Источник: http://www.dataplus.ru/Industries/1Cadastr/Rudov.htm
Область применения.
Кадастровая оценка городских земель, экономическое и градостроительное зонирование.
Краткое содержание.
Методы массовой оценки, основанные на прямом сравнительном статистическом анализе продаж земельных участков невозможно в полной мере применить в российских городах, из-за малого количества и недостоверности данных. Методы определения относительной ценности территории города, основанные на нормативных балльных оценках не позволяют адекватно оценить городские земли. В статье предлагаются методы кадастровой оценки , адаптированные к условиям рынка земли в российских городах. Кратко рассматриваются вопросы взаимосвязи кадастровой оценки, экономического и градостроительного зонирования городской территории.
Кадастровая оценка земель населенных пунктов является необходимым условием для установления платы за землю, регулирования земельных отношений. Методы расчета кадастровой стоимости земли (массовой оценки) широко применяются в западноевропейской и американской практиках оценки. Они основываются на статистической обработке данных местных рынков недвижимости, на основе которых строятся статистические модели оценки. Использование достоверных данных местного рынка недвижимости для расчетов предопределяет высокую степень объективности оценки, достоверности ее результатов, доверие со стороны налогоплательщиков.
В России методы кадастровой оценки земель до сих пор находятся в дискуссионном поле. В условиях недостаточного количества данных о сделках с земельными участками и низкой степени достоверности информации в большинстве городов полное и повсеместное перенесение на российскую почву западных методов массовой оценки может быть некорректным. Вместе с тем, применяемый в России с 70-х гг. метод расчета относительной ценности городских территорий, основанный на суммировании количества баллов, заранее присвоенных каждому фактору социально экономической ценности городских земель, часто дает результаты, которые не соответствуют реально сложившемуся в городах уровню цен на земельные участки. В г. Таганроге НПК "БКТ" проводило первоначальное экономическое зонирование территории города в 1992 г., основанную на расчете ценности территории города в баллах. В 1998 г. кадастровую оценку, основанную на анализе информации о рыночных ценах на земельные участки. В 1999 - 2000 г. проводятся работы по кадастровой оценке земель и зонированию г. Волгограда.
Изучив обширную литературу по вопросу кадастровой оценки городских земель, познакомившись с отечественными и зарубежными разработками и основываясь на собственном немалом опыте, мы предлагаем методы кадастровой оценки городских земель, пригодные для практического применения в условиях малого количества достоверной информации о рыночных ценах городских земель. Отметим также, что трудность применения методов кадастровой оценки на основе рыночных данных состоит не только в недостатке такого рода информации, но и в неравномерном распределении сделок по территории города.
Предлагаемая методика состоит в следующем.
Проводится анализ первичного рынка недвижимости (передача имущества из государственной, муниципальной собственности в частную собственность юридических лиц и граждан на возмездной основе). Это необходимо для определения потенциального объема вторичного рынка недвижимости. Анализ количества земельных участков и жилых квартир, переданных в собственность граждан бесплатно проводится для этих же целей.
Анализ вторичного рынка по официальным данным (регистрационным книгам Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, данным БТИ, сведениям Службы регистрации и т.д.) необходим для достоверной оценки общего количества, структуры и интенсивности сделок с недвижимостью в целом по городу и по зонам градостроительной ценности. На основе этих данных принимается решение о целесообразности дальнейшего дробления той или иной оценочной зоны. По официальным данным рассчитывается общее количество сделок, количество и доля сделок купли-продажи, средняя цена, заявленная в договорах. Анализ вторичного рынка по данным посредников, организаций, занимающихся оценкой недвижимости и т.д. необходим для выявления реальных цен на рынке недвижимости и оценки степени достоверности официальных данных. Расчеты на основе этих данных собственно и позволяют установить относительную ценность районов города. По данным из независимых источников - риэлторских фирм, участников сделки, достоверной информации из объявлений о купле-продаже рассчитывается количество сделок и средняя рыночная цена земли в целом по городу и по оценочным районам.
