Дзюба Светлана Александровна

Для чего нужна нормативная денежная оценка земель (актуальность выбранной темы):

Сферы применения нормативной денежной оценки земель (НДОЗ) определяются украинским законодательством. К главным сферам применения НДОЗ относятся:
- налогообложение земель (согласно ЗУ «о плате за землю» базой начисления земельного налога является нормативная денежная оценка земельного участка);
- аренда земельного участка;
- приватизация земельных участков;
- передача земли в собственность, наследство, под залог, дарение;
- учет совокупной стоимости основных средств производства;
- определения размера взноса в уставные фонды акционерных обществ, объединений, кооперативов.

Источники данных для проведения НДОЗ:

Генеральный план города;
План существующего населенного пункта (опорный план);
Схема планировочных ограничений;
Схема расположения населенного пункта в системе расселения;
Схемы инженерной подготовки территорий;
Схемы экологического состояния территорий;
Схемы развития магистралей, городского и внешнего транспорта;
Схемы развития рекреационных зон, благоустройства и озеленения;
Данные об объектах социальной инфраструктуры;
Схемы инженерных сетей;
Данные управления экономики и статистики о численности населения, месте города в системе расселения, типе города по административному статусу

На современном этапе развития Нормативной денежной оценки земель существует нерешенная проблема: на данный момент на Украине не существует единого внедренного стандарта программы проведения нормативной денежной оценки земель Украины.

История зарождения кадастра и оценки земель

Первые попытки учета количества и качества земель проводились ещё при первобытно общинном способе производства. Однако тогда учёт был весьма примитивный и проводился в интересах общины. С появлением частной собственности на средства производства возникла необходимость в более тщательном учёте. Кроме частных собственников учёт вело рабовладельческое государство. Оно учитывало доходы от обложения налогами, контрибуциями, расходы на содержание армии и т.п. Объектом учёта постепенно становилась земля, которая уже в то время выступает как основное средство производства в сельском хозяйстве. При рабовладельческом строе как специальное земельное учётное мероприятие зарождается земельный кадастр, который продолжает развиваться при феодализме и особенно при капитализме.
Так в Египте, во времена первых фараонов (4 тыс. лет до н.э.) тщательно велись оценочные списки земель, подлежащих налогообложению. Оценку земель дважды в год проводили специальные таксаторы - чиновники фараона.
Земельный кадастр древнего Рима (4 веке до н. э.) представлял собой описание земельной собственности. В специальные реестры вносили сведения размере земельных участков, способе их обработки, качестве и доходности земель. На бронзовые таблицы наносили планы имений, их названия, границы и размеры землевладений. Там же приводили сведения о качестве земель и о самом хозяйстве.
В эпоху феодализма дальнейшее развитие получил внутри хозяйственный учёт, проводимый в целях управления и контроля за развитием помещичьего хозяйства.
Феодальное государство вело кадастр земли как средства производства для налогообложения. При феодализме в системе земельного кадастра возникает земельная регистрация, узаконивающая право частной собственности на землю.
Таким образом, изучение земельных ресурсов и проведение земельного кадастра стало необходимостью с образованием государства и развитием налогообложения. В древнейшей форме земельного обложения размер налога устанавливался по площади земли. На определённом этапе наряду с учётом количества начинают учитывать и качественное состояние земель, а впоследствии размер дохода, получаемого с земель различного качества.
Земельный кадастр России характеризуется длинной историей развития. Имея общую с западными кадастрами социальную природу, он отличается своими специфическими свойствами.
Первые описания земель в России появились ещё в 9 веке. Они касались главным образом монастырских и церковных земель служили основанием для наделения духовенства недвижимым имуществом, в частности землёй. Собирание данных о земле возникло также в связи с взиманием сборов и податей русскими князьями с покорённых ими племён.
Существовавший в 11 веке качественный учёт земель имел упрощённый характер. А первые переписи земель с характеристикой их количества и качества относятся к 12 веку.
Старейшие кадастровые документы – описания земель периода татарского ига. Первая татарская перепись была проведена в 1245 г., а повсеместная перепись русских земель – в 1273 г. Наряду с татарскими переписями описания земель вели русские князья, и земельно-кадастровыми документами в этот период являлись «Писцовые книги».
В 16 веке для описания земель было создано специальное учреждение «Поместный приказ». Но на протяжении 17 века в России происходит расшатывание писцового земельного кадастра. В интересах помещиков в налоговую систему вводятся чрезвычайные сборы, множество натуральных повинностей. В 1713 г. Указом Петра-1 вводится подушная подать. Качественный учёт земель и их оценка как основание для налогообложения утратили свое значение и по существу прекратились на длительный срок. В этот период большую роль играет количественный учёт земель.
Но в 1837 г. Министерство государственных имуществ приступило к разработке нового земельного кадастра. Был проделан большой объём работ по съёмке и определению размеров земельных участков, учёту их качества и оценки. Однако уже во второй половине 19 века, в связи с переходом к капиталистическому способу производства, возникла необходимость в новом земельном кадастре.
Важнейшее значение земельного кадастра заключается в том, что он необходим для организации наиболее полного, рационального и эффективного использования земель и их охраны, планирования народного хозяйства, размещения и специализации сельскохозяйственного производства, мелиорации земель и химизации сельского хозяйства, а также проведения других народнохозяйственных мероприятий, связанных с использованием земель.
Материалы земельного кадастра находят широкое применение при межхозяйственном и внутрихозяйственном землеустройстве. Они используются при формировании землепользований, размещении отделений и хозяйственных центров в совхозах, бригадных массивов и производственных центров в колхозах, установлении состава соотношения угодий и севооборотов, их размещении, трансформации угодий,  устройстве территории севооборотов и сельскохозяйственных угодий, размещении сельскохозяйственных культур в соответствии с экологической пригодностью земель для их выращивания.
Данные земельного кадастра позволяют дифференцировать ценность земель для рационального использования и охраны по агропроизводственным группам почв природно-сельскохозяйственных зон страны. Тем самым земельный кадастр приобретает большую значимость на разных уровнях народнохозяйственного планирования и управления земельными ресурсами.
Таким образом, изучение земельных ресурсов и проведение земельного кадастра стало необходимостью с образованием государства и развитием налогообложения. В древнейшей форме земельного обложения размер налога устанавливался по площади земли. На определённом этапе наряду учётом количества начинают учитывать и качественное состояние земель, а впоследствии размер дохода, получаемого с земель различного качества. [1,3]

