Этапы массовой оценки

Процесс массовой оценки имеет следующие основные этапы:

• постановка задачи
• предварительное обследование и анализ объекта
• сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования
• построение и калибровка модели
• тестирование, контроль качества и уточнение результатов оценки.

1. Постановка задачи при массовой оценке предполагает:

• идентификацию объектов, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номер участка;
• уточнение правового статуса объекта (какие права оцениваются - собственности, аренды, на пользование воздушным пространством и т.д.);
• согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для целей налогообложения);
• согласование даты оценки - на какую дату производится переоценка.

1. Предварительное обследование и анализ объекта:

• Определяется точное местоположение (объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием)
• Составляется полное описание характеристик объекта недвижимости (земельный участок, основные количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, этажность, наличие пристроек, износ и т.д.)
• Рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта (принимается во внимание характер окружающей застройки, наличие заводов, парков и т.п., многолюдность места, особенности прилегающих улиц)
• Проводится сбор информации об объекте и местоположении среди местных жителей и служащих
• Предварительно определяется наиболее эффективное использование объекта

Предварительный анализ и описание объекта не ограничивается указанными пунктами, они определяются, как правило, конкретной ситуацией на рынке. Так, достаточно бессмысленно описывать идущий на снос частный дом, который покупают лишь ради приобретения прилегающего участка земли, в этом случае основное внимание должно уделяться расположению объекта и насыщенностью инфраструктуры земельного участка.

1. Анализ рынка

Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен. Первый этап - качественный анализ рынка и выделение характеристик, которые влияют на цены, но количественную меру их влияния определить невозможно. Эти характеристики не войдут в модель оценки, хотя будут задавать внешние ограничения ее точности. Например - изменение политической ситуации или налоговой политики нельзя учесть в формуле, но они сильно влияют на рынок.

Второй этап - выделение характеристик, по которым можно собрать информацию и определить количественное влияние на цену. Качественный анализ проводится по группам факторов и уровням их влияния.

В целом, основные факторы можно свести в таблицу (перечень примерный и должен дополняться в зависимости от конкретной ситуации):

Заполнив подобную таблицу, определив качественные факторы и характер их влияния (повышение или понижение цен), оценщик переходит к количественному анализу данных о ценах купли-продажи, ценах аренды, затратах на строительство и эксплуатацию, износе и т.п.

Сбор данных и его стратегия сильно зависит от поставленной задачи. Независимо от метода для оценки необходимы следующие характеристики объекта: адрес (местоположение), характеристики размеров (участка, дома, квартиры, помещения), характеристики качества (для участков - форма, глубина и т.п., для зданий - тип стен, этажность, возраст, планировка, ориентация окон и т.п.), характеристики сделки: дата, источник информации и т.п. В дополнение данных из рыночных источников, для сбора характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а также визуальный осмотр.

Массовый сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке, планируется на основе изучения рынка и источников информации о физических и правовых характеристиках объекта.

Построение модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой – выражение включающее в себя факторы определяющие эту стоимость. Содержание самой формулы определяется, в большей степени, методом оценки. Отметим, что существует три основных метода используемых в массовой оценке, это метод сравнения продаж, затратный метод и доходный метод (капитализации дохода).

Таким образом, на первом этапе, основываясь на анализе рынка и объеме и характере информации, выбирается метод оценки и общий вид модели (аддитивная, мультипликативная или гибридная). Следующим этапом является формирование первичных переменных модели на основе ценообразующих факторов (т.е. производится кодирование в цифровом виде качественных факторов и т.п.). Местоположение кодируется на основе системы координат с выбранной нулевой точкой. Дата сделки и год постройки могут быть преобразованы нелинейной функцией. Перевод качественных характеристик в коды и линеаризованные значения производится следующим образом (на примере материала стен): кирпичным стенам присваивается код 1, панельным - код 2 и т.д., эти коды преобразуются в линеаризованные значения путем расчета средней цены кв. м., нормированной к единице по группам сделок с соответствующими видами стен (например, значение для кирпичных стен - 1.06, для панельных - 0.94). На основе регрессионного анализа выясняется значимость первичных переменных, вводятся дополнительные комплексные переменные. Наконец, на заключительном этапе, когда определена структура модели - какие факторы и каким образом они в модель входят, производится калибровка коэффициентов модели, определяющая непосредственное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость.

Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект.