В современных условиях такая информация, как правило, может быть собрана не по всем сегментам рынка земельных участков (категориям земель), а только по землям для индивидуального жилищного строительства, садовым участкам, информация о землях промышленного назначения, транспорта, связи и, отчасти торговли не привлекается для анализа из-за практически полного отсутствия сделок по этому сегменту рынка. Информация о сделках с квартирами в многоквартирных жилых домах, хотя и является в настоящий момент самой полной и достоверной, но не может использоваться в анализе из-за сложности расчета стоимости земли методом остатка для многоэтажных зданий. Привлечение для кадастровой оценки данных по такому узкому сегменту рынка часто вызывает вопрос о корректности распространения результатов оценки на все категории земель. Хотя привлечение данных по всем сегментам рынка земельных участков безусловно увеличит точность оценки, вместе с тем с экономико-теоретической и правовой точек зрения нет оснований для отказа от кадастровой оценки только по нескольким секторам рынка земельных участков.
Пункт 9.1.1 Временных методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости земельных участков (письмо Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Российской Федерации от 14 июня 1996 г. N 1-16/1240) определяет, что кадастровая стоимость земли определяется как рыночная стоимость земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.
С точки зрения экономической теории стоимость земли в городах зависит в основном от выгодного местоположения и ряда других факторов, определяющих ценность участка, таким образом на наиболее ценных и привлекательных землях размещаются наиболее доходные виды деятельности, то есть те которые своими доходами могут превысить земельную ренту. Разрешенное функциональное использование земель несомненно влияет на цену земельных участков в городах, но только как фактор ограничивающий спрос на земельные участки в данном районе города и сужающий весь потенциально возможный широкий спектр видов использования земельного участка до нескольких.
Таким образом, по тем районам города, где имеется достаточное количество сделок для статистического анализа проводится прямой расчет средней удельной цены земли. При этом рассчитывается коэффициент вариации данных в выборке.
Для определения кадастровой стоимости земельных участков в районах с недостаточным количеством продаж, или их полным отсутствием применяется два метода.
Первый метод.
Проведения многофакторного регрессионного анализа зависимости рыночной стоимости земли от нескольких значимых факторов городской среды. Строится таблица, где зависимая величина (Y) - удельная цена каждой сделки, а переменные величины (Х) несколько наиболее значимых факторов ценности городской территории. Эти факторы традиционно объединяются в несколько групп - доступность населения к центрам притяжения; обеспеченность инженерной инфраструктурой; уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания; историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории; состояние окружающей среды, санитарные условия; инженерно-геологические условия строительства н степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы; рекреационная ценность территории, при этом окончательный состав факторов, определяющих ценность городской земли может подбираться с учетом социально-экономической, планировочной, природно-климатической и т.д. специфики каждого конкретного города. Факторы ценности могут быть качественными, например престижность района, и кодироваться в исходной таблице по признаку присутствия или отсутствия (0- нет, 1-есть) или степени (плохой, средний, хороший, отличный), либо количественными, например транспортная доступность в минутах доступности до центра города или других мест основного притяжения населения, удаленность от центра города в километрах. Для автоматического занесения в исходную таблицу количественных данных удобно применять городские географические информационные системы.
Обработка данных в специальных статистических программах позволяет получить уравнение регрессии, по которому можно рассчитать вероятную рыночную цену в районах, где отсутствуют данные о сделках, и коэффициент корреляции для оценки достоверности модели и определения диапазона колебания вероятных рыночных цен вокруг расчетной средней удельной стоимости.
Второй метод.
Количество сделок купли-продажи, зарегистрированных в официальном порядке - Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ, Службой регистрации и т.д. во многих городах достаточно велико и по всем районам города имеется количество информации, достаточное для статистического анализа. Но достоверность такой информации очень низка. Чтобы реально задействовать массив официальной информации для статистических расчетов необходимо провести статистический анализ тесноты и формы зависимости между проверенными и достоверными рыночными данными и данными официальных источников. При достаточно представительном размере выборки, вследствие закона больших чисел, должна прослеживаться довольно тесная связь между двумя рядами данных. Полученную таким образом формулу зависимости можно также использовать для расчета вероятной средней удельной рыночной стоимости в тех районах города, где невозможны прямые расчеты.
