Назад в библиотеку

Тема 4 Право частной собственности на землю

Действующее законодательство России предусматривает, что земля и иные природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9 Конституции РФ, ст. 212 ГК РФ).

Земельное законодательство РФ выделяет два вида права частной собственности – право собственности граждан и право собственности юридических лиц. Кроме того, собственность может быть индивидуальной и общей. Общая собственность, в свою очередь, подразделяется на совместную и долевую (в случаях, когда определена доля каждого).

Основаниями возникновения прав на землю являются юридически значимые факты, предусмотренные гражданским законодательством и иными федеральными законами (ст. 25 ЗК РФ, ст. 8 ГК РФ).

Анализируя подобные основания, необходимо отметить следующее. Право частной собственности на землю может возникнуть:

1) из договора и иных сделок (их перечень в законодательстве не является исчерпывающим);

2) из актов государственных органов, органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (их перечень ограничен законом). Таким актом, например, является акт о предоставлении земельного участка в собственность из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

3) из судебного решения;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (например, приобретательная давность);

5) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий (например, регистрация права собственности на земельный.

Говоря о правах и обязанностях землевладельцев необходимо затронуть проблему охраны земельных ресурсов, особенностей земли как природного объекта и объекта правового регулирования. В связи с этим, землевладелец обязан использовать землю только по целевому назначению, постоянно заботясь о повышении ее плодородия. Земля является достоянием народов, населяющих данную территорию, поэтому публичный интерес должен определять правовую политику государства в вопросах землепользования.

Тема 5 Права на землю лиц – не собственников земельных участков. Институт права землепользования

Наряду с правом собственности на землю правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками могут основываться на иных правовых титулах.

Субъектов таких прав на землю от собственников земли отличает меньший круг прав и наличие дополнительных обязанностей.

Здесь необходимо отметить, что регулирование титулов постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ, ст. 264, 268) и пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ, ст. 264, 265, 266, 267 ГК РФ) земельными участками осуществляется в рамках земельного и гражданского законодательства.

Основанием для возникновения права пожизненного наследуемого владения земельным участком может явиться лишь вступление гражданина в наследство в связи со смертью лица, имевшего земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения, поскольку на таком титуле земельные участки согласно п. 1 ст. 21 ЗК РФ больше не предоставляются. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у физических лиц вновь возникнуть не может (п. 2 ст. 20 ЗК РФ), а уже имеющееся – сохраняется. Основанием для возникновения указанного права у государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также у органов государственной власти и органов местного самоуправления является акт государственных органов власти либо акт органов местного самоуправления.

Наличие определенных противоречий в разрешении указанных вопросов (например, гражданский кодекс устанавливает более широкий, нежели земельный кодекс круг правомочий субъектов указанных титулов на землю – передавать земельные участки в аренду и срочное безвозмездное пользование) связано, прежде всего, с тем, что эти два кодекса принимались в условиях различного политико-экономического развития страны.

После введения в действие Земельного кодекса РФ рассматриваемые виды вещных прав на землю, по существу не имеют дальнейших перспектив своего развития, поскольку согласно ст. 20 и 21 ЗК РФ вновь предоставляться земельные участки на правах пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования не будут.

Аренда как ограниченное вещное право по действующему законодательству предоставляется широкому кругу субъектов, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранные юридические лица (ст. 22 ЗК РФ).

Юридическим фактом, лежащим в основе возникновения арендных правоотношений, выступает договор аренды земельного участка. Необходимо учитывать, что аренда земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде (гл. 34 ГК РФ), однако особенности сдачи земельных участков в аренду могут быть установлены федеральным законом (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

В развитие этих положений земельный кодекс устанавливает перечень земель, изъятых из гражданского оборота (ч. 1 п. 2 и 4 ст. 27 ЗК РФ). Арендная плата является существенным условием договора аренды земельного участка и может устанавливаться в соответствии с Законом РФ «О плате за землю» как в денежной, так и в натуральной форме. Общие начала установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или в муниципальной собственности, могут определяться Правительст- вом РФ (п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

Особенностью регулирования арендных отношений по действующему законодательству является предоставление арендатору более широкого круга полномочий (передавать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе в залог, и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления) (пп. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ). Закон не предусматривает каких-либо предельных сроков для договоров аренды, договор, заключенный на срок до одного года не требует государственной регистрации. Сервитут как разновидность вещных прав на землю стал новеллой Земельного кодекса РФ 2002 г., хотя возможность его установления уже предусматривалась ст. 274 – 277 ГК РФ. Согласно действующему ЗК РФ сервитут может быть частным и публичным, срочным и постоянным. Он может устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или по решению суда. Исчерпывающий перечень возможных публичных сервитутов приведен в п. 3 ст. 23 ЗК РФ. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

Основанием для возникновения права безвозмездного срочного пользования земельным участком является акт исполнительных органов государственной власти (органов местного самоуправления) или договор.

