ДонНТУ   Портал магістрів

Реферат за темою випускної роботи

Зміст

Вступ

Важливе місце в економіці України займає формування ринку нерухомості, яке поєднується з вирішенням великої кількості завдань правового, соціального, економічного, екологічного, організаційно-технічного характеру.

Міські землі в цілому включають в себе складну сукупність об'єктів спеціалізованої власності (землі, які не підлягають ринковому обігу) і об'єктів, включених до системи ринкових земельних відносин. Для забезпечення можливості повноцінного обігу цих об'єктів перш за все необхідна інформація про їх вартість з урахуванням сформованої специфіки міського землекористування і земельного ринку, а також особливостей нормативно-правового регулювання загальнодержавного та місцевого законодавства [1].

Землеоціночна діяльність має важливе значення не тільки для оподаткування міських земель, але і для здійснення майнових операцій із землею та правом її оренди на вторинному ринку. Крім того, оцінка є обов'язковою складовою усіх інвестиційних процесів. Тому від стану землеоціночної діяльності, рівня розвитку її теоретичної та методичної бази залежать темпи здійснення не тільки земельної, а й соціально-економічної реформи в цілому [2].

1. Актуальність теми

На сьогоднішній день в Україні основою для оподаткування, визначення державного мита та інших платежів фіскального характеру є нормативна грошова оцінка земель та земельних ділянок. Однак, в умовах затвердження нових фінансово-економічних відносин постає питання більш широкого застосування ринкової бази оцінки.

Механізм нормативної грошової оцінки заснований на застосуванні нормативних оціночних показників і коефіцієнтів, які були встановлені при прийнятті методики нормативної грошової оцінки 20 років тому і до сих пір жодного разу не коректувалися.

Нормативна грошова оцінка не передбачена для обліку змін, що відбуваються на земельному ринку. Незважаючи на те, що перерахунок оцінки здійснюється з періодичністю 5-7 років, розрахунок вартості землі проводиться за одними і тими самими коефіцієнтами, незмінними в часі і не враховуючих змін ринку. Поза її увагою залишаються такі важливі чинники формування вартості землі, як конкретні обставини угоди приватизації, попит та пропозиція на земельні ділянки певної категорії в тому чи іншому регіоні, умови інвестування тощо.

Таким чином, впровадження нових механізмів оцінки, які зможуть забезпечити визначення економічно обґрунтованих показників вартості земельних ділянок, стає досить актуальним завданням. Ефективним способом вирішення цієї проблеми, враховуючи міжнародний досвід, може бути створення і застосування моделей масової оцінки земельних ділянок з урахуванням усіх аспектів функціонування ринку землі, а також перспектив розвитку України як держави з ринковою економікою [3].

2. Мета і завдання дослідження, плановані результати

Мета роботи: визначення та обґрунтування параметрів масової грошової оцінки земель населених пунктів.

Для досягнення поставленої мети були сформульовані такі завдання:

  1. Вивчення зарубіжного та вітчизняного досвіду у вивченні масової грошової оцінки земель.
  2. Виділення переваг і недоліків масової грошової оцінки.
  3. Вибір параметрів масової грошової оцінки.
  4. Визначення факторів, які впливають на вартість нерухомості.
  5. Визначення впливу вартості поліпшення на земельну ділянку.

Об'єкт дослідження: земельні ділянки населених пунктів.

Предмет дослідження: масова грошова оцінка земель.

Новизна наукової роботи полягає у визначенні параметрів масової грошової оцінки, які базуються на ринкових даних, і визначення впливу вартості поліпшення на земельну ділянку за допомогою методу екстракції (виділення).

3. Огляд наукових робіт, присвячених масової оцінки міської території

Відповідно до фундаментального підручника Міжнародної асоціації податкових оцінювачів «Організація оцінки та оподаткування нерухомості» під загальною редакцією Дж.К.Еккерта [4], масової оцінкою є систематична оцінка груп об'єктів нерухомості (в даному випадку земельних ділянок) на певну дату з використанням стандартних методів та статистичної перевірки результатів [3].

У світовій практиці масова економічна оцінка об'єктів міської земельної нерухомості застосовується протягом кількох десятиліть і є складовою частиною земельного кадастру [1].

3.1 Аналіз вітчизняних публікацій та наукових робіт

За останні 10-15 років опубліковано багато робіт таких вчених, як Ю.Ф. Дяхтіренко, О.І. Драпіковскій, І.Б. Іванова, О.П. Канаш, О.О. Кучер, М.Г. Ліхогруд, Ю.М. Манцевич, Ю.М. Палеха, Б.А. Семененко, Д.І. Солярчук, А.Я. Сохніч, М.О. Соколов, М.Г. Ступень, О.М. Теліженко та інших, в яких висвітлено важливі науково-методичні підходи до оцінки земель. Однак багато аспектів досліджуваної проблеми залишаються дискусійними і вимагають більш глибокого вивчення і обґрунтування [5].