Учет земель в годы Советской власти

 В результате революции 1917 года в Российской Империи произошла смена социально-экономической формации, что повлекло за собой изменение всех законодательных актов.
Одним из первых законодательных актов о земле был Декрет «О социализации земли» 1918 года, причем им была закреплена всенародная собственность на землю, трудовой характер землепользования, учреждено равное право на пользование землей, исходя из потребительско-трудовой нормы землепользования на землях сельскохозяйственного значения. А положения «О социалистическом землеустройстве» и «О мерах перехода к социалистическому землепользованию» 1919 года закрепили две основные формы: государственную и коллективную. Одновременно с этим земля фактически перестала являться объектом налогообложения. В то же время государство нуждалось в сведениях о земле. Эта потребность определяла состав сведений земельного кадастра и порядок его ведения.
Кадастр представлял собой сведенные в единую книгу регистрационные сведения по землепользователям, а также количественные и качественные характеристики земель. Основой ведения кадастра являлась развернутая система регулярно проводившихся за счет государственных средств съемок и обследований земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда. Сведения о землях промышленности и территориях городов и других поселениях (в силу их малого влияния на планирование промышленного производства) приводили в кадастре укрупнено и недостаточно.
Регистрацию проводили в государственных земельно-кадастровых книгах районов (городов) и именовали государственной регистрацией землепользований. Выполняли ее должностные лица районной землеустроительной службы, персонально отвечающие за достоверность регистрируемых сведений о землепользовании.
Начиная с 1955 года был введен государственный учет наличия и распределения земли по угодиям и землепользователям, а также государственная регистрация всех землепользований по единой общесоюзной системе. В последствии в 1970 году, Совет Министров СССР утвердил положение «О государственном контроле за использованием земель», возложив контроль на Советы народных депутатов и землеустроительные службы системы Министерства сельского хозяйства и продовольствия СССР.
За годы советской власти были созданы три основные вида кадастров: сельскохозяйственных территорий, водный и лесной. Все основные учетные и отчетные кадастровые документы создавались в виде государственных актов на право пользования землей, списков землепользователей, земельно-кадастровых книг предприятий и организаций и др., а также в виде планово-картографических документов. Все вышеперечисленные документы создавались в рукописной форме и имеют достаточно низкую точность. Так, координаты точек на границах между коллективными хозяйствами определялись с точностью от 1 до 5 метров, а на населенные пункты не всегда имелись карты и планы даже масштаба М 1:5 000.
После национализации российские земли а не знали права частной собственности. Они без оплаты передавались физическим и юридическим лицам в вечное, бессрочное пользование.
Коллективизация единоличных крестьянских хозяйств в отношении земли явилась для государства лишь сменой землепользователей: множество мелких держателей участков заменило меньшее число крупных коллективных землепользователей. Сама же эта акция была великой трагедией для миллионов крестьян. Земля оставалась всенародным достоянием, собственностью народа, которой от его имени управляли государственные структуры. [2,4,5]

