Джозеф К. Эккерт, "ОРГАНИЗАЦИЯ ОЦЕНКИ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ", глава 8,

Академия оценки "Стар Интер", Москва, 1997 г., стр. 233-266

 

 

ГЛАВА 8 ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

Введение

Значение точной оценки стоимости земли

Точное определение стоимости земли является критическим элементом эффективной

системы налоговой оценки. Оно вносит свой вклад в пра­вильность оценки стоимости

освоенных земельных участков и гарантиру­ет, что каждый землевладелец заплатит

свою справедливую долю налогов. Точная оценка стоимости земли способствует

правильному принятию решений в области землепользования, как в государственном,

так и в частном секторе. Экономисты и градостроители уже давно осознали, что

устаревшие сведения по оценке стоимости земли приводят к неэффектив­ному

землепользованию и нежелательной модели городского развития.

Характер оценки стоимости земли

С физической точки зрения землю можно определить как некоторую поверхность со

всем, что находится на и под ней. С юридической точки зрения земля (земельный

участок), принадлежащая кому-нибудь, дает право владеть, пользоваться и

распоряжаться ею при условии соблюдения ограничений, наложенных

законодательством. Например, нельзя отдать землю под незаконное использование

или мешать полету самолета, нахо­дящегося в воздушном пространстве над участком

земли.

Ежегодно идентифицируется, описывается и оценивается вся земельная собственность

и все сооружения, находящиеся на ней. Эти задачи требуют, во-первых, наличия

полного набора кадастровых карт, определяющих границы и другие характеристики

всех земельных участков в юрисдикции данной налоговой службы, а во-вторых,

тщательной инвентаризации дан­ных о земельных участках, включая расположение,

принадлежность, клас­сификацию и вариант использования, размер, форму и другие

физические характеристики. Как карта, так и записи обновляются, когда земельные

участки дробятся, объединяются или физически благоустраиваются. Нало­говый

оценщик анализирует местный рынок недвижимости и ежегодно оценивает

налогооблагаемую стоимость каждого земельного участка. В этой главе

рассматривается анализ рынка и принципы оценки примени­тельно к земельной

собственности.

Рыночная и потребительная стоимости

При оценке стоимости очень важно четко представлять себе разницу между понятиями

рыночной и потребительной стоимости. В кратком определении рыночная стоимость

представляет собой наиболее вероятную цену продажи объекта недвижимости на

открытом рынке в условиях честной конкуренции. Потребительная стоимость отражает

стоимость объекта, предназначенного для конкретного использования. Для многих,

но не для всех объектов недви­жимости, рыночная стоимость равна потребительной.

Например, рыночная стоимость фермы, расположенной недалеко от растущего города,

может намного превышать ее потребительную стоимость. Во многих юрисдикциях

существует требование, в соответствии с которым земли несельскохозяйствен­ного

назначения оцениваются при определении величины взимаемого налога по их рыночной

стоимости, а сельскохозяйственные угодья — по потребитель­ной. Законодательные

акты, правила и руководства часто содержат специаль­ные инструкции или описание

методов налоговой оценки потребительной стоимости сельскохозяйственных или

других земель, как правило, речь идет о доходном методе. В этой главе

рассматриваются проблемы оценки земли только по ее рыночной стоимости.

Теория оценки земли

Земля занимает уникальное и ключевое положение в общественно-полити­ческой и

экономической теории. Земля поддерживает жизнь и выступает в качестве центра

человеческой культуры и общественного устройства. За землю велись войны, и права

собственности на землю определяются законами свободных стран и защищаются их

судами.

Уникальность земли проистекает из ее неподвижности и фиксированной величины

предложения. Землю нельзя изготовить или воспроизвести. Земля является фактором

производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров.

Будучи базовым ресурсом, земля является источ­ником всех других благ.

Основные принципы оценки земли

Мы рассматриваем те ос­новные понятия, которые важны при оценке земли, а именно:

спрос и предложение, наиболее эффективное использование, остаточная

продуктив­ность, а также принципы изменения и ожидания.

 

 

Спрос и предложение. Спрос и предложение являются краеугольны­ми камнями в

теории оценки сто­имости. Взаимодействие факторов спроса и предложения

определяет рыночную стоимость недвижимости, которая отражается в рыночных ценах.

Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку

предложение ее, по существу, является величиной фиксированной. Это озна­чает,

что цены на земельные участки в конкретной местности будут определяться

Факторами спроса, например, плотностью населения и темпами экономического роста,

уровнями занятости и дохода, пропускной способно­стью местной транспортной

системы, ставкой процента по закладным и т.д. На рис.1 представлено

взаимодействие спроса и предложения, определяющее цены на землю. Отметим, что

кривая предложения 5 вертикальна, а это означает, что количество предлагаемой на

рынке земли фиксировано: незави­симо от предлагаемой цены, дополнительную землю

произвести нельзя. Следовательно, цена ее будет определяться местными факторами

спроса. Когда кривая спроса поднимается от d до d', цена вырастает от Р до Р'.

Хотя предложение земли в целом и фиксирование, предложение на рынке конкретного

варианта ее использования может расти и падать; Например, лесные или

сельскохозяйственные угодья по периферии города могут застра­иваться жилыми

домами. Возросшее предложение замедляет рост цен. Одна­ко практические

ограничения такого освоения и непрерывный рост спроса на землю неизбежно ведут к

более высоким ценам и более интенсивному использованию земли, например, к

дроблению земельных участков и замене многоквартирных домов строениями,

рассчитанными на одну семью.

Местная транспортная сеть сильно влияет на характер развития и на цены. До

наступления эры автомобилей рынки городских земель концентрирова­лись вокруг

центральной деловой части города, что приводило к резкой разнице в ценах между

земельными участками, расположенными в центре и на периферии. Расширение сети

дорог и развитие транспорта увеличило спрос на удаленные от центра земельные

участки, что привело к фактичес­кому росту предложения городских земель. Разница

в ценах между централь­ными и периферийными участками земли сократилась.