Більшість наукових робіт українських авторів у галузі грошової оцінки землі присвячені нормативній грошовій оцінки, а саме доведенню її неспроможності і неможливості її ефективного використання в ринкових умовах. Умовно їх можна розділити на три категорії:
- Статті, в яких проводиться аналіз сучасного стану оцінки земель [6, 7, 8, 10];
- Статті, що містять методи удосконалення методики нормативної грошової оцінки [5, 19, 20];
- Статті, присвячені дослідженням впровадження масової оцінки в Україні [3, 10, 11].

А.Г. Мартин у своїй статті «Проблеми державного земельного кадастру в Україні» стверджує, що методичні засади проведення нормативної грошової оцінки земель потребують удосконалення, в першу чергу, приведення їх у відповідності з чинним законодавством [6].

Проблеми законодавчого характеру при проведенні нормативної грошової оцінки відзначає також у своїй статті [7] і Ю.М. Палеха. Відміна ЗУ «Про плату за землю» та введення відповідного розділу в Податковий Кодекс України в сукупності з «неуважністю» органів законодавчої влади, компетентних у питаннях оцінки земель, призвели до того, що ставки земельного податку у населених пунктах, де грошова оцінка не проводилася, збільшилися в середньому в 5 разів. Внесені зміни до законодавчих актів, на думку автора, були економічно і соціально необґрунтованими і змусили розробників грошової оцінки «підтягувати» її результати під Закон, тому що місцеві органи влади були не зацікавлені замовляти розробку технічної документації з нормативної грошової оцінки.

Всі сучасні вчені сходяться в одній думці, і в статті [8] Ю.М. Палехи про це сказано докладніше, що основним проблемним моментом є нормативно-правова та методична бази нормативної грошової оцінки, яка була сформована ще в 90-х роках минулого століття і вимагає істотних доробок. Тільки за умови адекватного відображення існуючих економічних і правових умов грошова оцінка може стати не тільки об'єктивним і справедливим умовою оцінювання земельних ділянок різних категорій, а й ефективним інструментом регулювання земельних відносин.

Що стосується нормативної грошової оцінки міських територій, то істотних коректувань вимагає формула визначення нормативної вартості квадратного метра земельної ділянки [9]. А саме, норми прибутку і капіталізації, які є низинними вже 16 років і не відображають ринкові та економічні показники розвитку міст.

Ряд вчених у своїх роботах писали про можливість і необхідність введення в Україні масової оцінки землі.

Як зазначено у статті О. Драпіковський, І. Іванової [10], питання про впровадження масової оцінки міських земель з'явився в Україні ще на початку 1990-х років, коли був відновлений платний характер використання землі. Але за умови збереження монополії державної власності на землю це питання носив скоріше декларативний, ніж практичний характер. Тому цілком прогнозованим була поява в першій редакції Закону України «Про плату за землю» механізму оподаткування землі за встановленими державою ставками.

На сьогоднішній день, визначення базової вартості земельних ділянок для оподаткування і використання моделі масової оцінки земельних ділянок є предметом досліджень широкого кола науковців та економістів світу. Найбільш відомими дослідниками цієї проблематики є Джозеф К. Еккерт, А. Сміт, Г. Харісон, Т. Коупленд, Д.Б. Арацкій, В.А. Горемикін, Д.С. Львів, Є.І. Тарасевич та інші [3].

На думку автора статті [3], враховуючи закордонний досвід, новим механізмом визначення вартості земельної ділянки цілком може стати масова оцінка земель, яка може забезпечити визначення ринкової базової вартості великої кількості земельних ділянок з найменшими фінансовими витратами і витратою часу. Однак цей метод потребує адаптації до умов функціонування в Україні, забезпечення нормального функціонування ринку землі та створення ефективної та централізованої земельно-інформаційної системи. Необхідною також є розробка сучасної моделі масової оцінки земель на основі статистичного аналізу з використанням найбільш сучасних аналітико-математичних систем, таких як штучні нейронні мережі. Все це вимагає істотних капіталовкладень, проте економічна ефективність впровадження такої моделі може забезпечити окупність витрат на протязі невеликого проміжку часу і може бути надзвичайно ефективною для оподаткування та вирішення інших проблем, які стосуються земельних відносин.

