ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
БиблиотекаИсточник: http://developerov.net/articles/
Наряду с работами по оценке недвижимости в целях совершения различных сделок на рынке, значительное количество специалистов в США занимается ее оценкой в целях налогообложения. Всеобъемлющее изложение этой проблемы содержится в фундаментальном учебнике Ассоциации налоговых оценщиков США под общей редакцией Джозефа К. Эккерта «Property appraisal and assessment administration». В 1997 г. он опубликован в переводе на русский язык. Выход этого учебника, безусловно, является заметным вкладом в развитие научно-методической базы развития профессии оценщика в России, особенно в части ожидаемого в ближайшие годы существенного развития работ по оценке недвижимости в России в целях налогообложения. В нем рассмотрены все необходимые для успешной деятельности по налоговой оценке недвижимости навыки: оценки единичных объектов, массовой оценки, а также организационной деятельности.
В отличие от большинства других работ, в которых теория оценки представляется как обобщение накопленного оценщиками опыта и вне связи с общей экономической теорией, в этой работе сам процесс оценки трактуется как прикладной экономический анализ. Такой анализ базируется на общих экономических принципах, важных при определении рыночной стоимости недвижимости. Его цель заключается в определении наилучшего варианта использования недвижимости; в исследовании спроса и предложения, складывающихся на рынке этого варианта использования; в разработке модели оценки, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену продажи объекта недвижимости на этом рынке. С экономической точки зрения, оценка единичных объектов недвижимости и массовая оценка являются взаимодополняющими методами, что в прошлом не всегда признавалось.
В США поимущественный налог, величина которого зависит от стоимости недвижимости, находящейся в чьей-либо собственности, является основой местных (муниципальных) бюджетов. Поступления этого налога в большинстве случаев являются основным источником финансирования таких служб, как противопожарная охрана, полиция, школы, здравоохранение и т.д. Налоговый оценщик считается ключевой фигурой в органах местной власти. Руководители служб налоговой оценки могут выбираться или назначаться (как и руководители полиции). Оценщик должен обеспечить правильное исчисление налога и справедливое распределение налогового бремени. И тогда общество будет доверять местной службе налоговой оценки, что и проверяется на выборах налогового оценщика.
В настоящее время в США организация и контроль налогообложения недвижимого имущества осуществляется администрацией штата. Однако во многих штатах власть администрации ограничена. Обычно ответственность за проведение налогообложения несут органы местной власти, хотя большинство штатов осуществляет надзор за качеством налогообложения и сопоставимостью оценок, выполненных на местном уровне. В 1986 г. в США функциями налоговой оценки были наделены 2500 окружных, 1800 муниципальных, 8900 административно-территориальных единиц (тауншип) и несколько других административных структур. Почти во всех штатах местные службы налоговой оценки были поставлены под контроль соответствующего ведомства штата. Служащих налоговых ведомств, занимающихся оценкой недвижимости, называют по-разному, но налоговый оценщик (assessor), вероятно, самое распространенное их название в США и Канаде. Обязанностью налогового оценщика является выявление всех подлежащих налогообложению объектов недвижимости и проведение оценки их стоимости в соответствии с законами, которые действуют в данной юрисдикции.
Основными задачами налогового оценщика являются:
- выявление и идентификация всех подлежащих налогообложению объектов недвижимости данной юрисдикции;
- проведение инвентаризации, в ходе которой определяются количество, качество и важнейшие характеристики всех подлежащих налогообложению объектов недвижимости;
- оценка стоимости каждого подлежащего налогообложению объекта недвижимости (раньше они оценивались только индивидуально, а сейчас все шире применяются методы оценки групп объектов недвижимости, т.е. массовая оценка);
- определение уровня налогообложения;
- определение налогооблагаемой стоимости каждого объекта недвижимости (с учетом установленного в данной юрисдикции процента от рыночной стоимости для определения налогооблагаемой стоимости);
- подготовка и официальное утверждение налоговой ведомости по всей юрисдикции;
- извещение владельцев недвижимости о величине налогооблагаемой стоимости;
- защита результатов и методов проведения оценки при апелляциях налогоплательщиков;
- определение налоговых ставок и заполнение налоговых счетов.
Современный специалист по налоговой оценке стоимости недвижимости должен изучить компьютерные методы массовой оценки, чтобы уметь разрабатывать модели, имитирующие функционирование местного рынка недвижимости. Поскольку расчет налогооблагаемой стоимости недвижимости в основном производится методами массовой оценки, применяемые при этом способы, безусловно, отличаются от приемов индивидуальной оценки. При оценке необычных объектов недвижимости налоговые оценщики должны владеть навыками оценки единичных объектов недвижимости (индивидуальной оценки).
В 1934 г. в США была создана Национальная ассоциация налоговых оценщиков, целью которой стало совершенствование системы налоговой оценки. Эта организация, известная ныне как Международная ассоциация налоговых оценщиков, готовит учебные материалы, проводит обучение, оказывает техническое содействие работникам служб налоговой оценки и государственных учреждений. Методы массовой оценки (т.е. оценки совокупности объектов недвижимости, в отличие от индивидуальной оценки), в сочетании с современными методами картографирования и использованием дешевой компьютерной техники, заметно повысили эффективность работы служб налоговой оценки.