Джерело: http://www.repetitor.ua/essays/essay.aspx?essayId=4622&page=2&lang=en

     Загальні засади права власності

     Право власності є основою становища людини в суспільстві. Від того, наскільки і як визначено це право в законодавстві, наскільки воно відображає справжні відносини, що складаються з приводу власності, залежить побудова суспільних відносин між людьми, визначення принципів стосунків людини з державою, власне побудова самої держави і її характер – демократичний чи авторитарний. Право власності є тим фундаментом на якому базується правова система будь-якої країни. Конституція України встановила основні засади права власності. В Україні існує приватна, державна, комунальна власність. Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається в порядку визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватись об’єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право власності є непорушним. Примусове відчуження об'єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану. Конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі. Власність зобов’язує. Вона не повинна використовуватись на шкоду людині і суспільству. Держава забезпечує захист усіх прав власності і господарювання. Усі суб’єкти права власності рівні перед законом. Закон України “Про власність” визначає загальний правовий режим власності в Україні, правові основи набуття, здійснення і припинення права власності. Але, на жаль, він не в повній мірі узгоджується з Конституцією України і не відповідає соціально-економічному розвитку нашої держави. Право власності складається з права володіння, права користування і права розпорядження. Правом володіння визнається юридично забезпечена можливість фактичного панування власником над майном, не пов’язана з використанням його властивостей. Правом користування визнається юридично забезпечена можливість власником здобувати з належного йому майна корисні властивості. Правом розпорядження визнається юридично забезпечена можливість визначати долю майна. Право власності виникає внаслідок створення майна, одержання плодів і доходів від цього майна, використання природних ресурсів, придбання майна за угодами та на інших підставах не заборонених законом.

     Право власності на землю

     Згідно статті 3 Земельного кодексу України та Закону України “Про форми власності на землю”, власність на землю в Україні має такі форми: державну, колективну, приватну. Суб’єктами права колективної власності на землю є колективні сільськогосподарські підприємства, сільськогосподарські кооперативи, садівничі товариства, сільськогосподарські акціонерні товариства, у тому числі створені на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств. Громадяни України мають право на одержання у власність земельних ділянок для:
     • ведення селянського (фермерського господарства);
     • ведення особистого підсобного господарства;
     • будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель;
     • дачного і гаражного будівництва.
     Згідно з Указом Президента “Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності”, громадяни та юридичні особи, у статутному фонді яких відсутня будь-яка частка майна, що перебуває у державній власності, мають право на приватизацію земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності. Указом Президента “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення” запроваджено продаж земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності. Об’єктами купівлі-продажу є земельні ділянки, на яких знаходяться об’єкти нерухомого майна, в тому числі об’єкти незавершеного будівництва та законсервовані об’єкти, що приватизовані (відчуженні) відповідно до законодавства України. Дія цього Указу не поширюється на земельні ділянки, надані у користування та передані у власність громадянам України із земель, що перебувають у державній чи комунальній власності, для ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель, дачного і гаражного будівництва, садівництва, а також громадянам і юридичним особам України для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

     Право власності на житлові приміщення

     Право власності на житлові будинки і квартири виникає внаслідок їх будівництва, приватизації, купівлі-продажу, міни, дарування спадкування та на інших підставах не заборонених законом. Так, згідно з статтею 15 Закону України “Про власність” член житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу або товариства, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж іншу будівлю або приміщення, надані йому в користування, набуває права власності на це майно. Згідно з Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду”, приватизація – це відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду на користь громадян України. Закон надає перелік об’єктів, які не підлягають приватизації. Встановлює перелік громадян, яким квартири передаються безоплатно незалежно від розміру їх загальної площі.

     Приватизація державного майна

     Приватизація державного майна - це відчуження майна, що перебуває у державній власності, і майна, що належить АРК, на користь фізичних і юридичних осіб, які можуть бути покупцями відповідно до цього Закону. До об'єктів приватизації належать:
     • майно підприємств, цехів, виробництв, дільниць, інших підрозділів, які є єдиними (цілісними) майновими комплексами, якщо в разі їх виділення у самостійні підприємства не порушується технологічна єдність виробництва основної спеціалізації підприємства, з структури якого вони виділяються;
     • об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти;
     • акції (частки, паї), що належать державі у майні господарських товариств та інших об'єднань.
     Приватизації не підлягають об’єкти, що мають загальнодержавне значення. До таких об’єктів відносяться майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів, основним видом діяльності яких є виробництво товарів (робіт, послуг), що мають загальнодержавне значення.

