Ключевые слова: 3D кадастр, разделение, подземная недвижимость, строительный участок
Земля традиционно отображалась и регистрировалась в двух измерениях. Соответственно все кадастровые системы мира на самом деле являются двумерными. В мире увеличивается спрос на площади для застройки, причем используется пространство как выше, так и ниже поверхности. Поэтому кадастровые системы должны отражать фактическую ситуацию, а не только поверхностный участок..
Необходимость регистрации собственности в объеме решена по-разному в различных странах. В большинстве случаев фактический объем не регистрируется как отдельная единица (объект), но он связан с поверхностным участком описательным образом таким, например, как сервитут. Для многих стран это не является достаточным, так как владельцы 3D структур не могут быть одновременно и владельцами поверхностных участков. Собственники хотят, чтобы их право собственности было зарегистрировано надлежащим образом, так как конструкции выше или ниже поверхности земли обычно являются весьма дорогостоящими.
Существование проблемы отображения и регистрации 3D структур или недвижимости привела к возникновению ряда специальных решений в некоторых странах.
Главным препятствием стала национальная правовая система и тот факт, что в законодательстве о кадастре нет положений для создания 3D объектов недвижимости. Насколько мне известно, ни в одной стране мира не создана правовая система, в которой система регистрации земельных участков сама по себе являлась бы трехмерной. Но существуют несколько стран, где в недавно принятых законах предусматривается регистрация специализированных 3D участков, хотя кадастровая система сама по себе еще является двухмерной. В Норвегии и Швеции приняты законы, которые позволяют зарегистрировать 3D «строительные участки». Кроме того, в Нидерландах существует возможность регистрации данных о подземных сооружениях в кадастровой системе, а не как отдельный объект. В законодательстве Британской Колумбии в Канаде и Квинсленда в Австралии существуют положения, которые позволяют разделить землю на 3D участки, хотя существуют некоторые ограничения.
Направление 3D также развивается в картографии, лазерном сканировании, ГИС и CAD-системах. Это означает, что существуют системы, которые могут описать и отобразить на картах сложные конструкции. В настоящее время существует технология, которая позволяет отобразить любой вид единицы в 3D. В Дании, Израиле, Греции, Турции и некоторых других европейских странах созданы системы для отображения и регистрации 3D недвижимости, но пока только на уровне исследований.
В Европе существуют три основные кадастровые системы, основанные на немецкой, французской и английской системах. Французская или римская система основана на системе, где отражаются непосредственно сделки, немецкая и английская системы основываются на регистрации права собственности.
Израиль
Большинство существующих кадастровых систем являются двумерными (2D) и учитывают только участки на поверхности земли. Поэтому существующие кадастровые системы непригодны для многослойной реальности, которая сложилась в последние десятилетия. В целях содействия дальнейшей разработке инженерных проектов под и над поверхностью земли, и в частности для того, чтобы сделать возможным регистрацию недвижимых объектов, которых нет на поверхности, необходимо изменить законодательство и определить новый слой и 3D кадастровую модель.
В Израиле были приняты ряд мер в рамках подготовки к введению 3D кадастра, в том числе финансируемый правительством R&D проект. Окончательные результаты проекта R&D, мы надеемся, приведут к реализации 3D кадастра в Израиле и будут оказывать помощь властям в переходный период.
Турция
В Турции Закон «О кадастре», который устанавливал основы 3D кадастра, был принят в 1985 году. Несмотря на то, что обязательность 3D кадастра описана и объяснена законами, только 2D объекты создавались до сих пор. Так кадастровые базы и карты не были представлены в третьем измерении.
Существует много больших инженерных проектов, которые способствуют тому, чтобы открыть новые области для общественного пользования в городских районах из-за нехватки свободных земель для развития. 3D кадастровая база данных необходима для использования пространства ниже и выше поверхности земли для строительства инженерных сооружений и объектов. В земельном кадастре есть некоторые трудности в регистрации права собственности и иных прав на объекты недвижимости выше или ниже поверхности. В Турции существуют правовые проблемы с регистрацией коммунальных объектов, подземных общественных гаражей, станций метро, подземных торговых центров и т.д.
Дания
Основная цель кадастрового учета Дании является поддержка эффективного рынка земли, а также обеспечение основ для соответствующего управления земельными ресурсами. Следовательно, кадастр и система регистрации земли должны не только гарантировать права на недвижимость, но и давать представление о правовом статусе объектов недвижимости. Что касается 3D, то существующий кадастр Дании не учитывает третье измерение по ряду причин.
Так как информация о недвижимости ведется в четырех различных системах регистрации, то информация о недвижимости в целом не является общедоступной. Чтобы получить представление о какой-либо реальной ситуации необходимо делать запросы в различные системы регистрации.
Кадастр Дании не содержит никакой информации о 3D ситуациях. Кадастр не учитывает:
Нидерланды
В Голландии установление правового статуса большинства 3D ситуаций осуществляется с помощью права кондоминиума или права застройки, которые устанавливаются на поверхностные участки. В случае права кондоминиума, пространственная информация доступна в системе регистрации земли, используя предусмотренные законом чертежи сечений. Хотя не совсем 3D, но рисунок каждого вертикального слоя обеспечивается. Право застройки устанавливается в целом, рисунки не доступны в системе регистрации земли. Только лишь в случае права кондоминиума 3D обьект учитывается в (административной части) кадастровой регистрации. В обоих случаях 3D обьекты недвижимости не включены в пространственную часть кадастровой регистрации, с тем исключением, что очертания подземных объектов могут быть вставлены в топографическую часть кадастровой базы данных (которая не является частью кадастровой карты) с помощью конкретных классификаций и видимого кода.
Существующая кадастровая регистрация 3D ситуаций может быть достигнута путем присвоения при кадастровой регистрации кода «ОВ» (Ondergronds Bouwwerk: подземное строительство). Такое присвоение кода регистрируется на участке. Код «ОB» указывает на то, что что-то находится ниже поверхности земли. Правовые документы, записанные в системе регистрации земли, описывают права, установленные на пересекающихся участках и могут сопровождаться рисунком. Код «ОВ» ничего не говорит о правовом статусе 3D ситуации. Кроме того, это решение распространяется только на сооружения ниже поверхности и охватывает поэтому только часть 3D ситуаций.
Швеция
Новый закон Швеции, который учитывает 3D объекты недвижимости, вступил в силу в январе 2004 года. Закон был подготовлен комитетом, назначенным правительством Швеции в 1994 году, для изучения потенциалов для решения проблем различных видов использования в одном здании.
Основной вывод комитета заключается в том, что наиболее приемлемым решением была бы возможность утвердить 3D недвижимость аналогичной 2D недвижимости. Таким образом информация о 3D недвижимости может быть доступна через реестр объектов недвижимости. Основное возражение, которое было предложено, заключается в том, что фундаментальное понятие собственности не должно быть изменено с 2D, так как случаи 3D ограничены. Поэтому новые 3D объекты недвижимости должны быть вписаны в структуру 2D объектов недвижимости. Следующие критерии были предложены для 3D недвижимости: