Оценка налога на недвижимость в Швеции
Goce Milevski, руководитель:Hans Lind
Перевод с английского: Чайка А.Г.
Библиотека
Оценка налога на недвижимость в Швеции
В настоящее время система оценки имущества в Швеции является централизованной, но вместе с тем эффективной. Данные собираются и анализируются из официальных регистров представителями органов власти. Оценка как процесс представляется единой системой САМА (автоматизированный процесс массовой оценки). Весь процесс оценки является прозрачным и опирается на несколько уровней для тестирования и двойного контроля.
С начала 80-х годов проводилась регулярная государственная оценка налога на собственность в Швеции. Оценка недвижимости регулируется специальным законом “Об оценке недвижимости” от 1979 года, который был введен для расчета оценочной стоимости для целей налогообложения. Этот закон был впервые использован в 1981 году для общей оценки. В этом законе четко предусматривается:
" Оценочная стоимость должна соответствовать 75% рыночной стоимости недвижимости в течение одного конкретного года (базовый год) ".
Основными субъектами оценочного процесса являются Шведский Национальный Налоговый Департамент и Национальная земельная служба вместе с поддержкой экспертов оценки частного сектора. Налоговая оценка в Швеции является циклическим процессом, который осуществляется схематически следующим образом:
- Генеральная оценка проводится каждые шесть лет специально для анализа недвижимости рынка и указывает на то, какие изменения в оценочных зонах или индексации необходимо будет сделать после предыдущей генеральной оценки;
- Упрощенная общая оценка проводится через три года после генеральной оценки с целью апробации оценочной модели в рамках системы CAMA.
- Специальная оценка может быть сделана в любое время в результате постройки нового здания или развития новых территорий и т.д.
Согласно последним обновлениям Fastighetstaxeringslag выделяются следующие правила и график генеральной и упрощенной оценок:
Раздел 7; Генеральная оценка недвижимости.
- генеральная оценка зданий для проживания одной семьи проводится с 2003 года шестилетними циклами;
- генеральная оценка сельскохозяйственных предприятий проводится с 2005 года шестилетними циклами;
- генеральная оценка промышленных, коммерческих предприятий и жилых домов проводится с 2007 года шестилетними циклами.
Раздел 7а; Упрощенная оценка недвижимости.
Упрощенная оценка коммерческой недвижимости проводится с 2004 года шестилетними циклами;
Упрощенная оценка зданий для проживания одной семьи проводится с 2006 года шестилетними циклами;
Упрощенная оценка сельскохозяйственных предприятий проводится с 2008 года шестилетними циклами.
Из приведенных выше инструкций, мы можем заметить, что в Швеции мероприятия по оценке недвижимости проводятся каждый год и разделяются в зависимости от их категории и типа задач.
Мы можем также заметить, что между генеральной и упрощенной оценкой (и наоборот) существует трехлетний период для создания и выполнения вспомогательных процессов.
Процесс генеральной оценки разделяется на два этапа: подготовительной работы и выполнения оценки.
Национальная земельная служба является ответственной за подготовительную работу как базу для генеральной оценки.
На этом этапе выполняются: сбор и анализ рыночных данных, фактических сделок с недвижимостью, разработка CAMA системы, обновление моделей оценки и таблиц, производство оценочных карт и т.д.
Выполнение расчетов в оценке базируется на разделении территории на оценочные зоны. Для каждой оценочной зоны определяется стоимость базового здания. Эти оценочные зоны представлены на оценочных картах, которые отдельно создаются для каждой из категорий недвижимости.
Как уже отмечалось выше, объекты недвижимости классифицируются с целью придания процессу оценки циклического характера и с целью различия свойств объектов разного назначения. Поэтому сегодня мы можем выделить несколько категорий недвижимости.
КАТЕГОРИИ |
Количество объектов налогобложения |
Количество продаж за год |
|
| 1 | Объекты сельскохозяйственного назначения и лесного фонда |
366000 |
3000 |
| 2 | Объекты для проживания одной семьи |
1699000 |
60000 |
Дачи |
600000 |
10000 |
|
| 3 | Жилые дома |
128000 |
3000 |
Объекты коммерческого назначения |
|||
| 4 | Объекты промышленного назначения, электростанции |
162000 |
1500 |
| 5 | Специальные объекты, которые освобождены от налогообложения |
84000 |
|
ВСЕГО |
3039000 |
77500 |
Торгово-промышленные объекты вместе с многоквартирными домами оцениваются как "коммерческая недвижимость" каждые три года. Основной причиной для объединения этих категорий является принесение ими прибыли. По результатам оценки с 2008 года, в Швеции выделено 3390 значений зон для этой группы объектов недвижимости. 1910 значений зон применяются для коммерческой недвижимости и жилых домов, остальные 1480 значений зон применяются для промышленной недвижимости.
Школы, больницы, церкви и некоторые другие социально ориентированные объекты исключены из процесса налогообложения. В ходе подготовительной работы, из-за нехватки официальной информации по сделкам с недвижимостью, в соответствии со свободным пространством и арендной платой, дополнительные анкеты отправляются владельцам коммерческой недвижимости. Основной причиной этого является тот факт, что арендная плата - это "ключевой фактор" для оценки чистой прибыли от использования объектов коммерческой недвижимости.
Основным подходом, на котором основывается шведская модель CAMA, является метод сравнения продаж. Эффективность и точность такой модели находится в тесной связи с количеством официально зарегистрированных операций на открытом рынке. Оценка коммерческой недвижимости проводится на основе метода валового рентного мультипликатора.
Такие сделки с недвижимостью, как наследие и дарение не принимаются на рассмотрение. После сбора данных и анализа, для апробации оценки необходимо выполнить калибровку оценочной модели и произвести необходимые изменения в оценочных зонах, если таковые имеются.
В качестве основных факторов / критериев для оценки коммерческой недвижимости используются:
Для земли
- право землепользования;
- расширенные права;
- местоположение;
Для здания
- валовой ренты;
- право собственности и другие права;
- возраст;
- местоположение.
Когда возникает вопрос о налогообложении имущества, необходимо отметить, что налоговые ставки являются сугубо политическим решением. В 2008 году для каждой категории коммерческой недвижимости используется своя налоговая ставка:
- жилые дома ...налоговая ставка = 0,4%
- объекты коммерческого назначения ... налоговая ставка = 1,0%
- промышленные предприятия ... налоговая ставка = 0,5%
Шведский рынок недвижимости является очень стабильным и имеет тенденцию к увеличению. Это можно подтвердить тем фактом, что общее количество объектов налогообложения в 2007 году насчитывало 2955557 единиц, а в 2008 - 2979170. Оценочная стоимость шведского реального рынка недвижимости на 2008 год составляет 4, 896, 924 млн. шведских крон.