Сенчук В.В. Реєстрація права власності на об’єкт нерухомості. - с. 46-51//Земля: Договори, суд, законодавство: Научно-практичний посібник (видання друге, перероблене та доповнене)/ За заг. Ред.. С.Я. Фурси – К.: Видавець Фурса С.Я.: КНТ, 2008. – 780 с. (Серія «Правова допомога»).


     Сьогоднішня правова ситуація, що виникла із прийняттям нового Цивільного кодексу й Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», а також теоретичні джерела змушують переосмислити зміст реєстрації прав на об'єкти нерухомості.
     З цього приводу хочеться звернути увагу на той аспект, що саме реєструється. Так, назва Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» свідчить про те, що за цим Законом мають реєструватися речові права та їх обмеження, а не право власності. При цьому в ст. 2 Закону не дається визначення того, що ж є речовим правом та відповідно його обмеженням, а також не робиться посилання на норми ЦК, в яких дано визначення речових прав та права власності. За своєю суттю речове право обмежує право власності оскільки ці права належать різним суб'єктам. Так, при існуванні речового права, наприклад, сервітуту на квартиру власник вже не має права з ним не рахуватися. Отже, власник не може лише за своєю волею позбавити сервітуарія права на проживання у належній йому на праві власності квартирі. Отже, його право власності обмежується встановленим сервітутом.
     Про зроблений висновок свідчить й положення ч. 6 ст. 4 Закону, в якій говориться: «Реєстрація права власності повинна передувати реєстрації інших речових прав на таке майно та їх обмежень і проводитися в разі вчинення правочину щодо такої нерухомості, встановлення обмежень речових прав на таку нерухомість. Тобто без реєстрації права власності не може реєструватися речове право, яке обмежує право власності. Отже, ці категорії є взаємозалежними, але першоосновою є право власності. Незважаючи на це, право власності відсутнє в назві Закону, в понятійному апараті, а несподівано з'являється лише в ст. 4 Закону.
     Тому вважається дивним, що у назві Закону пропонується реєструвати речові права на нерухоме майно та їх обмеження, а не реєструвати саме право власності.
     На зауваження про те, що право власності є речовим, можна відповісти так. Дійсно, право власності складається з права володіння, користування і розпорядження. Але лише права володіння і користування розцінюються згідно з ЦК як речові, а право розпорядження власністю не належить до речових. Тому сукупність різних прав не дає можливості однозначно стверджувати, що право власності є речовим. Для того, щоб зробити такий висновок треба, щоб і право розпорядження було речовим і формально було включене до книги третьої ЦК.
     Однак цей термін взагалі не розкрито ні в ЦК, ні в інших нормативних актах. У ЦК одразу пропонується переходити до зобов'язань, а не до визначення змісту права розпорядження. Зрозуміло, що згідно зі ст. 202 ЦК правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків, отже, правочин може вважатися у вузькому змісті правом власника, спрямованим на розпорядження належними йому правами. Тобто у ст. 319 ЦК власнику надано гарантії, що він володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Але право користування майном і володіння ним ще сформульовано, а право розпорядження - ні. Тому це питання на практиці викликає неоднозначне застосування. Наприклад, у ст. 319 ЦК сформульовано положення, що власність зобов'язує, але кого і до чого - не розкривається.
     Якщо проаналізувати надані власнику повноваження щодо розпорядження, користування та володіння майном, то виходить, що він вправі протягом тривалого часу не користуватися своєю річчю. Однак ст. 335 ЦК передбачає набуття права власності на безхазяйну річ, зокрема, безхазяйною є річ, яка не має власника або власник якої невідомий. Але особливо цікавим у світлі діяльності органів реєстрації і положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» є положення про те, що власність не має власника або він невідомий щодо об'єкта нерухомості. Таке положення в третьому тисячолітті вважається неприпустимим.
