Зростання інтересу для тривимірної кадастрової реєстрації викликане безліч чинників:
-значне збільшення в приватній власності;
-збільшення числа тунелів, кабелів і трубопроводів, метрополітенів, торгівельних центрів, і інших випадків багаторівневих будівництв;
-впровадження тривимірного підходу в інших областях (тривимірна географічна інформаційна система, тривимірне планерування), які роблять тривимірний підхід кадастрової реєстрації технологічно здійсненним.
Об'єктом дослідження є система реєстрації землі в Україні і за кордоном.
Мета роботи - дослідження технології тривимірного кадастру в інших країнах з метою впровадження в Україні.
Дослідження має наукову новизну, оскільки подібні дослідження в Україні не проводилися раніше. Був проаналізований тривимірний кадастр Нідерландів, був зроблений аналіз розвитку кадастрової системи в Україні і Росії. Були проаналізовані основні типи моделей даних для створення тривимірної моделі об'єкту нерухомості за кадастровими даними. За допомогою середовища Delphi 5, була створена програма, для представлення кадастровій інформації в тривимірному просторі. Програма використовує в якості джерело даних базу даних АСГЗК, створену в середовищі Interbase 5, і виводить результат в середу AUTOCAD.
За допомогою створеної програми з'явилася можливість впровадження технології тривимірного кадастру в Україні. Результатом роботи будуть: ділянки з тривимірною координатою в середовищі AUTOCAD і відомості про них в базі даних.
Важливість і необхідність декларування прав власності, особливо індивідуалізованих прав, зростає, коли зростає густина населення і використання землі стає інтенсивнішим. Розвинені країни випробовували такий вплив в минулих двох століттях, і саме це було головним рушієм для розвитку їх кадастрових систем реєстрації. Пізній тиск на землі в урбанізованих районах привів до виникнення особливих прав - нерухомість різних власників розміщується одна над іншою [12].
Якщо навіть реєструвати права відповідно чинному законодавству, описуючи і змальовує їх по правилах реєстрації, все одно залишаються певні проблеми [7].
Прикладами 3D - існуючих ситуацій можуть бути:
-будівництво поверх прав один одного;
-комунікаційна інфраструктура над і під землею (метро, тунелі);
-розвиток комунікацій (збільшення кількості кабелів, труб і кількості їх власників унаслідок процесів приватизації);
-квартири, офіси, магазини і т.п.;
-історичні пам'ятки;
-забруднені області.
Такі 3D - фізичні об'єкти взагалі не відповідають юридичним об'єктам, які можуть бути встановлені явним чином з точки зору кадастрової реєстрації. Тому вони і не можуть бути визначені як кадастровий об'єкт на кадастровій карті.
Дослідженням цих проблем займаються робочі групи FIG: Комісії 3 (Spatial Information Management) і Комісії 7 (Cadastre and Lang Management), які створені в квітні 2002 р. на конгресі FIG у Вашингтоні.
Відповідно Земельному кодексу України [2], право власності на земельну ділянку поширюється на простір, який знаходиться над і під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих і інших будівель і споруд.
На рисунку 1 відображені 3D-ситуації.
| |
| Рисунок 1 - 3D-ситуації |
| (анімація підготовлена в Ulead GIF Animator 5 (кількість кадрів – 6, тривалість кадру – 1 с, кількість циклів - 15, розмір рисунків - 200Х200, розмір - 92 КВ) |
Тривимірна ситуація, яка є характерною для міст, зумовлює необхідність у встановленні кордонів земельних ділянок, які відповідатимуть об'єкту нерухомості. Частково така ситуація регулюється Правилами і порядком розподілу територій житлового кварталу [4], але це вже не відповідає витратам часу землевласників [8].
Також можна виділити проблеми, які стосуються реєстрації підземних інфраструктур (тунелів метро і інженерних комунікацій) як тривимірних об'єктів. У таких ситуаціях інфраструктура ніяк не може бути прив'язана до кадастрової карти і, відповідно, не може бути проведена кадастрова реєстрація. Побічно (через наявні обмеження на використання земельних ділянок) реєструються ситуації з підземною інженерною інфраструктурою (лінії зв'язку, ЛЕП, інші комунікації). При цьому власник комунікації в кадастровій системі не реєструється.
Викладені проблеми не є новими. Проте вони стали очевиднішими в останнє десятиліття, коли почалася масова приватизація міських земель і коли власники великих об'єктів нерухомості натрапили на проблеми юридичної гарантії своїх прав на нерухомість. А головна мета кадастру саме і полягає в гарантуванні юридичній безпеці земельних ділянок і нерухомості на них. Це означає, що кадастр повинен гарантувати права власності у всіх вимірах. Чим краще розуміння 3D-ситуации, тим вища юридична безпека гарантована для всього комплексу нерухомості [5].
