Теоретически, главная
цель зонирования состоит в том, чтобы отделить
землепользования, которые
считались несовместимыми. На практике, районирование
используется для
предотвращения развития нового вмешательства с существующими
жителями или предприятия
и сохранить общины. Зонирование,
обычно, находтся под контролем местных органов власти, таких, как
графства или
муниципалитеты, хотя
характер режима зонирования может быть установлен
ограниченными
государственными или национальных органами
планирования, либо через
соответствующее
законодательство. В Австралии, земли, находящиеся под
контролем стран
Содружества (федерального) правительства, не подлежат контролю над планированием
со стороны государства. В США и других федеральных странах
похожие ситуации. Зонирование
и городское планирование в Германии и Франции, регулируется национальными или
федеральными кодами. В случае с Германией этот код включает в себя содержание
планов зонирования, а также правовые процедуры.
Зонирование может
включать регулирование этого вида деятельности, которое будет
приемлемо
в частности (таких, как открытые пространства, жилые,
сельскохозяйственные,
торговые или промышленные), плотности, на которых эти
мероприятия могут быть
выполнены ( от жилых домов с низкой плотностью, таких
как жилье одной семьи, до таких, как высотные жилые здания), высота
здания, количество пространственных структур, местоположение здания, множество
разновидностей
пространства,
непроницаемую поверхность, движения и стоянки должны быть
обеспечены. В Германии,
как правило, включает зонирование зданий, весьма
конкретные места
озеленения и компенсации правил. Отдельные системы
планирования учета зонирования различаются в своих нормативных режимах, хотя
намерения всегда похожи. Например, в штате Виктория,
Австралия,
землепользования в сочетании с системой планирования оверлеи с
учетом множества
факторов, которые влияют на результаты желательно в городах в
любом месте.
Большинство
систем зонирования - процедура предоставления разницы (исключение
из
правил зонирования), как
правило, потому, что некоторые воспринимаются
трудности, вызванные
особый характер собственности идет речь.
В основном, городские
зоны относятся к одной из пяти основных категорий: жилые,
смешанный
жилищно-коммерческие, торговые, промышленные и специальные (например,
электростанции,
спортивные комплексы, аэропорты, торговые центры т.д.). Каждая
категория может иметь ряд
подкатегорий. В Германии, каждая категория имеет
назначенный предел шума.
В Соединенных Штатах или Канаде, например, жилые зоны
могут иметь следующие
подкатегории:
R-1: Жилой район содержащий спальные районы, где проживание,
в основном,
носит временных
характер, в том числе:
Пансионаты, гостиницы,
мотели
Р-2: Жилой район содержащий спальные блоки или более двух жилых домов,
где
Проживание, в основном,
носит постоянный характер, в том числе:
Многоквартирные дома,
пансионаты, монастыри, общежития
Р-3: Жилые районы где проживание, в основном, носит постоянный характер,
а не
классифицируются как
группа R-1, Р-2, Р-4:
Здания, которые не
содержат более двух жилых единиц.
Р-4: Жилой район должен
включать здания для их обслуживания, если в нем проживает более пяти, но не более 16 жильцов.
США
Основная статья:
Зонирование в США
Регулирование правил зонирования
входит в права полицейской власти, государственная
власть может осуществлять
частные операции с недвижимостью.
Происхождение и история
Специальные законы и
правила уже давно сделал, ограничение мест, где частности,
предприятия должны быть
осуществлены. В 1860 конкретное государство уставом
запрещаются все виды
коммерческой деятельности вдоль восточной Parkway
(Бруклин), установить
тенденцию в отношении будущих десятилетий.
В 1916 году в Нью-Йорке
принял первую зонирования применять города
Общесистемной
как реакция на построение справедливого здания (которое все еще
находится на 120 Broadway). Строительство башни над
соседних жилых домов, полностью
охватывающего все
имеющиеся площади в собственность края, блокировка окон
соседних зданий и
уменьшение доступности солнечного света для людей в
пострадавшем районе. Эти законы, написанные комиссии,
возглавляемой Эдуардом
Бассетт и подписан мэром Джон Митчелл, стала основой для
районирования в
остальной части страны,
отчасти потому, что Бассетт возглавлял группу
юристов,
которая планирует написал Стандарт государство Зонирование Включение
закона,
который был приняла почти без изменений в большинстве штатов. В силу
этих
правил зонирования по
форме небоскреб был проиллюстрирован знаменитый
архитектор и иллюстратор Хью Феррис.