Право землепользование может также возникнуть при совершении сделки купли-продажи жилого дома (его части). Заключение трудового договора может стать основанием для приобретения права на служебный земельный надел.

Предоставление в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в РФ за плату. Изучая данный вопрос, следует опираться на ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятель- ности». Случаи бесплатной передачи земельных участков в собственность установлены ст. 20 и 21 ЗК РФ.

Согласно требованиям Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» все права на земельные участки должны пройти государственную регистрацию в органах юстиции.

Перечень документов, необходимых для осуществления регистрации включает: свидетельство о праве на землю, акт местной администрации о предоставлении земельного участка, акт местной администрации об уточнении площади участка, кадастровый план земельного участка и договор (если участок покупается). Все документы должны быть представлены в двух экземплярах.

Тема 6 Возникновение, прекращение и ограничение прав на землю

Основаниями прекращения прав на землю выступают юридические факты. В зависимости от вида права на землю можно выделить несколько групп оснований прекращения прав собственников земли, землевладельцев и землепользователей. Прекращение права частной собственности на земельный участок наступает в случаях: отчуждения земельного участка путем реализации права распоряжения (дарение, продажа, мена); смерти собственника; ликвидации юридического лица, являющегося собственником земельного участка.

Права собственности на земельный участок прекращаются также в связи с обращением на него взысканий по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ), в том случае, если земельный участок является предметом обеспечения данного обязательства (например, предметом залога).

Отказ от права собственности также является основанием прекращения права собственности на земельный участок. Но в соответствии со ст. 236 ГК РФ сам отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении земельного участка до принятия права собственности на него другими лицами.

Основаниями для прекращения права пользования земельным участком могут выступать акты государственных органов управления или акты органов местного самоуправления об изъятии (или выкупе) земельных участков соответственно для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК); добровольный отказ от пользования земельным участком, истечение срока арендного договора.

В качестве оснований для прекращения прав пользования земельным участком могут выступать также неправомерные действия землепользователя: нарушения принципа целевого использования земли (ст. 1, 45, 46 ЗК), использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или ухудшению экологической обстановки в регионе (ст. 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»); неустранение совершенных умышленно таких земельных правонарушений, как отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы (ст. 45 ЗК).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК и ст. 415, 619, 620 ГК) – по соглашению сторон, по решению суда, по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя (перечень не является исчерпывающим). Кроме того, основания прекращения права аренды предусмотрены и земельным законодательством (п. 2 ст.46 ЗК).

Основания и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены ст. 49 и 55 ЗК и ст. 279 – 283 ГК.

Право землепользования может прекратиться также в случае прекращения трудовых отношений землепользователя и организации, предоставившей ему служебный земельный надел (п. 2 ст. 47 ЗК).

Частный сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен (ст. 276 ГК). Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (ст. 48 ЗК). Статьи 50 и 51 Земельного кодекса РФ в качестве оснований для прекращения права пользования земельным участком предусматривают такие действия государственных органов как конфискация земельного участка и реквизиция.

Земельный участок может быть безвозмездно изъят (конфискован) у его собственника только по решению суда в виде санкции за совершение преступления.

В целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства в случаях стихийных бедствий, аварий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят (реквизирован) у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков. Собственнику выдается документ о реквизиции.

Особенности земли как уникального объекта природы обуславливают ограничения ее оборотоспособности, предусмотренные гражданским и земельным законодательством. Поэтому, земельные участки могут отчуждаться или иным способом переходить от одного лица к другому только в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Так, ст. 260 ГК устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом только при условии, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. В силу объективных причин, собственник при использовании земельного участка должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных земельных участков, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т.д.

Ограничения прав на земельные участки подразделяются на общие и специальные. Соблюдение природоохранных, ветеринарных, санитарных и иных правил федерального, регионального или местного характера – ограничения общего характера. Ограничение этажности застройки, сервитуты, резервирование территорий и прочее – ограничения специального характера. Ограничения прав на землю могут носить временный и постоянный характер. Передача земли в частную собственность или иную форму владения не лишает государства права устанавливать ограничения в ее использовании в интересах охраны природы, памятников культуры, с целью соблюдения прав и законных интересов третьих лиц, а также в экстремальных ситуациях.

Ограничения прав на земельный участок подлежат государственной регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С момента регистрации ограничения права на земельный участок ограничение считается принадлежностью данного земельного участка и при отчуждении последнего, следуют судьбе земельного участка и не могут отчуждаться отдельно от него (ст. 56 ЗК). Исчерпывающие перечни изъятых и ограниченных в обороте земельных участков содержатся в ст. 27 ЗК. В соответствии с ЗК режим ограниченных в обороте земельных участков предполагает невозможность их передачи в частную собственность, однако федеральным законом из этого правила могут быть сделаны исключения.