Связь процесса экспроприации и простого кадастра
Автор:G. Navratil1, A-U. Frank2
Автор перевода:А.Э. Борисенко
Источник: Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research Special Series Vol. 3,2008
Автор:G. Navratil1, A-U. Frank2
Автор перевода:А.Э. Борисенко
Источник: Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research Special Series Vol. 3,2008
Связь процесса экспроприации и простого кадастра
В статье проводятся исследования по выявлению специфических требований к системе регистрации земель при регистрации процедуры экспроприации и возможность внедрения для этого системы простого кадастра.
Реализация большинства проектов инфраструктуры требует земли, часто не принадлежащих государству. Строительство автомобильной дороги является примером такого проекта инфраструктуры, он требует непрерывного кусок земли между конечными точками трассы достаточной ширины для дороги. В большинстве стран существуют специальные правовые процедуры для того, чтобы приобрести землю у физических лиц для общественных интересов. Например, даже если отдельные владельцы земли или других прав не дают согласия на передачу права собственности на землю уполномоченному органу. Стандартные процедуры подразделения и передачи собственности не могут быть использованы потому для них требуется сотрудничество собственников земли. Без процедуры экспроприации, любой собственник земельного участка может остановить реализацию проекта инфраструктуры, если он отказывается продать или злоупотребляет своим монополистическим положением для получения неоправданно высокой стоимости участка. Процесс необходимо балансировать между интересами частного владельца и общественности.
В этой статье мы рассмотрим процесс экспроприации и ее связь с кадастром. Мы используем концептуальные рамки простого кадастра (Frank, 2007), который выполняет здесь две роли:
Далее, мы определим стороны, участвующие в экспроприации и выявим их потребности.
Наконец, мы определим связь (помехи) между процессом экспроприации и регистрацией земли.
Обоснование и компоненты простого кадастра
Простой кадастра теоретическая абстракция реальной кадастровой системы, которая необходима для сосредоточения нашего внимание на важных аспектах регистрации земли или прав собственности.
Простые записи в кадастре - отношения между лицами, которые имеют прав на землю и разделенные части земли. Простой кадастр должен содержать: список лиц, имеющих права и исчерпывающий перечень всех земельных участков.
В идеале кадастр будет содержать все сведения о лицах, имеющих прав анна землю. Запись прав и их передача в результате заключения договоров может быть насильственной или привлекательной для правообладателя, но многие такие права создаются путем публичного или частного права и не имеют записи.
Процедуры
Как минимум простой кадастр должен включать следующие процедуры:
Последний процесс, как правило, выполнен в виде передачи прав собственности, возможно обобщит передачу всех имеющихся у человека прав, и набор конкретные процедуры предоставления специфических (меньше) прав человека, с учетом того, что права предыдущего владельца, таким образом, уменьшаются.
Простой кадастр
Кадастровые системы реализованные в большинстве стран являются сложными системами, пережившими свое время. Они были сформированы учитывая специфику века, и социальную и правовую систему в которой они работают. Поэтому мы находим много типов регистрации земли и прав собственности (Dale и Маклафлин 1988, pp 22-25;Zevenbergen 2002, стр. 47-82).
Тем не менее, функциональные различия между системами малы при рассмотрении только теоретических аспектов (ср.Frank, 1996; Навратил и Франк, 2004). При рассмотрении простого кадастр, мы используем, понятие кадастра и системы регистрации как синонимы и не используем (австрийский) терминологическое различие между кадастром как технической системой для определения положения границ, как отдельное понятие от регистрации права собственности. Простой кадастр - попытка определить набор функций, которые должна выполнять кадастровая система (Frank, 2004).
Эти функции и структура данных, необходимые для определения простых, теоретически законных моделей. Эта модель называется простым кадастром и может быть использована в качестве основы для анализа вопросов управления земельными ресурсами независимых национальных частных решений.
Простой кадастр выполняет в первую очередь обеспечение собственности и иных прав на землю. Реальные системы регистрации земли или прав собственности часто обременены многими другими функциями, которые препятствуют выполнению этой основной цели.
Концепция простого кадастра пытается абстрагироваться от разницы между регистрацией земли и прав собственности на нее; понятие простого кадастра предусматривает основу для выявления различий в процедуре для двух принципиально разных подходов к достижению одной и той же цели: защите прав собственности на землю.
Экспроприация - это «забрать землю у ее владельца, главным образом, для общественного использования или в общественных интересах, на по праву принудительного отчуждения»
В правовом государстве, процедура экспроприации балансирует между интересами государственно-общественного блага и интересами частного лица, владеющего землей
Поэтому под экспроприацией понимают:
До начала процедуры экспроприации власти обычно пытаются приобрести землю (или другие права) на через договор и переговоры с владельцем.
Только если такие переговоры не приводят к добровольной передаче прав собственности, прибегают к процедуре экспроприации. Очевидно, что возможность экспроприации влияет на решение владельца заключить контракт.
Объект эспроприации
В принципе, любое право может быть отчуждено, но прототип случае являются права в землю. Чаще всего это право собственности, но владельцы земли не могут быть принуждены правом на принудительное отчуждение заключить любо вид сервитута, например, терпеть трубопровод на своей земле.
