Развитие трехмерного кадастра в Норвегии
Tor VALSTAD, Норвегия
Перевод с английского языка: Виниченко Е.В.
Ключевые слова: 3D кадастр, разделение, подземная недвижимость, строительный участок
ВВЕДЕНИЕ
Земля традиционно отображалась и регистрировалась в двух измерениях. Соответственно все кадастровые системы мира фактически двумерны. В мире увеличивается спрос на площади для застройки, причем используется пространство как выше, так и ниже поверхности. Поэтому кадастровые системы должны отражать фактическую ситуацию, а не только поверхностный участок.
Необходимость регистрации собственности в объеме была решена по-разному в различных странах. В большинстве случаев фактический объем не регистрируется как отдельный независимый объект, а связывается с поверхностным участком информационным (описательным) путем, например, сервитутом. Для многих стран этого уже не достаточно, так как владельцы 3D структур могут и не быть владельцами поверхностных участков. Они хотят регистрировать свою собственность надлежащим путем, так как конструкции выше или ниже поверхности обычно достаточно дороги.
Хотя регистрация земли в Норвегии регулировалась, начиная с XIII столетия, только после того, как в 1978 г. вступил в силу Закон о Разделении Земли, во всей стране введена единая система регистрации имущества. Однако этот закон охватывает имущество в двумерном пространстве. Это затруднило идентификацию и регистрацию подземных структур. Муниципалитет Осло вместе с Земельным Регистратором развивал кадастр, который бы смог охватить трехмерные объекты. В 1987 г. Муниципалитет города Осло на основании соглашения между городом и местным судом утвердил кадастровую систему, названную Методом Осло (the Oslo Method). В полученной системе были созданы условия для регистрации 3D объектов.
МЕТОД ОСЛО
Вся земля муниципалитета разделена на фиксированные номера крупных территорий, каждой из которых присвоен главный регистрационный номер. Эти территории затем разделяются на участки и нумеруются по порядку номерами участков. В пределах муниципалитета участок уникально идентифицирован территорией и номером участка, всего восемь цифр. На национальном уровне добавлены еще четыре цифры, чтобы идентифицировать муниципалитет.
Город Осло разделен примерно на 250 территорий (областей). Подземный участок идентифицируется также как и участок на поверхности, только дополнительно прибавляется 300. Номер участка начинается с единицы. Это дает каждому подземному участку четкое определение местоположения и во взаимоотношении с собственностью на поверхности. Номера области от 601-900 резервируются для участков над землей, но пока что это было использовано для участка ниже поверхности земли.
Процедура
Закон о Разделении Земли регулирует и землеустроительную работу, и административные шаблоны процесса выделения, который требует должным образом идентифицировать новый участок. Целый процесс - муниципальная обязанность. Частные акционерные компании могут сделать только часть процесса.
Выделение участка начинается с заявления от собственника имущества. Карта, показывающая желательную новую границу, должна быть приложена к заявлению. Местное управление строительства решает, нужно ли разрешить выделение в соответствии с существующим землепользованием и местными планами развития и строительства. Разрешение на выделение не будет предоставлено, если область слишком маленькая, чтобы построить дом. Также необходимо иметь заключение относительно подъездного пути, подвода воды и отвода сточных вод, прежде чем будет дано заключительное разрешение. Затем участок измеряется (выполняется съемка) и закрепляется новая граница. Процесс всегда включает согласование в поле границ нового землевладения с соседними уже существующими. Землеустроитель может служить судьей, если возникает спор о существующей границе. Землеустроитель решает, соответствует ли граница участка всем нормам.
Подземные участки
Выделение подземных участков следует частично по той же процедуре, что и для поверхностных участков. Собственник имущества на поверхности должен быть согласным отказаться от его прав на подземное пространство. В Норвегии не установлена ограниченная глубина собственности.
Но обычно собственность вниз была принята на столько, на сколько вы можете её использовать. Это означает, что частным землевладельцам за пределами центрального делового района редко даются компенсации за общественные туннели, построенные под их собственностью, даже если это на 10-30 м ниже основания. Приобретение подземных областей для общественных туннелей обычно происходит как завладение (захват). В некоторых случаях подземные территории были изъяты или были выплачены компенсации, из-за будущих ограничений собственника в возможности строиться под землей. Когда национальное или муниципальное агентство вовлекается в подземную конструкцию, законченный объект редко отделяется от поверхностного участка. Если это необходимо достичь соглашения с землевладельцем, к основному документу на участок прилагается договор на ограничение в The Land Registrar.
Пример подземного конструкционного участка
Чтобы установить (обосновать) 3D участок вам необходимо получить лицензию на строительство, которая действительна в течение трех лет. 3D участки в Норвегии не могут быть установлены без какого-нибудь построенного объекта или он должен иметь отношение к существующей конструкции. Нет другой возможности зарегистрировать объемы воздуха или скалы только, чтобы подтвердить вашу собственность или резервировать объем для будущего использования. Также невозможно установить (обосновать) 3D участок независимо от поверхностного участка. Участок на поверхности - главный имущественный объект (объект собственности) и “свойства конструкции” - только ограниченные объемы, которые соединены с поверхностным участком, хотя они могут быть связаны с несколькими участками на поверхности.
Кадастровая съемка подземных участков
Процесс заявления подобен выделению на поверхности, но кадастровая съемка - несколько отлична.
Подземные участки подлежат кадастровой съемке, но в большинстве случаев используются строительные чертежи. Границу подземного участка невозможно согласовать по существующему кадастровому плану. Конечно, невозможно установить желательную подземную область заранее, поэтому принимаются планы и чертежи от претендента, т.е. заявителя. В таких случаях чертежи принимаются, как заключительный результат, и на их основании выдается землемерное свидетельство, кадастровая съемка при этом не проводится. Существующие подземные участки (подготовленные под застройку или с возведенными объектами) иногда измеряются. В таком случае подземные участки измеряются как внизу, так и вверху, так что идентифицируются как точные объемы. На землемерном свидетельстве, каждому углу присваиваются координаты и высоты пола и потолка. Регистрационный номер и план идентифицируют участок, как объем, но в некоторых реестрах размеры участка даются в квадратных, а не в кубических метрах.
