Емфітевзис, суперфіцій, сервітут – лебідь, рак та щука земельного законодавства

Опубликовано 19.11.04
Первоисточник: http://www.yur-gazeta.com/oarticle/1124/

Проведення в Україні економічної реформи, спрямованої на формування в країні засад ринкової економіки, закономірно обумовило необхідність впровадження світового досвіду в систему відносин власності, в тому числі й на землю. Саме новий підхід до структури форм земельної власності був спочатку реалізований в ст. 14 Конституції України (право власності на землю набувається громадянами, юридичними особами та державою), а згодом закріплений у новій редакції Земельного кодексу від 25 жовтня 2001 р. Щоправда, перехідними положеннями ЗК тимчасово встановлений дещо інший порядок розпорядження земельними ділянками державної, а особливо комунальної власності, але ані відстрочення введення в дію новел законодавства, ані прийняття нових цивільних нормативно-правових актів так і не врегулювало цілу низку протиріч земельних правовідносин, залишаючи за ними сумнівну пальму першості найбільш «зарегульованої» галузі законодавства. Саме про маловивчені нюанси практичних аспектів вчинення правочинів відносно землі та нерухомості і йшлося на семінарі-практикумі «Земля, будівлі та споруди: проблеми сьогодення та шляхи їх вирішення», що відбувся за інформаційної підтримки «Юридичної газети» та «Юридичного журналу» 15-16 листопада ц.р. Організаторами заходу виступили консультаційна фірма «Вертан», ЮФ «Професіонал», БФ «Правове суспільство». Так, найбільш нагальним на сьогодні виявилося вирішення спору щодо п. 6 перехідних положень ЗК, який зазначає, що «громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, повинні до 1 січня 2005 р. переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на них». Старшому науковому співробітнику Інституту держави і права ім. В.М. Корецького Павлу Кулиничу, одному з розробників ЗК України, довелося відповідати на шквал запитань з цього приводу, основним лейтмотивом яких було чи будуть якісь негативні наслідки щодо тих осіб, що з певних причин не встигнуть цього зробити вчасно. Зазначивши, що хоч жодних штрафних санкцій і не передбачено, більше того право постійного користування буде зберігатися аж до його повного переоформлення, пан Кулинич все ж підкреслив, що найбільш захищеними будуть лише добросовісні юрособи, тобто ті, які подадуть відповідне прохання до органів місцевого самоврядування щонайдовше 31 грудня 2004 р. Не менш проблемними виявились і аспекти нового порядку реєстрації прав на нерухомість. Так, 1 липня ц.р. був прийнятий і введений в дію Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень». З одного боку, начебто було зафіксоване проходження важливого етапу земельних правовідносин, а з іншого – Закон і досі ... не діє, оскільки Держкомзем України фактично виявився не готовим до введення такої реєстрації. Позитивним моментом є той факт, що Світовим банком вже виділений на розвиток системи органів державної реєстрації кредит у розмірі близько $200 млн., але підготовка близько 20 тис. державних реєстраторів (ст. 8 Закону передбачає обов‘язкову юридичну освіту та 6-місячний строк стажування таких осіб) виявилось питанням складним та довготривалим. Наразі, Кабміном до 1 січня 2005 р. збережений існуючий порядок в сфері реєстрації прав на нерухомість, за яким права на землю реєструються органами Держкомзему, а права на будівлі – БТІ під егідою Мін’юсту. Не залишилися осторонь і практичні питання користування земельними ділянками. Так, учасників семінару турбували і особливості права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право забудови земельної ділянки (суперфіцій). З цих питань докладно висловили свої міркування і представник Держкомзему Алла Кальніченко, і суддя ВСУ Василь Гуменюк.