     По-перше, ще на стадії будівництва уповноважені державні або комунальні органи мають встановити особу, яка здійснює будівництво, перевірити наявність дозволу на будівництво та проектну документацію на об'єкт. Мабуть, в нашій країні ще багато землі, якщо допускаються випадки самовільного будівництва, наявність безхазяйної землі. Хоча у всієї землі є господарі, якими є держава, територіальна громада, юридичні та фізичні особи. Якщо нерухоме майно збудоване і незареєстроване у будь-якому органі, то воно має розцінюватися як самочинне. Згідно зі ст. 376 ЦК житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. У цій же нормі встановлено, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
     По-друге, якщо власність покинуто, а точніше - вона не використовується власником або він нею не володіє, то треба встановлювати, кому вона належала до останнього часу.
     Але у ст. 335 ЦК встановлено, що безхазяйні нерухомі речі беруться на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого вони розміщені. Про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік робиться оголошення у друкованих засобах масової інформації. Більше того, після спливу одного року з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі вона за заявою органу, уповноваженого управляти майном відповідної територіальної громади, може бути передана за рішенням суду у комунальну власність. Однак у такому разі слід брати до уваги, що у разі смерті власника нерухоме майно має визнаватися небезхазяйним, а спадщина відумерлою. У цій правовій ситуації власник має визнаватися безвісно відсутнім або оголошуватися померлим тощо. Тому безумовний зміст ч. 2 ст. 335 ЦК на практиці щодо нерухомого майна не застосовується.
     Отже, перед визнанням майна безхазяйним потребується не тільки фіксація неналежності власності конкретному власнику, а й виконання органами місцевого самоврядування своїх повноважень щодо обліку самовільного будівництва. Однак це положення так само не може вважатися відповідним всій гамі прав власності на об'єкти нерухомості, оскільки органи місцевого самоврядування не повинні здійснювати нагляд за державною власністю на об'єкти нерухомості, зокрема на ліси, водні об'єкти, які належать до державної власності.
     Тому потребується провести реєстрацію всієї власності, а не тільки власності юридичних чи фізичних осіб, щоб була можливість встановлювати самовільне будівництво, неможливість реєстрації державної або комунальної власності за іншими суб'єктами.
     Сьогодні слід звернути увагу й на погану співпрацю органів місцевого самов-рядування з органами державної реєстрації прав на об'єкти нерухомого майна, оскільки за радянських часів і пізніше досить часто відбувалося виділення житлових приміщень тим власникам об'єктів нерухомості, майно яких знаходилося в аварійному стані або потребувалося для суспільних потреб. Так, досить часто відомості про те, що замість об'єкта нерухомості його власнику виділяється квартира або навіть декілька не підтверджувалися відповідними договорами, а тому в органах реєстрації ще фігурують відомості про належність об'єктів нерухомості тим власникам, які не вправі на них претендувати. Тому такі відомості органами місцевого самоврядування мають бути надані для зняття відповідної реєстрації права власності і має бути підсилена робота з договірного посвідчення компенсації права власності за рахунок виділення житлових приміщень власникам об'єктів нерухомості.
     Проблемним на сьогодні вважається й питання реєстрації речових прав, оскільки це нове поняття не має поки що широкого застосування в юридичній практиці. Зокрема, положення ст. 405 ЦК фактично вимагають нового підходу до реєстрації членів сім'ї власника житла на користування цим житлом. Ця стаття розташована у главі 32, яка має назву «Право користування чужим майном», тобто згідно з цією статтею члени сім'ї власника житла, які проживають разом з ним, отримують право на користування цим житлом відповідно до закону, тобто фактично встановлюється сервітут, який підлягає державній реєстрації. Однак із заявами про фіксацію сервітуту і реєстрацію встановленого права на проживання громадяни, як правило, звертаються до житлово-експлуатаційних контор тощо, а не до БТІ. Отже, це положення як і абзац 2 ч. 1 ст. 405 ЦК залишилося непоміченим фахівцями. Так, на практиці в БТІ не встановлюється, яке житлове приміщення мають право займати члени сім'ї власника житла. Зокрема, це положення не реалізується в право власника визначати таке приміщення. Звідси особливий порядок визначення особи такою, що втратила право на користування житловим приміщенням власника, не застосовується на практиці, оскільки для цього сервітут має бути зареєстрований згідно з вимогами законодавства.