Экспертный контроль качества модели состоит из сравнения модельных результатов оценки с экспертными оценками тех же объектов. Наиболее эффективна экспертная экспресс-оценка вызывающих сомнение объектов основной выборки с осмотром их на месте. При этом выясняются причины значимых расхождений, выделяются факторы “недоучитываемые” или “переучитываемые” моделью, вносятся необходимые поправки. Такой контроль может осуществляться в несколько этапов до момента достижения необходимой точности модельной оценки.

Кроме того, формируется контрольная выборка из объектов, ранее не использованных при калибровке моделей, на основе которой проводится статистический анализ результатов оценки. В этом случае каждая версия проходит тестирование с использованием в качестве критериев Стандарта анализа относительных показателей оценки стоимости. При необходимости модель уточняется и калибруется вновь. Главный критерий - соответствие модельных результатов реалиям рынка.

В массовой оценке, подобно индивидуальной применяются три метода, базирующиеся на трех разных подходах к оценке недвижимости: метод сравнения продаж, метод восстановительной стоимости, доходный метод.

Метод сравнения продаж моделирует поведение рынка путем сравнения оцениваемых объектов недвижимости с аналогичными объектами, по которым недавно состоялись сделки. При оценке этим методом предполагается абсолютное право собственности.

Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий вид:

V = f (X₁,X₂,...,X_n),

где V - оценка рыночной стоимости

(X₁...X_n) - характеристики объекта недвижимости (например - площадь здания, тип стен и т.д.)

Существует более традиционная форма представления модели метода сравнения продаж, которая с помощью приемов массовой оценки может быть автоматизирована и откалибрована на данных рынка:

V = S_c + ADJ_c,

где V - оценка рыночной стоимости

S_c - цена объекта сравнения

ADJ_c - суммарная поправка с учетом различий между объектом сравнения и оцениваемым объектом.

Для проведения компьютерного анализа предполагается существование представительной базы данных, число записей которой должно превосходить приблизительно на порядок число значимых факторов. В принципе, первоначально информация собирается по максимальному числу параметров объекта. В дальнейшем отбираются те параметры, по которым выборка достаточно представительна и которые являются значимыми в модели. После формирования базы данных и создания переменных из значимых факторов выбирается вид модели (на нем мы остановимся ниже). Следующим этапом выделим калибровку модели, здесь используются несколько приемов:

1. Парный анализ продаж
2. Множественный регрессионный анализ
3. Метод адаптивной оценки (процедура обратной связи)

Важной составной частью метода сравнения продаж является определение поправок, которые в целом можно сгруппировать (без учета оценки земли) на три вида:

• поправки на характеристики здания (сюда включен и износ)
• поправки на местоположение
• поправки на условия сделки (важнейшей из которых является поправка на время).

На этом этапе получаем математическое выражение стоимости объекта в зависимости от ряда факторов (представленных набором переменных). Результат не является априорным (особенно в части количественных значений поправок) и требует критического подхода.

Доходный метод основан на определении стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых поступлений от его эксплуатации и капитализации. Таким образом, этот метод применим для оценки приносящей доход недвижимости. Доходный метод основан на допущении, что стоимость объекта напрямую зависит от размера, продолжительности и степени надежности дохода от эксплуатации объекта. В основе доходного метода лежит допущение о том, что будущие поступления стоят меньше, чем равная по величине денежная сумма, имеющаяся на руках в данный момент. Степень этой “временной предпочтительности” может рассматриваться как функция четырех факторов: предполагаемое снижение покупательной способности (инфляция), снижение ликвидности объекта, стоимость капитала или управления кредитом и риск. На основе анализа этих факторов устанавливается ставка капитализации.

В массовой оценке для этого метода производится формирование базы данных с необходимой информацией по объектам недвижимости. Аналогично методу сравнения продаж выбирается вид модели и производится калибровка. Однако конечным результатом в зависимости от поставленной задачи может быть и ставка капитализации и стоимость объектов и их возможный доход.

Затратный метод применяется только к застроенным земельным участкам (или при наличии других улучшений). Сразу отметим, при этом подходе стоимость земли оценивается методом сравнения продаж. В основе затратного метода лежит принцип замещения, в соответствии с которым стоимость имущества равна стоимости приобретения имущества эквивалентной полезности. Земельный участок оценивается как свободный для застройки в соответствии с наиболее эффективным использованием. Далее, поскольку рыночная стоимость учитывает текущее состояние здания и другие условия, для ее определения из полной стоимости замещения (восстановительная стоимость) вычитается накопленный износ, выражающий потерю полезности оцениваемого объекта.

