Использование рыночных данных для массовой оценки городской земли

Обеспечение нормального функционирования города требует значительных затрат. Поэтому решение задачи наполнения бюджета, его бездефицитности является ключевым моментом для решения городских проблем. Главным источником доходов бюджета являются налоги. Вместе с тем налоги наряду с фискальной функцией выполняют роль регулятора экономики. Поэтому важно определить не только объем налоговых поступлений, но и выбрать объект налогообложения, так чтобы отрицательное влияние бремени налогов на экономику было минимальным.

Стоимость земли является интегральным, комплексным показателем, в полной или значительной степени отражающей влияние факторов ценности городов. Участники рынка - предприятия и граждане, покупают недвижимость и таким образом "голосуя" деньгами оценивают полезность, ценность всего города и его отдельных районов.

Город возмещает свои затраты из местных налогов. Если ценность города выражается в стоимости земли, то и облагать налогом надо ее. Мировая теория и практика подтверждает, что наилучшим объектом местного налогообложения является земля, по следующим причинам:

• налогообложение земельной экономической ренты сочетает принципы справедливости и эффективности - согласно правилу Ремзи, так как предложение земли неэластично, то налог на землю не приводит к снижению предложения земли в экономике и чистым потерям, стоимость городской земли образуется под действием факторов зависящим не от отдельных землепользователей, а под воздействием затрат общественных средств, поэтому налог на стоимость земли справедлив.

Налогообложение земли предполагает ее оценку. Однако оценка городских земель в настоящее время представляет собой сильно упрощенный механизм, так как ставки земельного налога устанавливаются централизованно и зависят от расположения города в том или ином экономическом районе страны и от количества населения в нем. Нормативная стоимость рассчитывается как сумма земельного налога умноженная на коэффициент, который также устанавливается правительством произвольно. При таком подходе плата за землю в городах сейчас слабо связана с реальными затратами на воспроизводство городской инфраструктуры, которая образует стоимость городской земли, и с существующими рыночными ценами на земельные участки. Опыт показывает, что в настоящее время размеры платы за землю не позволяют вести не только расширенное, но и простое воспроизводство городской инфраструктуры. Сложившаяся ситуация в конечном итоге приведет к тому, что города не смогут выполнять свои функции по обеспечению жизнедеятельности предприятий и городского населения.

В изменившихся экономических условиях и учитывая сложившийся рынок земли необходимо перейти к налогообложению земли на основе рыночных данных.

Работу в области оценки городских земель с использованием рыночных данных можно разделить на два этапа.

Степень социально-экономического развития городов определяется количеством и качеством городской инфраструктуры. Объекты городской инфраструктуры подвержены износу и с течением времени требуется их восстановление, при этом встает вопрос об источнике финансирования. Качественные и количественные показатели городской инфраструктуры в первую очередь отражаются на стоимости городской земли. Поэтому вполне логичным шагом для поддержания процесса воспроизводства инфраструктуры является обложение налогом стоимости земли, при этом налог должен быть дифференцирован по районам города в зависимости от обеспеченности объектами инфраструктуры и степени доступности к объектам, расположенным в других районах города, как правило в его центре. Основными видами платы за землю являются земельный налог, арендная плата, нормативная стоимость земли.

В России при установлении платы за землю основными законодательными актами являются: Закон "О плате за землю" (от 11.10.1991 г., ст. 24) и "Порядок определения ставок земельного налога и нормативной цены земли" (утвержден Постановлением Правительства РФ 25.02.1992 г.). Ежегодно принимаемый Закон "О бюджете" устанавливает нормативы отчислений платы за землю в бюджет.

Согласно Закону "О плате за землю" одной из основных целей использования платы за землю является инженерное и социальное обустройство территории;

"Порядок определения ставок земельного налога и нормативной цены земли" допускает, что: - "В городах и поселках, где отсутствуют материалы комплексной экономической оценки территорий, временно до ее разработки допускается дифференциация средних ставок земельного налога путем экспертной оценки специалистов с учетом проектно-планировочной, землеустроительной и другой необходимой документации. В изменившихся экономических условиях и учитывая сложившийся рынок земли необходимо уточнить и улучшить экономическое зонирование города с учетом рыночных данных о стоимости земли. Правовой основой этого является Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 "О порядке определения нормативной цены земли".

До января 1999 г. территория города Таганрога была разделена на 8 зон градостроительной и экономической ценности. Установление границ зон и коэффициентов дифференциации проводилось экспертным путем при помощи балльной методики оценки, при этом учитывался опыт других городов.

В настоящий момент проведено разделение территории города на 18 зон градостроительно-экономической ценности с применением данных о рыночных ценах на земельные участки.

Оценка стоимости земли на основе подхода с точки зрения издержек (затрат) основывается на допущении, что стоимость недвижимости равняется сумме произведенных затрат на ее строительство и нормальной средней прибыли. Применительно к стоимости городской земли это означает что стоимость городской земли равна сумме произведенных затрат на строительство инфраструктуры и прибыли на вложенный капитал.