Зонирование и другие регуляторы оказывают обратное влияние, посколь­ку они

ограничивают предложение для конкретного варианта землепользо­вания. Это обычно

приводит к более высоким ценам в целом, но занижает цены на земельные уча­стки,

использование которых ог­раничено.

Принципы спроса и предложе­ния объясняют большие различия в стоимости земли,

находящейся в черте города и за его пределами, в стоимости разных участков

зем­ли в городе или даже в стоимости соседних участков в одной и той же части

города. Ни один другой товар не подвержен таким силь­ным колебаниям цены — ни

това­ры краткосрочного пользования, например, продукты питания или одежда, ни

товары длительного пользования типа электробытовых приборов или автомобилей, ни

даже здания. Вообще, чем менее подвижным является товар, тем больше его цена

зависит от местоположе­ния. Стоимость земли, которая абсолютно недвижима,

колеблется сильнее, чем стоимость любых других товаров, хотя возможности

транспортной систе­мы и сглаживают различия, обусловленные местоположением.

Наиболее эффективное использование. Принцип наиболее эффективного

землепользования означает, что рыночная стоимость недвижимости зависит от

потенциальных вариантов использования, а не от одного только существу­ющего

варианта землепользования. Этот принцип наиболее нагляден в случае неосвоенного

земельного участка, стоимость которого будет определяться его потенциалом. Чем

более доходно потенциальное использование, тем выше будут спрос и рыночная

стоимость. Неосвоенная земля в черте города всегда имеет более высокую

стоимость, чем аналогичные участки в сельской местности.

Принцип наиболее эффективного использования применим и к освоен­ным земельным

участкам. Возьмем, например, предназначенный для од­ной семьи жилой дом в

развивающемся городском районе, который, согласно зонированию, предназначен для

коммерческого использования. Стоимость земли для коммерческого использования

может сильно превы­шать ее стоимость под жилую застройку и может даже превысить

общую стоимость земли и здания. Участок затем может быть куплен для

коммер­ческого использования, дом снесен, а на его месте может быть построено

здание коммерческого назначения. Аналогичным образом, небольшое од­ноэтажное

коммерческое сооружение часто сносится, чтобы освободить место под многоэтажное

здание.

Остаточная продуктивность. Экономисты делят факторы производства на четыре

группы: земля, труд, капитал (здания, машины и оборудование, сырье и материалы)

и предпринимательская способность. Принцип остаточной продуктивности

подразумевает, что доход, извлекаемый из земельной соб­ственности, представляет

собой то, что остается после возмещения расходов на труд, управление и капитал.

Следовательно, совокупный доход за вычетом дохода, выплаченного за труд,

управление и капитал, и определяет доход, получаемый от владения землей.

Принцип остаточной продуктивности вскрывает уникальное положение земли в

производстве и помогает объяснить, почему стоимость земли подвер­жена сильным

колебаниям. Если два участка используются для аналогичных целей и похожи друг на

друга с точки зрения потребности в труде, управлении и капитале, но один из

участков за счет своего расположения приносит больший совокупный доход, чем

другой, тогда разница в чистой прибыли будет полностью капитализирована в

различии стоимостей земельных участков.

Рассмотрим две аналогичные и расположенные по соседству фирмы, одни из которых

находится на углу, а вторая — на внутреннем участке такою же размера.

Потребность этих организаций в труде, управлении и капитале одинакова, но первая

дает на 10% больше валового дохода за счет своего углового расположения. После

возмещения расходов натри остальные фактора производства чистый доход,

приходящийся на угловой участок, вдвое превышает доход от другого участка, что

приводит к удвоению стоимости земли первого участка.

 

Изменение и ожидание. Изменение и ожидание тесно связаны между собой. "Принцип

изменения подразумевает, что рыночная стоимость определяется динамикой

экономических, политических и демографических факто­ров, например, зонированием,

ограничением ставок арендной платы, ставкой процента, состоянием транспортной

системы и местными экономическими условиями. Поскольку предложение земли

фиксировано, ее стоимость сильно зависит от колебания этих факторов рынка.

Принцип ожидания, который лежит в основе доходного метода оценки, подразумевает,

что рыночная стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов. В

случае неосвоенных участков, отведенных под коммерческое использование, принцип

ожидания означает, что стоимость земли будет отражать капитализированную

величину ожидаемого чистого дохода от коммерческого освоения земли. Аналогично,

стоимость неосвоен­ной земли, отведенной под жилую застройку, будет отражать

капитализиро­ванную величину реальной либо гипотетической арендной платы,

которую можно будет получить от эксплуатации данного земельного участка.

Принци­пы ожидания и изменения указывают на необходимость определения рыноч­ной

стоимости для целей налогообложения на определенную дату — дату оценки.

Факторы, влияющие на стоимость земли

Их можно подразделить на четыре категории: экономические; социальные;

юридические, административные или политические; и физические, связан­ные с

окружающей средой либо с местоположением.

Экономические факторы. Они зависят от общего состояния мировой экономики,

экономической ситуации в стране, регионе или на местном уровне. К числу

факторов, которые оказывают влияние на стоимость земли со стороны спроса,

относятся уровень занятости; величина заработной платы и доходов;

платежеспособность; наличие источников финансирования; ставка процента;

издержки, связанные с оформлением сделок. К факторам предло­жения, оказывающим

влияние на стоимость земли, можно отнести площадь имеющейся на продажу земли;

затраты на освоение или производство строи­тельных работ; затраты, связанные с

обеспечением финансирования: и налоги.  Все эти факторы, особенно те, что

связаны с предложением, могут в значительной степени колебаться в зависимости от

местоположения конкрет­ного земельного участка.