Згідно чинному законодавству, кадастрова модель даних в Україні має бути приведена до рівня такої моделі в більшості країн світу (Данія, Швеція, Ізраїль, Норвегія, Австралія і тому подібне). Але із-за недоробок деяких нормативних документів [1] продовжує діяти попередня модель.
Проблема в тому, що в українському законодавстві поняття "Об'єкти нерухомості" і "земельна ділянка", на якій розміщені об'єкти нерухомості, об'єднані законом зовсім недавно [1, 3], і необхідні супутні нормативні документи лише розробляються. У кадастровій практиці більшості країн поняття "нерухомості" визначено давно [10]. У Україні ж при кадастрі об'єктів нерухомості і земельних ділянок виникає проблема неузгодження - реєстрацією земельних ділянок займаються регіональні філії Центру ДЗК, а об'єктів нерухомості - місцеві БТІ. І все-таки законодавство України поступово адаптується до законодавства Європейського Союзу. Згідно Закону України [1], функції з державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна і прав на них належить на Державний комітет України із земельних ресурсів. У країні має бути сформований і діяти єдиний Державний реєстр прав.
Аби зареєструвати 3D-ситуации (див. рис. 1) права власності в кадастрі, що діє, юридичний статус 3D-ситуаций має відображувати так, щоб його можна було зареєструвати в кадастровій системі, зокрема на кадастровій карті.
Якщо кадастрова модель буде приведена до рівня розвинених країн, тоді, ґрунтуючись на цій моделі, можна виділити три рішення для реєстрації 3D-ситуаций : повний 3D-кадастр, гібридний кадастр, 3D-признаки в кадастровій системі реєстрації, що діє [13, 15].
Повний 3D-кадастр означає, що необхідно ввести поняття права власності в тривимірний простір. Законодавство, цивільно-правові угоди і кадастр повинні підтримувати і забезпечувати трансакції тривимірних прав. Звичайно, з практичної точки зору краще підтримувати 2D-комплекс прав, як було до цих пір, і лише в складних тривимірних ситуаціях використовувати повний тривимірний комплекс.
Гібридний кадастр передбачає збереження 2D-кадастра і реєстрацію ситуації в третьому вимірі з фіксацією при цьому тривимірних об'єктів в 2D-границах 2D-кадастра. Це приведе до гібридного об'єднання 2D-земельных ділянок і тривимірних фактичних об'єктів.
3D-признаки в кадастровій системі реєстрації, що діє, передбачають збереження 2D-кадастра, але із зовнішніми засланнями на цифрові представлення тривимірних ситуацій.
Складні 3D-ситуации реєструються, використовуючи спеціальні рішення. Просте рішення - позначити тривимірну ситуацію під час реєстрації, аби користувач отримав консультацію від реєстратора з детальною інформацією. Складніше рішення - додати до бази даних заслання на 3D-цифровое опис об'єкту. Можливе використання САПР-форматов (DXP, DGN). Тоді проектні контури 3D-объекта можна зареєструвати на кадастровій карті [12, 14].
У великих містах постійно зростає інтерес до використання простору над і під поверхнею землі, оскільки зростають капіталовкладення у використання такого простору. Відповідно, кадастрова система підійде до того кордону, коли він буде вимушений реєструвати об'єкти у вертикальному вимірі. У системі кадастрової реєстрації, яка ґрунтується на 2D-данных про земельні ділянки, що діє, неможливо підтримувати 3D-ситуации, які виникають, оскільки встановлення права власності може відбуватися лише на площині.
Необхідно вибрати програмні продукти, які в майбутньому використовуватимуться для 3D-кадастра. Існуюче програмне забезпечення для створення змінних файлів-реєстрів земельних ділянок, візуалізація зображення об'єктів реєстрації і сусідів, архівація і резервування є незадовільними, і від цієї системи потрібно якнайскоріше відмовитися, оскільки необхідно враховувати сучасні дослідження (Кадастр 2014). Система реєстрації повинні ґрунтуватися на ГІС або бути інтегрованою в ГІС, які призначені для обробки геопространственной інформації, з деякими вмонтованими технологіями автоматизованого проектування. На мою думку, таким програмним продуктом може бути Autodesk Map 3D.
На нинішньому етапі розвитку системи реєстрації в Україні необхідно концентруватися на розвитку і реалізації концепції, яка грунтується на 3D, - ознаках в кадастровій системі реєстрації, що діє, з подальшим переходом на концепцію гібридного рішення. Концепція 3D - повного кадастру поки що є далекою перспективою.
Відповідно до поставленої мети в роботі виконані:
-аналіз технології тривимірного кадастру в інших країнах;
-аналіз еволюції розвитку кадастрової системи;
-формування 3-D моделі об'єкту нерухомості за кадастровими даними;
-створення бази даних для представлення кадастровій інформації в тривимірному просторі.