Источник: Актуальні питання розвитку земельної реформи в Україні / А.С.Даниленко, Ю.Д.Білик, М.Ю. Гарбуз та ін.; За ред.. Ю.Д.Білика — К.: Урожай, 2004. — 96 с.
Основу формування і розвитку земельних відносин становить власність на землю. В економічній літературі зустрічаються різні поняття власності як категорії взагалі й земельної зокрема. Наприклад, державна, загальнонародна, колгоспно-кооперативна, спільна, сумісна, колективна, індивідуальна, спільна, часткова, особиста, приватна, приватнотрудова, комунальна тощо. Власність — це економічна категорія, яка виявляється у відносинах між людьми з приводу привласнення матеріальних благ фізичними чи юридичними особами або ж державною чи територіальною громадою, або належність їм у суспільстві матеріальних благ (цінностей).
Відповідно до Конституції України власність на землю виступає в таких формах: державна, комунальна і приватна. Всі вони є рівноправними. Суб'єктами права власності на землю визначаються: народ України, громадяни, юридичні особи, держава. Конституція надала право кожному громадянину володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, визнала право приватної власності непорушним. Основний Закон Української держави заклав підмурівок для формування реального господаря — власника землі й започаткував процес еволюції земельної власності у нашій країні: ми повернулися до цивілізованих форм власності — державної, комунальної та приватної.
Сімнадцять років тому була прийнята Декларація "Про державний суверенітет України", яка започаткувала кардинальні зміни в новітній історії українського народу. Серед основних її положень визначено, що земля, як і всі інші природні ресурси, є власністю українського народу, матеріальною основою суверенітету Республіки й використовується з метою забезпечення матеріальних і духовних потреб її громадян. У зв'язку з цим постало ключове питання щодо створення нової системи земельних відносин, яка мала принципово відрізнятися від тогочасної, побудованої на принципах монопольного права державної власності на землю. Розпочалася земельна реформа, що стосувалася передусім питань власності на землю, економічних інтересів селянина-трудівника, мотивації його праці, а в кінцевому підсумку — ефективності суспільного виробництва. Власність, особливо приватна, означає відповідальність людини перед собою, своїми нащадками і, зрештою, перед суспільством. Від остаточного розв'язання проблем власності на землю залежить подальший соціально-економічний розвиток українського села, Української держави, української нації.
У результаті прийняття Декларації земля як об'єкт державної власності перейшла з власності СРСР у власність України. Зазначений документ має не тільки історичне, але й юридичне значення. Згідно з ним суб'єктом права державної власності на землю була визнана Україна. Перехід державної земельної власності від держави до інших суб'єктів права власності відбувається тільки в порядку, передбаченому Конституцією України, Земельним Кодексом та іншим земельним і цивільним законодавством.
Еволюція права власності на землю в Україні пройшла складний шлях. Так, відповідно до статті 11 Конституції України 1978 року було регламентовано, що земля є виключною власністю держави. Земля, яку займають колгоспи, закріплюється за ними в безплатне і безстрокове користування (ст. 12). Право людини зводилося лише до її права на житло та інші об'єкти споживацького характеру. Земля, її надра, води та ліси залишалися у власності держави.
Згідно із Законом "Про власність в СРСР" 1990 року земля визнавалася невід'ємним надбанням народів, які проживають на даній території.
Початок формування концептуальних основ приватизації був покладений Земельним кодексом Української РСР та постановами Верховної Ради "Про порядок введення у дію Земельного кодексу Української РСР", "Про земельну реформу", прийнятими в грудні 1990 року, та ін.
Проте монополія держави на земельну власність була збережена. Надання землі у довічне (громадянам) і постійне (підприємствам) володіння давало право користування нею на власний розсуд без вказівок зверху, але не дозволяло розпоряджатися нею. Користування землею передбачалося в двох формах: постійне (коли термін не визначається) та тимчасове (коли термін обумовлений), у тому числі короткострокове (до трьох років) та довгострокове (до десяти років).