Работа по зонированию города может быть разделена на две составляющих части. Первая часть работы заключается в том, чтобы увеличить количество зон экономической ценности. Определить коэффициенты дифференциации на основе соотношения рыночных цен на земельные участки, квартиры, арендной платы за жилье и коммерческие объекты. Так как, согласно затратному подходу к оценке, стоимость инфраструктуры полностью выразила себя в стоимости земли, то соотношение рыночных цен на землю будет отражать различия в обеспеченности тех или иных районов города инфраструктурой. В данной части работы рассчитывается общая сумма налоговых поступлений и ее приращение в сравнении со старой схемой зонирования.

Вторая часть работы заключается в подсчете и оценке средств, необходимых на восстановление городской инфраструктуры, то есть расчет суммы амортизационных отчислений.

В настоящий момент косвенным путем возможно сделать приблизительный расчет ставки земельного налога и арендной платы, зная рыночную стоимость земли и степень доходности некоторых видов землепользования и альтернативных видов использования капитала. Анализ строительства новых объектов инфраструктуры, стоимость которых точно известна, и изменений в рыночной стоимости земли позволяет определить функцию зависимости рыночной стоимости земли от стоимости объектов инфраструктуры, что в какой то степени позволит при известной рыночной стоимости определить приблизительную стоимость инфраструктуры в районах старой застройки до проведения ее полной инвентаризации.

Вышеизложенные соображения применены при разработке новой схемы экономического зонирования территории г. Таганрога Ростовской области. В начале произведена дальнейшая детализация зонирования на основе градостроительных требований и определен диапазон и величина коэффициентов дифференциации на основе рыночных данных, потом косвенным путем рассчитана сумма, необходимая для воспроизводства инфраструктуры города.

Расчет коэффициентов дифференциации

Из сравнения колонок 3 и 5 Таблицы 1 следует, что соотношение цен между самой дешевой и самой дорогой землей не изменилось в 1997 г. по сравнению с 1995 г. и равняется 10.

В окончательном варианте была принята следующая шкала дифференциации платы за землю.

По предварительным расчетам на 1998 г. плата за землю должна составить 29,993 млн. руб. (план), при предложенной схеме зонирования 37,045 млн. руб. (план), что на 7,051 млн. руб., или на 23, 5% больше, чем получает бюджет при существующей схеме зонирования.

Массовая оценка - это процесс оценки группы объектов недвижимости (в данном случае земельных участков) на определенную дату с использованием стандартных методов и статистической проверки результатов. Массовая оценка земли сводится к выделению на территории города районов (оценочных зон) с одинаковой средней стоимостью земельных участков, при этом коэффициент вариации данных в пределах выборки должен находится на минимальном уровне. Наиболее приемлемым и достоверным методом оценки является метод сравнения продаж - то есть сравнение цен на земельные участки в результате реальных сделок на открытом рынке недвижимости.

Пробную оценку земли в городе Таганроге НПК "БКТ" проводило уже в 1997 г. В июне и октябре 1997 г. были сделаны пробные статистические расчеты средней рыночной стоимости земли по различным зонам градостроительной ценности. В октябре в исследуемую выборку были включены 76 договоров купли продажи незастроенных участков под частное жилищное строительство.

Как видно из таблицы стоимость земли по зонам возрастает неравномерно, это может говорить как о неточности цен приведенных в договорах купли-продажи, так и о несоответствии ценового зонирования территории города и реальных рыночных цен. В обоих случаях было очевидно, что требуется дальнейшая работа по сбору информации о ценах на земельные участки в г. Таганроге, увеличение исследуемой выборки.

В настоящий момент появились некоторые правовые основания не только для теоретического обоснования, но и для практического внедрения результатов массовой оценки.

Закон "О плате за землю" (от 11.10.1991 г., в последующих редакциях). "Порядок определения ставок земельного налога и нормативной цены земли" (утвержден Постановлением Правительства РФ 25.02.1992 г.). Закон "О бюджете"

Пункт 5.1. "Временных методических рекомендаций по кадастровой оценке стоимости земельных участков" (Письмо Роскомзема от 14.06.1996 г. № 1-16/1240) определяет, что три основных метода оценки, при наличии достаточного массива данных о сделках, могут применяться для построения моделей рынка методами математической статистики с использованием прикладных программных продуктов. Далее пункт 9.1.2. определяет, что выполнение земельно-оценочных работ одновременно по всей территории административно - территориального образования позволяет использовать массовые данные о сделках со свободными и застроенными земельными участками, посредством которых проводится оценка всех земель.

Для целей массовой оценки должен применяться весь доступный массив данных по сделкам. В целях полноты в выборку включаются как сделки по незастроенным земельным участкам, так и по застроенным. В последнем случае стоимость земли получается методом извлечения из общей стоимости сделки стоимости строений.