Социальные факторы. Они помогают объяснить характер землепользова­ния, спрос на

землю и ее цену. Социологи утверждают, что у людей есть базовые потребности в

приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с

одной стороны, в стремлении людей «груп­пироваться» вокруг городских центров, а

с другой стороны, в разных вариан­тах землепользования. При выборе варианта

землепользования не последнюю роль играют соображения престижа, когда люди

стремятся завладеть конк­ретным участком земли по причинам социального и

экономического харак­тера. Эти мотивы приводят к так называемым «вторжениям» или

«последовательным сменам» варианта землепользования. «Вторжение» про­исходит,

когда какая-то группа людей, например, вышедших на пенсию, хочет приобрести

участки земли по берегу водоема для жилой застройки или расширить имеющиеся в

собственности территории и улучшить свое положе­ние. Последовательная смена

происходит, когда новая группа людей заменя­ет старую, например, группу

населения, занимавшегося преимущественно рыболовством. Такие изменения

происходят до тех пор, пока не наступит новое равновесие с четко выраженным иным

вариантом землепользования. Вариант землепользования и стоимость земельных

участков зависят и от других факторов социального характера — возрастной

структуры и уровня образования населения, криминогенности. чувства

собственности.

Юридические, административные и политические факторы. Все эти факторы могут

влиять на спрос как положительно, так и отрицательно. Политики предоставления

разного рода льгот способствует эффективному земле­пользованию и стимулирует

освоение земельных участков. На уровне госу­дарства экономическая, фискальная и

кредитно-денежная политика могут либо стимулировать, либо подавлять

экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. Администрации

штатов, провинций и местного уровня часто проводят программы стимулирования или

ограничения освое­ния земли через такие механизмы, как налогообложение,

зонирование, контроль землепользования и ставок арендной платы. На спрос также

влияет качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дорог,

школ, общественного транспорта, состояния полицейской и противопожар­ной службы

и т.д.

Физические факторы, окружающая среда и характеристики местополо­жения. Эти

факторы являются определяющими для стоимости земельных участков в пределах

города или какой-то территории. При анализе таких факторов важно четко

разграничивать, с одной стороны, характеристики собственно участка, к числу

которых можно отнести размер, топографию и другие физические параметры, а с

другой стороны, показатели местоположе­ния, которые описывают участок с точки

зрения его расположения относи­тельно делового центра, автострады, школ,

магазинов, океанского побережья или свалки мусора. Первая группа факторов влияет

на стоимость земли постольку, поскольку собственник участка может

воспользоваться присущими участку характеристиками, а вторая группа признаков

влияет на стоимость косвенно — насколько близки и доступны те или иные, внешние

по отноше­нию к данному участку, объекты. Удачная модель оценки земли будет

учиты­вать как первую, так и вторую группу характеристик.

Модель оценки земли

Как и стоимость других товаров, рыночная стоимость земли отражает ее текущую

ценность с точки зрения получения дохода в будущем. Неосвоенная земля имеет

определенную стоимость благодаря своей потенциальной спо­собности давать доход в

виде арендной платы. Для земли, предназначенной для коммерческого использования,

будущие поступления связаны с ожида­емой величиной арендной платы за вычетом

расходов, которые потребуются на освоение и эксплуатацию участка. В случае

земельных участков с жилыми домами чистый доход можно выразить через величину

годовой арендной платы (условно начисленная рента) за вычетом годовых расходов

на эксплу­атацию. Общая модель примет тогда следующий вид:

LV=(PGI-C)/R,                             (1)

 

где LV — стоимость земли; Р01 — ожидаемый валовой доход (реальный или условно

начисленный); С — ожидаемые издержки; К — ставка капитализа­ции.

Ожидаемый доход отражает те экономические факторы, которые влияют на спрос и

предложение — плотность населения, уровень доходов, тенденции к росту или

падению численности населения, предложение конкурентоспо­собных участков земли,

возможности подъезда к данному участку, наличие коммунальных услуг и т.д.

Ожидаемые издержки включают в себя эксплуата­ционные расходы; расходы, связанные

с ремонтом жилого фонда; затраты на благоустройство. Ставка капитализации

является функцией ставки процен­та; риска, связанного с владением имуществом;

потери ликвидности; ожида­емых выгод или потерь за период владения имуществом.

Взаимодействие всех этих факторов определяет текущие рыночные цены. Улучшение

общеэкономической ситуации в каком-то регионе приведет к росту ожидаемых доходов

и увеличению цен на недвижимость. Увеличение ставки процента ограничит спрос,

уменьшит текущую стоимость ожидаемого дохода и приведет к понижению цен на

недвижимость. Как ясно из приведен­ных утверждений, спрос на землю представляет

собой производный спрос. Земля приносит доход только в сочетании с капиталом и

трудом, и сначала следует возместить связанные с ними затраты. Например, если

жилое здание в какой-то местности можно продать за $100000, а затраты на

расчистку участка и строительные работы составляют $75 000, строительная фирма

будет сбивать цену на земельный участок до $25 000. Если увеличение спроса на

жилье поднимет цену жилого дома до $110000, а затраты на строительные работы

вырастут лишь до $80 000, то рыночная цена на земельный участок поднимется до

$30 000. Если же цены на жилье останутся на прежнем уровне, а расходы на

строительные работы возрастут до $80 000, цены на земельные участки упадут до

$20000.

Исторические тенденции изменения цен на землю вскрывают остаточный характер ее

стоимости. Во время экономического подъема 20-х годов нынеш­него века цены на

землю резко подскочили, а затем упали во время Великой депрессии. Со времени

Второй мировой войны цены на землю непрерывно растут в среднем на 5—7% в год,

причем в периоды экономического подъема рост их ускоряется, а в периоды спада —

замедляется. Общий темп роста цен на землю где-то слегка выше, чем темп

инфляции, но соответствует уровню доходов на инвестиции в других отраслях

экономики.

 представлен гипотетический пример стратификации земли. Все землевладения

разделены на четыре рынка, а затем внутри каждого из них — на подгруппы по

разрешенному правилами зонирования варианту земле­пользования. Всего получилось

16 страт; зонирование не допускает любого варианта землепользования в каждом

рынке. Если в результате в одну страту попадает слишком малое число земельных

участков, что делает невозмож­ным значимый анализ, некоторые варианты

землепользования по данной географической территории можно объединить; например,

одну страту могут составить все варианты промышленного использования земельных

участков.

Единицы сравнения

В пределах страт землевладения следует анализировать и оценивать в соответствии

с общими единицами сравнения. Цены продаж выражаются в ценах за какую-то

единицу. Выбранная единица должна соответствовать базовому параметру, по

которому проводится анализ и продажа землевладе­ний на данном рынке. Для земли

под жилую застройку принятыми единица­ми сравнения являются участок, кв.фут или

акр площади, а иногда фут протяженности фронтальной границы. Для магазинов и

большинства других вариантов коммерческого землепользования обычно используют

кв.фут пло­щади или фут протяженности фронтальной границы, хотя для крупных

участков коммерческого или промышленного использования земли в качестве единицы

сравнения часто принимают акр площади. Для больших площадей неосвоенных земель

другой хорошей единицей сравнения является допустимое число сооружений на данной

площади, например, количество площадок под строительство жилых домов,

разрешенное в соответствии с существующими правилами зонирования. Для

сельскохозяйственных угодий в качестве единицы сравнения часто используется

урожайность определенной культуры на акр.

Анализ данных по землевладению

Как только продажи стратифицированы и цены выражены в соответству­ющей общей

единице сравнения, можно определить характер и тенденции изменения стоимости

землевладений. Для выявления и наглядного представ­ления этих тенденций

используется три способа — нанесение данных о сделках с землей на карту

стоимости, расчет описательных статистик и графическое изображение данных о

стоимости земли.

Нанесение на карту данных о стоимости земли. Карты, на которых нанесены данные о

продажах земельных участков и другая рыночная информация, дают отличную картину

характера колебаний стоимости земли. Во многих юрисдикция нанесение данных о

заключенных сделках на карты стоимости земли вошло в установившуюся практику.

Перед инвентарной проверкой конкрет­ного района можно затребовать карты,

показывающие такую рыночную информацию, как цена продажи, цена продажи за

единицу сравнения, дата продажи и коэффициент цены продажи, полученный при

текущей оценке. Вместо номинальных цен продаж на карту можно нанести цены

продаж, приведенные к дате оценки, если таковые данные есть.

На более сложном уровне первичная обработка информации с помощью компьютера

позволяет создать карты, показывающие выборочные данные в желаемом объеме и

формате. Перед инвентарной проверкой или переоцен­кой какого-то района можно

затребовать подготовку карт землевладений с нанесением сведений о продажах и

другой выборочной информации. Хотя это и дорогое удовольствие,

компьютеризованные картографические системы, наряду с другими преимуществами,

обеспечивают эффективный анализ зем­левладений и являются хорошим подспорьем в

работе.

Описательные статистики. Описательные статистики, весьма полезный инст­румент

при анализе характера и тенденций изменения стоимости земли, вклю­чают в себя:

число неосвоенных земельных участков, количество продаж; меры центральной

тенденции, в частности, медиана и среднее; показатели дисперсии, например,

диапазон отклонений, среднее отклонение, стандартное отклонение. Показатели

основной тенденции и дисперсию необходимо рассчиты­вать для цен продаж (или

других показателей рыночной стоимости), отнесенных к общим единицам сравнения,

Таким образом, меры центральной тенденции будут показывать типичную или среднюю

цену продажи за единицу. Аналогично. мера дисперсии покажет уровень колебания,

выраженный в стандартных едини­цах. В таблице 1 приведены некоторые из этих

статистик для гипотетических данных по стратам, указанным на.

Статистический анализ полезен с разных точек зрения. Во-первых, коли­чество

продаж по каждой категории говорит, какие категории содержат достаточное число

сделок. В таблице 1 приведен пример, из объектов число продаж по отдельным

рынкам недостаточно, и эти категории можно в дальнейшем анализе объединить.

 

Во-вторых, меры центральной тенденции (медиана) и дисперсии (среднее отклонение)

дают хорошее представление не только о типичной цене продажи за единицу

сравнения, но, кроме того, и о согласованности данных, а, следовательно, об

уровне достоверности расчетных показателей основной тенденции. Например, на

рыночной зоне 04 сравним среднее отклонение цены продажи за кв.фут по участкам,

предназначенным под жилые автофур­гоны и участкам, которые, в соответствии с

зонированием, отведены под мелкие коммерческие структуры. Очевидно, что

медианная цена продажи за единицу площади будет служить более надежным

показателем рыночной стоимости для первой категории, чем для второй. В

результате выясняется, что с оценкой участков под жилые автофургоны больших

проблем не будет, а участки под коммерческое использование потребуют проведения

более де­тального анализа.

Графический анализ

Графический анализ позволяет выявить постоянные взаимосвязи между данными, что

облегчает определение величины поправок. Вообще, цена продажи за единицу площади

является зависимой переменной, и ее следует откладывать по вертикальной оси

графика. В качестве независимой перемен­ной можно принять любую другую

переменную, по которой есть достаточная информация; она будет откладываться по

горизонтальной оси.

Одной из переменных, представляющих особый интерес является количе­ство единиц

сравнения, т.е. количество кв.футов, протяженность фронтальной границы в футах

или число сооружений, которое можно возвести на данной площади. Часто

наблюдается отрицательная зависимость между числом еди­ниц сравнения и ценой

продажи за единицу: чем больше число единиц, тем ниже цена за единицу, по

крайней мере, до некоторой определенной величи­ны. В графическом виде эта

зависимость дает кривую (в виде плотного разброса данных) с наклоном вниз —

стандартную кривую рыночного спроса,. График такого рода помогает наглядно

представить соотношение и внести надлежащие поправки в таблицы оценки земли.

Другую информацию о землевладении — например, расстояние до цент­ральной деловой

части города или до другого центра, оказывающего влияние на стоимость участка,

данные о глубине участка и т.д. — можно проанализи­ровать тем же способом.