Конституционности указов
зонирования было подтверждено в 1926 году. Зонирования
постановление Евклид,
штат Огайо была оспорена в суде одной из местных
землевладельцев на
основании того, что ограничение использования имущества
нарушил
Четырнадцатая поправка к Конституции Соединенных Штатов. Хотя
первоначально вынес неконституционными нижестоящих судов, зонирования
постановление было
оставлено в силе Верховным судом США. При этом, суд
согласился с доводами
правозащитников зонирования, что она провела два
важнейших потребностей.
Во-первых, зонирование расширить и усовершенствовать
закон о неприятность в
том, что она обеспечивает заблаговременное уведомление о
том, что некоторые виды
использования являются несовместимыми с другими видами
использования в том или
ином конкретном районе. Второй аргумент заключается в
том, что зонирования
является необходимым муниципального планирования документа.
В конце 1920-х годов
большая часть нации был разработан ряд правил зонирования,
которые
отвечают потребностям данной местности.
Нью-Йорка пошли на
разработку все более сложный набор правил зонирования, в том
числе пол-области
соотношение норм, воздух и другие права в зависимости от
плотности конкретным
нуждам окрестностях.
Среди крупных
густонаселенных городов в США, Хьюстон является уникальным в том,
нет зонирования
постановлений. Хьюстонских избиратели отвергли
усилия по
осуществлению зонирования
в 1948, 1962 и 1993 годах. Тем не менее,
использование земли
по-прежнему очень многое регулируется в Хьюстоне: до 1999,
одного дома (который
включает в себя 98% всего жилого фонда) пришлось
занимать
5000 квадратных футов (
иметь 1.33 стоянки в
спальне, и 1,25 для каждого эффективности. Некоторые из
них утверждали, что
такого рода регулирование имеет аналогичные последствия,
как зонирование, и,
следовательно, можно рассматривать как своего рода
кольцевой зонирования.
Зонирование
типов в США
Зонирование коды
развивались в течение многих лет, как городское планирование
теории изменилась,
правовые ограничения колебались, и политические приоритеты
сместились. Различные
подходы к зонированию, можно разделить на четыре основные
категории: Евклидовы,
стимулирования, а также разработки на основе.
Евклидовы
Названа по типу
районирования кодекса, принятого в городе Евклид, штат Огайо, и
утвержденная в эпохальным решением Верховного суда США,
Евклидовы
зонирования коды являются наиболее распространены в США,
использовали активно в
малых городах и крупных городах, так.
Стандартные
Евклидовы
Также известна
как строительный блок
зонирования, Евклидовы
зонирование характерно
разделение земли используются в определенной
географической округов и размерной стандартов предусматривающие
ограничения на
масштабы деятельности в
области развития, которое позволило провести множество
рамках каждого типа района. Типичные виды
землепользования округа в евклидовом
зонирования являются:
жилые (одной семьи), жилых (многоканальный семьи),
коммерческих и
промышленных. Использует в каждом районе, как правило, сильно
предписанные
для исключения других видов использования (жилые районы, как
правило, запрещает
коммерческого или промышленного использования). Некоторые
аксессуаром или условной использует
могут быть
разрешены
в целях удовлетворения потребностей в первичных использования. Размерная
стандарты применяются к
любой структуры строятся на много в
каждом районе
зонирования, и, как
правило, принимают форму неудачи, высота пределах
минимальных размеров
много, много пределах охвата, а также другие ограничения в
отношении здания.
Евклидовы
районирования используется
некоторыми муниципалитетами в силу его
относительной
эффективности, удобства осуществления (один набор четких,
предписывающих правил),
давно сложившейся правовой прецедент, и знакомство с
планированием и дизайн
профессионалов.
Вместе с тем, Евклидовы зонирования получил тяжелые критике за отсутствие
гибкости и
институционализации сейчас устарели планирования теории.
