Національна економіка: регіональний та муніципальний рівень

Автор: Круш П.В.

Функціональне зонування території міста

Варто звернути увагу на специфіку земельної ділянки як правової категорії з чітко окресленими межами. На відміну від інших об'єктів права власності, щодо яких власник може здійснювати будь-які дії (змінювати місцезнаходження, споживати, навіть знищувати і псувати), земельна ділянка має використовуватися тільки відповідно до її цільового призначення.

Функціональне зонування - це поділ усієї території міста на функціональні зони з певним містобудівним режимом і переважним видом (житлова, промислова, рекреаційна тощо) господарського використання на перспективу.

Функціональне зонування встановлює комплексний перелік передумов та обмежень для використання кожної земельної ділянки в місті. В межах населених пунктів визначаються такі функціональні зони:

старе місто;
історико-культурні заповідники;
садибної індивідуальної забудови;
житлової забудови низької, середньої та високої щільності;
промислового використання;
торгівлі, ринків, базарів;
автостоянок, гаражного будівництва тощо;
зони оборони;
державного управління;
охорони здоров'я і соціальних послуг;
освіти і культури;
рекреацій і оздоровлення тощо.

Практика зонування території міста має широке застосування в світовій практиці. Для кожної функціональної зони складається перелік типів використання, які можуть існувати на будь-якій ділянці цієї зони.

Зонування земельних ділянок в населених пунктах України допоможе повністю викоренити суб'єктивізм при прийнятті вирішення відносно використання земельних ділянок, прискорить процес отримання документів про дозвіл на будівництво.

Грошова оцінка земель і плата за землю

Землекористування в Україні з 1992 р. платне. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати залежно від якості і місцезнаходження земельної ділянки і визначається грошовою оцінкою земель. Плата за землю надходить до місцевих бюджетів.

Цінність міських земель полягає в їхній здатності приносити додатковий прибуток та додаткові зручності проживання завдяки інфраструктурному облаштуванню території.

Привабливість міських земель, їхня кількість і обмеженість формують ціни через такі фактори:

попит;
пропозиція;
корисність об'єктів;
відчуженість об'єктів.

Відповідно до Закону України "Про плату за землю", грошова оцінка - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки. Грошову оцінку землі в Україні започатковано в листопаді
1994 р. Указом Президента України та затверджено в березні
1995 р. Кабінетом Міністрів України Методикою грошової оцінки. Виділяють два основних поняття - нормативна ціна землі та її ринкова вартість.

Нормативна ціна землі в місті - це показник, що характеризує вартість земельної ділянки певної якості та місцезнаходження, виходячи з потенціального доходу за розрахунковий термін окупності. Розраховується на підставі уявлень про характер оптимального використання земель.

Ринкова вартість землі - найвірогідніша ціна продажу ділянки на конкурентному, відкритому ринку за умови, що покупець і продавець добре проінформовані, на них немає тиску надзвичайних обставин і вони діють у своїх інтересах свідомо і раціонально.

Для грошового оцінювання розробляється і затверджується економіко-планувальне зонування території (в Києві таких зон затверджено 180) та локальні коефіцієнти на місцезнаходження земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Наприклад, при місцезнаходженні земельної ділянки в Києві:

в зоні пішохідної доступності громадських центрів локальний коефіцієнт дорівнює 0,7;
у зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення - 1,08;
у зоні залягання ґрунтових вод менше трьох метрів - 0,91;
якщо примикає ділянка до вулиці менше трьох метрів - 0,91;
якщо примикає ділянка без каналізації - 0,95;
якщо примикає ділянка без тепломережі - 0,95;
в межах заповідної території - 1,11;
в межах заповідників, заповідних урочищ - 1.1;
у водоохоронній зоні - 1,05;
в зоні перевищення припустимого рівня шуму - 0,95;

У квітні 2000 р. Київська міська рада затвердила і грошову оцінку земель Києва з урахуванням коефіцієнтів, що характеризують функціональне використання земельної ділянки по кожній економіко-планувальній зоні.

Ставка земельного податку із земель, грошову оцінку яких встановлено, визначено на рівні від одного до трьох відсотків від їхньої грошової оцінки. Ставки часто змінюються. Застосовуються прогресивні коефіцієнти, встановлюються пільги і звільнення від сплати плати за землю.

Сума наданих Київрадою пільг з плати за землю в 1999 р. становила 33 % від суми можливих надходжень до бюджету від плати за землю (підприємства-гіганти, обсяги виробництв яких дуже скоротилися, не змогли привести у відповідність до них розмірів своїх територій). Основною тенденцією зараз є перепрофілювання споруд під житлову, культурну, обслуговуючу забудову.

Юридичні і фізичні особи, не маючи достатніх коштів для приватизації земельних ділянок, змушені активно користуватися правом оренди землі. Орендна плата не може бути меншою від земельного податку, а для іноземних орендарів сягає 8 % від грошової оцінки земельної ділянки.

У столиці стимулюються викупи земельних ділянок і адміністративними методами: відведення земельних ділянок для будівництва та експлуатації автозаправних станцій. З 2000 р. це оформляється виключно на умовах продажу земельних ділянок.

У 2000 р. було затверджено порядок резервування земель у Києві. Київська міська рада зобов'язувалася не надавати зарезервовану земельну ділянку іншим юридичним, фізичним особам, а інвестор (забудовник) зобов'язується сплачувати в період резервування 0,5 % грошової оцінки ділянки на рік. Термін резервування не може бути більшим ніж три роки.