Право на продаж землі не було надано нікому, навіть власнику — державі. Земля, як і раніше, не визнавалася товаром. Разом із тим держава як власник землі й землекористувачі набули права на передачу землі в оренду. Це єдине положення ухваленого в кінці 1990 року Земельного кодексу, яке можна віднести до прогресивних. Цим самим зроблено певний крок у напрямі реформування з урахуванням вимог ринкового господарювання, радянського земельного законодавства, що складалося протягом багатьох десятиліть.
Початковим етапом подолання державної монополії на земельну власність слід вважати Закон України "Про форми власності на землю", прийнятий у січні 1992 року, та Земельний кодекс України в новій редакції (березень 1992 р.), відповідно до яких поряд із державною формою власності на землю введено колективну та приватну. Визначено також, що розпоряджаються землею ради народних депутатів, які в межах своєї компетенції передають землі у власність або вилучають їх.
У державній власності було залишено всі землі України, крім переданих у колективну та приватну власність. Держава могла передавати землі в колективну та приватну власність і віддавати їх у постійне або тимчасове користування, у тому числі в оренду. Кодексом передбачалися категорії земель, які не передавалися ні у колективну, ні в приватну власність.
Із сільськогосподарських земель у державній власності залишалися землі науково-дослідних установ, їхніх дослідних та навчальних господарств, підсобних господарств навчальних закладів, державних сортовипробувальних станцій і сортодільниць, елітно-насінницьких та насінницьких господарств, племзаводів, племрадгоспів, державних господарств по вирощуванню хмелю, ефіроолійних культур, лікарських рослин, фруктів і винограду.
У державній власності знаходилися також ділянки, вилучені в колективних державних та інших сільськогосподарських підприємств (землі, які підлягають приватизації), й включені у землі запасу, та ділянки резервного фонду землі, що створювалися в кожній сільській раді.
У колективну власність могли передаватися землі колективних сільськогосподарських підприємств, сільгоспкооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, у тому числі створених на базі радгоспів та інших державних сільгосппідприємств, а також невеликі земельні масиви лісового фонду, площа яких не перевищує 5 га, і землі водного фонду (водойми до 3 га), розташовані в масивах сільськогосподарських земель господарств.
Таким чином, площа земель, яка передавалася у колективну власність сільськогосподарським підприємствам, становила різницю між загальною площею землі, що знаходилася у віданні відповідної ради, і площею земель, яка залишалася в державній власності та у власності громадян.
Розподілу на паї підлягали землі сільськогосподарського призначення. Цей розподіл спочатку мав номінальний характер, тобто розраховувалися тільки розміри паїв без визначення їх у натурі (на місцевості). Останнє здійснювалося в разі виходу окремих членів трудового колективу із колективного (державного) господарства з метою створення самостійного селянського господарства.
У приватну власність земельні ділянки надавалися громадянам України місцевими радами для ведення селянського (фермерського) господарства, особистого підсобного господарства та на інші цілі, обумовлені в Земельному кодексі. Права приватної власності на земельну ділянку громадянин набував і у випадку одержання її в спадщину, одержання частки землі у спільному майні подружжя, купівлі-продажу, дарування та обміну. Для зазначених цілей земельні ділянки передавалися в приватну власність безоплатно. Винятком була передача землі для ведення селянського (фермерського) господарства, коли безоплатно передавалася земельна ділянка у розмірі середньої земельної частки, яка припадала при виході громадянина з КСП на члена колективного (державного) сільськогосподарського підприємства в даній місцевості, або земельний пай. Понад цей норматив землі фермерським господарствам надавалися у постійне володіння або користування за плату з правом викупу.
У постійне та тимчасове користування земля надавалася громадянам України і для ведення особистого підсобного господарства, городництва, сінокосіння та випасання худоби; сільськогосподарським підприємствам і організаціям; громадським об'єднанням; релігійним організаціям; промисловим, транспортним та іншим сільськогосподарським підприємствам, установам і організаціям; житловим, житлобудівним, гаражним та дачно-будівним кооперативам; спільним підприємствам, міжнародним об'єднанням і організаціям з участю українських та іноземних юридичних і фізичних осіб.
Важливою правовою нормою в Земельному кодексі 1992 року було надання земель у тимчасове користування на умовах оренди. Орендодавцями могли бути не тільки сільські, селищні, міські та районні ради, але й власники землі — окремі громадяни, що мали землю в приватній власності, колективні сільськогосподарські підприємства, а також землекористувачі, земля яким надана в користування.
