Рост интереса для трехмерной кадастровой регистрации вызван множеством факторов:
-значительное увеличение количества операций с частной собственностью;
-увеличение числа туннелей, кабелей и трубопроводов, метрополитенов, торговых центров, и других случаев многоуровневых строительств;
-внедрение трехмерного подхода в других областях (трехмерная географическая информационная система, трехмерное планирование), которые делают трехмерный подход кадастровой регистрации технологически осуществимым.
Объектом исследования является система регистрации земли в Украине и за рубежом.
Цель работы - исследование технологии трехмерного кадастра в других странах с целью внедрения в Украине.
Исследование имеет научную новизну, так как подобные исследования в Украине не проводились ранее. Был проанализирован трехмерный кадастр Нидерландов, был сделан анализ развития кадастровой системы в Украине и России.
Были проанализированы основные типы моделей данных для создания трехмерной модели объекта недвижимости по кадастровым данным. С помощью среды Delphi 5, была создана программа, для представления кадастровой
информации в трехмерном пространстве. Программа использует в качестве источник данных базу данных АСГЗК, созданную в среде Interbase 5, и выводит результат в среду AUTOCAD.
С помощью созданной программы появилась возможность внедрения технологии трехмерного кадастра в Украине. Результатом работы будут: участки с трехмерной координатой в среде AUTOCAD и сведения о них в базе данных.
Важность и необходимость декларирования прав собственности, особенно индивидуализированных прав, возрастает, когда возрастает густота населения и использование земли становится более интенсивным.
Развитые страны испытывали такое влияние в прошлых двух столетиях, и именно это было главным движителем для развития их кадастровых систем регистрации. Позднее давление на земли в урбанизированных
районах привело к возникновению особых прав - недвижимость разных собственников размещается одна над другой [12].
Если даже регистрировать права соответственно действующему законодательству, описывая и изображая их по правилам регистрации, все равно остаются определенные проблемы [7].
Примерами 3D - существующих ситуаций могут быть:
-строительство поверх прав друг друга;
-коммуникационная инфраструктура над и под землей (метро, туннели);
-развитие коммуникаций (увеличение количества кабелей, труб и количества их владельцев вследствие процессов приватизации);
-квартиры, офисы, магазины и т.п.;
-исторические памятки;
-загрязненные области.
Такие 3D - физические объекты вообще не отвечают юридическим объектам, которые могут быть установлены явным образом с точки зрения кадастровой регистрации. Поэтому они и не могут быть определены
как кадастровый объект на кадастровой карте.
Исследованием этих проблем занимаются рабочие группы FIG: Комиссии 3 (Spatial Information Management) и Комиссии 7 (Cadastre and Lang Management), которые созданы в апреле 2002 г. на конгрессе FIG в Вашингтоне.
Соответственно Земельному кодексу Украины [2], право собственности на земельный участок распространяется на пространство, которое находится над и под поверхностью участка на высоту и на глубину,
необходимые для сведения жилых, производственных и других зданий и сооружений. На рисунке 1 отображены сложные 3D-ситуации.
| |
| Рисунок 1 - 3D-ситуации |
| (анимация подготовлена в Ulead GIF Animator 5 (количество кадров – 6, длительность кадра – 1 с, количество циклов - 15), размер рисунков - 200Х200, размер - 92 КВ) |
Трехмерная ситуация, которая является характерной для городов, предопределяет необходимость в установлении границ земельных участков, которые будут отвечать объекту недвижимости. Частично такая ситуация регулируется Правилами и порядком распределения территорий жилого квартала [4], но это уже не отвечает затратам времени землевладельцев [8].
Также можно выделить проблемы, которые касаются регистрации подземных инфраструктур (туннелей метро и инженерных коммуникаций) как трехмерных объектов. В таких ситуациях инфраструктура никак не может быть привязана к кадастровой карте и, соответственно, не может быть проведена кадастровая регистрация. Косвенно (через имеющиеся ограничения на использование земельных участков) регистрируются ситуации с подземной инженерной инфраструктурой (линии связи, ЛЭП, другие коммуникации). При этом владелец коммуникации в кадастровой системе не регистрируется.
Изложенные проблемы не являются новыми. Однако они стали более очевидными в последнее десятилетие, когда началась массовая приватизация городских земель и когда владельцы больших объектов недвижимости натолкнулись на проблемы юридической гарантии своих прав на недвижимость. А главная цель кадастра именно и заключается в гарантировании юридической безопасности земельных участков и недвижимости на них. Это означает, что кадастр должен гарантировать права собственности во всех измерениях. Чем лучшее понимание 3D -ситуации, тем высшая юридическая безопасность гарантирована для всего комплекса недвижимости [5].
