Управления земельными ресурсами в Европе. Тенденции развития и основные принципы

Источник: http://www.unece.org/env/documents/2005/wpla/ECE-HBP-140-r.pdf

В рыночной экономике оценка земель и недвижимости обычно делится на два связанных, но разных вида, которые называются индивидуальной оценкой недвижимости, или оценкой отдельного объекта недвижимости, и массовой оценкой объектов недвижимости. Оба вида оценки дают приближение к рыночной стоимости, которая представляет собой “предполагаемую сумму, за которую объект недвижимости следовало бы обменять на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом..., в чем стороны действуют, будучи хорошо осведомленными, рассудительно и без принуждения” (Международные стандарты оценки, 2001). Оба вида основаны на одинаковых принципах и применяют экономический анализ.

Индивидуальная оценка объекта недвижимости обычно проводится для поддержки сделок (таких как купля-продажа, аренда, залог, наследование, дарение), представления информации и анализа хозяйственной деятельности. Заинтересованная сторона, как правило, нанимает специалиста по оценке, который может работать по лицензии и может быть членом саморегулируемой профессиональной ассоциации. Оценщик выполняет анализ рынка, результатом которого является расчетная стоимость данной недвижимости и представляет информацию клиенту в отчете по оценке.

Стоимость или ценность земли, объявленная в таком отчете, будет зависеть от целей, для которых эта стоимость определена. Стоимость здания для целей страхования, например, может быть иной, чем цена, которую можно получить на аукционе или открытом рынке. Определение стоимости объекта недвижимости является скорее искусством, нежели наукой, и зависит от многих внешних факторов, а также от физического качества земли или недвижимости.

Может быть так, что одинаковые оценки одного и того же объекта недвижимости, выполненные разными специалистами, дадут разные результаты. Это может быть причиной возможных разногласий между участниками сделки или с органами власти, которые могут иметь заинтересованность в таких сделках, например, когда государственная недвижимость выставляется на продажу или приватизируется либо происходит принудительное отчуждение, а различные расчеты стоимости расходятся.

Может быть также беспокойство по поводу контроля качества работы специалистов по оценке. Этот вопрос отчасти решается сообществом специалистов-оценщиков путем разработки и совершенствования Международных стандартов оценки и принятия профессиональных кодексов и этических норм. Правительства должны поддерживать такую деятельность и поощрять открытость и прозрачность процесса оценки.

В то время как индивидуальная оценка ориентирована на конкретную единицу недвижимости, массовая оценка одновременно охватывает много групп сходных объектов недвижимости. Массовая оценка земель представляет собой процесс оценки групп объектов недвижимости на заданную дату, используя общие данные, стандартные процедуры и статистические проверки. Модели массовой оценки представляют собой математические выражения того, как спрос и предложение взаимодействуют на рынке недвижимого имущества.

В принципе, массовая оценка проводится для целей налогообложения, но, как только ее утверждают, она дает основу для анализа функционирования земельного рынка, оценки динамики индексов цен, поддержки стратегических решений на государственном и местном уровнях или оценки размера компенсации в случае реализации предполагаемого плана развития территории. В Литве, например, принято несколько законодательных актов, которые легализовали использование результатов массовой оценки для других целей, таких как купля-продажа и аренда государственных земель, оказание социальной помощи, определение платы за регистрацию земельных участков, налог на наследование недвижимости и т. д.

Развитие и использование автоматизированной массовой оценки (Computer Assisted Mass Appraisal, CAMA) создает возможность стандартизировать и автоматизировать индивидуальные оценки и определить основные критерии оценки и факторы, которые влияют на стоимость. Эти процессы могут быть усилены путем интеграции CAMA с пространственными данными и использованием географических информационных систем.

Массовая оценка должна быть основана на политических решениях по налогообложению недвижимости и введении законодательной базы для налогообложения недвижимости. Она должна включать: разработку моделей массовой оценки, средств и процедур; образование и обучение специалистов по массовой оценке и государственных служащих, участвующих в массовой оценке; создание и управление общенациональной сетью учреждений оценки по всей территории; создание системы контроля качества, обеспечивающей согласованность и однородность результатов массовой оценки для сходных групп объектов недвижимости по всей стране; сбор и анализ данных о земельном рынке, а также других данных, которые используются моделями массовой оценки; обслуживание и обновление баз данных массовой оценки; развитие и введение системы обжалования оценок населением.

Массовая оценка выполняется в интересах общества либо непосредственно государственными учреждениями, либо специалистами из частного сектора, работающими по государственным контрактам в соответствии с правилами и методиками, разработанными и утвержденными правительством страны. Когда земля или здания подлежат налогообложению, важно обеспечить, чтобы по всей стране было однообразие используемых методов.

Масштабность массовой оценки требует, чтобы правительством были организованы и обеспечены синхронизированные действия на всех этапах работы. Полный охват территории страны массовой оценкой сам по себе не гарантирует, что страна будет в состоянии ввести в действие систему налогообложения недвижимости, которую она себе представляла. Должны также существовать официальные и постоянно поддерживаемые связи между оценочными учреждениями, кадастровыми органами и регистрационными органами. Это является очень важным для внедрения системы налогообложения недвижимости. Совмещение данных массовой оценки и кадастра будет иметь результатом установление налогооблагаемой стоимости для отдельных единиц недвижимости.

Совмещение информации о налогооблагаемой стоимости отдельных объектов недвижимости с соответствующей информацией о правах собственности обеспечивает налоговые органы информацией о налогоплательщиках и суммах налога, которые надлежит собрать. Это может создать технические трудности для стран, которые недавно приступили к созданию своих кадастров недвижимости, хотя они обычно не возникают там, где все функции по управлению земельными ресурсами собраны в одном ведомстве.

Обычно центральные налоговые органы или местные органы власти являются получателями информации, предоставляемой им органами управления земельными ресурсами, которые отвечают за оценку. Эффективность связи между ними зависит от развития информационных связей между их соответствующими компьютерными системами. Двусторонний обмен данными между ними поможет контролировать и улучшить сбор налогов, и этому может помочь географическая привязка каждого отдельного земельного участка. Однако в некоторых странах открытому потоку информации препятствует законодательство, которое мешает налоговым органам делиться их информацией с тем, чтобы защитить права налогоплательщиков на неприкосновенность частной жизни.