История становления денежной оценки земель в Украине - Комплексная экономическая оценка территорий

С распадом Союза Советских Социалистических республик возникла необходимость разработки новых законодательных актов, регламентирующих учет недвижимости и решения всего комплекса вопросов по созданию кадастра. Существующие законодательные акты, действующие до этого времени, не регламентировали многих вопросов.
Перемены в жизни общества, вызванные перестройкой экономических отношений, появление частной и других форм собственности, высветили ряд проблем в развитии городских территорий и использовании ресурсов, среди которых проблема городского кадастра и оценки территории города является одной из актуальных.
Возвращение частной собственности на землю и другие объекты как основного вида собственности требовало, в первую очередь, переориентирования правовой базы всех видов. Частная собственность создала возможность свободной смены владельцев, быстрое изменение стоимости и требует обеспечения высокой оперативности и непрерывности экономической оценки земель.
Предшественником денежной оценки земель населенных пунктов в Украине стала комплексная экономическая оценка территории (КЕОТ) населенных пунктов, начатая в конце 80-х лет минувшие столетия. Сначала она не имела четкой правовой основы. Вместе с тем, осуществленные экспериментальные исследования и внедрение КЕОТ в некоторых городах СССР (в том числе и в Украине) свидетельствовали о ее незаурядной экономической эффективности. С применением КЕОТ вводилась плата за пользование городскими землями, в результате чего увеличивались поступления в городской бюджет. Попытки ввести КЕОТ в условиях социалистического государства были первыми шагами перехода земельных отношений на рыночные рельсы.
Особенностью развития КЕОТ в Украине в то время было существование нескольких, довольно отличных между собою методик оценки:
1. Методика, разработанная авторским коллективом под руководством В.Сотникова (Институт «КиевНИИградостроительства»), базируется на определении ставок налога на уровне зон градостроительной ценности. Для расчетов использовали данные о плотности, стоимости фондов социальной и инженерно транспортной   инфраструктуры, а также показатели градостроительной  ценности. В результате проведения оценки можно получить, кроме непосредственно экономической оценки, еще и данные относительно соответствия интенсивности использования территории его место расположению. Методика В.Сотникова была применена при оценке территории ряда городов Украины (Белая Церковь, Ильичевск, Луганск, Львов, Мариуполь и т.п.), а также Кишинева (Молдова), Чимкента (Казахстан), Дархана (Монголия).
2. Методика, которую разработал Е. Куц (Институт «КиевНИИградостроительства»), базируется на расчете пяты группы факторов (комплексных условий), что в конечном итоге влияет на определение коэффициента ценности отдельных участков города и установления дифференцированных ставок налога за землю. Особенностью этой методики есть построение так называемых эквипотенциальных линий (изолинии, которые соединяют точки с одинаковой ценностью территории), что дает возможность оперативно пересматривать возможные варианты изменения ситуации. Методику Е. Куца использовали при оценке ряда городов Украины (в частности, Бердянска и Житомира), Алма-Аты и Караганды (Казахстан), Гомеля (Беларусь), четырех городов Армении.
3. В основе методики, которая базируется на разработках русских специалистов (С. Кабакова) и творчески развитая специалистами института «Киепроект» (О.Драпиковский и др.), лежит довольно детальный расчет трех категорий показателей, для каждого из которых в отдельности выделены земельно-оценочные единицы (информационные районы): общественно-необходимые затрат на социальную, инженерно-транспортную и природоохранную инфраструктуру; экономических результатов от изменения характера использования территории; социальных факторов, которые формируют экономическую ценность городских земель. Кроме Киева эта методика была применена в оценке других городов Украины (Бровары, Николаев, Черкассы и т.п.).
4. Методика, разработанная под руководством О. Розенфельда (Институт урбанистки), базируется на принципах экспертной оценки. Экспертами чаще всего выступают представители города вместе с специалистами-градостроителями проектных институтов. Авторы методики считают, что для большинства маленьких и средних городов довольно участия квалифицированных специалистов и знания ситуации местными руководителями для обеспечения точности оценки.