З урахуванням потреб населених пунктів сільських і селищних рад на
їхній території створювалися резервні фонди земель у кількості 15%
площі всіх сільськогосподарських угідь, включаючи угіддя в межах відповідних населених пунктів (ця частка визначалася після виділення ділянок для земель запасу). Резервний фонд землі знаходився і тоді й
нині знаходиться у державній власності. Він призначений для подальшого
перерозподілу і використання за цільовим призначенням.
Розміри земельних ділянок, виділених для ведення селянського (фермерського) господарства, не повинні перевищувати 50 га сільськогосподарських угідь та 100 га всіх земель. Чинне законодавство встановлює, що конкретні розміри земельних ділянок громадян, які ведуть селянське (фермерське) господарство, в межах вказаних норм визначають сільські, селищні, міські та районні ради диференційовано з урахуванням регіо¬нальних особливостей, спеціалізації та можливостей обробітку землі, що надається переважно членам селянського (фермерського) господарства. Питання розміру земельних ділянок фермерів спірні. Існує думка про те, щоб взагалі не встановлювати норм, а формувати розміри земельних ділянок, виходячи із спеціалізації, природноекономічних умов, ефективності та інших чинників виробництва.
Земельні ділянки для ведення особистого підсобного господарства, передані в приватну власність, не повинні перевищувати 0,60 га. Але вони можуть розширюватися наданням додаткових ділянок у користування.
Таке право забезпечено Указом Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" (03.12.1999 р.). Тисячам громадян, яким у встановленому порядку із земель колективного сільськогосподарського підприємства відведено земельні ділянки в натурі на основі земельної частки (паю), надано можливості:
розширювати особисті підсобні господарства без створення юридичної особи за рахунок цих ділянок, а також одержаних при виході із зазначених підприємств майнових паїв;
реалізації громадянами та селянськими (фермерськими) господарствами права вільного викупу земельних ділянок, наданих їм у користування (понад норму, яка приватизується безоплатно), за ціною не нижче визначеної в установленому порядку грошової оцінки землі.
Для ведення колективного (кооперативного) та індивідуального садівництва виділяються ділянки у розмірі не більше 0,12 га. Ділянки садівницьких кооперативів підлягають приватизації. Для городництва виділяються ділянки в розмірі до 0,15 га. Громадянам, які мають у приватній
власності худобу, виділяються ділянки для її випасання та сінокосіння в
розмірі до 1 га.
Розмір земельної ділянки для будівництва та обслуговування індивідуального житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) не може перевищувати у сільській місцевості 0,25 га, селищах міського типу — 0,15 га (в тому числі для членів колективних і державних сільськогосподарських підприємств — 0,25 га), у містах — 0,12 га.
Для індивідуального дачного будівництва виділяються ділянки розміром до 0,1 га, а для будівництва індивідуальних гаражів — 0,01 га.
Право власності або користування земельною ділянкою посвідчується такими документами: державним актом на право приватної власності на землю; державним актом на право колективної власності на землю; державним актом на право постійного користування землею; договором на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди).
Передача земель у колективну та приватну власність, а також у користування здійснюється на безоплатній основі. Але користування землею в Україні відповідно до законодавства є платним. З усіх стягується земельний податок.
Земельні наділи, надані у колективну і приватну власність та користування, можуть збільшуватися шляхом оренди, а також купівлі в держави (землі запасу) або інших земельних власників, які одержують право на продаж належних їм земель на правах приватної власності після закінчення встановленого мораторію на їх платне відчуження.
Землі, що передаються у колективну власність, після їх паювання перетворюються на суму наділів, які можна вважати власністю окремих членів трудового колективу. Земельний кодекс 1992 року формально не класифікував розподіл колективних земель на паї, але фактично визнавав ці паї приватною власністю, оскільки згідно зі статтею 5 вони могли передаватися в спадщину, по заповіту, вилучатися для організації індивідуального господарства і навіть продаватися після закінчення забороненого терміну відчуження.