Практичне застосування моделей масової оцінки розглянуто в дисертації М.Г. Кривобокова «Масова оцінка міських земель в Україні: від нормативного підходу до ринкового» [11]. Метою роботи було окреслити альтернативний, орієнтований на ринок, підхід до проведення масової оцінки. В умовах незрілого ринку землі, можуть бути застосовані непрямі методи. Найбільш важливі ознаки, що впливають на вартість землі, можуть бути вилучені з розвинених іноземних ринків нерухомості. Внутрішній ринок квартир, який добре розвинений в Україні, також може надати дані для оцінки землі. Нерозвиненість ринку землі передбачає необхідність широко використовувати математичний аналіз розташування атрибутів замість ціни. Використання ГІС є необхідною умовою для якісного створення вартісних зон. ГІС-орієнтоване моделювання збільшує об'єктивність і ефективність аналізу.

Підводячи підсумок можна сказати, що багато українські вчені у своїх роботах критикують діючу методику нормативної грошової оцінки, але тільки одиниці з них наводять конкретні приклади вирішення проблеми. Практично всі вчені сходяться в одному, що необхідно існуючу методику орієнтувати на ринок нерухомості, а в якості інструменту необхідно використовувати масову грошову оцінку земель. Досліджень українських вчених у цій галузі незначна кількість, і більшість з них закінчуються світовим оглядом використання масової оцінки. Конкретні прикладні завдання з реалізації моделей масової оцінки були розглянуті в дисертації М.Г. Кривобокова [11].

3.2 Аналіз зарубіжних публікацій і наукових робіт

В даний час в Російській Федерації системи кадастрової оцінки землі та оцінки нерухомості перебувають у стадії розвитку. Остаточне завершення введення масової оцінки і запровадження податку на нерухомість заплановано на 2013 рік. Систему масової оцінки почали створювати ще в 1991 році з введення нормативної оцінки землі. Потім в 1997 році експериментально було розпочато здійснення масової оцінки в двох містах. А вже з 1999 року її стали проводити на загальнонаціональному рівні [12].

Тому, більшість наукових робіт і статей сучасних російських вчених присвячені дослідженню застосування нових методів і моделей масової грошової оцінки земель.

Провівши аналіз останніх робіт, можна виділити три основні напрями, за якими їх можна класифікувати:
- Загальні поняття масової оцінки земель;
- Дослідження методик масової оцінки;
- Автоматизація масової оцінки.

Перетворення в напрямку ринкової економіки поставили нагальне завдання оцінки вартості міських земель. Відсутність у країні фахівців, досвіду і власних методичних розробок спонукало шукати їх на Заході. Діюча в РФ система підготовки оцінювачів була створена американськими фахівцями і представляє американську методичну школу.Перекладені на російську мову роботи Дж. К. Еккерта, Генрі С. Харрісона і Дж. Фрідмана за короткий час стали класикою.Практика російської оцінки певною мірою слід зарубіжним методам. Такі роботи Н.В. Калініної [13], що тісно співробітничає з Дж. Еккертом [4]. В даний час над питанням розвитку масової оцінки в Росії працюють такі вчені як, С.В. Орлов, І.Л. Цуканов, Ю.А. Ципкин [1], А.В. Севостьянов [14], А.П. Ромм [12], Г.М. Стерник [15], та інші.

Масова оцінка являє собою спеціальний підхід до спрощеної оцінці великої групи однорідних об'єктів. Така оцінка проводиться за певною методикою: для оцінюваного об'єкта визначається відповідний набір значень фіксованого безлічі його параметрів, а потім по незмінним для всіх об'єктів правилами формується значення його оцінки [1].

Аналізуючи безліч статей і наукових робіт, не можна провести чітку межу між індивідуальною і масовою оцінкою.

Можна виділити наступні основні відмінності масової оцінки від індивідуальної:
а) об'єктом масової оцінки є не окремий об'єкт нерухомості (будівля, будова, земельна ділянка і т. д.), а сукупність цих об'єктів, які попередньо групуються за деяким критерієм однорідності (найчастіше в одну групу включаються об'єкти з однаковим функціональним призначенням);
б) індивідуальна оцінка проводиться виключно за бажанням власника, в той час як масова оцінка є обов'язковою і періодичною.
в) для масової оцінки характерна підвищена ступінь стандартизації процедур і значне збільшення ролі статистичних методів обробки даних. Це пов'язано з використанням у процесі масової оцінки лише найбільш істотних факторів впливу параметрів об'єкта на його вартість, а також з необхідністю визначення об'єктивних закономірностей зміни вартісного еквівалента, що можливо тільки при використанні методів економіко-тематичного аналізу;
г) контроль якості результатів масової оцінки здійснюється принципово іншими способами, оскільки отримані на основі застосування статистичного апарату результати можуть бути перевірені також тільки статистичними методами [1].

