Источник: http://yust.kiev.ua
В Україні велика кількість водойм. Використання земель водного фонду та водних об'єктів з метою одержання прибутку є досить привабливим заняттям для суб'єктів господарювання. Приватні пляжі, інші місця масового відпочинку, спорту, а також численні об'єкти рибного господарства зараз вже нікого не здивують.
Здавалося б, державі повинно бути вигідно експлуатувати як водні об'єкти, так і землі водного фонду. Крім очевидних вигід у вигляді надходжень від податків та зборів, а також аукціонів з продажу прав оренди земельних ділянок, держава одержує благоустрій територій водних об'єктів, в тому числі прилеглих територій, поліпшення санітарного стану водойм і т. ін.
Однак, правове регулювання свідчить про повну незаінтересованість держави у вищеописаних вигодах. Слід зазначити, що окрім основних нормативних актів в цій сфері - Земельного та Водного кодексів України - дане питання врегульоване досить великою кількістю підзаконних актів, дотримання вимог яких буває в багатьох випадках або неможливим або досить проблематичним.
Так, наприклад, відповідно до ст.ст. 58-60 ЗК України та ст. 87 ВК України для створення сприятливого режиму водних об'єктів уздовж морів, навколо озер, водоймищ та інших водойм встановлюються водоохоронні зони. При цьому, в межах водоохоронних зон виділяються ділянки під прибережні захисні смуги, на яких обмежені певні види господарської діяльності. Крім того, якщо водний об'єкт відноситься до системи централізованого водопостачання, то відповідно до ст. 93 ЗК України та п.1 Правового режиму зон санітарної охорони водних об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 2024 від 18.12.98, довкола нього також встановлюються 3 пояси зон санітарної охорони, кожний з яких передбачає певні обмеження господарської діяльності.
ЗК та ВК України встановлюють, що в межах водоохоронних зон заборонено будівництво будь-яких об'єктів (крім гідрометричних, гідротехнічних та лінійних), у т.ч. баз відпочинку, дач, гаражів, стоянок автомобілів. При цьому, об'єкти, що перебувають у прибережній захисній смузі, можуть експлуатуватися, якщо не порушується її режим. Не придатні до експлуатації споруди, а також невідповідні встановленим режимам господарювання, підлягають винесенню за межі прибережних захисних смуг. Режими зон санітарної охорони водного об'єкту взагалі або повністю забороняють будівництво житлових та господарських будинків, а також будівельні роботи не на водопровідних об'єктах (перша зона), або істотно його обмежують (друга та третя зони).
При цьому, якщо граничний розмір водоохоронної зони, визначений ст. 60 ЗК України, становить від 25 до 100 метрів від зрізу води, то розмір зон санітарної охорони нормативно не встановлений, в результаті чого санітарно-епідеміологічна служба може відмовити в узгодженні проекту відводу через досить близьке розміщення об'єкту відносно зрізу води.
Органи прокуратури часто ініціюють позови до суб'єктів господарювання про визнання недійсними укладених ними договорів, посилаючись як на вищевказані положення, так і на інші недосконалі норми законодавства в сфері використання земель водного фонду.
Наприклад, ч. 4 ст. 61 ЗК України вказує, що режим господарської діяльності на земельних ділянках прибережних захисних смуг уздовж рік, навколо водойм і на островах встановлюється законом. Однак, такий закон дотепер не прийнятий, а Водний Кодекс України лише слово в слово повторює положення Земельного кодексу України.
Також не зрозуміла процедура виносу за межі захисних смуг об'єктів, не придатних до експлуатації, а також невідповідних встановленим режимам господарювання. Виходить, що фактично стару човнову станцію або будинок відпочинку на березі озера (водоймища) не можна реконструювати (тому що будівельні роботи заборонені) і потрібно зносити? Або сам винос об'єкту буде полягати в зміні фактичних границь водоохоронної зони шляхом виключення об'єкту з відповідної зони? І тоді у водоохоронній зоні біля водойми буде «біла пляма»?
Слід зазначити, що відмови місцевих рад та державних адміністрацій щодо надання ділянок водного фонду під забудову найчастіше мотивовані тим, що об'єкт буде розташовуватися в прибережній захисній смузі або в межах зон санітарної охорони.
Разом з тим, хотілося б відзначити, що в цьому випадку у заінтересованих осіб є досить істотний контраргумент. Зокрема, відповідно до ч. 2 ст. 58, ч. 3 ст. 60 ЗК України, ст.ст. 87, 91 ВК України, а також п. 3 Правового режиму зон санітарної охорони водних об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 2024 від 18.12.98, границі прибережних смуг і санітарних захисних зон визначаються та встановлюються на підставі проектів відводів, затверджених уповноваженими органами. Відповідні обмеження у використанні земель водного фонду на підставі затверджених проектів тільки потім будуть відзначені у відповідних кадастрових картах органів земельних ресурсів. Разом з тим, такі границі встановлені лише відносно невеликої кількості об'єктів в країні, у переважній же більшості випадків відмова ради або місцевої державної адміністрації не буде мати під собою достатніх підстав і може бути легко оскаржена в суді.