     Огляд чинного законодавства з питань державної реєстрації

     Нотаріат як орган забезпечення прав на нерухоме майно

     Нотаріат в Україні – це система органів і посадових осіб, на які покладено обов'язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші юридичні дії, передбачені цим Законом, з метою надання їм юридичної вірогідності. Вчинення нотаріальних дій в Україні покладається на нотаріусів, які працюють в державних нотаріальних конторах (державні нотаріуси) або займаються приватною нотаріальною діяльністю (приватні нотаріуси). Документи оформлені державними і приватними нотаріусами мають однакову юридичну силу. У населених пунктах де не має нотаріусів, нотаріальні дії вчиняють уповноважені на те посадові особи виконавчих комітетів відповідних рад. Вчинення нотаріальних дій за кордоном покладається на консульські установи України, а у випадках, передбачених чинним законодавством, на дипломатичні представництва України. Згідно з Указом Президента від 23 серпня 1998р. № 932 повноваження приватного нотаріуса розширені і вони мають право посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та всі інші нотаріальні дії, які вчиняються державними нотаріусами, за винятком видачі свідоцтва про право на спадщину та вжиття заходів до охорони спадкового майна. Нотаріальні дії вчиняються в приміщенні нотаріальної контори, а в окремих випадках, коли громадянин не може з'явитись в зазначене приміщення, а також коли того вимагають особливості посвідченої угоди, нотаріальні дії можуть бути вчинені поза вказаними приміщеннями. Нотаріальні дії вчиняються в день подачі всіх документів. Нотаріуси посвідчують документи, для яких законодавством передбачена обов’язкова нотаріальна форма.

     Єдиний реєстр для реєстрації заборон відчуження об’єктів нерухомого майна як гарант забезпечення прав на нерухоме майно

     Єдиний реєстр для реєстрації заборон на відчуження об’єктів нерухомого майна – це комп’ютерна база даних, створена за допомогою автоматизованих комп’ютерних систем, яка складається із сукупності Базових реєстрів реєстраційних округів, об’єднаних на основі єдиних правил, стандартів та процедур обміну інформацією. Базовий реєстр для реєстрації заборон на відчуження об’єктів нерухомого майна - це документ в якому здійснюється реєстрація заборон і арештів, накладених на об’єкти нерухомого майна. Реєстраційні округи створюються в межах районів, районів в містах, міст обласного підпорядкування. Реєстраційний орган – це державна нотаріальна контора (державний нотаріус), що вносить реєстраційні записи до Базового реєстру. Реєструються заборони та арешти за місцезнаходженням об’єкта нерухомого майна. Підставами для внесення відомостей про заборони на відчуження та арешти об’єктів нерухомого майна є:
     • накладення державним нотаріусом заборони на об’єкт нерухомого майна;
     • повідомлення посадової особи виконавчого комітету сільської, селищної, міської Ради народних депутатів про накладення заборони на об’єкт нерухомого майна;
     • повідомлення судових і слідчих органів про накладення арешту на об’єкт нерухомого майна;
     • повідомлення приватного нотаріуса, який посвідчив угоду, що буде підставою для накладення заборони на відчуження нерухомого майна.
     Повідомлення надсилаються на паперових носіях, а також електронною поштою. Дані в Базовий реєстр вносяться на підставі повідомлень та заяв органів та осіб, за ініціативою яких були накладені відповідні заборони та арешти. Зазначені відомості вносяться у день надходження. Цей реєстр створено державним підприємством “Інформаційний центр” Міністерства юстиції України. Реєстрація права власності, згідно з Інструкцією про порядок державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, затверджена наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 9 червня 1998р № 121, зареєстрована в Мін’юсті 26 червня 1998р. № 399\.2839 Інструкція визначила порядок здійснення державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна в Україні. Державній реєстрації в бюро технічної інвентаризації підлягають об’єкти нерухомості, розташовані на всій території України. Державна реєстрація права власності на об’єкти нерухомого майна в БТІ є обов’язковою для власників, незалежно від форм власності. Реєстрація поділяється на первинну і поточну . Первинна реєстрація – це така реєстрація, коли об’єкт нерухомості вперше записується в реєстрову книгу і йому присвоюється черговий реєстровий номер у книзі. Разом з об’єктом нерухомості в реєстрову книгу під тим же номером записується і суб’єкт права власності. Поточна реєстрація прав власності на об’єкти нерухомого майна - це реєстрація переходу прав власності від одних власників до інших. Правовстановлюючий документ, що свідчить про перехід права власності не може бути зареєстрований в БТІ, якщо не проведена первинна реєстрація. Реєстрові книги ведуться окремо щодо кожного населеного пункту на фізичних осіб, юридичних і окремо щодо житлового і нежитлового фонду. Об'єкту присвоюється один реєстровий номер незалежно від кількості співвласників. Інструкція регулює також і порядок оформлення права власності на об'єкти нерухомого майна. І хоча ця Інструкція і зареєстрована в Мін'юсті, вона суперечить Конституції України, якою встановлено, що правовий режим власності регулюється виключно законами України.

