Закон України “ Про плату за землю” визначає, що грошова оцінка землі застосовується для економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України. Статтею 2 закону передбачено, що плата за землю, яка справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, визначається залежно від грошової оцінки земель.

Нормативно-методичну базу грошової оцінки земель населених пунктів започатковує методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. за № 213 та порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (Мінсільгосппрод, Держкомзем, Держкоммістобудування, Українська академія аграрних наук, 1995 р., з урахуванням змін та доповнень згідно з наказом Держкомзему України від 15 квітня 1997 р.).

Згідно з Законом України “Про плату за землю” грошова оцінка є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки. В населених пунктах рентний дохід виникає, перш за все, завдяки облаштуванню території та перевагам місця розташування відносно ринків сировини, збуту та робочої сили.

• місцеположення населеного пункту у територіальних системах виробництва і розселення та особливості місцерозташування земельної ділянки в його межах;
• рівень інженерно-транспортного облаштування, природно-кліматичні та інженерно-геологічні умови, архітектурно-ландшафтна та історико-культурна цінність, екологічний стан території населеного пункту;
• характер функціонального використання земельної ділянки.

Процедура виконання грошової оцінки земель населених пунктів визначена “Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”.

На першому етапі виконання грошової оцінки будь-якого населеного пункту визначається базова, середня вартість 1м2 земель, яка залежить від місцерозташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва і розселення та рівня освоєння та облаштування території.

На другому етапі базова вартість диференціюється в межах населеного пункту по економіко-планувальних зонах, які встановлюються в залежності від неоднорідності функціонально-планувальних якостей території, котрі впливають на розмір рентного доходу: різниця в доступності, в рівні інженерного забезпечення та благоустрою території, розвитку сфери обслуговування населення, в екологічній якості території та привабливості середовища.

На третьому етапі визначається вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей її місцеположення.

Сьогодні, коли в Україні широко розгорнуті роботи з грошової оцінки земель, важливо повернутись в минуле і проаналізувати той тернистий шлях, який пройшла оцінка земель населених пунктів за останнє десятиріччя.

Попередником грошової оцінки є комплексна економічна оцінка земель населених пунктів (скорочено КЕОТ), яка почала виконуватись в різних містах колишнього СРСР з кінця 80-х рр. На той час КЕОТ не мала під собою чіткого правового підгрунтя. В той же час здійснені експериментальні дослідження і впровадження КЕОТ у дію в деяких містах СРСР (в тому числі і в Україні) свідчили про її неабияку економічну ефективність. За рахунок впровадження КЕОТ вводилася плата за користування міськими землями і, тим самим, збільшувався міський бюджет. Спроби застосування КЕОТ в умовах соціалістичної держави були першими спробами переходу у земельних відношеннях на ринкові рейки.

Фактично в цей час склалися кілька методологічних шкіл КЕОТ. Одну з них очолювала С.Кабакова (НДІЕБ Держбуду СРСР), іншу склали Санкт-Петербурзькі фахівці НДІВІ генплану: М.Пальчиков, О.Пахомова, В.Мягков, В.Федоров; третю очолював В.Щеглов (ЦНДИП містобудування); в Україні свою методику розробляли групи Є.Куця (Київ НДІПмістобудування), Г.Заблоцького і В.Сотнікова (Київ НДІПмістобудування), Ю.Палехи, О.Зюзюка, Г.Підгрушного (інститут “Діпромісто”).

Саме в розробках українських фахівців в економічній оцінці вперше були застосовані елементи геоінформаційних технологій (Львів, Лисичанськ, Тернопіль, Бердянськ тощо). Основним напрямком використання геоінформаційних технологій в цих роботах було економіко-планувальне зонування території населених пунктів, яке проводилось на основі використання електронних векторних карт місцевості та засобів просторового аналізу і моделювання ГІС (розрахунок транспортно-функціональної зручності, оцінка екологічного стану, експертна оцінка містобудівних якостей території).

В інституті “Діпромісто” застосування ГІС в КЕОТ (а з 1995 р. у грошовій оцінці) набуло масового характеру. Опрацьовані методологічні та технологічні прийоми використання ГІС-технологій у цьому виді робіт.

1. Автоматизований збір, обробка та систематизація вихідних даних (як картографічних, так і семантичних).
2. Аналіз отриманої інформації (застосування методів просторового аналізу для обрахунку площ об’єктів, їх довжини, периметра; використання оверлейного та буферного аналізу для визначення щільності розповсюдження окремих факторів оцінки; побудова картограм та картодіаграм при визначенні інтегральних індексів якості території; застосування методу ізоліній при інтерполяції результатів).
3. Пошук, сортування та вибірка результатів грошової оцінки окремих земельних ділянок.
4. Підготовка та роздрукування результатів грошової оцінки через застосування принтерів та плотерів.

Першим програмним продуктом, який використовувався нами в оцінці земель була геоінформаційна система МІСТО. Але вже в 1997 р. ми відчули необхідність розробки програмного продукту, яка використовує як оболонку одну з широковідомих ГІС. Такою ГІС стала ArcView 3.1. від фірми ESRI. На даний час розробка програми “Грошова оцінка земель” закінчена і впроваджена при виконанні грошової оцінки ряду міст України.

• наявність електронної карти населеного пункту (векторної або растрової);
• графічні дані щодо економіко-планувального зонування території, зони впливу локальних факторів, агровиробничі групи грунтів;
• дані земельного кадастру, або системи реєстрації земельних ділянок.

1. Визначити грошову оцінку земельної ділянки різного функціонального використання в будь-якій точці електронної карти населеного пункту з переліком локальних факторів, що формують оцінку (оцінка 1 м2).
2. Визначити грошову оцінку вільного полігону з урахуванням взаємного розташування полігону і факторів.
3. Визначити грошову оцінку земельної ділянки юридичної чи фізичної особи із збереженням інформації в базі даних та можливістю отримання звіту із грошової оцінки.

За останній час загалом в інституті “Діпромісто” геоінформаційні технології були використані у розробці більше 40 проектів комплексної економічної та грошової оцінки земель населених пунктів. Серед них слід відзначити міста Севастополь, Запоріжжя, Дніпропетровськ, Одесу, Миколаїв, Чернігів.

Перевага виконання грошової оцінки з використанням ГІС полягає не тільки у заощадженні часу, але й у можливості поєднати її з іншими містобудівними роботами: земельним і містобудівним кадастрами, генеральним планом, схемою приватизації земель населених пунктів тощо. Прикладом створення такої “перманентної” ГІС став Тернопіль, де нами на основі використання ГІС та створення цифрової електронної карти (використовувались топопланшети масштабу 1:2000) були у 1992-95 рр. виконані роботи по комплексній економічній оцінці території, земельному кадастру, концепції містобудівного і господарського розвитку міста і схеми приватизації міських земель. В 1997-99 рр. аналогічні проекти були виконані нами у мм. Стаханов, Бровари, Чернігів.

Аналіз використання ГІС-технологій у грошовій оцінці земель населених пунктів в інституті «Діпромісто» дозволяє зробити висновок щодо значних переваг автоматизації цих робіт та отриманні певного ефекту від їх використання. Ці переваги знайшли відображення у скороченні (вдвічі, втричі) термінів виконання робіт, підвищенні якості проектної документації, можливості практично необмеженого тиражування результатів оцінки, уніфікації проектних матеріалів.