єктів матимуть кращу можливість сплачувати податки, ніж власники об'єктів нерухомості, які мають меншу вартість. Більш того, дана концепція є зрозумілою для платника податків, який обізнаний з концепцією порівняльного підходу до ціноутворення на ринку.

2. Оцінка, яка базується на площі нерухомості

Даний підхід до ціноутворення використовується все меншою кількістю розвинутих країн через те, що більшість з них вже почала використовувати ті чи інші форми ринкового ціноутворення. У ціноутворенні, яке базується на площі, площа землі чи будівлі береться за основу для оподаткування. При використанні цієї методики найбільший тягар податків припадає на найбільші за розміром об'єкти нерухомості; однак, вони не обов'язково будуть спроможними сплачувати високі податки. Багато з них можуть бути застарілими промисловими чи торговельними об'єктами з невеликою економічною цінністю, а надто високі податки можуть призвести до їх зупинки. Рівне оподаткування двох об'єктів нерухомості, рівних за розміром, але таких, що мають дуже різну вартість, було б сприйняте як несправедливе майже у всіх розвинутих країнах. Результатом такої методики може стати занадто низьке оподаткування більш цінного об'єкту нерухомості або занадто високе оподаткування менш цінного об'єкту нерухомості, а разом це все може призвести до таких економічних наслідків, як банкрутство менш цінних об'єктів нерухомості, неефективне використання земельних ресурсів, отримання більш високих прибутків більш цінними об'єктами нерухомості та, в цілому, призведе до скорочення надходження від податків до уряду.

3. Використання коефіцієнтів для оцінки нерухомості з метою оподаткування

Для того, щоб усунути проблеми ціноутворення, яке базується на площі нерухомості, були зроблені спроби створити коефіцієнти для перегляду проведених таким чином оцінок. Такі коефіцієнти часто пов'язані з розташуванням, наявністю транспорту, іншими факторами, які впливають на визначення відносної ціни. У деяких державах з неринковою економікою, таких, як колишній Радянський Союз, використовувалися коефіцієнти для оцінки відносної привабливості і корисності земельних ділянок. Коефіцієнтами користувалися для підрахунку факторів розташування, витрат на забудову, привабливість і т. ін. Не дивлячись на використання складних формул і численних коефіцієнтів, оцінка, яка базується на коефіцієнтах, не може адекватно визначити відносну вартість, привабливість чи прибутковість земельних ділянок. В результаті цього оподаткування, що базується на оцінці з урахуванням коефіцієнтів і зон, сприяє несправедливому оподаткуванню, неефективному землекористуванню, заважає розвитку бізнесу та збільшенню капіталовкладень, призводить до зменшення надходжень від податків. Таким чином, у багатьох розвинутих країнах з ринковою економікою вартість нерухомого майна є основою для його оцінки з метою оподаткування.

4. Вартісна оцінка

Хоча майже всі розвинені країни використовують поняття вартості як основу для оцінки майна з метою оподаткування, існують два різних методи оцінки вартості майна. Це такі величини:

- вартість оренди", яка звичайно є величиною, рівною річному чистому орендному прибутку, який можна було б отримати за оренду квадратного метра землі чи будівлі;

- капітальна вартість", що, як правило, складає встановлену ринкову вартість квадратного метра земельної ділянки.

Якщо не брати до уваги той факт, що ці різні припущення розглядають або поточне використання, або найбільш ефективне використання об'єкту нерухомості, орендна і капітальна вартість є двома сторонами однієї монети для двох подібних видів нерухомості, бо в економіці, де існує ринок нерухомості, капітальна вартість є майже капіталізованим чистим орендним прибутком, тобто є відношенням чистого орендного прибутку до вартості капіталовкладень. Існує відмінність при порівнянні несхожих об'єктів нерухомості, тому що ризик та вартість капіталу найвірогідніше будуть різними і тому одна і та ж вартість оренди дорівнюватиме різним показникам капітальної (або ринкової) вартості. Через різницю у типах нерухомості, капітальна (ринкова) вартість - це метод, який дає найбільш вірні відносні оцінки для усіх об'єктів нерухомого майна на території муніципалітету.