     Земельний кадастр як інформаційна база в системі державної реєстрації прав на нерухоме майно

     Державний земельний кадастр призначений для забезпечення місцевих рад, заінтересованих підприємств, установ, організацій і громадян відомостями про землю з метою організації їх раціонального використання та охорони, регулювання земельних відносин, землеустрою, обгрунтування розмірів плати за землю. Положення про порядок ведення державного земельного кадастру затверджене Постановою Кабінету Міністрів України від 12 січня 1993р. № 15 . Згідно з цим положенням Держкомзему доручено розпочати з 1993р. поетапний перехід на автоматизоване ведення державного земельного кадастру. Державний земельний кадастр включає дані реєстрації права власності, права користування землею та договорів оренди землі, обліку кількості та якості земель, бонітування грунтів, зонування територій населених пунктів, економічної та грошової оцінки земель. Державний земельний кадастр ведеться Держкомземом, Комітетом по земельних ресурсах і земельній реформі АРК, управлінням земельних ресурсів обласних, Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій, відділами земельних ресурсів районних державних адміністрацій, виконавчими комітетами відповідних рад. До земельно-кадастрової документації належать кадастрові карти та плани (графічні і цифрові), схеми, графіки, текстові та інші матеріали, які містять відомості про межі адміністративно-територіальних одиниць, межі земельних ділянок власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів, правовий режим земель, що перебувають у державній, комунальній і приватній власності, їх кількість, якість, народногосподарську цінність та продуктивність по власниках землі і землекористувачах. Земельно-кадастрова документація включає книги реєстрації державних актів на право колективної, приватної власності на землю, право постійного користування землею, договорів на тимчасове користування землею. Положення містить критерії, за якими проводиться економічна та грошова оцінка земель населених пунктів, земель лісового та водного фондів, сільськогосподарських угідь, земель несільськогосподарського призначення. Власники земель та землекористувачі щорічно не пізніше 15 січня подають виконавчим комітетам за станом на 1 січня звіти на про зміни, що відбулись у складі земель, які знаходяться у власності або користуванні. Звітні дані про кількість земель складаються щорічно, про якість земель - один раз у п’ять років. На даний час Держкомземом розроблено проект Закону України "Про земельний кадастр”.

     Топографо-геодезична і картографічна діяльність в системі державної реєстрації прав на нерухоме майно

     Зазначена діяльність регулюється Законом України “Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність”. Топографо-геодезична і картографічна діяльність – це наукова, виробнича, управлінська та інша діяльність юридичних і фізичних осіб, спрямована на вивчення параметрів фігури Землі, створення державної астрономо-геодезичної і гравіметричної мереж України, геоінформаційних систем, топографічних та кадастрових карт (планів); Кадастрові зйомки – комплекс робіт, спрямованих на вивчення необхідних топографічних елементів місцевості щодо пунктів геодезичної мережі (зокрема, меж землеволодінь, землекористувачів з їх найменуванням, кількісними та якісними показниками) і нанесення їх на планшет для створення планів (карт), що служать основою для різних кадастрів. Картографічний моніторинг – це відслідковування відповідності карти (плану) сучасному стану місцевості. Державний картографо-геодезичний фонд України – вся сукупність топографо-геодезичних та картографічних матеріалів незалежно від їх виду, місця створення і форми власності на них, які знаходяться і зберігаються на території України.

