Налогообложение земельной недвижимости
Ф.П. Румянцев, Д.В. Хавин, В.В. Бобылев, В.В. Ноздрин Оценка земли: Учебное пособие. Нижний Новгород, 2003. – с.
БиблиотекаИсточник: http://www.pravo.vuzlib.net/book_z2187_page_10.html
Земля как объект налогообложения.
Налоги как основной источник образования государственных финансов через изъятие в виде обязательных платежей части общественного продукта известны с незапамятных времен. Причем налогообложение как элемент экономической культуры свойственен всем государственным системам как рыночного, так и нерыночного типа хозяйствования. В связи с этим о налогообложении можно говорить как о феномене человеческой цивилизации, как о ее неотъемлемой части.
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей.
Россия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства её земли. На всемирной выставке в Париже наши земли богатые чернозёмом были признаны эталоном почвы.
Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон полярны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений.
При оценке земли для целей налогообложения приходится разрешать общие проблемы, связанные с трудностями оценки рыночной стоимости в условиях неразвитого земельного рынка: земельный рынок во многих городах практически отсутствует, цены сделок с землей часто далеки от рыночных, информация о сделках очень ненадежная.
Условия эксперимента по введению единого налога на недвижимость по ее рыночной стоимости в городах Новгороде и Твери требовали проведения работ в сжатые сроки с получением достаточно надежных результатов. Этим требованиям способна удовлетворить только массовая оценка недвижимости (и земли в том числе) с использованием процедур статистического анализа и компьютерных моделей оценки. Модели массовой оценки отражают зависимость стоимости объектов недвижимости от их основных характеристик, вносящих наибольший вклад в формирование рыночной стоимости объекта.
Наибольшие сложности и методологический интерес представляет массовая оценка земли, получаемая косвенным образом из оценки иных видов объектов недвижимости, рынок которых оказался более продвинутым, чем земельный. Предпосылкой такого подхода является тот факт, что в рыночной стоимости каждого объекта недвижимости независимо от того, рассматривается ли он как единое целое с землей или отдельно от нее, имеется составляющая местоположения объекта, влияющая на прирост или снижение рыночной стоимости улучшений в зависимости от размещения в городе.
Вычленение вклада местоположения из рыночной стоимости улучшений позволяет на весьма ограниченной информации о земельном рынке и с использованием экспертных оценок оценить рыночную стоимость земли по всей территории города. Методическая процедура оценки вклада местоположения состоит в самом общем виде в сравнении одинаковых квартир, магазинов, офисов, складов, гаражей, производственных помещений, расположенных в разных местах города.
Следующая проблема, которую пришлось преодолевать при подготовке эксперимента, - это разнообразие прав на объекты недвижимости и землю в разных городах и в каждом из них. Полноценные права собственности на землю практически отсутствуют. При этом в Новгороде основным правом на землю является аренда, а в Твери - право бессрочного пользования. Все это осложняет расчет последствий введения нового налога и требует учета и прогноза многих факторов для определения политики города в вопросах налогообложения, землепользования и правового статуса объектов недвижимости.
Для обеспечения собираемости налога, гарантированного наполнения местных бюджетов, справедливого распределения налогового бремени и плавного проведения реформы используется сложная, но необходимая на начальном этапе система налоговых ставок, арендной платы и дифференцированных коэффициентов налогообложения для разных типов недвижимости жилого, коммерческого и производственного назначения.
Помимо позитивных финансовых последствий введения нового единого налога на недвижимость мы ожидаем значительные социально-экономические последствия, роль которых не менее важна, чем финансовых.
Единый налог на недвижимость на основе ее рыночной стоимости неизбежно станет стимулом развития самого рынка недвижимости, который для нас - не самоцель, а эффективный инструмент городского развития. При очевидной незрелости сегодняшнего рынка, применяемая методика массовой оценки объектов недвижимости позволяет учитывать ближайшие позитивные тенденции рынка, давая тем самым импульс к его интенсивному развитию и его позитивному влиянию на жизнь городов и их населения.
Настало время решительно отказаться от повсеместной практики неэффективного распределения и использования земельных и пространственных ресурсов. Новый налог на недвижимость - и, в первую очередь, не ее земельную составляющую - исключит неэффективное землепользование.
Сегодня наблюдаются значительные аномалии в использовании территории городов: однообразная и некачественная жилая застройка в периферийных районах при недостаточном использовании земель центральной части города, переизбытке и неэффективном расположении промышленных зон, существенном дефиците качественного жилья и недвижимости коммерческого назначения. Исправить такую ситуацию способно развитие рынка недвижимости, земельного рынка, когда более производительные землепользователи смогут одерживать верх над менее эффективными в борьбе за лучшие участки земли. В процессе функционирования рынок будет стимулировать наиболее прибыльные виды деятельности, которые связаны с освоением земли до наиболее эффективного и наилучшего ее использования для конкретного места в конкретном городе.
Анализ показывает, что по мере развития земельного рынка исчезнет существующая диспропорция в арендных платежах за землю под различное использование и система землепользования войдет в русло нормального рыночного регулирования.
Нерациональная система землепользования отразилась в анализе рыночной стоимости земли по зонам городов в сопоставлении с нормативной ценой.
Рыночные и нормативные цены земли в Новгороде близко сходятся только в центральных районах города. По остальным зонам нормативная цена выше рыночной в 3-5 раз.
В любом городе с рыночной экономикой стоимость земли заметно падает по мере удаления от центра города. По некоторым городам разница составляет десятки раз. Полученные рыночные стоимости земли Новгорода и Твери отвечают этой закономерности.
Напрашивается вывод, что существующие нормативные цены земли и ставки земельного налога противоречат нормальному рыночному развитию, должны быть скорректированы по рыночным ценам. Кроме того, требуется уточнение границ земельных зон, зон градостроительной ценности, так как внутри многих из них ценность территории сильно различается.
Таким образом, мы постарались показать, что массовая оценка рыночной стоимости земли в условиях только нарождающегося земельного рынка не только оправдана методически и практически реализуема, но и способна давать конкретные результаты для реформы налогообложения, развития рынка недвижимости и кардинального улучшения системы землепользования в российских городах.