5. Порівняння існуючого використання з найефективнішим використанням

При оцінці вартості нерухомого майна оцінка поточного використання враховує тільки використання нерухомості в теперішній час. Поняття найефективнішого використання визначається як юридично дозволене, фізично можливе, фінансово доцільне використання, яке підтримується ринком та дає найвищу вартість. Часто нерухомість використовується неефективно. Наприклад, земельна ділянка із старим гаражем могла б більш ефективно використовуватися як місце для нового магазину роздрібної торгівлі. Ціна могла б бути нижчою, якщо розглядати тільки поточне використання, без можливого найефективнішого використання. Отже, якщо нерухомість не використовується найефективнішим чином, оцінка буде занадто високою для існуючого використання згаданої нерухомості. Такий метод оцінки стимулює ефективне використання нерухомості. Але у деяких країнах, таких, як Канада, оцінка може базуватися на існуючому використанні нерухомості, навіть якщо воно не є найефективнішим. Такий підхід не заохочує до використання нерухомості найефективнішим чином. З огляду на ці розбіжності, при визначенні вартості для оцінки нерухомості у розвинутих країнах найефективніше використання нерухомості і капітальна вартість вживаються частіше, ніж вартість оренди.

6. Оціночний підхід

У більшості країн для визначення вартості нерухомого майна з метою оподаткування використовується оцінювання. У більшості розвинутих країн такий процес оцінювання більшості видів нерухомості, включаючи незабудовану землю, забудовану землю, житлові будинки, комерційні і промислові споруди, землю сільськогосподарського призначення, є стандартним. При цьому використовуються три методи оцінки нерухомого майна:

- вартісний підхід - відновна вартість, без врахування функціонального, фізичного і зовнішнього зносу, який накопичується;

- метод порівняння угод купівлі-продажу - аналіз угод купівлі-продажу подібних видів нерухомості на ринку;

- прибутковий підхід - вартість, яка базується на прибутку від нерухомості.

Як сказано вище, обидва методи - порівняння угод і прибутковий використовуються для оцінки забудованої і незабудованої землі, включаючи міську, сільську та землю сільськогосподарського призначення. При використанні всіх трьох методів береться до уваги поточне використання нерухомості, а також найефективніше її використання. Вартісним методом, за яким встановлюється зменшена відновна вартість майна, часто користуються для оцінки унікального чи спеціалізованого промислового або іншого майна. Прибутковий метод також використовується для оцінки промислового, комерційного, житлового та інших видів нерухомого майна, навіть зайняте власником нерухоме майно оцінюється, виходячи з його орендної вартості. Метод порівняння угод купівлі-продажу використовується, коли можливо порівняти подібні угоди купівлі-продажу, які були укладені на ринку нещодавно.

7. Моделі масової оцінки

Оцінка всього нерухомого майна муніципалітету є головною справою, яка стосується сотень тисяч об'єктів нерухомості. Неможливо зробити детальну оцінку кожного об'єкту нерухомості. З метою ефективної оцінки всього нерухомого майна міста, потрібно використовувати комп'ютеризовані моделі масової оцінки, за допомогою яких можливо одночасно оцінювати сотні і навіть тисячі одиниць нерухомого майна за короткий проміжок часу. Такі моделі масової оцінки широко використовуються у всіх розвинених країнах. Такі моделі масової оцінки визначають найбільш важливі фактори, які впливають на ринкову вартість різних типів і видів нерухомості. Різні моделі використовуються для різних типів майна: від землі сільськогосподарського призначення до об'єктів комерційного використання у містах. Конкретна модель підбирається з врахуванням відображення специфічних ринкових умов для кожної території і виду майна. Взагалі, ці моделі вимагають окремої інформації про кожний об'єкт нерухомості, який оцінюється, включаючи його адресу, місце розташування, розмір земельної ділянки, умови і фактори місцевості, зонінг чи дозволене використання, наявну інфраструктуру, типи будівель та інших покращань на місцевості, площу забудови і умови використання об'єкта, і т. п. Коли такі моделі використовуються вперше, початкові оцінки з метою оподаткування навряд чи точно визначать ринкову вартість кожного об'єкту нерухомості, але у процесі розробки нових даних і шліфування моделей, оцінка стає точнішою. Важливо зрозуміти, що навіть якщо якась окрема оцінка ринкової вартості може бути неточною, саме точність відносних оцінок усіх об'єктів нерухомості є найбільш важливим результатом процесу первинної оцінки для оподаткування. У процесі використання додаткових даних і кращої розробки моделей оцінки вони наближатимуться до реальної вартості кожного об'єкта нерухомості.