     Проблеми здійснення операцій з нерухомим майном

     Законодавче поле, яке регулює здійснення операцій з нерухомим майном недосконале. Відсутність нормативного акту, який регулював би порядок здійснення операцій з нерухомим майном і діяльність підприємницьких структур на ринку нерухомості, призводить до процвітання шахрайства, ухилення від сплати податків, інших порушень чинного законодавства, що завдає шкоди інтересам держави і громадянам. Значне коло громадян, не маючи достатніх юридичних знань і досвіду і потребуючи відповідних послуг, мимоволі довіряються різним комерційним структурам і приватним особам, статус яких не визначений. Крім того, не бажаючи сплачувати податки, власники при укладанні угод про відчуження нерухомого майна, як правило, вказують у договорах його ціну, яка в декілька раз нижче від реальної. Посередниками при здійсненні операцій з нерухомим майном виступають рієлтори. Крім того, операції з нерухомим майном здійснюються і на товарних біржах, які почали свій розвиток з прийнятого у грудні 1991 року Закону України “Про товарну біржу”. Їх виникнення було обумовлено об’єктивними на той час умовами. Досвід розвинених країн світу вже давно визнав корисним існування товарних бірж для учасників ринкових відносин. У всьому світі товарна біржа - це оптовий, регулярно діючий ринок, де відбувається торгівля сировиною, матеріалами і товарами за зразками або стандартами, які мають перелік необхідних ознак та характеристик (якість, сортність, тощо). Однак вітчизняні біржі кожним роком все більше вдаються до торгівлі зовсім іншим і далеко не біржовим товаром, яким є нерухоме майно. Але ж квартири і будинки не можуть бути уніфіковані або стандартизовані, яким має бути товар, допущений до обігу на товарній біржі. Незважаючи на це, біржі поступово захопили ринок нерухомості. Проте, діяльність українських бірж не завжди спирається на світовий досвід та не відповідає чинному законодавству України. Аналіз біржових угод по відчуженню нерухомості, свідчить, що переважна більшість зазначених угод зареєстрована з порушенням вимог чинного законодавства. На численні факти таких порушень та обмеження прав громадян при реєстрації угод про відчуження житла, що належить громадянам, звертала увагу і Генеральна прокуратура. У листі Генеральної прокуратури зауважується, що співробітники бірж беруть на себе повноваження нотаріусів, і тим самим підміняють нотаріальне посвідчення біржовою реєстрацією. Посилаючись на статтю 15 Закону України “Про товарну біржу”, відповідно до якої угоди, зареєстровані на біржі не підлягають нотаріальному посвідченню, ряд товарних бірж не інформують своїх клієнтів про обов’язковість нотаріального посвідчення для договорів купівлі-продажу та міни жилих будинків.

