Государственный земельный кадастр и государственная кадастровая оценка земель

Источник: http://www.dpr.ru/journal/journal_6_12.htm

Одной из стратегических целей развития страны является превращение Российской Федерации в динамично развивающуюся державу. В этой связи особую важность приобретают усилия, направленные на создание инфраструктурных основ развития экономики с целью увеличения национального богатства и повышения уровня жизни людей.

В настоящее время в мире существует 25 так называемых богатых стран. Все они характеризуются наличием систем земельного кадастра, обеспечивающего надежные гарантии для обладателей прав на землю. При этом, под словом «земля» в праве зарубежных стран понимается «недвижимость», а находящиеся на ней здания и сооружения «улучшениями», которые следуют судьбе земельного участка.

Что же отличает страны с высоким уровнем жизни от стран с низким уровнем жизни? Страны третьего мира имеют доступ ко всем современным технологиями, однако, как правило, они не становятся богаче, и бедность остается одной из главных проблем современности. В начале января 2001 года перуанский экономист Фернандо де Сото опубликовал статью под названием «Почему капитализм работает на Западе и нигде больше?», в которой он сделал попытку проанализировать, а в действительности ли беднейшие слои населения в странах третьего мира настолько бедны, как это кажется. На примере Египта автор статьи показал, что материальные ценности, принадлежащие в этой стране так называемым бедным слоям населения и нижней прослойке среднего класса, по своей стоимости в 55 раз превышают стоимость всех, когда-либо учтенных инвестиций и иностранной помощи, включая постройку Суэцкого канала и Асуанской плотины.

Одной из причин бедности является отсутствие у стран третьего мира возможности мобилизовать имеющиеся у всех слоев населения ресурсы и использовать возможности кредитно-денежной системы для создания нового богатства. Как показывает опыт развитых стран, инструментом для мобилизации такой возможности служит система, состоящая их земельного кадастра и регистрации прав на землю и находящиеся на ней улучшения.

Система земельного кадастра, действуя совместно с системой государственной регистрации прав на земельные участки и связанные с ними улучшения, обеспечивает:

- правообладателей гарантиями прав на имущество;

- систему налогообложения актуальными сведениями об объектах налогообложения;

- рынок недвижимости открытой и достоверной информацией о земельных участках и связанных с ними улучшениях;

- систему органов государственного и муниципального управления информацией для формирования и проведения государственной политики в сфере земли и недвижимости, а также планирования и развития территорий.

Таким образом, земельный кадастр, благодаря своим функциям является инфраструктурной основой привлечения финансовых средств в экономику без которой невозможно развитие страны. Как показывает мировой опыт, отсутствие такой системы заметно осложняет процессы развития.

Создание современного земельного кадастра в Российской Федерации было начато в первой половине 90-х годов. В середине 2000 года вступил в действие Федеральный закон «О государственном земельном кадастре». Государственный земельный кадастр на всей территории федерации ведется по единым правилам, что укрепляет единое экономическое пространство страны.

В современных условиях роль земельного кадастра в Российской Федерации особенно важна в связи с тем, что страна характеризуется ярко выраженным социальным расслоением населения. За чертой бедности находится около 40% граждан. Вместе с тем, в 90-х годах в стране была проведена земельная реформа. В ее результате была прекращена монополия государственной собственности на землю. Значительные площади земель были переданы в собственность граждан и юридических лиц. По данным Федеральной службы земельного кадастра России на 1 января 2000 года в собственности граждан и юридических лиц находилось 129,6 млн. га земли, причем 126,1 млн. га из них являлись землями сельскохозяйственного назначения, причем эти земли находятся в районах страны с наиболее благоприятными почвенными и природно-климатическими условиями.

Земли, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, составляют всего 7,6% территории Российской Федерации. Однако при сравнительном анализе они примерно равны по площади территории Западной Европы без Португалии, Испании, Италии и Греции и стран Скандинавии, т.е. представляют собой значительный потенциальный ресурс, который должен использоваться для развития государства.