Программное обеспечение персональных компью­теров помогает упростить эту задачу.

Большинство программных продуктов статистического и общего назначения предлагает

простые приемы графичес­кого анализа, которые требуют наличия всего лишь

обычного принтера.

Методы оценки земли

Основным приемом оценки земли является метод сравнения продаж, который всегда

предпочтительнее, если есть информация о достаточном числе сделок. Есть два

принципиальных подхода к оценке земли — метод единиц сравнения и метод базового

участка.

Сравнение методов

При правильном применении оба приведенные выше метода хороши и должны давать

приблизительно одинаковые результаты оценки стоимости земельных участков. Однако

у каждого из них есть свои преимущества и недостатки. Преимуществом метода

базового участка является то, что в самой основе его лежит подход сравнения

продаж. При внесении поправок в цены продаж для приведения их к базовому участку

рассматриваются отличия в местоположении, размере, интенсивности транспортного

потока, возможностях подъезда и в других факторах. Таким образом, метод может

дать точные и обоснованные ориентиры для проведения дальнейших расчетов, и в

случае, когда участки значительно отличаются друг от друга по пейзажу,

интенсивности транспортного потока, размеру и другим важным показателям, он по

своей концепции является более совершенным, чем метод единицы сравнения.

Основным преимуществом метода единицы сравнения является его отно­сительная

простота и легкость. Допустим, что есть от десяти до двадцати неосвоенных

участков земли в микрорайоне жилой застройки, что каждый из этих участков

приведен к дате оценки, причем площадь каждого выражена в одинаковых единицах

(скажем, в кв. футах), и все данные об участках нанесены на карту микрорайона.

Располагая необходимыми сведениями об этом микро­районе, вероятно, можно легко

определить достоверную величину стоимости кв. фута его площади. Конечно, это

только отправная точка, и в дальнейшем при определении стоимости конкретного

участка в эту величину придется вносить поправки на квартал и отличительные

характеристики, как это делается при применении метода базового участка.

Нет никаких оснований считать, исключительно приемлемым использова­ние какого-то

одного из этих методов. Метод единицы сравнения удобен в тех случаях, когда

участки сильно отличаются друг от друга по размеру, но относительно похожи в

отношении других параметров. В таких случаях можно воспользоваться

преимуществами данного метода. В то же время, метод базового участка более

подходит для тех страт, в которых участки приблизи­тельно одного размера сильно

отличаются по другим характеристикам. Этот метод помогает внести поправки на

такие факторы при установлении стоимо­сти базового участка.

Поправки на отличительные характеристики участков

После установления стоимости единицы сравнения или стоимости базо­вого участка

есть возможность определить стоимости отдельных земельных участков, внося

необходимые поправки на их отличительные характеристи­ки. К числу таких

характеристик относятся размер, форма и топографические особенности.

Механизм внесения поправок на отличительные характеристики

Порядок внесения поправок может быть разным: во-первых, поправки можно вносить

прибавлением или вычитанием соответствующей суммы в денежном выражении;

во-вторых, они могут вноситься путем сложения или вычитания отклонений в

процентном выражении, как это делалось в таблице ; и, наконец, в третьих,

внесение поправок можно осуществить перемноже­нием соответствующих

коэффициентов. Для иллюстрации различия двух последних приемов предположим, что

при определении стоимости объекта оценки необходимо внести две поправки —

положительную +10% (+0,10) на размер участка и отрицательную —15% (—0,15) на

ограниченные возможности подъезда. Стоимость базового участка составляет $25

000.

Если эти поправки суммировать, абсолютная поправка к стоимости оцениваемого

участка будет -0,05:

0,10 + (-0,15) = -0,05.

Она вводится путем умножения стоимости базового участка на коэффициент 0,95 (1 -

0,05). Тогда расчетная величина стоимости объекта оценки составит:

$25000 х 0,95 = $23750.

Когда поправки перемножаются, поправка на размер выглядит как 1,10 (1 + 0,10), а

поправка на затрудненность подъезда — 0,85 (1 - 0,15). Тогда абсолютная поправка

будет:

1,10 х 0,85 = 0,935,

а расчетная стоимость оцениваемого участка составит:

$25000 х 0,935 = $23375.

Вообще, два метода внесения процентных поправок приводят к похожим результатам.

Выбор той или иной методики вопрос индивидуальных предпочтений, но он может

зависеть от способа построения и калибровки модели.

Типы поправок на отличительные характеристики

Эти необходимые при оценке земли поправки можно разбить на следую­щие категории:

1) поправки на глубину участка; 2) другие поправки на размеры; 3) поправки на

неправильность формы; 4) поправки на влияние углового расположения; 5) поправки

на относительное расположение учас­тка и др.

Поправка на глубину участка. Размер является, конечно, самой важной

отличительной характеристикой, поскольку, чем крупнее участок, тем, как правило,

меньше цена за единицу площади. Одна из разновидностей поправ­ки на размер -

поправка на глубину участка - важна в том случае, когда землевладение

оценивается по протяженности фронтальной границы. Допу­стим, например, что

стоимость единицы сравнения в соответствии с поквар­тальной схемой в зоне

коммерческой застройки установлена в $425 за фут протяженности фронтальной

границы и что стандартная глубина участков в этой зоне составляет 100 футов.

Стоимость земельного участка размером 100 х 100 футов составит:

100 х 425 = $42 500,

при этом стоимость участка размером 100 х 200 футов будет больше $42 500

но меньше простого удвоения $42 500.

Таблицы глубины дают возможность внесения поправок в стоимость фута

протяженности фронтальной границы участков нестандартной глубины. Они

показывают, что стоимость фута протяженности фронтальной границы рас­тет с

увеличением глубины, но более медленным темпом. Таблицы глубины построены на

принципе вклада, который подразумевает, что стоимость какой-либо отличительной

характеристики измеряется той долей, которую она привносит в стоимость объекта в

целом.