Слід зазначити, що суди вже традиційно змушені заповнювати недоліки законодавця в сфері земельних відносин. Не можна не помітити, що в цей час суди зайняли досить практичну позицію в спорах між орендарями та орендодавцями, а також третіми особами з приводу використання об'єктів водного фонду та відповідних земельних ділянок.
Звертає на себе увагу та обставина, що суди приділяють значну увагу документації, що стала підставою для ухвалення рішення щодо надання ділянок в оренду, зокрема, даним державного земельного кадастру, а також геодезичної служби щодо встановлення границь в натурі. Так, якщо за даними кадастру особа офіційно не є користувачем або власником земельної ділянки, то її позов щодо визнання недійсним договору оренди між третіми особами не підлягає задоволенню, навіть якщо раніше дана особа користувалася даною ділянкою на підставі правовстановлюючих документів, однак ділянка в натуру не винесена (напр., постанова ВГСУ від 26.12.07 у справі № 31/398, від 27.11.07 у справі № 04/326а, постанова ВСУ від 17.10.06 у справі № 2-2/1600-2006, постанова Київського апеляційного господарського суду від 19.09.06 у справі № 47/83).
Також велике значення має та обставина, де перебуває земельна ділянка та водний об'єкт – за межами населеного пункту чи ні, оскільки найчастіше багато водних об'єктів і земельних ділянок водного фонду надаються місцевими радами та державними адміністраціями з перевищенням їхньої компетенції, передбаченої ЗК України, Законом України «Про місцеві державні адміністрації» та Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні». У випадку надання земельної ділянки за межами населеного пункту місцевою радою (або ж держадміністрацією – у межах населеного пункту) відповідний договір оренди та рішення підлягають визнанню недійсними (постанова Київського апеляційного господарського суду від 19.09.06 у справі № 47/83, постанова ВГСУ від 27.11.07 у справі № 04/326а, від 03.10.06 у справі № 3/9002), як укладені з порушенням вимог закону та з перевищенням повноважень.
При передачі водного об'єкту в оренду варто враховувати і його статус, тому що відповідно до ст. 51 ВК України водні об'єкти загальнодержавного значення передаються в оренду тільки Кабінетом міністрів України та місцевими державними адміністраціями, а не місцевими радами, на території яких він розташований. Укладання договору оренди з місцевою радою в цьому випадку також суперечить вимогам закону (напр. постанова ВСУ від 30.05.08 у справі № 22Ц-954/2008).
Разом з тим, судова практика негативно оцінює позови щодо зобов’язання ради укласти договори оренди у випадках, якщо відповідне рішення щодо затвердження проекту відводу радою не приймалося (напр. постанова ВГСУ у справі № 3/519 від 04.06.08, від 26.12.07 у справі № 2-26/12516-2006, від 11.01.07 у справі № 2-20/11801-2006, п.1 Оглядового листа ВГСУ від 30.11.07 N 01-8/918 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою земельних ділянок», постанова ВАСУ від 17.10.06 у справі № ДО-20700/06). Така практика сформувалася протягом останніх 2 років, і заснована на тому, що згідно п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” питання регулювання земельних відносин (у тому числі надання земельної ділянки в оренду) вирішується на пленарному засіданні сесії ради, а спори щодо поновлення порушених прав юридичних та фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій або бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку. Тобто законодавством передбачено, що способом волевиявлення ради, що реалізує право власності щодо земель від імені відповідної територіальної громади, є ухвалення рішення сесією ради, і спонукання ради укласти договір з особою, рішення щодо надання земельної ділянки якій не приймалося, є порушенням гарантій незалежності органів місцевого самоврядування.
Дотепер не склалося однозначної практики застосування положень ч.2, 3 ст. 85 ВК України та п. 3, 4 Порядку користування землями водного фонду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 502 від 13.05.96. Зазначені норми визначають, що в тимчасове користування землі водного фонду можуть бути надані тільки за згодою їхніх постійних користувачів (спеціалізованих водогосподарських організацій). На практиці в більшості випадків ради надають земельні ділянки в оренду без одержання такого узгодження від спеціалізованих організацій, однак у судовій практиці є приклади, коли недотримання цих вимог (напр. постанова ВГСУ від 15.06.06 у справі № 2-2/1600-2006 ( 2-2/14349-05)) призводить до визнання договору оренди недійсним.
Не викликає сумнівів, що навіть без чітких та логічних правил бізнес на землях водного фонду, звичайно ж, буде існувати. Однак, при цьому не варто розраховувати на повне дотримання підприємцями вимог екологічного та санітарного законодавства при експлуатації земель, так само як й на те, що знайдеться багато бажаючих проходити численні бюрократичні перепони для того, щоб облагородити водні об'єкти, що перебувають в межах населених пунктів, та розвивати міську інфраструктуру.