5. В основу методики, разработанной авторским коллективом под руководством Ю. Палехи (Институт «Дипромисто»), положены функциональный и социологический подходы. Для определения роли каждого из оцениваемых факторов используют данные основательного социологического обследования, которое проводят в разрезе оценочных районов города. По результатам оценки, проведенной по этой методике, установлены интегральные индексы ценности для каждого из оценочных районов. Методика было использована при выполнении КЕОТ многих городов Украины (Винница, Ивано-Франковск, Лисичанск, Полтава, Тернополь, Севастополь, Хмельницкий и т.п.).
Вопреки существующим расхождениям суть методик КЕОТ, разработанных представителями названных пяти групп, сводилась до двух принципиальных подходов: стоимостного и функционального.
Стоимостный подход был предложен С. Кабаковой и творчески развит ее последователями, в частности при выполнении КЕОТ г. Киева. Суть его состояла в стоимостной (эквивалентной в рублях) оценке отдельных факторов, которые влияют на ценность земельного участка в городе. Таких факторов может быть много: транспортные, инженерные, экологические, социальные и т.п.. Оценку каждого из них осуществляют определением прямой или косвенной стоимости в определенной точке города. Транспортный фактор определяют через затраты на передвижение к местам приложения труда, центров культурно-бытового обслуживания, мест массового отдыха и центров расселения; экологический - через потери здоровья население и т.п..
Функциональный подход в объединении с экспертным и социологическим подходами определяет относительную ценность территории через математический расчет функциональных преимуществ (или недостатков) ее потенциала. Для этого активно применяли математические модели (матрица транспортной доступности, инженерно-инфраструктурной сети т др.)
1991 году в соответствии с задачей Госстроя Украины Производственно-информационным центром «Градостроитель» была разработана методика экономико-градостроительной оценки территории городов разной величины. В авторский коллектив вошли представители разных научно-методических школ, которые осуществляли оценку земель населенных пунктов Украины (О.Драпиковский, Г.Заблоцкий, Е.Лишанский, Т.Ткач, Г.Фильваров, Э.Шаповалов), и России (С.Кабакова). Возглавлял авторский коллектив В. Нудельман.
Методика состояла из вступления и четырех разделов (Законодательные основы и принципы экономико-градостроительной оценки городских территорий; Экономико-градостроительное зонирования территории; Определения стоимостных показателей экономической оценки; Принципы актуализации показателей) и приложений.
Несмотря на отрицание некоторых из существующих методических подходов к КЕОТ городов, новообразованная методика, безусловно, стала важным шагом в объединении усилий относительно разработки единого подхода к оценке Городских земель.
3 1991 по 1995 год в Украине активизировались процессы перестройки нормативно-правовой базы оценки земель. Среди факторов, которые наибольшей мерой влияли на становление оценки, были:
1. Изменения в законодательной базе (новая редакция Закона «О плате за землю»), в результате которых были  утверждены новое название и экономический статус оценки (с комплексной ее название трансформировалось в денежную оценку), оценку начали определять как капитализированный рентный доход из земельного участка.
2. Расширение сферы применения денежной оценки земель (разделение на земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов).
3. Переход функций контроля за разработкой оценки земель от Госкомгорстрой Украины к Держкомзему Украине.
4. Дифференциация методических подходов к оценке земель населенных пунктов (на основе оценки градостроительных качеств территории) и сельскохозяйственных земель (агробонитетные характеристики почв).
5. Результатом развития указанных процессов стало утверждения в марте 1995 года Кабинетом Министров Украины Методики денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов и Держкомземом, Минсельхозпродом, Госкомгорстрой Украины и Украинской Академией аграрных наук соответствующего Порядка денежной оценки. С этого времени денежная оценка земель разных категорий развивалось соответственно существующей нормативно-правовой базе (с учетом соответствующих изменений и дополнений). [6]