Таблицы глубины, как правило, состоят из двух колонок - глубины и коэффициента

глубины. Последний представляет собой показатель, который при умножении на него

стандартной стоимости фута протяженности фрон­тальной границы (в нашем примере

$425) дает стоимость фута протяженно­сти фронтальной границы землевладения с

указанной глубиной. Таблица 3 представляет собой образец таблицы глубины.

Стандартной глубине в 100 футов соответствует коэффициент глубины 100%. С

увеличением глубины и коэффициенты глубины растут, но не так быстро. Например,

коэффициенты для глубины 150, 200 и 250 футов составляют 1 14, 121 и 123%

соответственно (после этой величины коэффициенты изменяются совсем

незначительно).

Пользоваться таблицей глубины очень просто. Допустим, что есть участок длиной 1

10 и глубиной 140 футов и что стандартная стоимость фута протяжен­ности

фронтальной границы составляет $350.

110 х $350 х 1,12 = $43120.

Величины коэффициентов глубины должны быть основаны на анализе рынка. Значения

их можно получить, нанося на график цены продаж за фут протяженности фронтальной

границы в зависимости от глубины (см. рис.5) и затем прочерчивая плавную кривую

по полученным точкам. Вероятно зависимость не будет линейной, так что следует

избегать применения тех статистических методов, которые предусматривают линейную

зависи­мость. Участки, используемые в ана­лизе продаж, либо должны иметь сходные

характеристики, либо их сле­дует привести к таким характеристи­кам.

 

Таблица 4.  « Правило 4-3-2-1»

 

      % глубины% стоимости

      Первые 2540

      Вторые 2530

      Третьи 2520

      Четвертые 2510

 

 

Иногда в построении таблиц глу­бины применяют эмпирический ме­тод, т.н. «правило

4-3-2-1». Как показано в таблице 4, это правило подразумевает, что на первые 25%

глубины падает 40% стоимости, на вторые — 25% — 30% стоимости, на третьи — 25% —

20% стоимости и на последние — 25% — 10% стоимости участка. Хотя это правило

иногда и полезно, в большинстве случаев таблицы глубины следует строить на

основании анализа данных рынка.

Коэффициенты глубины для разных категорий зонирования часто сильно отличаются

друг от друга. В некоторых случаях стоимость земли растет или уменьшается

пропорционально глубине. Это характерно для участков про­мышленной застройки,

сельскохозяйственных угодий и некоторых вариантов коммерческого использования

земельных участков, в частности, участков под торговые центры. В большинстве же

случаев стоимость фута протяженности фронтальной границы участков коммерческого

назначения при значительном увеличении глубины участка растет крайне медленно.

Стоимость участков под жилую застройку располагается обычно между этими двумя

крайностями.

Другие поправки на размер. Когда оценка земли основана не на протяжен­ности

фронтальной границы, поправки на размер участка можно определять и вносить в

стоимость землевладений таким же образом, как это делалось в случае поправок на

глубину участка. Например, если единицей сравнения является кв. фут площади,

строится кривая зависимости цены продажи кв. фута от площади в кв. футах. Если в

каче­стве единицы сравнения использует­ся площадка или участок, или же в тех

случаях, когда применяется ме­тод базового участка, возможно по­требуется

внесение поправок на «избыточную» площадь или на учас­тки недостаточного

размера. Как и в случае таблиц глубины, требуется, чтобы размер (или диапазон

разме­ра) стандартной площадки или базо­вого участка был заранее точно

определен.

Неправильность формы. В любой юрисдикции должны быть руковод­ства для оценки

стоимости участков треугольной или любой другой не­правильной формы. Вообще, при

одинаковой площади и  протяженности фронтальной границы треуголь­ный участок

оценивается ниже, чем участок прямоугольный, из-за не­удобств при проведении

строитель­ных работ и эксплуатации. Иногда используемое при оценке участков

треугольной формы эмпирическое правило выглядит в этом случае как «правило

65-35». Как показано на, это правило подразумевает, что стоимость треугольного

участка с основанием по фронту улицы будет составлять приблизительно 65% от

стоимости участка прямоугольной формы с такой же протяженностью фронтальной

границы и глубиной. Соответственно, стоимость треуголь­ного участка в том

случае, когда на главной улице находится его верши­на, составит 35% от стоимости

учас­тка прямоугольной формы.

 

 

А = $140 х 200 х 0,73          =       $20 440

B = $140 x 150 x (1,00-0,73) =         5 670

C = $140 x 50 x (1,14-1,00)  =  _____980___

                                                                $27 090

 

б) Разбивка перпепндикулярно границе, идущей вдоль улицы

Для наглядного представления «правила 65—35» рассмотрим участок треугольной

формы шириной 100 футов и глубиной 100 футов, основа­ние треугольника пусть

будет рас­положено вдоль главной улицы. Стоимость участка оценивается по

протяженности фронтальной грани­цы, стандартная стоимость фута фронтальной

границы составляет $500, стандартная глубина — 100 футов. В соответствии с

«правилом 65—35» стоимость земельного участ­ка будет:

100 х $500 х 0,65 = $32000.

Трапециевидные и другие непра­вильной формы участки можно оце­нивать двояко.

Во-первых, участок можно разделить рядом линий, па­раллельных фронтальной

границе.

Часть участка в пределах каждого интервала приводится к прямоугольнику и

оценивается по таблице глубины участка. Общая стоимость участка складыва­ется из

стоимостей, рассчитанных для каждой части. Во-вторых, можно разделить участок

рядом линий, перпендикулярных фронтальной границе;

цель такого деления будет заключаться в дроблении участка на ряд

прямоу­гольников и треугольников. Общая стоимость будет складываться из

стоимо­стей отдельных частей. На рис.7 приведен расчет стоимости участков с

использованием каждого из этих приемов; стоимость фута протяженности фронтальной

границы принята равной $140, расчеты произведены по данным таблицы глубины (см.

таб.3). Стоимость треугольных сегментов определена по «правилу 65-35» (рис.6). В

обоих случаях точность требует набора тщательно составленных карт участков.