Евклидовы II
Евклидовы
II зонирования использует традиционные Евклидовы зонирования
классификаций
(промышленные, коммерческие, многие семьи, жилые и т.д.), но
ставит их в иерархическом
порядке ;вложенности;;
один зонирования
класса
в другой, по аналогии с концепцией Планируемые группы событий (ручка)
смешанного использования , но теперь для всех районирования округа, в силу,
добавить третье измерение
к равнинным Евклидовы зонирования. Например, многие
семьи не разрешается
только в ;высшего порядка;;
многоквартирных жилых
зонирование районов, но
также разрешается в высоких целях коммерческих и
промышленных районов
зонирования также. Охрана земель ценностей ведется
стратификации зонирования
на уровне округов в зависимости от их расположения в
городском обществе (окрестности, общины, муниципалитета и региона).
Евклидовы
II зонирование включает также транспортные и
коммунальные услуги в качестве
нового районирования
округа в матрицу деления зонирования на три категории:
государственного,
полугосударственного и частного секторов. Кроме того, все
евклидовы II Зонирование разрешенных видов деятельности и определения, которые
привязаны непосредственно к государственным строительным
нормам,
Североамериканской
системы отраслевой классификации (НАИКС) обеспечение
единообразия штата. Евклидовы II
зонирования способствует концепции смешанного
использования, новый
урбанизм и ;высоких
и наиболее эффективного
использования, а также упрощает все зонирования классификаций
в один и
единый набор мероприятий.
Это сравнительно легко переход от большинства
существующих систем
классификации зонирования в евклидовом II зонирования
системы.
Показатели
Также известна
как воздействие на
основе планирования, зонирования
использует показатели
эффективности, так и ориентированной на конкретные цели
установить критерии для
рассмотрения параметров предлагаемых проектов развития,
в любом районе
муниципалитета. Показатели зонирования часто использует
точек на основе; системы, при
которой имущество разработчик может
использовать кредиты на
совещании были определены цели, на основе зонирования
выбрав
из меню 'соблюдения вариантов (некоторые примеры: смягчению воздействий
на окружающую среду,
предоставление государственных услуг, строительство
доступного жилья
подразделения и т.д.). Дополнительные критерии дискреционной
также может быть создана в рамках процесса обзора.
Апелляция исполнения
районирования заключается в его высокой степени гибкости,
рациональности,
прозрачности и подотчетности. Показатели
зонирования могут
избежать иногда произвольный характер в евклидовой
подхода, и
лучше учитывает рыночные
принципы, и частной собственности, с охраной
окружающей среды. Тем не
менее, показатели зонирования могут быть чрезвычайно
трудно осуществить, и
могут потребовать высокого уровня дискреционная
активность со стороны
надзорного органа, ведущего к возможности лишения
негативно сказывается
среди заинтересованных сторон.
Инсентив
Первая выполнена в Чикаго
и Нью-Йорк Сити, стимулирования зонирования
предназначена для получения вознаграждения на основе системы
поощрения
развития, которые созданы в городах отвечает целям в области развития.
Как правило, базовый уровень предписывающих ограничения на процесс
развития будет создана и обширную Перечень критериев стимулирования будут
созданы для разработчиков, принять или не по своему
усмотрению. А наградой
масштаба, связанные с критериями стимул дает приманка для
разработчиков
включить желаемые
критерии развития в свои проекты. Общие примеры включают FAR
(пол-области-коэффициент) бонусов для строительства
доступного жилья
предоставляется на месте,
а высота предела бонусы для включения общественных
удобств на месте.
Инсентив зонирования позволяет обеспечить высокую степень
гибкости, но может
быть сложной в
применении. Чем предлагаемая разработка использует
стимулирования критериев,
более тесно он должен быть рассмотрен на
дискреционной основе.
Первоначально создание системы стимулов, с тем чтобы
наилучшим образом служить
планирование приоритетов может быть сложным и нередко
требует обширных продолжающегося пересмотра поддерживать баланс
между стимулированием
масштаб и значение
уделяется разработчиками.
Форма основе кодов
предлагают значительно большую гибкость в построении
используются чем евклидова коды.