Согласно действующему законодательству, кадастровая модель данных в Украине должна быть приведена до уровня такой модели в большинстве стран мира (Дания, Швеция, Израиль, Норвегия, Австралия и т.п.). Но из-за недоработок некоторых нормативных документов [1] продолжает действовать предыдущая модель.
Проблема в том, что в украинском законодательстве понятия "объекты недвижимости" и "земельный участок", на которой размещены объекты недвижимости, объединенные законом совсем недавно [1, 3], и необходимые сопутствующие нормативные документы только разрабатываются. В кадастровой практике большинства стран понятия "недвижимость" определено давно [10]. В Украине же при кадастре объектов недвижимости и земельных участков возникает проблема несогласования - регистрацией земельных участков занимаются региональные филиалы Центра ДЗК, а объектов недвижимости - местные БТИ. И все-таки законодательство Украины постепенно адаптируется к законодательству Европейского Союза. Согласно Закону Украины [1], функции из государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них положено на Государственный комитет Украины по земельным ресурсам. В стране должен быть сформированный и действовать единый Государственный реестр прав.
Чтобы зарегистрировать 3D-ситуации (см. рис. 1) права собственности в действующем кадастре, юридический статус 3D-ситуаций должен быть отображен таким образом, чтобы его можно было зарегистрировать в кадастровой системе, в частности на кадастровой карте.
Если кадастровая модель будет приведена к уровню развитых стран, тогда, основываясь на этой модели, можно выделить три решения для регистрации 3D-ситуаций: полный 3D-кадастр, гибридный кадастр, 3D-признаки в действующей кадастровой системе регистрации [13, 15].
Полный 3D-кадастр означает, что необходимо ввести понятие права собственности в трехмерное пространство. Законодательство, гражданско-правовые соглашения и кадастр должны поддерживать и обеспечивать трансакции трехмерных прав. Конечно, с практической точки зрения лучше поддерживать 2D-комплекс прав, как было до сих пор, и только в сложных трехмерных ситуациях использовать полный трехмерный комплекс.
Гибридный кадастр предусматривает сохранение 2D-кадастра и регистрация ситуации в третьем измерении с фиксированием при этом трехмерных объектов в 2D-границах 2D-кадастра. Это приведет к гибридному объединению 2D-земельных участков и трехмерных фактических объектов.
3D-признаки в действующей кадастровой системе регистрации предусматривают сохранение 2D-кадастра, но с внешними ссылками на цифровые представления трехмерных ситуаций.
Сложные 3D-ситуации регистрируются, используя специальные решения. Простейшее решение - обозначить трехмерную ситуацию во время регистрации, чтобы пользователь получил консультацию от регистратора с детальной информацией. Более сложное решение - прибавить к базе данных ссылки на 3D-цифровое описание объекта. Возможное использование САПР-форматов (DXP, DGN). Тогда проектные контуры 3D-объекта можно зарегистрировать на кадастровой карте [12, 14].
В больших городах постоянно возрастает интерес к использованию пространства над и под поверхностью земли, так как возрастают капиталовложение у использование такого пространства. Соответственно, кадастровая система подойдет к той границе, когда она будет вынуждена регистрировать объекты в вертикальном измерении. В действующей системе кадастровой регистрации, которая основывается на 2D-данных о земельных участках, невозможно поддерживать 3D-ситуации, которые возникают, поскольку установление права собственности может происходить только на плоскости.
Необходимо избрать программные продукты, которые в будущем будут использоваться для 3D-кадастра. Существующее программное обеспечение для создания обменных файлов-реестров земельных участков, визуализации изображения объектов регистрации и соседей, архивирование и резервирование являются неудовлетворительными, и от этой системы нужно как можно скорее отказаться, поскольку необходимо учитывать современные исследования (Кадастр 2014). Система регистрации должны основываться или быть интегрированной в ГИС, которые предназначены для обработки геопространственной информации, с некоторыми вмонтированными технологиями автоматизированного проектирования. По моему мнению, таким программным продуктом может быть Autodesk Map 3D.
На нынешнем этапе развития системы регистрации в Украине необходимо сконцентрироваться на развитии и реализации концепции, которая основывается на 3D - признаках в действующей кадастровой системе регистрации, с последующим переходом на концепцию гибридного решения. Концепция 3D - полного кадастра пока что является далекой перспективой.
В соответствии с поставленной целью в работе выполнены: анализ технологии трехмерного кадастра в других странах; анализ эволюции развития кадастровой системы; формирование 3-D модели объекта недвижимости по кадастровым данным; создание базы данных для представления кадастровой информации в трехмерном пространстве.