     Звернемо увагу й на те, що у ЦК не встановлено можливості обмежувати речові права. Так, власник має право визначити, де має проживати член сім'ї власника житла, який проживає разом з ним, але він не може погіршувати житлових умов інших осіб, які вже отримали сервітут на проживання у конкретному приміщенні.
     З іншого боку, власник може вселяти в свою квартиру хоч 100 осіб, оскільки він вправі розпоряджатися своєю власністю, зрозуміло, якщо ці 100 осіб погодяться на такі умови проживання.
     Ці питання на практиці ще не набули спірного характеру з вищенаведених причин, оскільки вони виникають у ЖЕКах і лише поодинокі випадки свідчать про те, Що такі спірні ситуації виникають. Коли ж ці питання постануть в площині реєстрації права на проживання як сервітуту, то вирішувати їх без прямих вказівок у Законі буде складно. Зокрема, маленькі хитрощі громадян, які перед отриманням житла прописують на своїй житловій площі родичів, відомі з радянських часів. Такі ж дії відбуваються і сьогодні, коли мова заходить про. знесення хрущовок. Тобто час змінюється, а способи отримання додаткової житлової площі залишаються тими самими. Автором ці дії названо маленькими хитрощами тому, що облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов також вважається середньостатистичним і не враховує те положення, що молоді сім'ї збільшуватимуться за рахунок народження дітей, а облік передбачає фіксацію тієї кількості осіб, які фактично і на певний момент живуть у відповідній квартирі. Тому громадяни не тільки з урахуванням значної вартості житла, а й з урахуванням зростання чисельності сім'ї намагаються забезпечити не тільки себе, а й своїх дітей житлом.
     Отже, виходячи зі змісту глави 32 ЦК сервітут не може бути обмежений, а може бути тільки припинений (ст. 406 ЦК), аналогічне положення стосується й емфітевзису та суперфіцію, а тому питання має стояти про обмеження права власності, а не речового права. В противному разі, у ЦК має бути встановлено право частково уступати право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або під забудову. Фактично, такі випадки можуть бути передбачені договорами, але їх існування не передбачено законодавством, тому власник вправі укладати такі договори або забороняти укладення договорів про часткову переуступку права користування землею. Однак такі договори не можуть вважатися обмеженням права користування землею, оскільки вони відбуваються на підставі договорів, а не за рішенням суду. Отже, у такому разі превалює волевиявлення конкретних суб'єктів, а не обмеження права власності, як це характерно для встановлення сервітуту за рішенням суду. Наприклад, якщо власник погоджується за ринковою ціною продати об'єкт нерухомості, то не можна таку угоду вважати позбавленням його права власності, оскільки відбувається обмін речі на іншу річ - кошти і свідоме розпорядження власністю.
     Досить цікавим для аналізу є й ч. 7 ст. З Закону, а саме: «Зареєстровані речові права та їх обмеження мають пріоритет над незареєстрованими в разі спору щодо нерухомого майна». У цій нормі зроблено акцент на перевагах одного права над іншим, але це положення суперечить принципам вирішення спору. Так, особа, яка зареєструвала своє право власності, повинна мати певні переваги, але при вирішенні спору судом превалювати має один доказ над іншим. Водночас у ч. 2 ст. 212 ЦПК встановлено, що жоден доказ не має для суду наперед встановленого значення. Тому питання, на наш погляд, має стояти в іншій площині, що єдиним належним доказом права власності на об'єкт нерухомості має бути зареєстроване право власності. Це положення не унеможливлюватиме оспорення переходу або реєстрації права власності, але конкретизуватиме, що належний власник має реєструвати право власності передбаченим законом способом, особливо на об'єкти нерухомості.
     Досить багато спорів існує з приводу того, як слід розцінювати будинок. Нагадаємо, у ст. 379 ЦК житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них, а згідно зі ст. 380 ЦК житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Однак це питання є складним для сприйняття, оскільки воно безпосередньо стосується випадків визначення окремого будинку та двох будинків, які об'єднані лише спільною стіною чи декількома стінами. Проблема власників таких споруд зумовлена тим, що досить часто виникає питання про належність їм конкретних земельних ділянок. Так, у Земельному кодексі передбачено, що під будинок в межах міста може бути виділено 10 соток землі. Як свідчить практика радянського періоду під забудову виділялося навіть 20-25 соток землі.
