Преступность и стоимость недвижимости

Автор: Дуглас А. Кемпбелл   

Автор перевода: Ковляшенко А.С.   

Источник: http://www.entrepreneur.com/tradejournals/article/170114047.html

Несчастливой действительностью для жителей Мемфиса является тот факт, что в самом верху списка особенностей, делающим это место знаменитым, наряду с блюзом и Элвисом Пресли, стоит преступность. Уровень Мемфиса №13 в списке городов с населением 75000 и больше, если рассматривать количество преступлений на душу населения. Если рассматривать список городов с населением полумиллион или больше жителей, то Мемфис сделает скачек уже на 4-е место.

Несмотря на недавние сокращение уровня преступности - в январе и феврале 2007 по сравнению предыдущим годом, может наблюдаться тенденция, которая, кажется, начинается в конце 2006: в городе повышается уровень преступности и снижается численность населения. Преступность причиняет много вреда и приносит ущерб и затраты жителям города, включая чувства незащищенности недостаток безопасности, потери в цене собственности от преступных действий, потеря дохода от страхования ранений или смерти, и влияние преступности на стоимость личной собственности. Именно эта последняя проблема затрагивается в данной статье.

В то время как никакое специальное научное исследование не было проведено до настоящего времени касательно влияния преступления на стоимость недвижимости в регионе Мемфис, есть многочисленные работы в литературе по экономике, которые исследуют этот вопрос. Естественным образом, как почти единодушно признается в данной литературе, преступность имеет тенденцию понижать ценность собственности, хотя оцененные величины в этой сфере влияния изменяются в разных работах. Как будет сказано позже, разности значений этих величин имеют специфическое влияние на общественной перспективы политики касательно отношении эластичности (изменчивости) стоимости недвижимости в зависимости от преступности.

Теоретически, отражение преступности на цене собственности является довольно прямым. Домашние хозяйства испытывают неудобства от преступлений, как ожидается могущих произойти вблизи их домов, и которые в результате, уменьшают их стоимость. Это теоретическое заключение в значительной степени подтверждено в существующей литературе по преступлениям и цене на собственность, хотя степень, к которой более высокий уровень преступности затрагивает цену собственности это вопрос дебатов. Большая часть различия в таких оценках вероятно зависит от методов оценки, измерения уровня преступности так же как стоимости собственности, и размера изучаемого примера.

Есть два общих подхода в литературе к измерению влияния преступности на цену собственности. Первый (и самый ранний) подход расценивает стоимость недвижимости как функцию потока услуг, таких как укрытие, безопасность и так далее (Мут, 1969). Преступление расценено здесь как неудобство (иногда недостаток). Второй подход рассматривает ценну как совокупность характеристик дома: квадратные футы населяемого пространства, количество ванных, размер земельного участка, и так далее – гедонический подход оценки роскоши. Часто в работы, использующие этот последний подход, включаются такие оценки как характеристики соседей, их возраста, дохода, и расового состава, домашней собственности, работы, и других.

Самая ранняя попытка отделения влияния преступности на стоимость собственности была сделана Тейлером (1978). Подобно более поздним усилиям, Тейлер использовал гедоническую ценовую модель и связал понижение цены за акр земли с переменными окружения. Его выводом было то, что увеличение на одну единицу стандартного измерения уровня преступности (кол-во преступлений на душу населения) понизило цену на акр земли на 3,847$ и цену дома приблизительно на 430 $. Хельман и Нарофф (1979) обнаружили подобные результаты, предполагая, что уменьшение на 1,0 процент в уровне преступности увеличило ценность жилой собственности на 2,300,000 $.

Три последующих работы Боуса и Ихланфельта (2001), Гиббоны (2004), и Линдона и Роккофа (2006), являются подобными: цена дома на одну семью; эмпирическая стратегия: гедонический подход и производные результаты. Все три работы пришли к выводу об отрицательном влиянии преступности на цену собственности.

Одна важная составляющая требует отдельного рассмотрения в ряду оценки литературы по преступлению и цене на недвижимость – это единица измерения  преступности в каждом исследовании. До настоящего времени, большинство исследований использовало некоторый индекс преступных действий на душу, таких как тяжкие преступления или преступления, связанные с собственностью. В то время как этот подход самый обычный, он на самом деле игнорирует изменяющееся воздействие, которое преступления различных типов оказывают на качество жизни, собственность, доход, и так далее. Только одна работа Линча и Размуссена (2001), использует тяжесть преступления кроме количества преступлений на душу населения. Авторы оценили крайнее воздействие на цены на дом от степени тяжести: преступления типа убийства или насилия влияют на изменения цены в большей степени, чем собственно преступления связанные с недвижимостью или кражи.