     Проблеми запровадження державної реєстрації прав на нерухоме майно

     Попередньо розглянуто елементи державної реєстрації прав на нерухоме майно і можна зазначити, що в Україні не існує на даний час єдиної системи реєстрації прав на нерухоме майно. Так, реєстрацію прав власності не землю, права користування землею і договорів оренди землі здійснюють відповідно до Земельного кодексу України сільські, селищні, міські Ради. Згідно з ч.2 ст. 227 Цивільного кодексу договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради, а відповідно до ст. 15 Закону України “Про товарну біржу” біржова угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі, що в свою чергу не виключає потім реєстрації, якщо це договір купівлі-продажу жилого будинку, у виконкомі. В органі нотаріату ми можемо дізнатись про наявність встановлених заборон на нерухоме майно. З цього переліку очевидний безсистемний і фрагментарний характер існуючої реєстрації. Реєструються лише правовстановлюючі документи та певні техніко-економічні характеристики нерухомості: Не здійснюється перевірка реального правового статуту майна та врахування усіх прав щодо нього, а також встановлених обтяжень . Не існує накопичення єдиної інформаційної бази та взаємозв’язку між даними реєстраціями, відсутня взаємна координація. Найважливішим є те, що за змістом існуючі форми реєстрації не спрямовані на захист прав власників, користувачів, кредиторів в умовах конкурентних ринкових відносин. Що собою уявляє запропонована єдина система державної реєстрації прав на нерухоме майно? Для чого створюється така система? Які вона дає привілеї? Як це пропонується зробити? І які проблеми окрім, звичайно, фінансових постають при створенні єдиної державної системи реєстрації прав на нерухоме майно? Відповіді на ці питання будуть базуватися на проекті Закону України “Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно”. Чому саме створення єдиної уніфікованої системи державної реєстрації прав на нерухоме майно надасть змогу забезпечити:
     • реєстрацію всіх прав на нерухоме майно;
     • ефективний облік та прозорість, швидкість укладення угод з нерухомим майном;
     • безпеку кредитів та розвиток інвестиційної діяльності;
     • моніторинг ринку нерухомого майна;
     • підтримку гарантій прав на нерухоме майно та встановлених щодо них обтяжень;
     • підтримку оподаткування нерухомого майна і підвищення ефективності податкової політики?
      Тому що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою виникнення, обмеження, переходу або припинення прав на нерухоме майно, яке супроводжується внесенням відповідного запису до Державного реєстру прав на нерухоме майно, який являє собою інформаційну систему відомостей про права, об’єкти та суб’єкти прав на нерухоме майно і головне, що держава гарантує достовірність зареєстрованих прав. Які ж саме права підлягають державній реєстрації? Державній реєстрації підлягають: право власності, обмежені речові права (сервітути, емфітевзис, суперфіцій, узуфрукт, право користування строком більше трьох років, довірче управління майном, іпотека та інші речові права, віднесені законом до таких), за винятком прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти. Обмежені речові права реєструються після реєстрації права власності на це майно. Не підлягають обов’язковій державній реєстрації право власності, обмежені речові права на нерухоме майно, що перебуває у державній та комунальній власності. Право власності, обмежені речові права на нерухоме майно, що перебуває у державній та комунальній власності, можуть бути зареєстровані за рішенням органу, уповноваженого управляти цим майном. Права, які підлягають обов’язковій державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації. Права на нерухоме майно, які не підлягають обов’язковій державній реєстрації, виникають з моменту укладення договору, якщо інше не передбачено договором або законом, проте зареєстровані права мають пріоритет над незареєстрованими. З метою забезпечення повноти реєстрації, уникнення укладання угод щодо майна, яке не може бути предметом угоди, а також надання можливості сторонам оцінити свої комерційні ризики при укладанні відповідних угод, запроваджено обов’язкову державну реєстрацію обмежень наслідком, яких є заборони щодо розпорядження нерухомим майном шляхом його відчуження, а саме:
     • ухвали суду про забезпечення позову;
     • рішення суду про звернення стягнення на нерухоме майно;
     • рішення суду про оголошення банкрутом;
     • постанови органів попереднього слідства про накладення арешту на нерухоме майно;
     • вироку суду, в якому передбачена конфіскація нерухомого майна;
     • накладення заборони відчуження нерухомого майна посадовою особою виконавчого комітету сільської, селищної, міської ради у населених пунктах, де немає нотаріусів.
     Датою і часом реєстрації цих обтяжень вважається дата і час надходження актів відповідних органів до органу державної реєстрації прав. У разі надходження в один і той же день заяв про реєстрацію прав на нерухоме майно і актів відповідних органів про обтяження цих прав у першу чергу реєструються рішення про обтяження прав. Всі права і обтяження підлягають реєстрації в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, який складається з текстової та картографічної (графічної) частини. Текстова частина Державного реєстру прав складається із розділів, що відкриваються для кожного об’єкта нерухомого майна під час реєстрації права власності, та містять записи про нерухоме майно, про право власності на нього, про обмежені речові права та обтяження. Записи про нерухоме майно повинні містити:
