Лященко А.А., Ціпенко О.В. - АРХІТЕКТУРА АДАПТИВНОЇ ГЕОІНФОРМАЦІЙНОЇ СИСТЕМИ ДЛЯ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ

В процесі проведення грошової оцінки земель населених пунктів з застосуванням геоінформаційних технологій можна виділити три основні етапи: підготовчий, проектний та експлуатаційний [1, 2]. На підготовчому етапі створюється база даних цифрової картографічної основи території міста та проводиться збір даних. Проектний етап складають задачі визначення базової вартості земель, економіко-планувального зонування території міста, розробки зон впливу локальних факторів і карт агровиробничих груп грунтів з їх грошовою оцінкою за видами сільськогосподарських угідь. В роботі мова йде про застосування геоінформаційної технології на останньому етапі, зміст якого складають задачі розрахунку грошової оцінки конкретних земельних ділянок з урахуванням функціонального використання ділянок та локальних факторів на основі просторового аналізу розміщення земельної ділянки по відношенню до економіко-планувальних зон та зон впливу локальних факторів. Адаптивність спеціалізованої ГІС грошової оцінки визначається наявністю в системі відповідних механізмів пристосування її інформаційного та програмного забезпечення до умов конкретного міста та архітектури і складу програмно-технічного комплексу конкретного замовника (управління земельних ресурсів).

Інформаційне забезпечення ГІС грошової оцінки земельних ділянок включає такі складові:

- база даних цифрової картографічної основи (ЦКО), яка створюється з використанням топографічних карт і планів масштабу: М 1:10000, М 1:5000 та М 1:2000 в растрових або векторних форматах або ортофотоплану;

- база даних тематичних шарів просторових даних про: економіко-планувальні зони (ЕПЗ), зони впливу локальних факторів (ЗЛФ), зони агровиробничих груп грунтів (ЗАГ);

- геопросторові дані земельних ділянок;

- базу даних реєстру геокодованих вулиць та адрес населеного пункту.

Основу процесу грошової оцінки земельних ділянок в ГІС складають задачі просторового аналізу їх місцерозташування по відношенню до ЕПЗ та ЗЛФ для земель під забудовою або по відношенню до зон поширення грунтів певної агровиробничої групи для земель сільськогосподарського призначення.

При цьому можна виділити три групи просторових відношень:

1) Земельної ділянки до економіко-планувальної зони: НП: ЗД -> ЕПЗi – земельна ділянка повністю належить певній ЕПЗ;

2) Земельної ділянки до зон впливу локальних факторів: НФ: ЗД -> ЗЛФi – земельна ділянка повністю належить певній ЗЛФ; ЧН: ЗД -> ЗЛФi – земельна ділянка частково належить певній ЗЛФ ПД: ЗД -> ЗЛФi – земельна ділянка знаходиться в пішохідній доступності до об’єкту певного класу.

3) Земельної ділянки до зон агровиробничих груп грунтів: НГ: ЗД -> ЗАГi – земельна ділянка повністю належить певній ЗАГ; ЧН: ЗД -> ЗАГi – земельна ділянка частково належить певній ЗАГ;

Вибір об’єкту оцінки — земельної ділянки може проводитися двома способами: прямим та контекстним. Прямий спосіб передбачає вибір відповідного об’єкту на карті. При контексному способі вибір геопросторового об’єкту здійснюється згідно вказаному кадастровому номеру ділянки, її адреси або власника. В останніх двох випадках може мати неоднозачність в виборі, яка вирішується шляхом представлнення альтернативних варіантів для діалогового вибору конкретного об’єкту.

Визначення економіко-планувальної зони проводиться на основі просторового аналізу належності земельної ділянки певній економіко планувальній зоні. Результатом являється номер ЕПЗ та відповідний зональний коефіцієнт KМ2 або базова оцінка 1 кв. м землі в зоні СЗ.