Нормативно-правовая база нормативной денежной оценки

Дальнейшее развитие НДОЗ не могло происходить без соответствующего развития законодательной и нормативной базы. Важнейшими принятыми документами являются:
Законодательная база
Конституция Украины (1996 г.)
Земельный кодекс (2001 г.)
Закон «О внесении изменений и дополнений в Закон «О плате за землю» (1996 г.), с изменениями и дополнениями  1997-1999 г.г.)
Закон «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине» (2001 г.)
Закон «Об оценке земли» (2003 г.)
Указы Президента Украины:
«О приватизации объектов незавершенного строительства» (1993 г.)
«О неотложных мероприятиях по ускорению земельной реформы в сфере с/х производства» (1994 г.)
«О приватизации и аренде земельных участков не с/х назначения для осуществления предпринимательской деятельности» (1995 г.)
«О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность с/х предприятий и организаций» (1995 г.)
«О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения» (1997 г.)
«О мероприятиях по развитию и регулированию рынка земель населенных пунктов, других земель не с/х назначения» (1999 г.)
Методическая база
Методика нормативной денежной оценки земель с/х назначения и населенных пунктов (Постановление КМУ от 23.03.95 № 213, изменения  от 1995, 1997, 2001, 2004)
Нормативная база
Порядок нормативной денежной оценки земель с/х назначения и населенных пунктов (Приказ от 27.01.2006 г.  №18/15/21/11) (от 1997 года)
Вспомогательная нормативно-правовая база
Эталоны технической документации денежной оценки земель на примере г. Бровары, сел Красиливка и Косари (1997 г.)
«О порядке ведения государственного земельного кадастра» (Постановление КМУ от 12.01.1993 г.)
«Программа создания автоматизированной системы государственного земельного кадастра» (Постановление КМУ от 2.12.1997)
Международные нормы оценочной деятельности (МСО 2000)
«Нормы профессиональной деятельности оценщика» (Совет УОО от 11.05.1995 в ред. От 18.08.1999 г.)
Национальный стандарт № 1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав»  (Постановление КМУ от 10.09.2003 г.)

Целью моей работы в настоящее время является:

Изучить объем всей исходной информации с целью создания БД для хранения, использования и актуализации данных, необходимых для проведения нормативной денежной оценки земель

Изучить Методику и разработать алгоритм для создания универсальной технологии проведения нормативной денежной оценки земель

Конечной целью выполнения магистерской работы будет являться:

Создание УНИВЕРСАЛЬНОЙ Базы данных, которая после внесения определенных изменений, касающихся определенного города, может применяться для расчета нормативной денежной оценки земель любого города.

Перечень ссылок:

1. Германъ И.Е. Исторiя русскаго межеванiя. 3-е изданiе. Москва, Типо-литографiя, В. Рихтеръ, 1914.

2. Комов Н.В. и др. Земельные отношения и землеустройство в России. Москва, 1995г., с.512.

3. ГИС-Ассоциация. Информационный бюллетень, №2(4), 1996, с. 25-26.

4. http://www.cfo.fccland.ru/ - Сайт Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Россия)

5. http://www.capitaleast.ru/ - Сайт группы компаний Капиталист

6. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Навчальний посібник// Дехтяренко Ю.Ф., Лихо груд М. Г., Манцевич Ю. М., Палеха Ю. М. – К.: Профі, 2007. – 624 с.