ДонНТУ   Портал магистров ИГГ Кафедра ГиГ

Реферат по теме выпускной работы

Содержание

Введение

Земля является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого человека и в силу этого выступает как особый объект гражданско-правовых отношений. Земельные участки сравнительно недавно стали объектами купли-продажи – действующий – кодекс Украины [1] был принят лишь в 2001 г., а Гражданский кодекс Украины [2] действует только с начала 2004 г. Но, несмотря на это, количество сделок с землей уже достаточно велико и их число растет с каждым днем. И если ранее одним из самых выгодных вложений средств была покупка и последующая продажа жилой недвижимости, то теперь на первые позиции выходит вложение средств в покупку земли.

1. Актуальность темы

Актуальность исследуемой темы заключается в том, что функционирование рынка земли обеспечивает возможность реализовывать ряд важных социально-экономических процессов в Украине. Рынок земли обеспечивает полноценное функционирование рынка недвижимости, поскольку создаёт возможности для легального присвоения земли, которая сделает невозможным существование теневого земельного рынка. Кроме того, гарантирует единство имущественных, финансовых и земельных прав собственности на недвижимость. Всё это оказывает содействие рациональному перераспределению и регулированию денежных потоков в экономике. За счет функционирования рынка земли расширяется материально-финансовая база территориальных общин, создаются дополнительные источники пополнения местных бюджетов. Рынок земли даёт возможность создать условия для более активного инвестирования иностранного и национального капитала в саму землю.

Реализация всех вышеуказанных положений возможна лишь при нормативно-правовом обеспечении функционирования рынка земли. На сегодняшний день ряд вопросов по продаже земельных участков не урегулирован, что привело к значительному снижению активности в этом секторе экономики. О снижении активности на рынке земли в Украине свидетельствует диаграмма, на которой видна динамика продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения за 2008-2012 гг. За последние 5 лет рыночные операции с государственными несельскохозяйственными землями принесли местным бюджетам 7 млрд.грн. доходов. Но по сравнению с 2008 годом к настоящему моменту, сделок с землей стало в несколько раз меньше.

Динамика продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения (млн. грн.) за 2008-2012 гг.

Рисунок 2 – Динамика продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения (млн. грн.) за 2008-2012 гг.

(анимация: 5 кадров, 5 циклов повторения, 97 килобайт)

Значит, исследование законодательного регулирования земельных участков путем совершенствования законодательной базы, является актуальным.

2. Цель и задачи исследования, планируемые результаты

Целью работы является выявить недостатки в нормативно-правовом регулировании продажи земельных участков.

Задачи исследования:

  1. Изучить существующие нормативно-правовые акты, которые регулируют продажу земельных участков несельскохозяйственного назначения;
  2. Разработать предложения по устранению недостатков в современном законодательстве.

Объект исследования: недостатки законодательства по продаже земельных участков в Украине;

Предмет исследования: земельные участки несельскохозяйственного назначения.

Планируемый результат:выявление недостатков в законодательстве по продаже земли несельскохозяйственного назначения и разработка предложений по их устранению.

3. Основная часть

В рыночных условиях происходит непрерывное перераспределение земли, обеспечивающее ее эффективное использование. Это перераспределение между собственниками земельных участков осуществляется главным образом посредством купли-продажи. И если продажа земельных участков частной собственности достаточно полно урегулирована Гражданским кодексом Украины, то продажа земельных участков коммунальной и государственной собственности имеет ряд особенностей, которые не в полной мере урегулированы законодательством [3]. В своей работе я остановлюсь на них.

Продажа земельных участков регламентируется кодексами и рядом законов Украины, постановлениями Кабинета Министров, указами Президента, нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. Это:

Статья 134 ЗКУ [1] указывает, что земельные участки государственной и коммунальной собственности подлежат обязательной продаже на аукционах. Земельные аукционы являются наиболее выгодным вариантом для местного бюджета. За прошедшие годы даже самые упорные скептики убедились в преимуществах продажи земельных участков именно таким способом. Во-первых, это весомое пополнение местного бюджета (история украинских аукционов свидетельствует, что цена объекта в ходе торгов может вырасти в среднем в 3 раза). Во-вторых, с инвестором, который публично покупает объект и исправно платит налоги, работать надежнее, – говорят специалисты.

На рисунке 2 показана динамика земельных аукционов в г.Севастополе, организаторов торгов которых являлась Севастопольская городская госадминистрация. Из динамики видно, что цена продажи значительно выше, чем стартовая цена земельного участка. Следовательно, продавать землю на аукционах выгодно.