Следует, однако, учитывать, что в настоящее время этот ресурс в значительной степени обесценен, а потому не может играть должной роли в экономике. На начало 2000 г. средние по стране аукционные цены для государственных и муниципальных земель, расположенных вне населенных пунктов, при их продаже гражданам и юридическим лицам, включая крестьянские фермерские хозяйства в целях сельскохозяйственного использования, составили всего 300 руб./га. Очевидно, что при существующем уровне цен не следует надеется, что земля в ближайшем будущем сможет использоваться для привлечения финансовых средств в сельское хозяйство.

Вместе с тем, средние аукционные цены на государственные и муниципальные земли в городах и поселках при продаже гражданам для целей индивидуального жилищного строительства составляли 178 руб./м2 или 1780 тыс. руб./га.

Несмотря на то, что в 1999 году в стране было зафиксировано более 5226 тыс. сделок с землей их данные пока трудно использовать для целей оценки земли и налогообложения. Лишь в нескольких субъектах Российской Федерации для некоторых видов использования земель, по которым осуществляется оборот, нормативная цена земли определяется с учетом данных земельного рынка, по остальным видам исчисляется на основе многократно индексировавшихся ставок земельного налога. При этом в силу того, что в настоящее время на территории страны используются различные методические подходы определения нормативной цены земли невозможно говорить о сопоставимости этих данных по территории Российской Федерации, что отрицательно влияет на собираемость земельных платежей и может приводить к росту социальной напряженности.

В этих условиях особую общественную значимость приобретают проводящиеся Федеральной службой земельного кадастра России работы по государственной кадастровой оценке земель, в ходе которых определяется кадастровая стоимость земельных участков. При этом кадастровая стоимость является расчетной величиной, отражающей представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Результаты государственной кадастровой оценки земель заносятся в государственный земельный кадастр, где, основываясь на сведениях о земельных участках и их правообладателях, должны использоваться в целях установления объектов налогообложения, налогоплательщиков, определения налоговой базы, налоговых льгот, а также ставок земельного налога.

Работы по проведению государственной кадастровой оценки земель ведутся Федеральной службой земельного кадастра России, ее территориальными органами и находящимися в его ведении предприятиями и организациями в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 №945 «О государственной кадастровой оценке земель» и Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года №316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель». К указанным работам также могут привлекаться лица, имеющие лицензию на оценочную деятельность.

В соответствии с Постановлениями Правительства Российской Федерации работы по проведению государственной кадастровой оценки земель проводятся на землях всех категорий на всей территории страны и должны быть завершены до конца 2001 года. Эти работы создают основу для введения в действие проекта второй части Налогового Кодекса Российской Федерации, определяющего, что при исчислении земельного налога в качестве налоговой базы используется кадастровая стоимость объекта налогообложения, где объектом налогообложения является земельный участок. При этом ставки земельного налога будут устанавливаться представительным органом местного самоуправления в пределах 0,1% до 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

В Российской Федерации выделяется семь категорий земель. Исходя из того, что государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и видам функционального использования, для определения кадастровой стоимости земель различных категорий используются и различные методические подходы, которые обеспечат прозрачность системы налогообложения земли на всей территории страны.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки земель. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. При этом расчетный рентный доход вычисляется как сумма дифференциального и абсолютного рентного дохода, где дифференциальный рентный доход это дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения, а абсолютный рентный доход является минимальным доходом, устанавливаемым в едином размере на 1 гектаре сельскохозяйственных угодий, независимо от их качества и местоположения для всех субъектов Российской Федерации. Абсолютный рентный доход равен 1% стоимости валовой продукции, получаемого в среднем по Российской Федерации от 1 га сельскохозяйственных угодий. Кадастровая стоимость единицы площади (1 га) объекта кадастровой оценки для сельскохозяйственных угодий определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта на срок капитализации, принятый равным 33 годам. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и сохранения ценности их природного потенциала.

Земельный налог имеет ряд преимуществ по сравнению с другими налогами. Благодаря тому, что объектом налогообложения является земельный участок с описанными в земельном кадастре границами, экономическими и качественными характеристиками, а также известен его правообладатель, то от него не возможно скрыться. Динамика поступления сбора земельных платежей, состоящих из земельного налога и арендной платы, показывает, что они постоянно растут и являются надежным источником поступления бюджетных средств, как для федерального бюджета, так и для бюджетов субъектов федерации и муниципальных образований. В 2000 году сбор земельных платежей в консолидированный бюджет составил 24,7 млрд. руб., что на 37% больше, чем в 1999 году. При этом индексация в 2000 году составила лишь 20%.

