Источник: http://www.kmvinvest.ru/content/36-contribution/47-kakocenitkvartiri

Если вы решили купить, продать, обменять квартиру рано или поздно возникает вопрос о ее рыночной стоимости. Разумеется, покупатель недвижимости заинтересован в том, чтобы не переплатить лишнего, а желающий продать – не продешевить и тем самым не лишить себя дополнительной прибыли. Для целей определения наиболее вероятной стоимости недвижимого имущества можно обратиться за помощью к профессиональному оценщику, риелтору или определить стоимость самостоятельно, если у вас имеется достаточно знаний в области оценки. Эта статья написана чтобы помочь вам провести оценку квартиры самостоятельно.

При оценке квартиры для сделки купли-продажи, определяется рыночная стоимость квартиры. Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой Объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В оценочной практике для определения рыночной стоимости недвижимости используются затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке стоимости.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения Объекта оценки с учетом его износа;

Сравнительный (рыночный) подход — совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от Объекта оценки.

Мы будем определять стоимость квартиры сравнительным подходом, так как в данном случае этот метод наиболее эффективен и менее трудоемок.

Выделим основные критерии, влияющие на стоимость жилой недвижимости:

Местоположение — один из наиболее значимых ценообразующих факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Стоимость квартиры зависит от территориального расположения внутри города. Так недвижимость, расположенная в центре города, стоит дороже, чем на окраине или квартира в престижном спальном районе с развитой инфраструктурой будет стоить дороже ее аналога в менее привлекательном, удаленном от основных магистралей города районе.

Общая площадь — как правило, расчет стоимости квартиры привязан стоимости 1 кв.м. общей площади. При подборе аналогов оцениваемому объекту достаточно сложно подобрать квартиры с одинаковыми параметрами площади. Поэтому стоимость 1 кв.м. является общим показателем. На рынке недвижимости наблюдается закономерность: стоимость 1 кв.м. общей площади квартиры меньшего размера выше стоимости квартиры большего размера. Поэтому в расчете стоимости необходимо использовать корректировку на разность площадей.

Жилая площадь — многие оценщики корректируют стоимость квартиры в зависимости от значения жилой площади. Влияние значения жилой площади на стоимость квартиры сомнительно. Большие жилые комнаты в квартире это хорошо, но в границах квартиры это происходит в ущерб другим ее элементам (прихожая, коридор, кухня, сан. узел). Поэтому применение корректировки на значение жилой площади неоправданно.

Площадь кухни — этот показатель оказывает существенное влияние на стоимость квартиры.

Тип дома — немаловажный показатель, характеризующий капитальность строения. Квартира, расположенная в кирпичном доме, будет стоить дороже, чем в панельном, но дешевле, чем в монолитном доме.

Этаж — Квартира, расположенная на первом (исключение: квартиры, которые можно перевести под коммерческое использование) и последнем этажах в доме стоят на порядок дешевле остальных. Корректировка может составлять до 5% стоимости.

Наличие балкона, лоджии — так как площадь балкона и лоджии не учитывается в расчете определения общей площади, то их наличие (отсутствие ) отражается на стоимости квартиры.

Состояние квартиры — характеризует техническое состояние квартиры, отделки, наличие ремонта. Количество комнат — стоит отметить, что стоимость 1 кв.м. общей площади однокомнатных квартир стоит дороже двухкомнатных, а те в с вою очередь дороже трехкомнатных. Поэтому стоит подбирать аналоги с одинаковым количеством комнат.

Срок экспозиции — в условиях изменяемого уровня цен на недвижимость при подборе аналогов стоит подбирать такие предложения, период размещения объявлений которых наиболее приближен к моменту оценки квартиры. В случае, если срок размещения объявлений составляет более месяца, стоит использовать корректировку на период экспозиции исходя от тенденции рынка недвижимости

На стоимость квартиры могут оказывать влияние другие, менее значимые факторы, такие как тип сан. узла (совмещенный или раздельный), наличие телефона, высота потолков и т.д. При самостоятельной оценке квартиры их можно исключить.

Теперь мы подобрались к вопросу оценки. Прежде всего нам необходимо выбрать в газете «Из рук в руки» или на сайте kmvinvest.ru (в разделе доски объявлений) объявления о продаже квартир, расположенных в районе оцениваемой квартиры, в которых указаны основные ценообразующие факторы и собственно сама цена. Из выбранных объявлений оставляем 3-5 предложений о продаже параметры которых более схожи с оцениваемой квартирой. Теперь можно последовательно подставить величины корректировок к выбранным аналогам. Корректировка может быть как положительная, так и отрицательная.

Предположим, мы оцениваем квартиру, расположенную на 3 этаже 5-этажного дома. На сайте доски объявлений был подобран аналог на 1 этаже 9-этажного дома. Квартиры, расположенные на 1 и последнем этажах, являются менее привлекательными. Поэтому нужно применить к аналогу положительную корректировку, тем самым приравниваем его к оцениваемому объекту.

Каждую корректировку умножаем на цену 1 кв.м. общей площади квартиры. Так как цена предложения обычно выше цены сделки купли-продажи, то цену предложения следует уменьшить на 3-5%. После того как будут проставлены корректировки и рассчитана скорректированная стоимость для каждого аналога, следует рассчитать удельный весовой коэффициент по формуле:

Где:

Ki — удельный весовой коэффициент i-го аналога;

n — общее количество аналогов;

∑aj — общая сумма корректировок;

ai — количество корректировок i-го аналога.

Теперь необходимо найти средневзвешенное значение стоимости 1 кв.м. общей площади квартиры. Для этого скорректированную стоимость каждого аналога необходимо умножить на соответствующий весовой коэффициент, а полученные значения сложить. Итоговое значение стоимости квартиры будет равна средневзвешенному значению стоимости 1 кв.м. общей площади, умноженному на общую площадь квартиры.