Ощественный интерес
При экспроприации общественный интерес должен быть документально подтвержден.
В законодательство большинства стран существует перечень проектов, которые обычно находятся в общественных интересах и позволяют органам или учреждениям, ответственным за них начинать процедуру экспроприации, например, национальные железнодорожные или автодорожные учреждения или водопроводные организацтт имеют на это право, а также военные и т.д.
Компенсация
Собственник земельного участка должен получить компенсацию за его потерю. В случаях экспроприация земли, компенсация, как правило, выражена в денежной форме, но и могут быть предложены и другие решения. Например, власти могут предложить владельцу эквивалентный земельный участок. В сельской местности процедура перераспределения участков, Делается пропорциональное удержание ( отчуждение) от земельных участков каждого владельца вовлеченных в прокладку инфрастр в интересах всех землевладельцев и все землевладельцы получают меньшие, но более ценные земельные участки в качестве компенсации.
Процедура экспроприации в суде
Право собственности в большинстве стран защищено конституцией и принимает государство требует общего разрешения в законе (например, налоговое право) и юридический процесс, который может быть до обычных гражданских судах, административных или специализированный суд по экспроприации. Экспроприация снижает права собственника земельного участка, и он получает компенсацию. Интересы владельца экспроприируемого участка и интересы экспроприатора противоречат друг другу: первый ищет минимальное сокращение его права и максимальную компенсация, второй хочет необходимыми права по самой низкой возможной цене. Обычно суд или специальный административный суд принимает решение о степени экспроприация и компенсации - с возможностью для сторон на обжалование. Экспроприация обеспечивает основу для урегулирования конфликта интересов между сторонами. Традиционный метод разрешения споров в обществе - просить третью сторону для принятия решения, то есть суд, где судья принимает решения по спору. Законы об экспроприации исправить правила для данной конкретной правовой процедуры. Наиболее важные вопросы, которые суд должен решить, это:
Экспроприация должна быть минимальной, как в пространстве, так как в правах которые она забирает. В некоторых случаях это может быть необходимым передать право собственности. Аэропорты, например, необходимы площади для взлетно-посадочных полос и право собственности имеет решающее значение для этих участков, но зоны необходимые для обслуживания, могут отведены как сервитут, терпеть пересечение участка на указанной высоте полета. Суд должен сбалансировать интересы общественности и предотвращать намерения собственников земли извлечь выгоду из общественных нужд путем требования большей платы. Тем не менее, общественность тоже должна забирать землю с небольшой компенсацией или вообще без нее.
Процесс экспроприации стоит дороже, чем покупка, потому что его процедура является более сложной, занимает больше времени, и задействует больше людей. Расходы для экспроприатора выше, чем при обычной процедуре покупки земли с согласия собственника. Расходы, связанные с экспроприацией, таким образом, влияют на готовность экспроприатора урегулировать вопрос через переговоры.
Стороны, которые участвуют в процессе экспроприации
Экспроприация, как правило, организована как противоречивый процесс между экспроприатором и владельцем, который решается судом. Таким образом, стороны, участвующие в процедуре экспроприации это:
Владелец
Процедура экспроприации начинается, если владелец не хочет добровольно продать участок. Причины владельцев для этого многообразны. Они могут быть связаны с экономическими соображениями (оставшаяся часть участка обесценилась), экологическими причинами (владельца не устраивают экологические последствия планируемого проекта), семейными традициями, или просто упрямством.
Экспроприатор
Экспроприатором является орган, желающих приобрести право. Это может быть государственный орган, и все чаще, частная компания в государственной собственности, которые получают выгоду от выполнения таких функций в процедуре экспроприации; (Например, частная компания будет поставщиком энергии)
Инициирование экспроприации
Исторически сложилось, что необходимость приобретения земли для железнодорожных компаний совпало с созданием современных систем администрирования земли и организацией процедуры экспроприации. Закон о экспроприация для железных дорог в Австрии, например, был принят еще до закона о ведении кадастра (Franz Josef I. 1878; Франца-Иосифа I. 1883).Вопрос, при каких обстоятельствах компания (т. е. не является государственным органом) может выполнять функции государства, в том числе инициирование процедуры экспроприации, является новым и имеет различные ответы в различных юрисдикциях.
В результате экспроприации, экспроприатор становится владельцем земельного участка или необходимых прав при условии уплаты фиксированного вознаграждения.
Экспроприация земли и регистрации
Какова связь между процедурой экспроприации и (простым) кадастром? Есть два типа их взаимодействия, рассмотрим их далее:
Необходимая информация для экспроприации
Преимущества для экспроприации от хорошо организованной системы регистрации земли (кадастр): процесс нуждается в достоверной информации о собственности и других правах на землю, если они могут быть получены из надежного реестра, который хорошо сохранился, то процесс может стать более гладким, чем без него.