Нарівні з відзнаками, існує ряд подібностей масової та індивідуальної оцінки:
- Обидві методики оцінки - масова та індивідуальна, - мають у своїй основі систематичні методи збору, аналізу та обробки інформації для отримання добре обґрунтованих результатів;
- У масовій оцінці також використовуються три основні методи - витратний, дохідний метод (капіталізації доходу) та метод порівняння продажів;
- Аналіз найбільш ефективного використання проводиться також, як це робиться при індивідуальній оцінці [13].

Як вже було сказано раніше, всі російські методики проведення масової грошової оцінки спираються на вже існуючі і діючі міжнародні стандарти, тому і процес проведення масової оцінки здійснюється відповідно з ними.

Процес масової оцінки зображено на рисунку 1 [16]:

Процес масової оцінки

Рисунок 1 – Процес масової оцінки

Іншим напрямком наукової діяльності багатьох російських вчених є визначення найбільш ефективних і адекватних підходів до масової оцінки міських земель та запропонувати базуються на сучасних обчислювальних технологіях їх поліпшені методики.

4. Опис обраного методу

У даній роботі в якості методу визначення вартості земельних ділянок був обраний метод екстракції (виділення). Даний метод застосовується для оцінки забудованих земельних ділянок.

У цьому методі вартість землі витягується з ціни продажу поліпшення шляхом віднімання вартості внеску в покращення, оцінюється як їх залишкова вартість. Залишкова вартість являє собою вартість землі. Таким чином, ціна продажу (S) мінус вартість поліпшень (IV) дорівнює вартості землі (LV):

формула 1

У цьому випадку вартість землі під житловий будинок, визначається як різниця між ринковою вартістю всіх житлових площ в будівлі і вартості будівництва.

Умови застосування методу:
- наявність інформації про ціни угод з єдиними об'єктами нерухомості, аналогічними єдиного об'єкту нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку. За відсутності інформації про ціни угод допускається використання цін пропозиції (попиту);
- відповідність поліпшень земельної ділянки його найбільш ефективному використанню [17].

Метод передбачає наступну послідовність дій:
- визначення елементів, по яких здійснюється порівняння єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку, з об'єктами - аналогами;
- визначення по кожному з елементів порівняння характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку;
- визначення по кожному з елементів порівняння коригувань цін аналогів, відповідних характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку;
- коригування по кожному з елементів порівняння цін кожного аналога, що згладжує їх відмінності від єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку;
- розрахунок ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку, шляхом обґрунтованого узагальнення скоригованих цін аналогів;
- розрахунок вартості заміщення або вартості відтворення поліпшень оцінюваного земельної ділянки;
- розрахунок ринкової вартості оцінюваного земельної ділянки шляхом вирахування з ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку, вартості заміщення або вартості відтворення поліпшень земельної ділянки [17].

Метод виділення призводить до об'єктивних результатів, якщо можна точно оцінити величину вартості відтворення чи заміщення поліпшень (будівель і споруд) з урахуванням накопиченого зносу за умови відносної рівноваги попиту та пропозиції на відповідному сегменті ринку нерухомості.

Обмеженість методу виділення полягає в тому, що він може дати необ'єктивну оцінку вартості будівель і споруд, вік яких перевищує 10 років, оскільки з плином часу ймовірність відтворення застарілого об'єкта нерухомості зменшується, а складність розрахунку накопиченого зносу зростає. Крім того, в умовах високої інфляції дуже складно точно розрахувати вартість витрат на відтворення будівель і споруд, не кажучи вже про вартість відтворення всіх поліпшень міських земель з виділенням частки, що припадає на оцінюваний земельну ділянку [18].

5. Етапи дослідження

Для досягнення мети роботи та вирішення поставлених завдань було прийнято рішення створити модель масової грошової оцінки земель для двох районів міста Донецька: Калінінського і Пролетарського. В якості основи моделі масової оцінки був обраний метод вилучення, тому що з його допомогою можна отримати якісні результати в умовах нерозвиненого ринку нерухомості.

Вихідними даними для побудови моделі будуть дані типової забудови, що знаходиться в районах, а також дані пропозицій продажу квартир, що у цих будинках, в розглянутих районах.

Визначення частки вартості земельної ділянки у вартості об'єкта нерухомості буде розраховуватися як різниця між значенням вартості квартир у будинку і його відновної вартості будівництва.