Декрет Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок" від 26 грудня 1992 року № 15—92 забезпечив передачу громадянам України у приватну власність земельних ділянок, наданих їм для ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслугову¬вання житлового будинку і господарських будівель (присадибна ділянка), садівництва, дачного й гаражного будівництва, у межах норм, установле¬них Земельним кодексом України.
Право приватної власності громадян, передане їм для цих цілей,
посвідчувалося відповідною радою записом у земельно-кадастрових документах із наступною видачею державного акта на право приватної власності на землю.
Укази Президента України "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва" (14.10.1993 р.) та "Про приватизацію автозаправних станцій, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню" (19.12.1993 р.) забезпечили приватизацію земельних ділянок, на яких ці об'єкти знаходилися.
З метою створення умов для рівноправного розвитку різних форм власності та господарювання на землі, вільного їх вибору громадянами України відповідно до Указу Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва (01.11. 1994 р.) здійснено на добровільних засадах поділ земель, переданих у колективну власність.
Кожному члену колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства забезпечено право безперешкодного виходу з нього та одержання безоплатно в приватну власність своєї частки землі (паю) у натурі (на місцевості), що посвідчується державним актом на право приватної власності на землю.
Указ Президента України "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності (12.07.1994 р.) забезпечує громадянам та юридичним особам України право на приватизацію земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності, зокрема право на приватизацію земельних ділянок, які знаходяться під об'єктами, що приватизуються або вже приватизовані підприємствами.
Оскільки життєві реалії вимагали чіткого законодавчого врегулювання правовідносин, пов'язаних з реалізацією права власності на землю в Україні, статтями 14 і 41 Конституції України (1996 р.) було встановлено, що земля може знаходитися в приватній, державній та комунальній власності. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Значні зміни відбулися у формах власності на сільськогосподарські угіддя. В державній власності залишається лише 39,1% сільськогосподарських угідь, які використовуються переважно для забезпечення наукової діяльності, з навчальною метою, а також для насінництва, ведення племінного господарства, вирощування лікарських рослин, виробництва специфічних видів сільськогосподарської продукції.
Приватна власність на землю в будь-якій країні стимулює її економічне зростання. По-перше, вона забезпечує кращий доступ до землі як капіталу, який не втрачає вартості, бо земля здатна утримувати, а з часом підвищувати вартість, пов'язану з економічною діяльністю. По-друге, приватна власність підвищує рівень надійності, поліпшує умови для управління та існування, заохочує створення нових підприємств і залучення прямих іноземних інвестицій.
Створення нових форм господарювання на селі на засадах приватної власності на майнові паї та земельні частки (паї) набуває дедалі більшого поширення в регіонах. Власники майнових і земельних паїв створюють господарські товариства, сімейні та родинні селянські (фермерські) господарства, приватні агрофірми, підсобні господарства, кооперативи.
Для того щоб використати нагромаджений світовий досвід залучення в сільськогосподарське виробництво фінансових ресурсів, потрібно мати реальну власність на землю, реального власника.
Нині проводиться значна робота з видачі державних актів на право приватної власності на землю селянам на земельний пай.
Важливою правовою нормою у Земельному кодексі є надання земель у тимчасове користування на умовах оренди. Тепер орендодавцями землі є не лише сільські, селищні, міські та районні ради, але й власники землі.
Прискорення ринкових реформ, впровадження ефективного землекористування та підприємницької діяльності, заохочення інвестицій у здійснення програм соціально-економічного розвитку потребує придбання земельних ділянок у власність підприємств та розробки механізмів реалізації права власності на землю юридичних осіб.
Правову основу для приватизації земельних ділянок юридичними особами встановлює Конституція України (ст. 14). Хоча земельні відносини регулюються Земельним кодексом України, проте прийнятий попередній Кодекс (1992 р.) не повністю відповідав конституційним засадам в частині набуття і реалізації права власності на землю підприємств.
Приватна власність на землю стимулює її економічне зростання завдяки ефективному використанню наявних земельних ресурсів. Переваги приватної власності стають очевидними, коли існує ефективно функціонуючий ринок землі. Ефективна програма продажу землі якісно вплине на структуру надходження коштів до місцевих бюджетів, що позитивно позначиться на фінансовій ситуації на місцях, економічному розвитку і створенні робочих місць.