8. Повне і часткове звільнення від оподаткування

Під час оцінки усіх об'єктів нерухомого майна за їх ринковою вартістю з метою отримати справедливу і рівну оцінку такого майна для оподаткування, у багатьох країнах існують пільги і/ або диференційовані рівні ставок оцінки для забезпечення політично чи соціально бажаних методів оподаткування. Пільги часто надаються об'єктам нерухомості, які використовуються для благодійних, релігійних і/ або культурних цілей, а також об'єктам нерухомості, які використовуються іноземними урядами. Деякі країни також звільняють від оподаткування житло, яке займає його власник, або житло для сімей з низькими прибутками. Але, там, де житло, яке займає його власник, звільняється від податку на майно, мешканці часто повинні платити податок на прибуток від оренди їх житла. Інколи органи влади вважають за краще оцінювати житло за зниженою процентною ставкою від його ринкової вартості, ніж повністю звільняти житло від оподаткування. Наприклад, комерційний і промисловий об'єкт нерухомості може бути оцінений у 100% встановленої ринкової вартості, в той час, як житло може бути оціненим у 70%. Звільнення від оподаткування або непропорційне оподаткування будь-якого з видів нерухомості посилює податковий тягар для решти. Необ'єктивна оцінка всіх об'єктів нерухомості та звільнення від оподаткування чи використання диференційованих ставок оцінки для оподаткування призводить до такої податкової системи, яка не може об'єктивно оцінити економічну вартість пільгового оподаткування деяких видів нерухомості. Однак, податкова система діє не у політичному вакуумі, про що свідчить широке використання пільг і диференційовані ставки оцінки майна з метою оподаткування.

9. Ідеальна система оцінки нерухомості з метою оподаткування

В ідеальній системі оцінки нерухомості з метою оподаткування головні принципи системи оцінки повинні бути зрозумілими для платника податків і система оцінювання повинна бути такою, щоб відобразити спроможність власника об'єкта нерухомості сплачувати податки, якими обтяжена нерухомість. Використання ринкової вартості як основи для оцінки відповідає вимогам такого аналізу набагато краще, ніж система, яка покладається на немотивовані критерії вартості та коефіцієнти. З точки зору справедливості, рівності та економічної ефективності, ідеальна система оподаткування ставитиметься до усіх об'єктів нерухомості однаково і оцінюватиме і оподатковуватиме їх усі, спираючись на ринкову вартість землі, будинків, інших покращань, використовуючи залишкову перенесену (відновну) вартість у випадках, коли неможливо зробити ні порівняння угод купівлі-продажу, ні аналізу прибутковості.

Д. Встановлення ставок податків

1. Встановлені законом або обов'язкові податки

У країнах, де система оподаткування активно керується національним урядом, окремі податкові ставки можуть бути встановлені національним законом. Мінімальні та/ чи максимальні ставки можуть бути встановлені національним урядом, при цьому місцеві органи влади встановлюватимуть окремі ставки податків у дозволених межах. Оскільки місцеві органи влади в більшій мірі залежать від податків на нерухоме майно, які є основним джерелом прибутків, ці місцеві органи влади намагаються приймати активнішу участь у встановленні ставки податку на нерухомість. У деяких англомовних країнах, таких, як Сполучені Штати і Канада, ставки податку на нерухоме майно визначаються на місцях, базуючись на сумах надходжень, які уряд потребує отримати від стягнення податків.

2. Бюджетні податки

Там, де податки на майно базуються на бюджеті, ставка визначається шляхом встановлення потреб бюджету, віднімаючи інші джерела фінансування для визначення грошових сум, які потрібно отримати від податків на нерухомість, і поділивши цю суму на загальну оцінену вартість всього нерухомого майна, яке підлягає оподаткуванню. Наприклад, якщо загальний запланований бюджет міста на рік становить $1.000.000, при цьому очікувані надходження з інших, ніж податки на нерухомість, джерел становитимуть $450.000, то сума, яку треба буде отримати від податків на майно, становитиме $550.000. Ця сума буде поділена на загальну оцінену вартість всієї нерухомості, скажімо, $50.000.000, і ставка податку становитиме 1,1% від визначеної вартості. При такому методі стане можливим розширення послуг та посилення діяльності органів влади до такого рівня, при якому ставка податку стане занадто високою. Для того, щоб запобігти безвідповідальній поведінці і перевитратам, які призведуть до збільшення податків до неприпустимого рівня та до перевиборів посадових осіб, органи влади у деяких місцях ввели максимальні ставки податків або максимальні ставки підвищення податків, часто вимагаючи участі більшості виборців у голосуванні за підвищення граничних розмірів податків.

3. Встановлення податків в ідеальній податковій системі

Ідеальна податкова система дозволила б встановлювати ставки податків на муніципальному рівні, базуючись на потребах муніципалітету в надходженнях, але з відповідними механізмами попередження зловживань з боку посадових осіб податкових служб або інших посадових осіб.

Е. Виписування рахунків і збір податків на нерухомість

1. Виписування рахунків і порядок збору податків

У найбільш розвинених країнах громадяни - платники податків є особисто відповідальними за сплату податків на нерухомість, хоча, як правило, центральні, регіональні чи муніципальні органи влади виписують рахунок на його сплату. Неотримання податкового рахунку, звичайно не звільняє платника податку від обов'язку сплатити відповідний податок до перебігу вказаного строку. Як правило, податки на нерухомість справляються щорічно, і у багатьох країнах вимагається оплата всієї суми одним внеском. У деяких країнах є положення про сплату податків частинами. Це зроблено для допомоги платникам податків, або через особисті та фінансові труднощі. Якщо сума податків на нерухомість збільшується і уряд все більше розраховує на надходження від цього податку, то уряди багатьох країн дозволяють виплату піврічними, квартальними, чи місячними внесками. У Данії та в інших країнах органи місцевої влади уповноважені визначати кількість внесків. У багатьох країнах податкові відділи є повністю комп'ютеризованими. Процедуру виписування рахунків стандартизовано, у рахунок включені ім'я та адреса платника податків, визначено період, за який сплачується податок, адреса земельної ділянки, оцінка об'єкту нерухомості для визначення податку, поточна ставка податку, сума податку, а також надається перелік інших належних платежів за поточний чи минулі роки.

2. Відстрочення платежу

У деяких країнах пенсіонерам з лімітованим прибутком дозволяється відстрочити виплату податків, які накопичуються з поточним ринковим відсотком доти, поки пенсіонер не виїде з земельної ділянки або помре. Податки і відсоток становлять пріоритетну "податкову заставу" (переважне право на утримання грошових сум після реалізації заставленої нерухомості для сплати податку), яка виплачується з суми, отриманої від продажу нерухомості чи майна пенсіонера. Такий підхід дає можливість незаможному пенсіонеру залишатися на своїй земельній ділянці. Через те, що муніципалітет отримає компенсацію за затриманий платіж у вигляді накопиченого відсотку, муніципалітет спроможний дозволити відстрочення платежів.

3. Ідеальна система виписування податкових рахунків і збору податків

Ідеальна система оподаткування повинна забезпечити точне і своєчасне виписування рахунків на сплату податків на нерухомість шляхом встановлення положення про розумні платежі по частинам, що дасть змогу платнику податків розрахувати свої виплати таким чином, щоб також задовольнити фінансові вимоги державного органу, отримуючого податки. Така система забезпечить механізм відстрочки податків за житло пенсіонерам з низькими прибутками, та іншим категоріям з недостатнім прибутком, на сплату податків.

Є. Порядок оскарження на податок на нерухомість

1. Підстава для оскарження

Як і в кожній системі оподаткування, система податків на нерухоме майно повинна включати в себе умови і процедури для оскаржень податків платниками. Як правило, існують три підстави для оскаржень:

- помилка у рахунку на податок;

- неправильна оцінка;

- занадто висока оцінка нерухомості.

Помилка у рахунку на податок може виникнути з помилки в розрахунку чи в описі нерухомості. Оскарження з приводу неправильності оцінки може бути подане на підставі того, що інші подібні види нерухомості були оцінені нижче, а тому до нерухомості платника податку поставилися несправедливо порівняно з іншими видами нерухомості. Оскарження занадто високої оцінки нерухомості для оподаткування подається, коли платник податку вважає, що оцінювач нерухомості зробив помилку при оцінці його нерухомого майна.