Таким чином, знаходиться середня вартість земельних ділянок у межах однорідної забудови. Після чого вибирається базова вартість земельних ділянок в районі як мінімальне значення, а потім за допомогою методів статистичного аналізу визначаються значущі характеристики та їх вплив на вартість землі.

Висновки

У ході проведеного аналізу тематичної літератури українських і російських авторів можна зробити наступні висновки:

1) Існуюча сьогодні в Україні методика нормативної грошової оцінки земель населених пунктів застаріла і потребує модернізації, а саме перехід до ринкових даних і облік їх впливу на формування вартості 1 кв. метра землі.

2) З урахуванням світового досвіду, в якості альтернативи нормативної грошової оцінки земель можна назвати масову грошову оцінку, яка застосовується для тих же цілей, що і нормативна. Чудовим прикладом є досвід впровадження масової оцінки в Російській Федерації, де ця система почала застосовуватися ще в кінці 90-х років і на сьогоднішній день її методами виконані оцінки найбільших і розвинених міст країни.

3) Російськими вченими, спираючись на світові стандарти та публікації, було виконано ряд досліджень різних методик і побудова різних моделей масової оцінки. Багато з них були застосовані при оцінці таких міст, як Москва, Санкт-Петербург, Нижній Новгород та інші.

4) В якості методу визначення вартості земельної ділянки був обраний метод абстракції (виділення), в основі якого використовуються дані ринку нерухомості про угоди купівлі-продажу поліпшень або цін пропозиції (попиту).

Перелік посилань

  1. С.В. Орлов, И.Л. Цуканов, Ю.А. Цыпкин, Д.А. Цветков. Массовая оценка земель как фундамент градостроительства и управления недвижимостью.
  2. Ю.П. Губар. Кадастрова багатофакторна оцінка міських земель : Дис... канд. техн. наук: 05.24.04 / Національний ун-т "Львівська політехніка". — Л., 2004. — 165арк. : рис. — Бібліогр.: арк. 126-135.
  3. Д. Сацький. Масова оцінка землі – справедлива та ефективна база для розрахунку земельного податку.// Землевпорядний вісник – 2010. - №3, стр. 30-34
  4. Джозеф К. Эккерт. Организация оценки и налогообложения недвижимости. / Пер. с англ. – М.: РОО, 1997
  5. В.М. Кілочко, А.І. Пантелеймонов. Методичні підходи до вдосконалення нормативної грошової оцінки земель у ринкових умовах // Землеустрій і кадастр – 2012 -№2
  6. А.Г. Мартин. Проблеми державного земельного кадастру в Україні [электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.myland.org.ua/...
  7. Ю.М. Палеха. Методика нормативної грошової оцінки земель населених пунктів – необхідність змін, зумовлена часом // Землеустрій і кадастр – 2012 -№3, стр. 21-23
  8. Ю.М. Палеха. Розвиток грошової оцінки земель в Україні на сучасному етапі // Землеустрій і кадастр – 2012 -№2, стр. 35-37
  9. Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів [электронный ресурс]. Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua/...
  10. О. Драпіковський, І. Іванова. Масова оцінка міських земель: Україна та світовий досвід., Київ [электронный ресурс]. Режим доступу: http://www.nbuv.gov.ua/...
  11. М.Г. Кривобоков. Mass valuation of urban land in Ukraine: from normative to a market-based approach - Doctoral thesis in Real Estate Planning, KHT , - Stockholm -2006.
  12. А.П. Ромм. Основные принципы оценки городских земель // Аудиторские ведомости, №2/1998., стр. 13-16
  13. Н. Калинина, Ю. Кочетов, В. Овсянников. Массовая оценка недвижимости. [электронный ресурс]. Режим доступу: http://www.crea.ru/...
  14. А.В. Севостьянов. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру, Москва, 2001 г.
  15. Г.М. Стерник. Оценка недвижимости на основе методологии дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка [Электронный ресурс]. Режим доступу: http://www.spbgpu-dreem.ru...
  16. МСО-07 (МР13) массовая оценка для налогообложения - [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://dokipedia.ru/...
  17. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждено распоряжением Минимущества России от 07 марта 2002 № 568-р
  18. В.И. Петров. Оценка стоимости земельных участков. – М.: КНОРУС, 2007 – С. 208
  19. А.І. Пантелеймонов, В.М. Кілочко, Л.І. Панок. Напрями вдосконалення нормативної грошової оцінки земель населенні пунктів (на прикладі Черкаської області) // Землеустрій і кадастр – 2011 -№1, стр. 12-15
  20. Ш.І. Ібатулін, О.В. Степенко. Удосконалення методичних засад нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення у процесі сталого землекористування // Землеустрій і кадастр – 2012 -№3, стр. 11-13