Процедура экспроприации получит выгоды, если земельные регистрационные системы будут записывать цены всех земельных сделок. Полные списки цен, уплачиваемых соседям для помощи суду в принятии решения о справедливой компенсации владельцу. Такие записи о ценах на землю взаимодействуют в проблемных способах с другими юридическими процедурами (в частности, налоговое законодательство) и не включены в простой кадастр, поскольку они не являются необходимыми для решения основной задачи кадастра: записи прав на землю. Наличие записей о цене на землю "приятно иметь", но не является решающим для экспроприации. Случай когда зарегистрированный владелец не является законным владельцем представляет туже проблему и запорашивает такого же решение кроме/чем передача права собственности от зарегестрированного, но не со стороны экспроприатора
Регистрационная запись
Результатом экспроприации является передача прав собственности на основании окончательного решение компетентного суда. В большинстве законов об экспроприации, экспроприатор приобрел права и должен заплатить компенсацию в силу судебного решения. Это создает трудности для надежного (положительные и отрицательные) земельного кадастра: записанный владелец и истинный владелиц отличаются после экспроприации; предыдущий владелец по-прежнему записан, но он не является больше собственником, реестр по-прежнему показывает предыдущего владельца, хотя им уже является экспроприатор по решению суда.
Объединение экспроприации и простого кадастра
Требуют ли описанные выше взаимодействия между экспроприацией и кадастром особых приготовлений и правил для внедрения экспроприации в кадастр? Руководствуясь принципом экономии (бритва Оккама!) мы должны стремиться к простоте и не создавать специальных процедур, когда процедуры, которые могут быть использованы для многих аналогичных случаев, уже существуют. Что касается, информации, необходимой для экспроприации мы видим: экспроприация требует деталей о собственности, которые не отличаются от других юридических процессов, где передаются или оспаривается права на землю. Желание судей, знать цены, уплачиваемые в подобных случаях, чтобы провести объективную оценку стоимости права не является достаточным основанием, чтобы изменить порядок обязательного сбора всех цен для всех сделок. Прежде всего, экспроприации является относительно редким событием и сбор большого количества данных без определенной необходимости не является эффективным. Во-вторых, как сопоставимы имеющиеся цены к экспроприации, является сомнительным и нуждается в тщательном анализе экспертов, сырье зарегистрированных цен не имеют большого значения для процесса экспроприации. Что касается записи об изменении состояния права собственности: результат экспроприации - процесс передачи прав собственности, который (в большинстве юрисдикций) является эффективным по решению суда и не требует регистрации для их передачи. Для этого должна быть установлена процедура, которая бы содержала решения суда о передаче права собственности, зарегистрированные без согласия предыдущего владельца. Эта процедура для регистрации передачи прав собственности через судебные решения не является специфичным для экспроприации, но, как правило, необходимы для нескольких юридических процедур, где собственность передается без согласия предыдущего владельца. Наиболее распространенным является случай, когда бывший владелец умер и не может согласиться, поэтому наследник приобретает право собственности через процедуру наследования, т. е. решения суда.
Общая процедура для регистрации передачи права собственности по решению суда вполне достаточна для случая экспроприации. Что касается информационных потребностей пользователей кадастра в целом: начало процесса экспроприации может быть не внесено в земельном кадастре. Опять же, это не специфика для экспроприации, но законы о регистрации земли подготовлены к таким аннотаций в случае нескольких аналогичных правовых процедур, которые нужно знать лицам, намеревающихся приобрести права на земельный участок.
Экспроприация необходима при реализации инфраструктурных проектов, если владельцы земельного участка, необходимого для проекта, отказываются продавать его. Экспроприация принятие права взамен на справедливую компенсацию от государства, это является одним из важнейших аспектов управления земельными ресурсами. Стоимость и продолжительность процесса влияет на готовность сторон к переговорам о договоре купли-продажи. Вопрос в том, чтобы исследовать то, какую поддержку кадастр должен предоставить и как она повлияет на процедуру экспроприации. Регистрация земли и прав собственности очень разнообразны, чтобы обобщенные обсуждения не зависели от особенностей национального законодательства, необходимо использовать взаимодействие упрощенной и обобщенной процедуры экспроприации с теоретической конструкцией "простого кадастра". Проведенный анализ показывает, что процесс экспроприация не выдвигает специфических требований к системе регистрации земли.
Экспроприация требует информации о собственности сопоставимой с другими процессами.
В результате передачи прав собственности по решению суда и кадастровой процедуры регистрации этого решения, этот процесс отличается от обычного (согласия) на передачу права собственности путем продажи, где владелец дает согласие на передачу, но передача по решению суда без согласия владельца является довольно общей и единой с кадастровой процедурой регистрации судебных решений в общем.
Рекомендуется аннотации участков, для которых экспроприации процедура находится на рассмотрении также находится одна из ряда таких аннотаций.
Процедура экспроприации может извлечь выгоду из записей о фактической цене продажи, которую содержать многие системы регистрации земли . Такие записи являются проблематичными и их трудно поддерживать на высоком уровне правдивости. Они не важная часть необходимой информации для регистрации земли в целом, а для экспроприации частности, поэтому не включены в "простой кадастре", и не необходимы для экспроприации процесса. Это сомнительно, записывать цены на все продажи земли ради малого положительного эффекта, для редких случаев экспроприации.