2. Неофіційні оскарження

Оскарження, яке базується на помилці у рахунку, є відносно простим, в той час як інші два оскарження розглянути важче. Як правило, є можливість неофіційного оскарження при зустрічі з оцінювачем або працівником відділу оцінки нерухомості, чи у письмовій формі. У законодавстві деяких країн усі оскарження повинні бути офіційними і може вимагатися заповнення особливої форми чи декларації. Часто платник податку повинен сплатити нарахований податок до подання оскарження. Потім, якщо оскарження вирішується на користь платника податку, сума податку зменшується, а надлишок сплаченого податку повертається платнику разом з відсотками від дати сплати за податки.

3. Оскарження несправедливої або занадто високої оцінки

Для того, щоб мати можливість оскаржити несправедливу чи занадто високу оцінку, інформація щодо оцінки нерухомості повинна бути доступною для громадськості - та її збереження повинно бути організованим таким чином, щоб її можна було переглянути. У більшості країн громадяни можуть ознайомитися з реєстрами податків на нерухомість даної місцевості в офісі оцінювача чи у муніципалітеті. Як правило, ці реєстри включають таку мінімальну інформацію: визначення об'єкту нерухомості для оподаткування, адресу, за якою знаходиться нерухомість, дату проведення оцінки з метою оподаткування, суму оцінки нерухомості. Як правило, платнику податків, також, надається додаткова інформація, яка включає діані про розмір земельної ділянки, розмір будинку, дату забудови, короткий виклад аналізу оцінки нерухомості, зробленої оцінювачем. У більшості країн платник податків може подати первинне оскарження податку на нерухомість від свого імені. Через те, що буває важко зрозуміти, як проводиться оцінка нерухомості, деякі платники податків звертаються до незалежного, кваліфікованого оцінювача нерухомості чи фірми, яка спеціалізується на поданні оскаржень по податкам на нерухомість, для того, щоб вони допомогли їм подати первинне оскарження оцінювачу податків. Компанії, які спеціалізуються на поданні оскаржень по податкам на нерухомість, часто отримують за свої послуги плату, яка дорівнює певному відсотку від зменшеної суми щорічних податків на нерухомість.

4. Подальші оскарження

оскарженням до вищої інстанції. Якщо оскарження потрапляє на вищий ступінь, закон може вимагати від платника податків, щоб його інтереси були представлені професійним юристом чи оцінювачем у процесі розгляду оскарження. З огляду на те, що оподаткування нерухомості вважається складним питанням, деякі органи місцевої влади мають спеціальні суди, де розглядаються виключно такі питання. У таких судах звичайно працюють судді або юристи, які мають досвід у сфері оподаткування нерухомості. У цих судах обидві сторони - платник податку і оцінювач представляють докази, які стосуються оцінки відповідної нерухомості, і після їх розгляду приймається рішення. У більшості випадків це рішення може бути подане до вищого суду на оскарження, якщо платник податку чи оцінювач не згодні з ним, але оскільки процес оскарження може бути дорогим та тривалим, небагато справ подаються на оскарження після вирішення у суді першої інстанції.

5. Захист платника податків в ідеальній системі Ідеальна податкова система матиме положення для гарантування платникові податків справедливого ставлення. Ця система повинна бути прозорою, відповідна інформація повинна бути доступною для платника податків, і платник податків повинен мати право на оскарження оцінки податку в справедливому та неупередженому судовому процесі, де сторони, які приймають рішення, добре обізнані з цим питанням. У найбільш розвинених країнах нерухомість є головним джерелом добробуту, прибутків. Таким чином, з цього випливає, що земля, будинки та інші покращення на землі підлягають оподаткуванню, і органами влади були прийняті різноманітні податки на землю і будинки. У більшості країн податки на нерухомість приймаються як національний закон, і в багатьох випадках податками на нерухомість управляють органи влади загальнодержавного або регіонального рівня з різним ступенем участі місцевого рівня. Податки на нерухомість використовуються для підтримки послуг, надаються національним урядом, так як і певних послуг, які безпосередньо приносять користь нерухомості. У багатьох країнах податки на землю і нерухомість становлять значну частину надходжень до бюджету, і часто вони складають від 30% до 80% муніципальних коштів.