З погляду підприємств власність на землю — це значно кращий варіант, ніж оренда, оскільки зменшується ризик, поліпшується доступ до кредитів та управління основними фондами. Активно запроваджувана програма продажу землі підприємствам надасть їм значні переваги.
До найважливіших переваг одержання землі підприємствами належать такі: придбання землі поліпшує доступ до капіталу; земля належить до найефективніших засобів забезпечення позик; оскільки вона є капіталом, який з часом не втрачає вартості, придбання її підприємствами збільшує їхні можливості для залучення капіталу.
У далекій перспективі власність на землю більш приваблива з фінансового погляду. Вартість довгострокової оренди може бути досить високою в перші роки, але вона знижуватиметься й дійде до нуля незалежно від вартості самої нерухомості. З іншого боку, вартість земельної ділянки у власності з часом зберігається і навіть зростає разом із підвищенням вартості підприємства, розташованого на ній. Власник нерухомості відразу ж одержує вигоди від використання майна й врешті-решт —від його продажу. Вартість землі, про яку дбає приватний власник, підвищується.
Придбання землі поліпшує умови для управління та інвестування. Огляд приватизаційних процесів у Центральній Європі, здійснений Світовим банком, виявив залежність між продажем нерухомого майна і рівнем інвестицій. Причини цього відомі. Про землю завжди краще дбають ті, хто використовуватиме її в майбутньому. Тому інвестиції вкладають у першу чергу в ту нерухомість, яка знаходиться у власності для того, щоб підтримувати або підвищувати вартість свого майна.
Придбання землі підвищує ліквідність активів. Завдяки оренді земельні ділянки стають менш ліквідними, а тому і менш гнучкими для інших цілей використання. А це зменшує коло потенційних покупців, внаслідок чого знижується вартість земельної ділянки. У тих випадках, коли підприємство тільки орендує землю, можливості управління та суттєвого поліпшення якості земельної ділянки обумовлюються в договорі оренди, що, звичайно, накладає жорсткіші обмеження на використання нерухомості для господарської діяльності, ніж у договорі купівлі-продажу. Ці додаткові обмеження роблять підприємство менш пристосованим до змін на ринку.
Придбання землі підвищує рівень надійності. Право власності на земельну ділянку є гарантією проти можливого припинення договорів оренди міською владою з метою цільового призначення землі.
Землі, що не підлягають приватизації, визначаються відповідною радою на основі функціонального зонування території міста, встановленого згідно із затвердженими проектами його планування і забудови, планом земельно-господарського устрою території міста й рішення про створення об'єктів природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.
Таким чином, селяни — власники земельних ділянок — мають право вибрати одну з трьох запропонованих земельним законодавством можливостей.
По-перше, вони можуть самі господарювати на землі, створюючи або беручи участь у сільськогосподарських підприємствах різних типів чи їхніх об'єднаннях.
По-друге, селяни мають право здійснювати відчуження одержаної у власність земельної ділянки шляхом купівлі-продажу, дарування, міни тощо. Нарешті, вони можуть передавати земельну ділянку в оренду іншому сільськогосподарському підприємству, яке забезпечить ефективне використання земельної ділянки і сплачуватиме її власникові орендну плату.
Одержавши державний акт на право приватної власності на землю, власник земельної ділянки може повністю нею розпоряджатися. Така особа має право:
обробляти свою землю самостійно;
стати засновником або членом новоствореного сільськогосподарського підприємства чи іншого об'єднання ринкового типу;
продати, подарувати, передати у спадщину або обміняти свою землю;
повністю розпоряджатися вирощеною продукцією й одержувати доходи від її реалізації;
передати свою землю в оренду підприємству чи фермерові, які спроможні ефективно і дбайливо її використовувати та сплачувати відповідну орендну плату.
Як зазначив Президент України Л.Д.Кучма на урочистих зборах з нагоди Дня працівника сільського господарства 16 листопада 2000 року "У здійсненні земельної та аграрної реформ найважливішим стала передача землі у власність мільйонам селян. Віднині земля є для них не тільки місцем праці, господарської діяльності, але й джерелом заробітку і доходу, гарантом добробуту й впевненості у майбутньому".
