Вопросы автоматизации выполнения денежной оценки земель на базе ГИС-технологий

Источник: http://bibl.kma.mk.ua/pdf/zbirnuku/6/4.pdf

В соответствии с рядом действующих законодательных актов, в частности Указами Президента за № 32 от 19 января 1999 года “О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения” и № 168/2000 от 4 февраля 2000 года “Мероприятия по развитию и регулированию рынка земель населенных пунктов и других земель несельскохозяйственного назначения”, в Украине резко активизировался процесс приватизации земельных участков.

Последним Указом предусмотрено, что, начиная с 2000 года, ежегодно в бюджете Украины предусматривается статья дохода от продажи земель в размере не менее одного процента от суммы сводного бюджета.

Задачи приватизации земель и задачи налогообложения требуют огромных объемов работ по нормативной оценке земель. Сферу применения денежной оценки земель определяет Закон Украины “О плате за землю” от 19 сентября 1996 года № 378/96-ВР. Статья 24 этого Закона определяет, что денежная оценка земли применяется для экономического регулирования земельных отношений при заключении гражданско-правовых соглашений. Согласно Постановления Верховной Рады Украины от 19 сентября 1996 г. № 379/96- ВР “О порядке ввода в действие Закона Украины “О внесении изменений и дополнений к Закону Украины “О плате за землю" денежная оценка земель населенных пунктов должна быть выполнена до 1 января 1999 года, но и по сей день эта задача далеко не выполнена.

Оценка населенных пунктов носит достаточно сложный характер. Для того, чтобы оценка была объективной, необходимо обработать большое количество материалов, провести много сложных, требующих постоянного внимания расчетов. Так, оценка населенного пункта, площадь оцениваемой территории которого приближается к 700-800 га при работе “вручную" или использовании несложных программ для автоматического расчета, оказывается задачей, которую команда опытных экспертов может выполнять в течение 1.5-2 месяцев и обходится такая оценка достаточно дорого. Одной из причин задержки выполнения денежной оценки является недостаток средств в местных бюджетах.

Необходимость выполнения денежной оценки специализированными организациями с применением современных информационных технологий становится очевидной.

"Научно-производственный центр земельно-информационных систем" (НПЦ ЗИС) разработал программный комплекс денежной оценки земель населенных пунктов – LPS 1.2. Программный комплекс успешно эксплуатируется во многих регионах Украины. Успех НПЦ ЗИС определяется ориентацией на передовые информационные технологии в области ГИС. Разработка программного обеспечения ООО НПЦ ЗИС базируется на использовании наиболее эффективных средств ГИС, поставка и сопровождение которых выполняет официальный дистрибьютор продуктов корпорации ESRI в Украине фирма ECOMM. Благодаря использованию средств ГИС, таких как: возможность создания слоев электронной кары; привязки атрибутивной информации к картографическим объектам; связь с реляционными базами данных; возможность выборки объектов по SQL и возможность пространственных запросов; развитая подсистема поддержки пользовательских сценариев; высокий уровень открытости делает создаваемые приложения гибкими в обращении и легкими в освоении и пользовании.

Программный комплекс LPS 1.2 логично и программно состоит из трех частей: семантической; графической; сервисных и вспомогательных модулей.

Семантическая часть LPS 1.2 построена в виде блока управления реляционной базой данных. В семантической части, т.е. непосредственно “около" табличных данных располагается расчетный блок. Такая организация позволяет, во-первых, сократить время доступа к часто нужным в расчетах данным, во-вторых, благодаря этому, в случае необходимости, возможна автономная работа семантической части.

Графическая часть LPS 1.2 представляет собой надстройку над программным комплексом ESRI ArcView GIS Version 3.1. Подсистема поддержки пользовательских сценариев в этой системе реализована в виде целого встроенного языка программирования GIS Avenue, который является полностью объектно ориентированным и имеет развитую библиотеку классов. Наличие развитых внутренних средств программирования позволило:

  • сократить время разработки системы за счет использования уже готовых библиотек;
  • повысить надежность системы;
  • получить доступ к всем реализованным у ArcView GIS средств работы с графикой и с данными;
  • полностью интегрировать LPS 1.2 к структуре известной программы, которая делает LPS 1.2 еще более удобной в пользовании.

    • Высокий уровень открытости ArcView GIS позволил, с одной стороны, пользоваться сервисными и вспомогательными модулями, разработанными специалистами ООО НПЦ ЗИС для интеграции LPS 1.2 к ArcView GIS и частей LPS 1.2 между собой, а с другого стороны, определяет следующие шаги в разработке прикладного программного обеспечения НПЦ ЗИС.

    Программный комплекс LPS 1.2 решает следующие задачи:

  • определение нормативной стоимости одного квадратного метра земель населенного пункта;
  • определение норматива расходов на освоение и обустройство территории в трех режимах (при наличии всех исходных данных по инженерно-коммунальной инфраструктуре, при наличии укрупненных показателей на освоение и обустройство территории и при полном отсутствии исходных данных);
  • определение коэффициента Кm1, который у читы в а ет административный статус населенного пункта;
  • расчет базовой стоимости земель населенного пункта с учетом норматива расходов на освоение и благоустройство территории;
  • осуществление земельно-оценочного районирования территории;
  • оценка всех факторов, которые влияют на значение индекса ценности территории и проведения экономико-планировочного зонирования и расчета коэффициента Кm2 (программа содержит полный алгоритм расчета всех факторов оценки с применением анкет экспертной оценки);
  • работа с локальными факторами и расчет коэффициента Кm3;
  • расчет денежной оценки отдельного земельного участка с использованием уже рассчитанных данных по базовой стоимости, коэффициентов Кm2 и Кm3;
  • информационно-справочная система поиска населенного пункта в базе данных по его названию, коду КОАТУУ, административному статусу;
  • автоматизированное формирование отчета, включающего графическую часть в соответствии с формой, определенной Держкомземом Украины в соответствии с эталоном технической документации денежной оценки земель населенных пунктов.

    • Конечным результатом работы программного комплекса является отчет с текстовой и графической частью, который формируется в автоматизированном режиме и соответствует требованиям эталона технической документации денежной оценки земель населенных пунктов.

    При проведении экспертной оценки рыночной стоимости отдельного земельного участка в населенном пункте, где еще не произведена денежная (нормативная) оценка, программный комплекс позволяет произвести такую по укрупненным показателям, используя информационные базы данных комплекса.

    Программа рассчитана на землеустроителей, архитекторов, оценщиков земель.