Несомненным преимуществом земельного налога по сравнению, например, с налогом на недвижимость также является и то, что в отличие от последнего он стимулирует привлечение инвестиций в развитие территорий и не наказывает конкретных инвесторов за улучшения, производимые на земельных участках. Такое налогообложение применяется, например, в Австралии и ЮАР.

В 2000 году Федеральной службой земельного кадастра России предпринят ряд практических подготовительных шагов по введению земельного налога, исчисляемого на основе кадастровой стоимости. На основе разработанной и утвержденной методики был проведен первый этап государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в ходе которого были определены средние кадастровые стоимости для субъектов Российской Федерации. В результате государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий средняя для Российской Федерации стоимость одного гектара сельскохозяйственных угодий определена на уровне 11400 руб. При этом наибольшая стоимость сельскохозяйственных угодий определена в Краснодарском крае, где она составила 43560 руб./га.

До середины 2001 года должны быть проведены работы по определению кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, находящихся в границах землепользований бывших колхозов и совхоз. Это объясняется тем, что работы по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в значительной степени опираются на данные IV тура оценки земель, проводившегося в 1987 - 1989 гг.

Проведенные работы показали высокую экономическую эффективность. Затраты на определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъектах Российской Федерации составили 6% от собранного в 1999 от сельскохозяйственных земель земельного налога. Расчеты также показывают, что даже в случае установления ставки земельного налога на уровне 0,1% его собираемость по сравнению с 2000 г. может возрасти на 350 млн. руб.

В 2000 году Федеральной службой земельного кадастра России также были начаты работы по государственной кадастровой оценке земель в черте поселений. Земли в черте поселений составляю лишь 1,1% территории Российской Федерации, однако на них формируется 85% всех собираемых земельных платежей и 97% направляемого в федеральный бюджет земельного налога.

В 2000 году в Ярославской области был проведен эксперимент по государственной кадастровой оценке земель всех поселений. Работы проводились в августа по декабрь. Их суммарный бюджет составил 2% от суммы собранного в области земельного налога.

Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что в случае введения в действие проекта второй части Налогового Кодекса Российской Федерации местные органы власти получат инструмент проведения гибкой налоговой политики, который позволит, учитывая социальные факторы стимулировать экономическое развитие территорий. Это может стать возможным благодаря в тому, что разработанная методика позволяет учитывать 14 видов функционального использования земель среди которых:

земли под жилыми домами;
земли под домами индивидуальной жилой застройки;
земли дачных и садоводческих объединений граждан;
земли гаражей и автостоянок;
земли под объектами торговли и общественного питания;
земли учреждений и организаций народного образования;
земли под промышленными объектами;
земли под административно-управленческими и общественными объектами;
земли под военными объектами;
земли рекреации;
земли под сельскохозяйственными угодьями;
земли под лесами;
земли под водными объектами;
прочие земли, резерв.

По каждому из 14 видов функционального использования земель по кадастровым кварталам определяются кадастровые стоимости. В результате для каждого населенного пункта создается набор из 14 карт кадастровой оценки, на основании которых можно принимать решения о стимулировании развития наиболее эффективных видов использования земель в конкретных кадастровых кварталах.

Проведенные на основании данных государственной кадастровой оценки земель поселений в Ярославской области расчеты показывают, что даже если местные органы представительной власти примут решение об установлении равной для всех видов функционального использования земель ставки земельного налога на уровне 0,1%, то сбор земельного налога увеличиться в 1,4 раза, а при установлении на уровне 2% в 5 раз.

Проводимые Федеральной службой земельного кадастра России работы по развитию системы государственного земельного кадастра и кадастровой оценке земли, способствуя укреплению прав на землю и недвижимое имущество, созданию благоприятных условий развития экономики страны и повышения жизненного уровня людей.