     • ідентифікаційний код нерухомого майна та відомості про його адресу;
     • опис (площа земельної ділянки, будівлі, її частини, споруду тощо, призначення);
     • дані про межі нерухомості;
     • характеристику змін нерухомого майна (у разі здійснення добудови, будівництва нових об’єктів, поділу тощо);
     • час і дату внесення, погашення, анулювання та зміни записів;
     • прізвище державного реєстратора та дату прийняття рішення.
     Записи про право власності на нерухоме майно повинні містити: для власників - фізичних осіб - громадян України - прізвище, ім’я та по батькові, дату та місце народження, адресу постійного місця проживання, ідентифікаційний номер у державному реєстрі фізичних осію - платників податків та інших обов’язкових платежів, дані документа, що посвідчує особу; для іноземних громадян – прізвище, ім’я та по батькові (за наявності останнього), адресу постійного місця проживання за межами України; для власників - юридичних осіб - резидентів - назву, юридичну адресу, код у Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України; для юридичних осіб - нерезидентів - найменування, юридичну адресу та країну, де зареєстровано:
     • юридичну особу;
     • вид спільної власності та розмір часток, якщо майно належить на праві спільної часткової власності;
     • зміст права, підставу його набуття;
     • час і дату внесення, анулювання, погашення та зміни записів;
     • прізвище державного реєстратора та дату прийняття рішення.
     • Записи про обмежені речові права та обтяження повинні містити:
     • порядковий номер запису;
     • зміст права, обтяження, строк дії, якщо він обумовлений договором;
     • підставу виникнення права, обтяження;
     • відомості про суб’єкт права;
     • у разі реєстрації іпотеки - вартість іпотеки;
     • час і дату внесення, погашення, анулювання та зміни записів;
     • прізвище державного реєстратор та дату прийняття рішення.
     У картографічній (графічній) частині Державного реєстру прав на нерухоме майно зазначаються межі та коди реєстраційних округів, адміністративно-територіальних одиниць, кварталів, на які поділяються реєстраційні округи, а також відомості, необхідні для організації управління інформацією та контролю за проведенням реєстрації. Невід’ємною частиною Державного реєстру прав на нерухоме майно є база даних реєстрації заяв та запитів, і реєстраційна справа (в якій, зокрема, зберігаються копії правовстановлюючих документів). У разі виявлення невідповідності запису в Державному реєстрі прав на нерухоме майно правовстановлюючому документу пріоритет має правовстановлюючий документ. Дуже важливим принципом побудови системи реєстрації прав на нерухоме майно є доступність, прозорість і гласність відомостей, які містяться в Державному реєстрі. Тобто кожний зможе отримати витяг з реєстру з вищевказаною інформацією. Джерелами інформації для функціонування Державного реєстру прав на нерухоме майно є дані державного земельного та містобудівного кадастрів, Державного картографо-геодезичного фонду України та інші офіційні джерела інформації. Порядок використання інформації встановлюється Кабінетом Міністрів України.
      Оскільки державна реєстрація прав на нерухоме майно є перш за все офіційним визнанням і підтвердженням державою права і носить правовий характер. Органами реєстрації пропонується визначити Агентство з реєстрації прав на нерухоме майно та його органи на місцях, які входять до системи органів юстиції і підпорядковуються Міністерству юстиції України. Відділення Агентства з реєстрації прав на нерухоме майно створюються в межах реєстраційного округу, який утворюється в межах однієї, або кількох адміністративно-територіальних одиниць в районах, містах, районах у містах. Чому саме запропоновано створення окремого Агентство, адже організаціями та установами, які причетні до тих чи інших аспектів сучасної недосконалої реєстраційної діяльності є місцеві ради та їх виконавчі комітети, місцеві землевпорядні органи Держкомзему України, обласні, міжміські, міські і районні бюро технічної інвентаризації (БТІ), представництва і регіональні відділення Фонду державного майна України, нотаріальні органи. Серед них для використання як інституційної бази для створення системи реєстрації практично може йтися про землевпорядні органи та БТІ. Аналіз свідчить, що механічне перетворення їх на державну систему реєстрації прав, навіть за умов серйозного реформування, неможливе. Так, землевпорядні органи на місцях являються елементами єдиної системи державних органів земельних ресурсів, завданнями якої є реалізація державної політики з проведення земельної реформи, контроль за використанням і охороною земель, землеустрій, ведення державного земельного кадастру тощо. Покладення на зазначені органи діяльності з реєстрації прав на нерухоме майно матиме наслідком не передбачене законодавством суміщення функцій, що негативно відбиватиметься на реєстрації, або необхідність перекладання функцій землевпорядних органів на якусь іншу інституцію. Бюро технічної інвентаризації є госпрозрахунковими комунальними підприємствами (а деякі з них за повідомленням Держбуду належать до колективної форми власності), створеними для технічної інвентаризації та обліку