новій редакції Земельного кодексу права та обов'язки суб'єктів земельних правовідносин визначені в окремій главі.
1. Власники земельних ділянок мають право:
а) продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, пере
давати її в оренду, заставу, спадщину;
б) самостійно господарювати на землі;
в) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію;
г) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі;
") на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом;
д) споруджувати житлові будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.
Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.
Такі права, за винятком пункту "а", визначені для землекористувачів в окремій статті.
2. До обов'язків власників земельних ділянок та землекористувачів належать:
а) забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням;
б) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля;
в) своєчасно сплачувати земельний податок;
г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;
ґ) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі;
д) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та природних ресурсів у порядку, встановленому законом;
є) дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;
є) зберігати геодезичні знаки.
Законом можуть бути встановлені інші обов'язки власників земельних ділянок.
Право власності на землю або право постійного користування земельною ділянкою виникає після її державної реєстрації. Використання земельної ділянки до державної реєстрації забороняється.
Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) й оформлення державного акта на право власності чи право постійного користування. Право оренди землі оформляється договором, який також реєструється.
Реєстрація здійснюється за місцем розташування земельної ділянки в Державному реєстрі земель, який ведеться органом Держкомзему і складається з двох частин:
а) книги записів реєстрації державних актів на право власності та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок;
б) поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.
До Державного реєстру земель включаються такі дані:
а) кадастровий номер земельної ділянки;
б) назва юридичної особи, прізвище, ім'я та по батькові, яка одержала земельну ділянку у власність або користування;
в) місце розташування, межі, призначення, площа земельної ділянки та інші її характеристики;
г) адреса громадянина або юридичної особи, яка одержала земельну ділянку у власність або користування;
) грошова оцінка земельної ділянки;
) кадастровий план земельної ділянки;
є) опис її правового режиму, обмеження та обтяження на земельну ділянку.
Державна реєстрація земельних ділянок та прав на них, а також договорів оренди землі здійснюється протягом десяти днів з дня подання заяви до спеціально уповноваженого органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів за місцем розташування земельної ділянки.
Нотаріально посвідчені договір, угода, свідоцтво про успадкування земельних ділянок є підставою для оформлення або переоформлення державних актів на право власності на землю та державної реєстрації.
Таким чином, принцип різноманіття форм земельної власності, що становить основу проведеної в останнє десятиліття земельної реформи, закріплений в акті, який має вищу юридичну силу. Відповідно до зазначеного та інших конституційних норм в Україні всі форми власності на землю повинні набути розвитку. Проте чинне законодавство в основному розв'язує проблеми, пов'язані з приватною власністю на землю. Безперечно, визначення приватної власності на землю є однією з ключових проблем, ігнорування ролі й значення цієї форми власності негативно позначалося і позначається на всіх процесах, що відбуваються у земельній сфері.
Скасування монополії державної земельної власності — необхідна умова політичних та економічних перетворень. Проте державна земельна власність не може передаватися новим суб'єктам права власності у прийнятих з погляду права формах доти, доки не зміняться сформовані в іншій політичній і економічній ситуації погляди на державну власність на землю. На жаль, перетворення державної земельної власності у приватну, як це не дивно, відбувається відповідно до канонів радянського земельного права. Виходячи з цього, держава (раніше під цим розумівся СРСР) є ніби абстрактним власником землі, оскільки права власника можуть здійснювати тільки Кабінет Міністрів України, регіональні, районні, міські та сільські органи влади. Ймовірно, у відповідних історичних умовах питання власності на землю не могли бути вирішені інакше. Нині ж застосування старих підходів до розв'язання відповідних проблем не можна визнати правомірним. Насправді ситуація, коли регіональні й місцеві органи влади одержали можливість нероздільно розпоряджатися державною земельною власністю, нерідко призводить до негативних наслідків.
У СРСР були взаємозв'язане земельне законодавство, серйозна теоретична база для розв'язання земельних проблем, повне фінансування і тверда вертикаль влади. Тепер же для підтримання правопорядку в земельній сфері необхідні умови майже відсутні й фінансування недостатнє. Стара система виявилася зруйнованою, а нова не створена. Законодавство розвивається шляхом скасування норм радянського права про державну земельну власність за допомогою їхнього відтворення в дещо трансформованому вигляді.