Фактическое заключение, совершенность сделки - самое важное достоинство рыночной стоимости, поэтому данные из объявлений в периодических изданиях о стоимости выставляемых на продажу объектах недвижимости для массовой оценки неприемлемы, даже если они исходят не от частных лиц, часто завышающих цены а от риэлторских фирм, хорошо ориентирующихся на местном рынке.

1-й источник информации - данные посредников по продаже недвижимости и оценщиков по уже совершившимся сделкам.

Достоинства - точность сведений.

Недостатки - сбор сведений не может носить официального и систематического характера - так как по российскому законодательству риэлторские фирмы не обязаны предоставлять информацию о ценах на недвижимость органам государственной власти. Можно получить эти сведения, например, используя личные связи, но объем таких сведений будет недостаточным. А главное эти сведения невозможно документально подтвердить, что очень важно для утверждения результатов оценки и введения ставок платы за землю в действие органами местного самоуправления, либо для аргументации в случае возникновения судебных споров по начислению местных земельных платежей. Криминализация экономики в значительной степени влияет на закрытость информации о ценах продажи недвижимости.

2-й источник информации - нотариально удостоверенные договора купли - продажи. Нотариально удостоверенные договора сделок с земельными участками в обязательном порядке регистрируются в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Поэтому информация о ценах продаж может быть получена прямо из книг регистрации и проверена, в случае необходимости, по экземплярам договоров, хранящимся в архиве.

Достоинства - весь массив информации по сделкам с земельными участками сосредоточен в одном месте, имеет юридическую силу и документальное подтверждение.

Недостатки - в договоре, как правило, указывается заниженная цена, по сравнению с реальной. Стороны сделки, как правило, указывают в договоре совокупную оценочную стоимость земли и строений, рассчитанную Бюро технической инвентаризации и Комитетом по земельным ресурсам., которая ничего общего с реальными ценами на рынке не имеет.

Для повышения точности оценки необходимо вести две отдельных базы данных по сделкам - по книгам регистрации и по данным посредников. Оценки стоимости на основе обработки двух массивов ни в коем случае не должны усредняться. Двойные оценки нужны только для определения достоверности официальных данных!!!

Программные продукты

Для расчета средней стоимости земельных участков по оценочным зонам и в целом по городу предполагается использовать два программных продукта -электронные таблицы Excel и ГИС на основе ARC INFO.

Ведение прямых статистических расчетов в электронных таблиц Excel не совсем удобна. Существуют жесткие ограничения на возможность получения оценок средней рыночной стоимости по произвольно выбранной территории. Приходится определять перечень кварталов, попадающих в предварительно выбранные границы оценочной зоны, и затем вручную кодировать их в базе данных (например в виде номера оценочной зоны). Преодолеть этот недостаток возможно с помощью электронных геоинформационных систем (ГИС). Встроенные в них аналитические модули позволяют:

1. Выделить на электронной карте любой произвольный район города и вычислить в нем среднюю стоимость земельных участков по сделкам, информация о которых храниться в рабочей книге Excel. Так как при проектировании границ зон для кадастровой оценки количество и границы зон приходится несколько раз менять, то электронные ГИС позволяют это делать без больших затрат времени на перекодировку оценочного участка в базе данных по сделкам.

2. Подобрать районы города с максимально близкими ценами на земельные участки внутри границ района.

Для работы необходимы 2 оператора и 2 компьютера (PENTIUM-I и выше). Первый компьютер нужен для ведения базы данных по сделкам, второй для работы с ГИС.

Уровень подготовки персонала (при самостоятельном проведении работ по оценке): знание основ оценки недвижимости; статистического анализа, профессиональный уровень работы с Excel и ARC INFO.

Уточнение существующих границ зон градостроительной ценности (на основе анализа равномерности роста средней рыночной стоимости по существующим зонам, однородности и меры вариации данных о рыночных ценах на земельные участки внутри каждой зоны). Уточнение коэффициентов дифференциации платы за землю. Установление новой схемы зон градостроительной ценности и шкалы коэффициентов. Определение ставок арендной платы. Экономическое обоснование всех работ и подготовка материалов для утверждения результатов оценки органами местного самоуправления. Кроме этого возможна передача методики оценки, обучение персонала.

У заказчика требуется наличие готовой городской ГИС, базы данных по сделкам с земельными участками.

База данных по сделкам должна включать все сделки с земельными участками за последние 2-3 года, это необходимо для того чтобы увеличить объем исследуемой выборки (для сопоставимости цены отражаются в твердой валюте). Чем больше объем выборки, тем более достоверными будут результаты оценки. Учитывая реальные трудности со сбором информации, можно ограничиться минимально-приемлемым уровнем 10-15 достоверных сделок на одну оценочную зону. В зависимости от объема исходной информации, точности и полноты сведений, затрат времени на их проверку и корректировку заполнение электронной базы по сделкам с земельными участками может занимать 5-10 человеко-дней (для занесения информации за каждый календарный год).