В то время как нет никакого единственного правильного способа измерить тяжесть преступления, авторы использовали критерии оценки из другого исследования(1995), и пришли к некоторым интересным заключениям о воздействии преступления на цену собственности. Сравнивая, таким образом влияние уровня преступности исходя из расчетов на душу населения  и в дальнейшем влияние степени тяжести преступлений на ценообразование на рынке недвижимости, последнее оказало более значительное влияние на падение цен. Во вторых, цены на собственность, вероятно, будут опускаться еще ниже в районах с высоким уровнем преступности. Авторы определили, что цена среднего дома в районах с высоким уровнем преступности упадет от 94000$ до 57000$, т.е. падение почти на 40%. Далее некоторые дополнительные характеристики жилья, типа забора или большого земельного участка, более высоко оцениваются в районах с высоким уровнем преступности, по-видимому потому что они обеспечивают большую защиту от улицы. Значение этого фактора будет рассмотрено позже.

Теоретический аспект зависимости цены собственности от преступности неоднозначен. Область где цена на собственность боле высока могла быть более привлекательной целью для преступников, а учитывая расходы на транспортировку и вероятность обнаружения и таким образом могла привести к повышению уровня криминальности в данном районе. И наоборот, более высокая цена собственности подразумевает большую возможность участия в преступлении (то есть, больший доход), который мог уменьшить количество преступных деяний в этих районах. В то время как многие из работ, посвященных этой проблеме и которые исследовали влияние стоимости недвижимости на уровень преступности и характер преступного поведения в данной области, (1) нет ни одного значительного исследования, в котором обозначается первичность цен на недвижимость или уровня преступности. Однако, Боус(2007) обозначает это явление как взаимосвязь и отношения между продажами недвижимости и преступностью. При рассмотрении всех типов преступления, автор нашел, что обе гипотезы поддерживаются. Развитие продаж привлекает преступность и она, в свою очередь неблагоприятно влияет на продажи. Но распределяя преступления по категориям, автор нашел, что тяжкие преступления уменьшают развитие продаж. Эта теория поддерживает понятие, выдвинутое Линчем и Расмуссеном (2001) о том что, чтобы оценивать воздействие преступления, нужно рассмотреть не только количество таких действия, но и их стоимость также. Различные категории преступлений могут иметь различные воздействия на сообщество в целом.

Много авторов предложили определять насколько та или иная собственность ценна, и в некоторых случаях облагать ее налогом, что привело бы к сокращению преступности, как упомянуто выше. Можно было бы ожидать, что более высокие налоги на собственность снизят цену собственности, и что сокращение преступления увеличило бы цену собственности. Над вопросом, который из эффектов доминирует, ведутся споры  в литературе. Большинство исследований, процитированных здесь, достаточно жестко определяют зависимость цен от уровня преступности, хотя Нарофф и другие. (1980) нашел намного больше изменчивых определений. Их результаты указали, что уменьшение на 1% в нормах преступности в среднем увеличило ценность жилья почти на 1,7%. Этот результат привел к выводу, что город может ощутить чистое увеличение в налоговых доходах от подъема налоговых ставок, и платить полиции больше, что приведет к сокращению преступности.

Далее, возникает проблема, как распределять налоговые ставки, чтобы это не повлекло за собой снижение стоимости недвижимости. Поскольку существует определенная скидка на жилье расположенное в областях с высокой преступностью, Линч и Размуссен (2001) предлагают создать такую схему, где налоговые доходы будут потрачены на предотвращение "пересечения высокого порога преступности" и сокращение размера местной налоговой основы.

Именно этот последний пункт, возможно, наиболее наделен даром предвидения для Мемфиса. В то время как много окрестностей в Мемфисе уже перешагнули через край пределов преступности и других неудобств (недостатков, связанных с этим), исследование выше предлагает, что интенсивное планирование распределения налоговых доходов в таком регионе могло быть лучшей стратегией в борьбе с преступностью.

Назад