Источник: http://archive.nbuv.gov.ua/220_Pawlowa_19_6.pdf

Л.В. Павлова- УДОСКОНАЛЕННЯ МЕТОДИКИ НОРМАТИВНОЇ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ КОМЕРЦІЙНОГО ПРИЗНАЧЕННЯ

Розглядаються питання удосконалення методики визначення нормативної гро- шової оцінки земель комерційного призначення, які допоможуть визначати вартість цих земель точніше і якісніше. Запропоновані пропозиції можна використовувати для обчислення нормативної грошової оцінки земель і об'єктів комерційного призна- чення, в оподаткуванні цих земель, при визначенні їх вартості. Вони допоможуть вдосконалити методику нормативної грошової оцінки.

Ключові слова: землі комерційного призначення, нормативна оцінка земель, коефіцієнт функціонального використання, міська територія.

Міська територія на сучасному етапі ринкових перетворень є одним з основних критеріїв міського розвитку, оскільки є багатоцільовим ресурсом, призначеним для різних видів використання, проте є обмеженим. Із запрова- дженням різних форм власності на землю значно ускладнилось зайняття віль- них земель комерційного використання для подальшого розвитку міста. При цьому зростає інтерес інвесторів щодо придбання цих земельних ділянок та об'єктів нерухомості. Вона стає також важливим джерелом наповнення бю- джетів міст різних рівнів, з подальшими використанням цих коштів для їхнього розвитку та благоустрою.

Зміни в соціально-економічних умовах життя в населених пунктах, фі- нансових виробничих показниках різних галузей економіки потребують здійснення грошової оцінки земель на новій методичній та інформаційній ба- зі. З огляду на це, важливим є вдосконалення методології та методики норма- тивної грошової оцінки земель комерційного призначення, що спрямовані врегулювати процеси сталого й гармонійного розвитку міських земель

Аналіз останніх досліджень і публікацій

Найбільш вагомий внесок у наукову теорію оцінки земель зробили Д.І. Гнаткович, В.В. Горлачук, Г.О. Гуцуляк, Б.М. Данилишин, Д.С. Добряк, С.І. Дорогунцов, І.І. Лукінов, Т.П. Магазинщиков, В.М. Месель-Веселяк, І.Р. Михасюк, Л.Я. Новаковський, І.А. Розумовський, П.Т. Саблук, А.М. Третяк, М.М. Федоров, Б.З. Марченко, Ю.Ф. Дехтяренко, О.І. Драпіковський, І.Б. Іванова, О.О. Кучера, М.Г. Лихог- руда, Ю.М. Манцевич, Ю.М. Палеха, О.Я. Панчук, Б.А. Семененко, Д.І. Со- лярчук, А.Я. Сохнич, М.О. Соколова, М.Г. Ступеня, О.М. Теліженко, В.М. Кі- лочко та інші. Проте багато аспектів досліджуваної проблеми залишаються дискусійними та потребують здійснення глибших наукових досліджень і обґрунтувань, що я намагаюся зробити.

Постановка завдання

Нормативна грошова оцінка земель є найзнач- нішою сферою, в якій застосовують вартість території населених пунктів, а серед них і земель комерційного призначення. Ці землі є джерелом надхо- дження коштів і користуються найбільшим попитом для інвесторів. На сьогодні постає питання щодо оцінювання міських територій для комерційного використання. Економічна оцінка земель, надана ще в 1988 р., сьогодні, вже не може служити об'єктивною інформацією нормативної гро- шової оцінки.

Виклад основного матеріалу

В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить оціночна вартість, яка відтворює неринкову базу оцінки, яку створюють внаслідок дії наперед заданих чинників та показ- ників. Сутність грошової оцінки земель населених пунктів полягає у визна- ченні двох головних показників: зручності місцерозташування земельної ді- лянки та рівня облаштування її території. Обидва ці показники визначають за містобудівними параметрами розвитку населеного пункту, його частин (економіко-планувальних зон), враховуючи локальні особливості окремих зе- мельних ділянок.

Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховує відносну прибутковість наявних у її межах видів еко- номічної діяльності і встановлюються для певних категорій забудованих зе- мель. Функціональне використання земельної ділянки залежить від її цільо- вого призначення

Сьогодні постає питання у застосуванні показників коефіцієнта Кф. Річ у тому, що значення коефіцієнта Кф у дуже приблизному вигляді відобра- жають рентоутворювальний вплив певного виду економічної діяльності зе- мельної ділянки (2,5 – для земель комерційного використання).

Враховуючи потребу в удосконаленні методики нормативної грошової оцінки, а саме, розрахунку коефіцієнта Кф для земель комерційного призна- чення, потрібно продиференціювати коефіцієнт функціонального викорис- тання у міру віддалення цих земель від центру до околиць міста з 0,5 до 2,5.

Оскільки об'єкти комерційного призначення у центрі міста приносять більший прибуток, ніж у віддалених районах та околицях міста, тому відпо- відно потрібно відкоригувати коефіцієнт Кф. Оскільки у центрі прибуток більший, відповідно коефіцієнт буде мати значення 2,0-2,5, а на околицях міста відповідно – 0,5-1,0.

Також, варто звернути увагу на прибутковість та вид економічної ді- яльності земель комерційного призначення. Якщо вони приносять більший дохід, ніж інші такі ж самі об'єкти комерційного призначення, то потрібно коефіцієнт Кф відкоригувати – збільшити чи зменшити. Наприклад: якщо по- рівняти магазин, у якому продають алкогольні та тютюнові вироби та мага- зин, який продає дитячі товари, то у першому випадку коефіцієнт треба збільшити, а в другому, навпаки – зменшити.

Висновки

Першочергове завдання земель комерційного призначен- ня – приносити прибуток як для самого власника, так і для населеного пун- кту. Оскільки на сьогодні землі активно виділяють для комерційних завдань, то для того, щоб правильно їх оцінити, потрібно переглянути методику нор- мативної оцінки цих земель.

Потрібно продиференціювати коефіцієнт Кф від 0,5 до 2,50 залежно від місця розташування об'єктів комерційного призначення. Для того, щоб оцінка таких земель була якомога об'єктивнішою, пропоную відкоректовува- ти коефіцієнт Кф, враховуючи особливості, специфіку, прибуток і вид еконо- мічної діяльності об'єктів комерційного призначення (тобто збільшувати чи зменшувати коефіцієнт Кф).

Література

1. Кілочно В.М. Удосконалення грошової оцінки земель в Україні. – К. : ТОВ "ЦЗРС". – 170 с.

2. Драпіковський О.І., Іванова І.Б. Практикум з оцінки міських земель. – К. : Вид-во УАДУ при Президенті України, 1997. – 52 с.

3. Оцінка земельних ділянок / О.І. Драпіковський, І.Б. Іванова. – К. : Вид-во "ПРІНТ- ЕКСПРЕС", 2004. – 296 с.

4. Палеха Ю.Н. Географические особенности формирования региональной земельной ренты в городах Украины // Ученые записки Таврического национального университета им. В.В. Вернадского. – География. – 2002. – 15(54). – С. 57-62

5. Кілочко В.М. Досвід та проблеми грошової оцінки земель населених пунктів у Чер- каській області // Землевпорядкування. – 2001. – № 1. – С. 64-65.