Кроме того, вынесение правильного суждения здесь во многом зависит от опыта

производящего оценку специали­ста.

Влияние углового расположения. То влияние, которое оказывает на сто­имость

угловое расположение, является, в основном, функцией категории собственности и

ее местоположения. Наиболее наглядно это влияние прояв­ляется в случае

коммерческих объектов недвижимости, особенно на примере предприятий розничной

торговли, магазинов бакалейных товаров и заправоч­ных станций. Преимущества их

углового расположения проявляются в свободе входа и выхода, в простоте подъезда

при высокой интенсивности транспорт­ного потока и в дополнительных возможностях

оформления витрин и органи­зации рекламы.

Угловое расположение может также оказывать влияние и на стоимость участков жилой

застройки, хотя степень влияния гораздо меньше. С одной стороны, стоимость

участка растет за счет облегчения путей подъезда и лучших ландшафтных

возможностей. С другой стороны, угловое расположе­ние в общем случае влечет за

собой более высокие эксплуатационные расходы, более высокую подверженность

воздействию транспорта и допол­нительные затраты, связанные с содержанием улиц и

коммуникаций. Разум­ным разрешением этого противоречия является игнорирование

влияния углового расположения при оценке всех объектов недвижимости жилого

назначения. Тем не менее, влияние углового расположения на стоимость объектов

недвижимости жилого фонда (если оно имеет место) оценить достаточно легко с

помощью множественного регрессионного анализа и других приемов, принятых при

оценке стоимости недвижимости на основе подхода сравнения продаж.

Адекватное внесение поправки на влияние углового расположения для объектов

коммерческой недвижимости представляет собой наиболее труд­ную задачу. Одной из

ключевых проблем, требующих первоочередного реше­ния, является определение того,

насколько существенно такое влияние. Есть три возможности. Первая заключается в

том, что при внесении поправки на влияние углового расположения рассматривается

вся протяженность границ углового участка. Вторая возможность — ограничить такое

влияние некоторым расстоянием, скажем, 100 футами, И третья, промежуточная —

считать такое влияние распространяющимся на определенную часть границы углового

участка.

Расчет величины влияния углового расположения ведется тремя основны­ми приемами.

В соответствии с первым оно оценивается в процентах от стоимости базового

участка земли. Допустим, например, что участок имеет 100 футов в длину и 100 — в

ширину, стандартная стоимость фута протяженности фронтальной границы составляет

$375, угловое расположение увеличивает стоимость на 50%. Тогда коэффициент

углового расположения составит 1,50, и стоимость земельного участка будет:

100 х $375 х 1,50 = $56250.

Второй прием заключается в том, чтобы рассчитать влияние углового расположения

как функцию отношения стоимости фута протяженности границы по боковой улице к

стоимости фута протяженности границы по главной улице. Допустим, например, что

стандартная стоимость фута протя­женности по главной улице составляет $600, а по

боковой — $400. Поправка на угловое расположение составит 67% ($400 делится на

$600), поправочный коэффициент будет равен 1,67. Этот прием учитывает

относительное преиму­щество разных улиц.

Третий прием, известный как правило Бернарда, основан на оценке стоимости

углового участка как суммы стоимостей двух участков, один из которых имеет

фронтальную границу вдоль главной улицы, а другой — вдоль боковой. Этот прием

подвергается критике, как придающий слишком боль­шое значение влиянию углового

расположения. Однако прием легко подда­ется разного рода модификациям. Стоимость

углового участка, например, можно рассчитать как стоимость участка, имеющего

фронтальную границу по главной улице плюс 2/3 стоимости участка с границей по

боковой улице. Однако здесь следует сделать вот какое замечание. Когда

предполагается, что зона влияния углового расположения простирается за пределы

угловых гра­ниц, правило Бернарда или его варианты можно применять только в

отноше­нии этих угловых границ.

Расчеты такого рода, возможно, не практичны и не нужны при массовой оценке. Тем

не менее, необходимо учитывать и анализировать рыночную информацию и отражать

тенденции рынка в политике оценки, руководствах и таблицах.

Поправки на относительное расположение и другие поправки. Стоимость земельных

участков часто сильно колеблется в пределах одного района из-за различий в

расстояниях до школ, торговых центров, остановок общественно­го транспорта и

т.д. Если приведение величин стоимости единиц сравнения или базовых участков

проводится на поквартальном уровне, для этих пока­зателей никаких других

поправок не требуется. Напротив, если анализ проводится по парным продажам или

на основании другой рыночной инфор­мации, необходимо определять величину

соответствующих поправок. Нане­сение на карту данных по продажам и другой

рыночной информации может облегчить такой анализ,

К другим отличительным характеристикам, часто требующим внесения поправок,

относятся пейзаж участка, его топография, интенсивность транс­портного потока,

ограниченные возможности подъезда, уровень шума, воз­можность подтопления и

другие неприятности, состояние почвы, дренажные характеристики и т.д. Однако

внесение таких поправок необходимо только в тех случаях, когда подобному влиянию

подвергается несколько участков внутри микрорайона или страты. Если же такому

воздействию одинаково подвержены все участки, внесение поправок не требуется,

поскольку оно уже будет отражено в стоимости единицы сравнения или базового

участка.

Оценка земельных участков при недостаточном количестве продаж

Когда продаж неосвоенных участков земли не хватает для применения метода

сравнения продаж, приходится обращаться к одному или несколь­ким менее

предпочтительным методам. Успешное их применение требует проведения тщательного

анализа и навыка вынесения правильного сужде­ния.

Персонал и материальное обеспечение. Точная оценка земли подразумевает наличие

грамотного персонала и достаточности компьютерного обеспечения. Штат

специалистов по оценке стоимости недвижимости должен быть укомплектован таким

образом, чтобы была возможность физически проводить инвентаризацию и переоценку

каждой территории по меньшей мере раз в четыре года, а также производить анализ

других территорий и вносить соответствующие поправки на состояние рынка в

промежутках между проведением переоценки. Для проведения оценки земли персонал

должен обладать навыками применения принципов и методов оценки, а также знаниями

о тех территориях, за которые тот или иной сотрудник несет ответственность.

