Суперфиций: за и против...

Автор: Ксения Стицина
Опубликовано 31.01.05
Первоисточник: http://www.yurpractika.com/article.php?id=10004284

В данной статье речь пойдет о нормах гражданского законодательства, в некоторой степени расширивших возможности землепользователей, но, как это часто бывает, не закрепивших процедуры реализации своих прав собственниками земли и иными заинтересованными лицами.

Статья 413 ГК содержит норму, согласно которой собственник земельного участка имеет право передать его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и строений (суперфиций).

Суперфиций включен в раздел вещных прав на имущество, к которым среди прочего относится также эмфитевзис и сервитут.

Несмотря на то что многие цивилисты склонны считать суперфиций всего лишь разновидностью земельного сервитута, мы будем рассматривать подобные отношения как самостоятельный институт гражданского права.

Римское право относило суперфиций к вещным правам на чужие вещи. Заметим, что в данном случае вещным правом называлось все то, что позволяло несобственнику владеть или пользоваться вещью или ее отдельной частью, что в свою очередь ограничивало собственника в его правах относительно такой обремененной вещи.

Особенность суперфиция, заимствованная и украинским гражданским правом, заключается в том, что такое право, предоставленное лицу, может им самостоятельно отчуждаться в пользу любых третьих лиц и, кроме того, является наследуемым. Суперфиций как право пользования землей может иметь постоянный характер, что, в принципе, противоречит нормам Земельного кодекса Украины, где ясно сказано, что пользование землей, если только речь не идет о праве собственности и праве постоянного пользования, всегда носит временный характер.

Отлична и цель заключения договора суперфиция. Она — не в пользовании земельным участком как таковым, а в получении правоустанавливающего документа (договор суперфиция), который может быть подан в уполномоченные органы для получения разрешения на застройку соответствующего участка.

Поэтому считаю, что заключение договора суперфиция должно рассматриваться как правоотношения, предшествующие основной цели, а именно: осуществление строительной деятельности на земельном участке.

По сути, при заключении договора суперфиция участок из пользования, владения и распоряжения собственника не изымается. Вместе с тем право временного пользования землей собственник передает за плату другому лицу, что порождает между ними земельные и гражданские правоотношения.

Глава 34 ГК (право пользования чужим земельным участком под застройку) не дает расширенного толкования норм, согласно которым возможно заключение договора суперфиция. По сути, статьи 413–417 ГК лишь регламентируют право использования участка под застройку, не конкретизируя, как и в какой форме могут быть реализованы данные нормы на практике. Не указано также, с какого момента пользователь земельного участка (суперфициарий) может приступать к использованию земли по договору суперфиция, с какого момента стороны приобретают права и обязанности, возникает ответственность по договору.

В процессе составления, подписания и реализации такого договора стороны могут столкнуться с необходимостью согласования ряда юридически важных вопросов.

Форма договора

Поскольку типовой формы договора суперфиция, утвержденной Кабинетом Министров Украины (КМУ), пока нет, стороны могут заключить его в письменной форме, с соблюдением всех существенных условий договора, относимых к таковым гражданским законодательством. Учитывая, что по своей природе суперфиций достаточно близок к арендным отношениям, считаю, что стороны могут руководствоваться существенными условиями договора аренды земли, указанными в Законе Украины «Об аренде земли» от 6 октября 1998 года, а также типовым договором аренды земли, форма которого утверждена Постановлением КМУ № 220 от 3 марта 2004 года. При этом участники отношений должны предусмотреть в договоре цель предоставления в пользование земельного участка, а именно: осуществление на нем строительства, а также правовой режим объектов недвижимости, которые планируется возвести на участке.

Составление проекта отвода земельного участка

Необходимость в составлении проекта отвода, думаю, возникнет при передаче в пользование земельного участка, предусматривающей изменение его целевого назначения.
Вместе с тем при заключении договора суперфиция стороны должны решить вопрос перенесения границ земельного участка в натуре (на местности). Думаю, что акт определения границ земельного участка в натуре (на местности), равно как и план (схема) земельного участка, должны быть неотъемлемой частью договора суперфиция.