Визначення агровиробничих груп грунтів, в яких знаходяться угіддя земельної ділянки, проводиться на основі просторового аналізу належності угідь земельної ділянки певним агровиробничим групам. Результатом даного етапу є перелік часток перетину кожного угіддя земельної ділянки з відповідними зонами агровиробничих груп, площі часток SUIJ та грошова оцінка 1кв. м угідь в певній групі грунтової зони CЗАГj.

Грошова оцінка земельної ділянки включає в себе грошову оцінку території під забудовою та грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення і визначається за результатами встановлення перелічених вище просторових відношень, а саме:

СЗД = СЗАБ + ССГ, де: СЗД – грошова оцінка земельної ділянки; СЗАБ – грошова оцінка території під забудовою; ССГ – грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення.

СЗАБ = СЗ*Кф*KІНД*(SК + SДО), де: КФ – коефіцієнт функціонального використання; SК – сумарна площа часток земельної ділянки, що підпадають під вплив зон локальних факторів зважених на коефіцієнти відповідних зон; SДО = SЗД – SЗДЛФ – частка площі ділянки на яку не впливають ніякі локальні фактори; SЗД – загальна площа земельної ділянки; SЗДЛФ – площа земельної ділянки, на яку впливають локальні фактори; КІНД – коефіцієнт індексації.

Адаптивність ГІС забезпечується відповідною архітектурою системи (рис.2 ) та механізмами для налагодження її до таких факторів і параметрів: - умов населеного пункту; - часу оцінки; - кадастрової системи, в яку програми системи грошової оцінки включаються як складові (підсистеми); - середовища інструментальної ГІС, яка використовується в конкретного замовника; - системи керування базами даних (СКБД), архітектури та конфігурації програмно-технічного комплексу замовника.

Адаптивність до умов населеного пункту забезпечується механізмами параметричного налагодження системи до умов конкретного населеного пункту на основі використання: - бази просторових даних та системи локальних факторів для населеного пункту; - економіко-планувального зонування; - метаопису документів, які видаються в процесі проведення грошової оцінки тощо.

Адаптивність до часу оцінки визначає функції системи, які надають можливість, наприклад, проводити індексацію результатів грошової оцінки в результаті зміни коефіцієнту індексації, проводити переоцінку земельної ділянки в результаті зміни локальних факторів та ін.

Адаптивність до кадастрової системи визначається можливістю ГІС грошової оцінки інтегруватися з середовищем автоматизованої кадастрової системи на інформайційному та функціональному рівнях. Останнє в значній мірі залежить від гнучкості налагодження системи грошової оцінки на взаємодію з функціями інструментальної ГІС та системи керування базами даних автоматизованої кадастрової системи.

Це досягається за рахунок реалізації розподіленої трирівневої архітектури системи типу клієнт/сервер та мінімізації і уніфікації функцій взаємодії з середовищем ГІС. Трирівнева архітектура системи включає в себе: - сервер бази даних; - сервер застосувань; - спеціальне програмне забезпечення професійно орієнтованих клієнтських робочих місць (АРМ-клієнт).

База даних грошової оцінки земельних ділянок та картографічна база даних реалізуються в єдиному середовищі системи керування реляційними базами даних . На сервер застосувань покладаються такі задачі: уніфікації доступу до бази даних, ГІС-аналіз просторових відношень між об’єктами грошової оцінки, розрахунок грошової оцінки земельної ділянки, формування і видача документів та їх архівація. Спеціальне програмне забезпечення клієнтських АРМ повністю незалежить від конкретного серверу бази даних, а налагоджується на інформаційну та функціональну взаємодію з програмними об’єктами серверу застосувань, які реалізуються за технологією MIDAS у вигляді COM або CORBA об’єктів.

Адаптація до середовища інструментальної ГІС реалізується на рівні уніфікованого логічного ГІС-серверу на який покладається наступний мінімальний набір функцій: - формування та візуалізації електронної карти; - координатна ідентифікація об’єктів; - редагування графічних об’єктів з передачею відповідних повідомлень серверу застосувань для внесення синхронних змін в реляційну базу просторових даних.