Державну власність на землю у нових політичних і соціально-економічних умовах уже не можна розглядати з тих позицій, з яких вона оцінювалася в теорії радянського земельного права й у радянському земельному законодавстві. Скасування виключності державної власності та інші перетворення в земельній сфері впливають на правовий режим не тільки тих земель, що передані у приватну і комунальну власність, але й тих, які продовжують залишатися в державній власності. Доводиться констатувати той факт, що погляди на державну власність на землю не зазнали суттєвих змін.
Нині державна земельна власність у значній частині залишилася не розмежованою, а права власника стосовно земель, які знаходяться в державній власності, як і за старих часів, найчастіше здійснюють органи місцевого самоврядування. З погляду радянського земельного права це нормальне явище, але у даний час такий стан речей неприйнятний. Конституція України захищає як приватні, так і публічні інтереси громадян. Виходячи з цього, повинен визначатися правовий режим державних земель. Досвід правового регулювання інших країн показує, що державні землі можуть знаходитися в загальному користуванні чи передаватися у користування окремим особам. Деякі землі, що перебувають у державній власності, забороняється включати в цивільний оборот. У радянські часи ці проблеми були неактуальними. Тоді не допускалася навіть постановка питання про цивільний оборот земель.
Незважаючи на те що Конституція України встановила не тільки різноманіття, але й рівність усіх форм власності на землю, законодавство в основному регулює питання, які стосуються приватної власності на землю. Конституційні положення про розмежування державної власності та управління нею стосовно землі нерідко залишаються декларацією, що не має практичного значення. Державною земельною власністю продовжують управляти органи місцевого самоврядування, тобто особи, які таким правом володіти не можуть. Зберігається можливість передачі державних земель в інші форми власності, незважаючи на те, що все це може спричинити порушення публічних інтересів. Оборот державних земель може здійснюватися довільно, без урахування державних і суспільних інтересів. З іншого боку, оборот державних земель може не допускатися, хоча це нічим не виправдане. Управління земельними ресурсами ототожнюється з управлінням державною земельною власністю. Названі проблеми не сприяють економічній стабільності та припливу інвестицій в українську економіку.
У демократичній правовій державі з ринковою економікою правила гри для владних структур і підприємця повинні бути чітко визначені. Але про яку визначеність можна говорити, коли невідомо, де держава захищає публічне надбання в інтересах усього суспільства, а де свої інтереси як суб'єкта цивільних прав. За таких обставин нормальний цивільний оборот земельних ділянок неможливий. Законодавство повинне внести правову ясність у проблеми оборотоспроможності земельних ділянок і тим самим створити передумови для нормального функціонування ринкової економіки та здійснення загальних функцій держави.
Конституція України зажадала розмежувати державну власність, а це змушує переглянути вимоги раніше прийнятого земельного законодавства про державну, комунальну і приватну власність на землю й забезпечити цивільний оборот земельних ділянок. Цивільний кодекс України та інші закони визнали, що земельна ділянка є нерухомим майном, регламентували порядок здійснення угод із землею, встановили відплатний характер користування землею. Канони радянського земельного права в цих умовах стали неспроможними нині забезпечити захист публічних інтересів у земельній сфері. Якщо державну власність розглядати як основу управління земельними ресурсами, то як можна забезпечити раціональне використання й охорону земель і земельних ділянок, що знаходяться в комунальній та приватній власності? З іншого боку, як реалізувати конституційне положення про рівність усіх форм власності?
За канонами радянського земельного права усі відносини, які стосуються землі, регулювалися відповідно до норм земельного права. При виключності державної земельної власності й забороні цивільного обороту земельних ділянок це виглядало логічно. Тепер же ситуація змінилася.
Земельні питання стали регулюватися відповідно до цивільного й адміністративного права. Багато юридичних норм, що регулюють питання про землю, уже не вважаються нормами земельного права. За таких обставин земельне право вже не може розглядатися як сукупність усіх норм, які регулюють питання про землю.
Земельний кодекс України є актом земельного законодавства. Тому власність на землю залишається категорією земельного законодавства. Земельний кодекс України лише враховує вимоги цивільного права, віддаючи перевагу приватній власності на землю.