жилих та нежилих будинків і споруд у населених пунктах. Оскільки законопроектом передбачається, що реєстрація є функцією державних органів, яка здійснюється за єдиними нормами та стандартами при забезпеченні високого рівня відповідальності, залучення підприємницьких структур можливе на ліцензійних засадах виключно для потреб інформаційного обслуговування реєстрації. Статус БТІ принципово не відповідає цій вимозі. До сфери діяльності БТІ не входять питання обліку земель сільських населених пунктів, в тому числі сільськогосподарських земель. Як землевпорядні органи, так і БТІ не мають кадрів, які відповідали б вимогам, передбаченим розробленими документами. Їх підготовка потребуватиме витрат коштів незалежно від того, який буде обрано варіант інституційної бази. При створенні комп’ютеризованого державного реєстру прав на нерухоме майно дуже важливого значення набувають питання створення спеціальних програмних засобів, які забезпечуватимуть захист та безпеку інформації. Застосування цих засобів нерозривно пов’язане з необхідністю використання комп’ютерного обладнання чітко окресленої конфігурації. Придбання і впровадження цього обладнання має бути здійснене для всієї системи реєстрації за встановленими для неї стандартами. Виходячи з цього, наявність певних комп’ютерних засобів в існуючих інституціях не може розглядатись як перевага з точки зору економії коштів при створенні реєстраційної системи. Не можна уникнути фінансових витрат також при вирішенні складних питань конвертації накопичених інформаційних фондів (архівів БТІ, землевпорядних органів) у відповідності з стандартами реєстрації прав. Таким чином, реальними активами існуючих інституцій, що можуть розглядатись як основа для створення системи реєстрації, є лише наявність приміщень. З іншого боку, покладання функцій реєстрації на ці інституції не може бути здійснене без ущемлення їх сучасної діяльності, потреба у якій лишатиметься актуальною, в тому числі і для інформаційного забезпечення запроваджуваної реєстрації.З метою встановлення відповідного професійного рівня реєстраторів, пропонується встановити до них певні вимоги. Серед них зокрема, обов’язкова наявність вищої юридичної освіти, проходження стажування в органах реєстрації, успішне складання кваліфікаційного виступу. Зазначене обумовлене функціями реєстратора, на якого, зокрема, покладається встановлення відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на об’єкт нерухомості, а також інших підстав для відмови в державній реєстрації прав на нерухоме майно та її призначення, перевірка угод, для яких законодавством не передбачено обов’язкового нотаріального посвідчення, перевірка документів поданих заявником на відповідність вимогам Закону. Що стосується порядку реєстрації то він не є складним. Державна реєстрація прав на нерухоме майно проводиться на підставі заяви правоволодільця, сторін (сторони) договору, за яким виникло право, або належним чином уповноважених ним осіб, документу про сплату державного мита та правовстановлюючого документу. Державна реєстрація прав на нерухоме майно проводиться в 10-денний термін, а державна реєстрація прав на нерухоме майно, які не підлягають обов’язковій державній реєстрації, або правовстановлюючі документи не підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню - в 20 денний термін. Державна реєстрація обмежень проводиться протягом 1 року. Після розгляду всіх документів реєстратор виносить рішення про державну реєстрацію, про відмову, або про призупинення державної реєстрації прав на нерухоме майно, яке скріплюється печаткою та підписом. Відмова в державній реєстрації можлива лише в разі коли:
     • заявлене право не є таким, що підлягає реєстрації відповідного до цього Закону;
     • нерухоме майно або більша його частина знаходиться в іншому реєстраційному окрузі;
     • із заявою про реєстрацію прав на нерухоме майно звернулась особа, яка не може бути заявником відповідно до цього Закону;
     • подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом та іншими актами законодавства;
     • заявлене право вже зареєстровано.
     Про відмову в державній реєстрації реєстратор повідомляє заявника письмово. В чому ж полягає забезпечення державою гарантій зареєстрованих прав? Для відшкодування збитків, завданих з вини органу, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, створюється компенсаційний фонд, положення про який затверджується Кабінетом Міністрів України. Компенсаційний фонд формується за рахунок відрахувань 3 відсотків коштів від суми реєстраційного збору за державну реєстрацію обтяжень та надання інформації щодо зареєстрованих прав і встановлених щодо них обтяжень. Кошти Компенсаційного фонду зараховуються на спеціальний окремий рахунок Агентства з реєстрації прав на нерухоме майно і витрачаються виключно на відшкодування збитків, завданих з вини органу, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно. Права на нерухоме майно будуть підлягати державній реєстрації в державному реєстрі через 2 роки з дня офіційного опублікування, за ці два роки пропонується створити систему державної реєстрації прав на нерухоме майно . При цьому права, які виникли до створення державної системи реєстрації прав на нерухоме майно визнаються державою і не передбачається повальної реєстрації всіх існуючих на момент створення системи прав. Крім того, слід зазначити, що такі системи вже існують в державах СНД.

© ДонНТУ 2008 Захаренко