Функції управління шарами, режимами їх візуалізації, масштабування, панорамування електронної карти розглядаються як внутрішні стандартні методи інструментальної ГІС і виконуються локально інструментальною ГІС, тобто не викликають подій та функціональних зв’язків з іншими застосуваннями. Така логічно розподілена архітектура дозволяє налагоджуватись на інструментальні ГІС різних постачальників (MapInfo, ArcView, InterGraph, Панорама та ін.), а також також дає можливість роботи з різноманітними системами керування базами даних від локальних типу Paradox, Dbase до серверних InterBase, Oracle, Informix та ін.

Дана архітектура дозволяє також реалізовувати відповідну фізичну розподіленість (масштабування) в залежності від можливостей та архітектури програмно-технічного комплексу конкретного замовника і від автономного варіанту на одному комп’ютері до варіанту обробки даних в локальних або в глобальних інформаційних мережах. В першому випадку всі логічні компоненти встановлюються на одному комп’ютері. В другому варіанті припускається виділення окремих комп’ютерів для серверу бази даних, серверу застосувань та клієнтських АРМ, об’єднаних високопродуктивною локальною мережею. З незначними доповненнями дана система може бути реструктурована у клієнт/серверну багатоланкову систему з використанням технології Internet/Intranet мереж (рис. 3). В цьому випадку незмінними залишаються сервер бази даних та сервер застосувань а система розширюється засобами віддаленого доступу на основі XML-серверу , WEB-серверу і серверу візуалізації картографічних даних.

XML-сервер – призначений для перетворення даних, що зберігаються та обробляються сервером бази даних в інформаційні об’єкти Internet/Intranet в форматі XML. XML-сервер також забезпечує доступ та обмін інформаційними об’єктами між локальними та територіально-розподіленими складовими комплексу. Сервер візуалізації картографічних даних призначений для створення графічного відображення векторних картографічних даних. Його основне завдання – забезпечити перетворення векторних картографічних даних в стандартні графічні формати (GIF, JPG, та інші) для включення їх в HTML-документи і передачі останніх клієнтам через WEB-сервер.

WEB-сервер призначений для забезпечення взаємодії комп’єютера користувача з інформаційними ресурсами, що розташовані на серверному комп’ютері мережі. Моделюючий клієнт – клієнт, який має право проводити грошову оцінку земельної ділянки в повному обсязі з наступним збереженням результатів оцінки в БД та видачею документів. Інформаційно-довідковий клієнт – клієнт, який має право перегляду результатів грошової оцінки земельної ділянки або ділянок, архіву документів та інших інформаційних ресурсів системи.

Досвід реалізації

Представлена архітектура адаптивної ГІС грошової оцінки реалізована в програмному комплексі “Терен-ГІС” який впроваджений та успішно використовуються в управліннях земельними ресурсами міст Львова, Полтави, Кременчука, Сміли, Червонограда тощо. Вони забезпечують значне зниження витрат на грошову оцінку земель великих населених пунктів та ведення оперативного моніторингу змін в системі землекористування, які впливають на грошову оцінку земель.

Література

1. Земельні відносини в Україні: Законодавчі акти і нормативні документи/ Держкомзем України/ — К.: Урожай, 1998. — 816 с.

2. Лященко А.А., Ціпенко О.В. Наскрізні геоінформаційні технології грошової оцінки земель населених пунктів // Науково-технічний збірник. Випуск 42: Інженерна геодезія. – К: КНУБА, 2000. — С. 155 – 165.

3. Палеха Ю.М., Свінарьов А.В. Використання ГІС при грошовій оцінці земель населених пунктів (досвід інституту “Діпромісту”) // Збірник наукових праць до міжнародної науково-практичної конференції “Геоінформаційні системи і муніципальне управління” – Миколаїв: МФ НаУКМА. — 2000. – С. 48 –53.

4. Третяк А.М., Панчук О. Я., Лихогруд М.Г. Автоматизована інформаційно-аналітична система “Грошова оцінка та оподаткування земель в Україні” // Землевпорядний вісник. — 1999. — № 2. — С. 21 – 26.