Наявність у Цивільному кодексі України глави про право власності на землю ситуації не змінить. Така глава — чужорідне утворення в даному Кодексі. Виходячи з цього, треба б у Цивільний кодекс України включити глави про право власності на ліс, надра і так далі. Питання про те, які норми (земельного чи цивільного права) регулюють відносини власності на землю, залишається відкритим. Поки що зберігається невизначеність, яка ускладнюється прийняттям суперечливого цивільного і земельного законодавства. На нинішньому етапі розвитку законодавства суперечностей, очевидно, не уникнути. Лише згодом, коли будуть усунуті ідеологічні протидії, система законодавства набуде цивілізованих форм.
Разом із тим можна спрогнозувати й позитивні зрушення. Насамперед, потрібно мати на увазі, що прийнятий Земельний кодекс — принципово новий документ ринкового спрямування, який має забезпечити цивілізовані земельні відносини, що відповідають сподіванням українського народу. Нові земельні відносини, запроваджені цим Кодексом, будуть оцінені у майбутньому, але вже нині, на основі аналізу, ми можемо зробити такі висновки:
доступ до землі забезпечується практично всім заінтересованим громадянам та юридичним особам України;
забезпечується заінтересованість власників землі в найефективнішому і раціональному використанні земельних ділянок, здійсненні вкладень у землю, підвищення її цінності;
гарантуються цивілізовані умови іпотечного кредитування виробництва та зниження позичкових ставок за кредитні ресурси;
започатковується ринок землі як механізм вільного доступу для використання її з метою нарощування виробництва сільськогосподарської продукції;
розширюється база оподаткування, оскільки всі землевласники та землекористувачі підлягають реєстрації;
переважна більшість землекористувачів повинна оформити землю на умовах оренди, а не на умовах постійного користування, в результаті чого надходження до місцевих бюджетів, безумовно, мають зрости;
визначення прав і обов'язків суб'єктів земельних відносин значно скоротить кількість земельних спорів;
економічне стимулювання раціонального використання та охорони зе¬мель дасть змогу створити оптимальні умови для розвитку сталого, еко¬логічно збалансованого землекористування.
У правовому аспекті новий Земельний кодекс позитивно вплине на всі елементи земельного законодавства України, які повинні формуватися за стандартами Європейської спільноти. В цілому успіх забезпечить широкий розвиток приватної власності на землю, гарантій права на землю, запровадження іпотеки землі, розвиток високотоварних сільськогосподарських підприємств ринкового типу, підвищення відповідальності органів місцевого самоврядування за використання земель, які будуть їм передані в комунальну власність, збільшення цінності земель у населених пунктах, що в масштабах нашої держави дасть величезний поштовх розвитку підприємництва та зростанню економіки країни.
Земельний кодекс України визначив порядок розмежування державної та комунальної власності на землю й управління державною земельною власністю. Встановлено оборотоспроможність землі та обмеження прав земельного власника. Без будь-якого сумніву це прорив у галузі правового регулювання відносин, що стосуються державної та інших форм власності на землю.
Розмежування земель права державної та комунальної власності полягає у визначенні й встановленні в натурі (на місцевості) меж земельних ділянок, які перебувають у державній та комунальній власності. Ці межі встановлюються на основі проектів відведення земельних ділянок, що передаються у власність, відповідними землевпорядними організаціями.
Органам виконавчої влади й органам місцевого самоврядування після встановлення меж земельних ділянок права державної та комунальної власності в натурі (на місцевості) видається план меж у розрізі населе¬них пунктів або адміністративно-територіальних утворень.
Порядок щодо розмежування земель права державної та комунальної власності й порядок складання планів меж, їхній зміст визначаються спеціально уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.
Організація робіт, пов'язаних з розмежуванням земель права держав¬ної та комунальної власності, здійснюється відповідним територіальним органом спеціально уповноваженого органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів.
Витрати, пов'язані з розмежуванням земель права державної та комунальної власності, здійснюються за рахунок коштів державного і місцевих бюджетів.
Нормою Кодексу чітко й конкретно визначено, хто приймає рішення і в якому порядку проводиться передача земель права державної та кому¬нальної власності.