Следующий шаг в кадастровой оценке городских земель - переход от кадастровой стоимости к ставкам платы за землю. Расчет ставок налога за землю производится следующим образом.
Рассчитывается средняя удельная рыночная стоимость земли по всей территории города. Вычисляется соотношение между централизованно установленной средней ставкой земельного налога и рыночной ценой. Затем рассчитанная кадастровая стоимость в каждом районе города перемножается на это соотношение, полученная величина округляется до удобной для налоговых расчетов круглой величины (рублей, десятков копеек и т.д.).
В сложившейся ситуации представляется приемлемым следующий вариант. В качестве итога оценочных работ представляется несколько наиболее достоверных оценок из расчетного диапазона, выбранных экспертным путем, по каждой предложенной оценке рассчитывается баланс и итоговая сумма земельных платежей и полученные результаты предлагаются на рассмотрение городским органам исполнительной и законодательной власти, которые в зависимости от бюджетных потребностей, проводимой налоговой и градостроительной политики и т.п. утверждают одну из оценок.
Недостатки такого подхода очевидны - повышенная стоимость оценочных работ, из-за необходимости расчета нескольких вариантов оценки и земельных платежей; слишком большой простор для субъективных и продиктованных политическими мотивами решений, но при современном состоянии рынка недвижимости в российских городах это наиболее приемлемый вариант, по сравнению с факторной оценкой и оценкой на основе слишком малого объема информации о рыночных сделках.
Оценка кадастровой стоимости городских земель должна проводится периодически на основе статистической обработки больших массивов данных, это невозможна без создания автоматизированной системы кадастровой оценки.
По нашему мнению, автоматизированная система для кадастровой (массовой) оценки городских земель и расчета суммы земельных платежей может состоять из двух уровней, что позволяет вводить ее в действие по мере разработки ее частей: 1-й уровень - только автоматизированная система расчета суммы земельных платежей, 2-й уровень - полная автоматизированная система кадастровой оценки городских земель. В настоящий момент "НПК БКТ" приступило к созданию такой автоматизированной системы.
Кадастровая оценка проводится периодически, сроки проведения оценки варьируются в разных странах. В России Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Российской Федерации рекомендуется проводить переоценку один раз в три-пять лет. Сейчас во многих городах России начались работы по кадастровой оценке городских земель. И в первую очередь эти работы связываются с изменением границ и увеличением числа оценочных зон. Зонирование является скорее инструментом административных способов управления городской территорией - установления функциональных зон, зон регулирования застройки, категорий использования земель, санитарных и защитных зон и т.п. Кадастровая оценка тесно связана с экономическим и градостроительным зонированием городской территории, но не тождественна им. Наш опыт экономического зонирования земель г. Таганрога показывает, что для частого кардинального изменения границ оценочных зон не существует достаточно серьезных экономических оснований. Развитие городского рынка недвижимости, инфраструктуры города, масштабная застройка новых районов, изменения в территориальной структуре цен на земельные участки происходят медленно и в основном носят локальный характер. Кроме этого, крупные изменения границ оценочных зон требуют довольно длительного периода адаптации к ним муниципальных служб, налоговых органов. Таким образом, при проведении кадастровой оценки земель большее внимание следует уделять расчету ставок платы за землю. И лишь в случаях достаточно существенного изменения ценности какого-либо участка городской территории решать вопрос о переводе его в другую оценочную зону или выделении новой оценочной зоны. Текущую работу по кадастровой оценке следует скорее сосредоточить на проведении постоянного мониторинга цен на земельные участки, отслеживании динамики изменения факторов ценности городской территории, капиталовложений в развитие инфраструктуры, расчете суммы и анализе структуры земельных платежей.