     Тому сьогодні власники намагаються узаконити належність їм землі у межах, встановлених під забудову. З одного боку, така ситуація має бути вирішена на підставі закону, оскільки закон зворотньої дії в часі не має, тому забрати земельну ділянку у користувача не можна. Це положення випливає й з того, що ч. 6 Земельного кодексу визнана Конституційним Судом України неконституційною. З іншого боку, приватизувати таку земельну ділянку власник не може, оскільки це положення суперечитиме новим положенням ЗК. Тому повинна бути на законодавчому рівні закріплена колізія, що у тих випадках, коли будинок розташований на земельній ділянці, виділеній під забудову таким чином, що остання не може бути поділена, користувач земельної ділянки вправі приватизувати її в повному обсязі. Коли ж розташування будинку дозволяє використання земельної ділянки під забудову, користувач вправі її відчужити і цим положенням, на наш погляд, можна доповнити главу 34 ЦК «Право користування чужою земельною ділянкою для забудови». Так, у Києві існують будинки, збудовані ще у 40-50 роки минулого століття, але сучасні власники їх не реєструють у зв'язку з неможливістю зареєструвати земельну ділянку у більшому обсязі під один будинок.
     Так само існують випадки, коли був збудований великий будинок, який у по-дальшому був розділений між спадкоємцями, зокрема створено окремі виходи. Фактично, він вважається єдиним будинком, а іноді такі будинки реєструються під окремими номерами, наприклад 29а, 296. Тому питання стоїть в площині визначення будинку таким, що він багатоквартирний або мають бути зареєстровані два чи три будинки, об'єднані однією стіною. Зокрема, коли сусіди домовляються про спільне створення двох сараїв, об'єднаних однією стіною, це положення не зумовлює об'єднання двох садиб в одну. Так само, два сусіди можуть домовлятися про спільне будівництво будинків на межі двох земельних ділянок, тому існування спільної стіни - це не завжди ознака одного будинку, а чітких критеріїв розмежування одноповерхових споруд на окремі будинки не існує. Це питання дуже важливе, оскільки досить часто пов'язане із вартісними земельними ділянками та необхідністю розподілу спільної часткової чи спільної сумісної власності.
     Так, у ЦК закладено поняття «поділ», «виділ» частки із майна, що є у спільній частковій власності, які багатьма фахівцями ототожнюються. Зокрема, у ст. 364 ЦК визначено, що співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності. Аналогічним правом наділяється співвласник спільної сумісної власності (ст. 370 ЦК), кредитор (статті 366, 371 ЦК). Отже, можна припустити, що пред'являються претензії про виділ частки, а в подальшому йдеться про поділ майна. Однак ст. 365 ЦК заперечує таке сприйняття цього терміна, оскільки в ній говориться про неможливість не поділу, а виділення майна в натурі через незначний обсяг частки одного із співвласників або неподільність речі. Тому автор вважає за доцільне не тільки удосконалити ч. З ст. 364 та ч. 4 ст. 372 ЦК обов'язком співвласників зареєструвати договір в органах державної реєстрації, а й більш чітко закріпити у законодавстві поняття «виділ» та «поділ» спільної часткової власності.
     Зверну увагу й на той аспект, що Закон був підписаний Президентом 1 липня 2004 року, тобто після набрання чинності ЦК України 01.01.2004 року. Хоча ці два нормативних акти мали вступати в дію одночасно, тобто в пакеті, їх вступ у дію відрізнявся у часі. Автор вважає, що практика свідчить про необхідність узагальнення тих проблем, які вже мають місце сьогодні і виникнуть незабаром, з метою спільного удосконалення згаданих автором нормативних актів і забезпечення прав громадян та юридичних осіб на об'єкти нерухомості.

© ДонНТУ 2008 Захаренко