Динамика земельных аукционов в г. Севастополе, организаторов торгов которых являлась Севастопольская городская госадминистрация

Рисунок 2 – Динамика земельных аукционов в г. Севастополе, организаторов торгов которых являлась Севастопольская городская госадминистрация

Приобретение земли в собственность на аукционе удобно и покупателям, поскольку освобождает их от необходимости тратить несколько месяцев на оформление документации для получения земельного участка в собственность. Но нужно признать наличие целого ряда проблем общего характера, связанных с проведением аукционов.

Первое, на что нужно обратить внимание – это неурегулированость норм законодательства. Сегодня многие юристы единодушны в том, что предприниматели увеличивают свои риски, участвуя в земельных аукционах, нормативная база которых не доработана. И обязанность власти – обеспечить условия для нормального развития рынка земли несельскохозяйственного назначения коммунальной и государственной собственности.

Также существует проблема отсутствия специалистов и необходимого опыта. Проведением аукционов должна заниматься специализированная компания, у которой есть достаточный опыт работы в сфере аукционов и квалифицированный персонал. Проводить аукцион должен лицитатор – физическое лицо со специальной подготовкой. Учитывая то, что аукционы в Украине проходят нестабильно, получить опыт в данной сфере очень сложно. К сожалению, в настоящее время таких специалистов единицы [4].

В 2008 году в Земельный кодекс Украины были внесены изменения, которые запретили предоставление земельных участков государственной и коммунальной собственности на неконкурентных принципах за исключением четко определенных случаев. Но закон, который бы определял порядок проведения земельных аукционов, как того требовала статья 137 Земельного кодекса Украины, принят не был.

Для урегулирования этого вопроса, Кабинетом Министров Украины были приняты два Порядка проведения земельных аукционов, утвержденные постановлениями № 90 от 17.04.2008 года и № 394 от 17.04.2008 года. Они определяли процедуру подготовки, организации и проведения земельных аукционов по продаже земельных участков коммунальной и государственной собственности. Однако Конституционный суд признал эти постановления неконституционными, и Указами Президента Украины их действие было приостановлено.

Состоялась правовая коллизия, Земельный кодекс предусматривает отчуждение земельных участков только через аукцион, а общегосударственная процедура его проведения – отсутствует. Отсутствие закона, регулирующего порядок проведения аукционов, в течение многих лет вынуждало органы местного самоуправления определять такой порядок самостоятельно. Тот факт, что эти решения находились «вне закона», привел к неуверенности в правовом положении победителей торгов, поскольку ставил под вопрос законность заключенных на торгах договоров.

Законом Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно порядка проведения земельных торгов в форме аукциона» от 05.07.2012 года № 5077-VI [5] внесены изменения в Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 года № 2768-ІІІ (дальше ЗКУ) о порядке проведения земельных торгов в форме аукциона. Этим законом в новой редакции изложены статьи 135-139 ЗКУ, причем сфера регулирования этих статей, как и их объем, существенно расширяются. Например, в новой редакции статья 137 ЗКУ состоит из 31 части вместо 5. Закон определяет правовой статус участников земельных торгов, закрепляет принципы конкурентности и предоставляет гарантии как участникам земельных торгов, так и победителям. Принятие Закона делает возможным проведение земельных аукционов, которое было чрезвычайно затруднено ранее ввиду отсутствия соответствующей процедуры установленной законом. Впрочем, можно констатировать, что принятый Закон характеризуется целым рядом существенных недостатков [6].

1. Чрезмерный формализм новых правил является основным препятствием к проведению аукциона. Закон Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно порядка проведения земельных торгов в форме аукциона» просто переполнен требованиями, соблюдение которых не является существенным для прозрачного и эффективного проведения аукциона. Только для того, чтобы получить статус участника аукциона, необходимо пройти определенную процедуру: кроме заявления, необходимо предоставить большой объем информации, а также документы, подтверждающие уплату исполнителю земельных торгов регистрационного и гарантийных взносов, а перед тем оплатить эти взносы, получить подтверждающие документы, справку о подаче документов, зарегистрироваться как участнику (части 7 и 8 новой редакции статьи 137 ЗКУ). Причем, Законом предусмотрено две регистрации: – одна регистрация не позднее, чем за три рабочих дня до торгов (часть 7 статьи 137 ЗКУ), вторая – в день торгов (часть 9 статьи 137 ЗКУ). При таком количестве формальных требований существенно возрастает риск их несоблюдения, что ставит под угрозу правовое положение сторон договора, заключенного по результатам аукциона. Ограничение же доступа участников к торгам будет препятствовать их конкуренции, а значит – установлению наивысшей возможной цены.

2. Одним из многочисленных примеров «формалистического» подхода к регулированию проведения земельных торгов является также «правило о 3 минутах». Вместо того чтобы, объявлять победителя после троекратного объявления цены, если никто из участников не предложит более высокую цену, частью 19 статьи 137 ЗКУ предусмотрено объявления победителя в случае, если в течение трех минут после трехкратного повторения последней цены не предложена высшая цена. Такое отклонение от правил может, при определенных условиях, стать основанием для оспаривания заключенного на аукционе договора. В то же время, никакой практической целесообразности устанавливать конкретный временной срок не было, ведь трехкратное объявления цены – время, более чем достаточное для того, чтобы участники могли сделать свои предложения.