Условия пролонгации договора

Считаю, что при решении этого вопроса сторонам необходимо исходить из того, что, согласно арендным отношениям, арендатор имеет приоритетное право на перезаключение договора аренды на новый срок. Приоритетное право на продление договора суперфиция на новый срок может объясняться еще и тем, что при установлении срока действия договора стороны предполагают, что к моменту его истечения на земельном участке уже будет возведена недвижимость (или ее часть). Кроме того, при заключении договора суперфиция стороны могут вообще не устанавливать конкретный срок его действия, что прямо предусмотрено статьей 413 ГК.

Плата за пользование землей

Согласно ГК, собственник земельного участка, переданного под застройку, имеет право на получение платы за пользование им. Вместе с тем Законом Украины «О плате за землю» предусмотрены только два вида платы: земельный налог и арендная плата. Думаю, сумма оплаты, согласованная сторонами, будет иметь, скорее, компенсационный характер, в нее полностью или частично будет включена сумма земельного налога, подлежащего уплате собственником земельного участка.

Правовой режим строений и сооружений, возведенных на земельном участке

Договор суперфиция должен содержать положения о предполагаемом назначении планируемых на земельном участке объектов. Кроме того, с целью защиты интересов собственника земли договор может обязывать пользователя земли до начала выполнения строительных работ согласовать проект строительства с собственником земельного участка. Также в положениях договора относительно условий возврата земельного участка собственнику может содержаться обязанность пользователя вернуть участок в состоянии не худшем, чем полученный в пользование, с учетом тех изменений, которые произошли вследствие строительства объектов недвижимости.
Если согласие относительно продления действия договора сторонами не было достигнуто, то есть несколько путей определения судьбы возведенных строений. Это: покупка строений собственником земли либо, наоборот, выкуп застройщиком земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости. Вместе с тем возможны ситуации, при которых ни первый, ни второй вариант для сторон не будут приемлемыми из-за высокой стоимости и земли и недвижимости. При этом любая из заинтересованных сторон может обратиться в суд с целью разрешения ситуации, связанной с правовым режимом пользования недвижимостью и земельным участком, переданным в пользование под застройку. В случае судебного рассмотрения спора, возникшего из договора суперфиция, суд может принудить стороны к продлению договора на новый срок для дальнейшего использования земельного участка собственником строений.

Государственная регистрация договора суперфиция

Согласно Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», вступившему в силу 1 июля 2004 года, право застройки земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (Реестр вещных прав). Приступать к использованию земельного участка, по общему правилу, можно после государственной регистрации договора. Однако известно, что для регистрации таких договоров на практике необходим не только Закон, но еще и Порядок, разработанный на основе Закона, по правилам которого должны вноситься сведения о вещных правах и обременениях в Реестр. Вместе с тем на данный момент действует лишь Временный порядок ведения государственного реестра земель, утвержденный приказом Госкомзема № 174 от 2 июля 2003 года. В соответствии с ним в Государственный реестр земель вносятся сведения только о праве собственности на землю и праве пользования землей (в том числе на условиях аренды). Таким образом, стороны, заключив договор суперфиция, сталкиваются с проблемой его легализации, поскольку, с одной стороны, информация относительно суперфиция должна быть подана регистратору, а с другой — такие сведения физически пока вносить некуда. До утверждения Порядка ведения Реестра вещных прав сведения о заключенном договоре суперфиция могут вноситься в Государственный реестр земель, в раздел ограничений права собственности на землю (обременения земельного участка суперфицием). Иного варианта пока нет.

Подводя итог, могу сказать, что практика заключения на Украине договоров суперфиция уже есть. Органы по земельным ресурсам, несмотря на отсутствие четких правил, склонны к мнению, что договор суперфиция должен быть нотариально заверен; приступать же к использованию земельного участка под застройку можно только с момента внесения о нем сведений в Государственный реестр земель, а с 1 января 2005 года — в Реестр вещных прав. Остается надеяться, что в ближайшем будущем будут внесены дополнения в Земельный и Гражданский кодексы Украины, которые конкретизируют процедуру заключения договоров суперфиция на Украине.