Точная оценка земли требует еще и навыка вынесения суждений, что крайне важно

при выборе надлежащего метода оценки и при составлении и исполь­зовании таблиц

оценки земли.

Рис. 9. Внесение поправки на рыночный тренд

(а)

0,85 = 0,20 х 0,72 + 0,80Х, где Х - уровень оценки

0,85 = 0,144 + 0,80Х

0,80Х = 0,85 - 0,144

0,80Х = 0,706 Х = 0,88

(б)

 

       ЗемляCтроения

      Процент от общей стоимости0,200,80

      Уровень оценки*0,72*0,88

      Поправочный коэффициент*1,32*1,08

       =0,19+0,76=0,95

 

 

 

 

Важным инструментом в оценке земли являются компьютеры, применение которых

позволяет провести более глубокий анализ и ускорить расчеты. Кроме всего

прочего, компьютеры можно использовать для хранения и обновления информации, для

анализа ситуации и тенденций на рынке, для расчета величин стоимости с

применением таблиц и формул оценки, для построения моделей оценки земли с

использованием таких средств, как множественный регресионный анализ, метод

адаптивной оценки и другие статистические методы. Возможности, присущие

персональным компьютерам и программно­му обеспечению общего назначения,

например, программы электронных таблиц или статистической обработки данных,

могут быть особенно полезны при оценке земли.

Контроль за точностью проведения оценки

В каждой юрисдикции должен осуществляться контроль за точностью и единообразием

оценки стоимости земли посредством проведения анализа относительных показателей

рыночной стоимости или другой рыночной ин­формации. Такие меры центральной

тенденции, как медиана или среднее, вычисленные в процессе анализа относительных

показателей рыночной сто­имости, будут служить критериями общего уровня оценки,

как для юрисдик­ции, так и для отдельной территории. Важно гарантировать

согласованность уровней оценки при переходе от одной территории к другой. Такие

критерии единообразия, как коэффициент дисперсии, будут свидетельствовать об

одно­родности оценок в пределах каждой территории.

Поправки на состояние рынка

В тех случаях, когда оценка стоимости земли на некоторой территории ниже

рыночной стоимости, можно вносить поправки или коэффициенты рыночного тренда,

учитывающие тенденции, которые имеют место на данном рынке в данное время; они

должны быть основаны на информации, получен­ной при анализе относительных

показателей рыночной стоимости. Допустим, например, что расчетное медианное

значение коэффициентов цен продаж для неосвоенных земельных участков зоны жилой

застройки на некоторой терри­тории составляет 0,72 и что желательно довести

уровень оценки земли до 0,95 (1,0 было бы лучше). Приемлемым коэффициентом

рыночного тренда будет 0,95/0,72, или 1,32.

Для оцениваемого участка земли стоимостью на данный момент $25 000 номинальная

стоимость составит:

$25 000 х 1,32 = $33 000.

Поправки на состояние рынка можно определить и отдельно для земли и сооружений.

Допустим, что в нашем примере расчетная медиана коэффици­ентов рыночной

стоимости для освоенных участков в зоне жилой застройки составляет 0,85, что

отношение стоимости земли к стоимости сооружений равно 1:4, и что оценка

стоимости освоенных и неосвоенных участков на данной территории была выполнена

по одинаковым принципам. Тогда уро­вень оценки сооружений в зоне жилой застройки

на данной территории можно рассчитать так, как это показано на рис.9.

Таким образом, поправочный коэффициент на жилые сооружения по этой территории

составит 1,08 (0,95/0,88). Вычисленные таким способом попра­вочные коэффициенты

для земли и сооружений дадут, в конечном итоге, общий уровень оценки в 0,95, что

подтверждается расчетами, приведенными на рис.9

Для освоенных земельных участков поправочные коэффициенты, рассчи­танные

отдельно для земли и сооружений, позволяют добиться лучшего, более обоснованного

распределения стоимости между землей и сооружениями, чем при использовании

единого коэффициента.

Как подчеркивается в главе 21, поправочные коэффициенты на состо­яние рынка

лучше всего вносить, когда существует приемлемое единообразие оценки в пределах

страт. Размеры выборок также должны быть достаточными. Когда эти условия

удовлетворяются, поправочные коэффициенты рынка обеспечивают эффективный метод

поддержания оценок на уровне величин рыночной стоимости и  их единообразия между

стратами объектов собственности.

Проверка по физическим характеристикам и проведение переоценки

В каждой юрисдикции, где проводится оценка налогооблагаемой стоимо­сти

недвижимости, должен быть план или программа, предусматривающие периодическую

инвентарную проверку земельных участков на месте и их переоценку. Можно

проводить эти операции регулярно, например, по каждой территории или страте в

установленные сроки, скажем, каждые три или четыре года, либо проводить

инвентарную проверку и переоценку по "горячим точкам". Эти последние выявляются

в процессе анализа относительных показателей рыночной стоимости или анализа иной

рыночной информации, например, по объектам недвижимости с необычными физическими

и эконо­мическими характеристиками. В любом случае, полная инвентарная проверка

и переоценка объектов недвижимости в налоговой юрисдикции должна про­водиться не

реже одного раза в шесть лет.

Резюме

За счет своей роли в производстве товаров и услуг земля является одним из

факторов производства и обладает определенной стоимостью. Эта стоимость выглядит

как некоторая остаточная величина, после того как все другие факторы

производства «заработали» доход.

Стоимость земли особенно чувствительна к показателям, связанным с расположением

участка, и на нее может оказывать влияние зонирование или ограничения на

варианты землепользования. Метод сравнения продаж явля­ется наилучшим методом

оценки стоимости земли, однако когда нет достаточ­ной информации по продажам

можно использовать и другие методы.