3. Некоторые специалисты считают положительным правило части 24 статьи 137 ЗКУ, согласно которому договор между организатором земельных торгов и победителем заключается непосредственно в день проведения торгов. В ходе рассмотрения закона был отвергнут лучший вариант, хорошо апробированный в странах с развитым законодательством об аукционах, таких как Германия, США, а также известный законодательству Украины (например, статьи 45-47 Закона Украины «Об ипотеке»). Этот альтернативный вариант предусматривает заключение основного договора непосредственно в момент объявления победителя.

Как показывает опыт применения Закона Украины «Об ипотеке», стадия заключения письменного нотариально удостоверенного договора при проведении аукциона является лишней. Она неоправданно усложняет и увеличивает стоимость процедуры и создает лишние проблемы – когда одна из сторон уклоняется от подписания письменного договора. Установление требования о подписании договора «в день проведения аукциона» этих проблем не решает, считает доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедры земельного и аграрного права Киевского национального университета им. Т. Шевченко Анатолий Мирошниченко.

4. Еще одним недостатком можно считать запрет проведения торгов в случае, если в них участвует только один участник (часть 4 статьи 138 ЗКУ), а также требование к участникам предложить цену, выше стартовой, под угрозой признания торгов несостоявшимися (пункт «б» части 4 статьи 138 ЗК Украины). В случае если объявление о проведении торгов было сделано в установленном порядке, и в нем была изложена правдивая информация, появление одного покупателя, который готов заключить договор по начальной цене, означает выявление истинного спроса и настоящей рыночной цены. Отказ от проведения торгов в этом случае будет лишь означать, что время и ресурсы на подготовку аукциона были потрачены впустую, а цель – продажа по максимально возможной цене – не достигнута. Поэтому земельный участок, который выставляется на аукцион, просто останется непроданным.

5. Согласно ч. 29 ст. 136 ЗКУ предусмотрено, что в случае признания победителем аукциона иностранных государств или иностранных юридических лиц договор купли-продажи земельного участка заключается лишь после получения согласования Верховной Радой Украины или Кабинета Министров Украины о продаже земельных участков этим лицам в порядке, установленном ЗКУ. Более того, в случае отказа Верховной Рады Украины или Кабинета Министров Украины в таком согласовании, аукцион по лоту (данному земельному участку), купленному иностранным государством или иностранным юридическим лицом, считается таким, который не состоялся. Данное положение можно усовершенствовать таким образом, чтобы согласование на продажу земельного участка иностранцам предоставлялось не после, а перед проведением земельного аукциона [7].

Из вышенаписанного можно сделать вывод о громоздкости и рискованности проведения земельных аукционов согласно установленному порядку. Законодатель должен вернуться к вопросу регулирования земельных аукционов и устранить недостатки, допущенные при принятии Закона Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно порядка проведения земельных торгов в форме аукциона».

Выводы

Анализируя опыт проведения земельных аукционов, указанные проблемы неисчерпаемы. Оперативного решения в первую очередь требует улучшение законодательства. Но необходимо заметить, что, несмотря на все указанные недостатки, в Украине существуют большие перспективы для успешного внедрения и развития продажи земель на конкурентных началах, что, в свою очередь, приведет к более активному формированию рынка земли в Украине. Власти должны понимать, что проведение аукционов – это прибыльное вложение средств, которое окупится в кратчайшие сроки. Покупка земельных участков на конкурентных основах принесет государству наибольшую прибыль.

При написании данного реферата магистерская работа еще не завершена. Окончательное завершение: январь 2013 года. Полный текст работы и материалы по теме могут быть получены у автора или его руководителя после указанной даты.

Список источников

  1. Земельный кодекс Украины № 2768-III от 25.10.2001 г.
  2. Гражданский кодекс Украины № 435- IV от 16.01.2003 г.
  3. Купля-продажа земельных участков (консультация юриста) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://bin.ua/news/economics
  4. Проблемы проведения земельных аукционов в Украине [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://livejournal.com/
  5. Закон Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно порядка проведения земельных торгов в форме аукциона» от 05.07.2012 года № 5077-VI
  6. Журнал № 07.12 «Земельне право України» стр. 24 «Законопроект про земельне аукционы: шаг вперед есть, хотелось бы еще несколько» Кулинич П.Ф., доктор юридических наук, заместитель заведующего отдела проблем аграрного, земельного и экологического права Института государства и права НАН Украины
  7. Не в торгах счастье [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.eucon.ua/