Форма основывается
зонирование регулирует не вид землепользования, однако, что
эта форма
землепользования может занять. Например, форма основывается
районирования в плотной
области может настаивать на низких неудачи, высокой
плотности, а также
пешеходной доступности среди других вещей. В качестве
другого примера, в
основном пригородные одной семьи жилой район, использует
такие, как офисы,
розничная торговля, или даже легкой промышленности, может
быть
разрешен до тех пор, пока они соответствуют (удар, строительные размеры,
много освещение, высота,
и других факторов) с другими существующими развитие в
этом районе.
Форма основе зонирования
зависит от правил, применяемых на развитие сайта в
соответствии с обеих предписывающими и потенциально дискреционное
критериев.
Эти критерии, как
правило, многое зависит от размера, местоположения, близости,
и другие различные сайты
и использовать конкретные характеристики.
Форма основывается
зонирования также может указать желательные характеристики,
однако,
когда форма основе кодексов не содержат соответствующие иллюстрации,
диаграммы, они
подверглись критике как трудно интерпритировать.
Одинпример недавно принял код с дизайном на
основе характеристик
земельного развития кодекс, принятый Луисвилле, штат
Кентукки в 2003 году.
Этот код создает зонирования ;форма районов;
для Луисвилла
метро. Каждая форма района намерена признать, что некоторые
районы города более
пригородного в природе, в то время как другие в
большей
степени в городах. Здание
неудачи, высоты и конструктивных особенностей в
зависимости от вида
района. Например, в традиционных Квартал форма
района, максимальный удар
может быть
время как в пригородной Квартал могут быть не максимальный
удар.
Поскольку понятие формы основаны кодов является относительно новой, этот тип
зонирования может
оказаться более трудным принять.
Один вариант формы, так и
форма комплексного зонирования
использует
базу район метод
наложения или составной;
зонирования. Этот метод
основан
на евклидовой основу и включает в себя три компонента район -
использование компонент,
компонент сайта и архитектурных компонентов.
Использование компонента аналогичен по своей природе к использованию округах
евклидовой зонирования. Тем не менее, с упором на форму
стандартов,
использование
компонентов, как правило, более открытой и более
широкую сферу
применения. Сайт
компонентов определяют разнообразие условий с низкой
интенсивностью с высокой
интенсивностью, такие, как размер и масштабы здания и
автостоянки, аксессуар
структур, ведущих через коммерческие полосы,
благоустройство
территории, внешний накопитель и дисплей, транспортных средств
заправки и мойки,
накладные коммерческих служебных дверей и др. архитектурных
элементов решения
архитектурных элементов и материалов. Этот метод зонирования
является более гибким и адаптироваться контекстуально,
чем стандартные
евклидовой зонирования в
то же время легче интерпретировать, чем другие формы
основанного коды. Она была использована в основном для современных
обычных стандарты и еще
не полностью разработана на традиционные стандарты.
Основная статья: Развитие
управления в Соединенном Королевстве
Развитие управления или
планирования контроля является составной частью
Соединенного Королевства,
система планирования городских и сельских районов,
через которые местные
органы власти регулирует землепользование и новые здания.
Он опирается на план под систему, когда планы
развития формируются
и общественные
консультации. Последующее развитие требует разрешения, которое
будет предоставлено или
отказала в связи с планом развития в качестве материала
рассмотрения.
Есть 421 местных плановых
органов (LPAs) в Соединенном
Королевстве. Обычно они
являются местными района
или районного совета или унитарная власть. Развития,
связанных с
горнодобывающей промышленности, полезных ископаемых и отходов
вопросов решается с
помощью советов, не связанных с городских районах. В
национальных парках, это национальный парк органа, который определяет
планирование приложений.
Австралия
Основная статья: Развитие
управления в Австралии
Нормативные планирования
иначе известной как городское планирование, контроль и
развитие системы
управления в области развития, относится к той части процесса
планирования, которые касаются
регулирования и управления изменениями в
землепользовании и развития.
Новая Зеландия
Основная статья:
Управление ресурсами закон 1991
Новая Зеландия планирует система основана на воздействии на основе
спектакля
зонирования по управлению
ресурсами закона.