Для расчета стоимости строительства собирается информация о фактических затратах на строительство здания и его текущем использовании, а также о текущих расценках на строительные материалы и производимые работы. Необходимы надежные сведения о накопленном износе. При массовой оценке стандартные величины допустимого износа приводятся в справочных таблицах, составленных на основе рыночных данных. Получение такой информации составляет основную трудность использования затратного метода при массовой оценке: необходимо отчетливо представлять себе не только степень физического износа, но и износов функционального и экономического (внешнего). А последние виды износа часто носят уникальный характер, с трудом поддаются измерению и типизации, особенно, если объекты сильно различаются по срокам постройки и расположены на неоднородной в градостроительном отношении территории (чередование жилых, общественных, производственных и рекреационных зон с различными качественными характеристиками). Эти условия требуют большой экспертной работы.

Необходимо уделять особое внимание оценке земли, поскольку точные стоимостные характеристики земли составляют основу эффективной системы оценки недвижимости.

Оценку земли оптимально проводить методом сравнения продаж, хотя существуют и другие методы оценки земли в условиях недостатка данных по продажам.

Предварительные этапы массовой оценки земли - стратификация объектов недвижимости по группам (стратам) и определение единицы измерения (сравнения).

Стратификация может основываться на принципах разрешенного использования земельных участков (зонирование), местоположении или административно-территориальном делении, размере участка. Стратификация обеспечивает отбор сравнимых земельных участков по рыночным данным, относящимся к группам объектов, аналогичных оцениваемому объекту по действию факторов спроса и предложения. Для облегчения сравнительного анализа в рамках классификации объектов по использованию или категории зонирования, земельному участку должна быть присвоена соответствующая единица измерения.

Единица измерения должна отражать способ, при помощи которого рынок (покупатели) анализирует стоимость земли. Если участки примерно равны по размеру, то сами участки могут служить единицей измерения (сравнения). Если же размеры участков различны, то единицей сравнения будет площадь, например, квадратный метр. Протяженность фронтальной границы также часто используется в качестве единицы сравнения.

В массовой оценке стоимость земли обычно определяется теми видами модели метода сравнения продаж объектов с земельными участками, где стоимость участка рассматривается как аддитивная составляющая полной стоимости.

Можно выделить три основных вида моделей массовой оценки, каждый из которых имеет свою специфику.

• Аддитивная модель имеет следующий вид:

V = A₀ + A₁X₁ + ... + A_nX_n

где (Х_{1 ...} Х_n) - характеристики объекта недвижимости, A_i - численные коэффициенты при переменных характеристиках объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость.

Математическая регрессия позволяет точно рассчитать оптимальные A_i для конкретной базы данных, однако заложенное допущение о линейности вклада каждой характеристики обычно не соответствует реалиям рынка. Аддитивная модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно описывает пограничные ситуации (к примеру объект с очень большой площадью). Тем не менее, на основе этой модели можно сделать выводы о значимости тех или иных переменных и погрешностях информации. Аддитивная модель обычно используется для предварительного анализа.

• Мультипликативная модель имеет вид:

V = B_{0 Ÿ} Y₁^{B1 Ÿ} ... Ÿ Y_n^Bn

• Гибридная модель является комбинацией двух вышеперечисленных видов, например:

V = Z₁^{B1 Ÿ} ... Ÿ Z_n^BnŸ (A₀ + A ₁ Z _n+1 + ... + A_m Z_m)

где (Z_{1 ...} Z _n ) - характеристики объекта недвижимости, A-B_i - веса и коэффициенты при переменных характеристик объекта.

Такой вид модели позволяет достаточно адекватно отображать основные тенденции рынка. Отсутствие строгой детерминации дает возможность принимать решение о способе включения (аддитивной или мультипликативный) в модель любой характеристики объекта, подбирая оптимальный с точки зрения точности прогноза. Однако такой вид модели значительно затрудняет калибровку коэффициентов. Обычно, здесь используются итеративные методы.

Выбор того или другого вида модели определяется с точки зрения наиболее адекватного отражения реального рынка. Простые модели - аддитивная и мультипликативная могут применяться для описания слаборазвитого рынка, где нет каких либо нелинейных тенденций, они достаточно логичны по своей структуре и устойчивы в том смысле, что отсутствуют сильные выбросы в оценке для нестандартных объектов. Гибридная модель оптимальна для рынка с устоявшимися нелинейными тенденциями и сложными видами зависимости стоимости от факторов. К сожалению, анализировать конечную гибридную модель не так просто как две предыдущие, особенно если задействованы сложные переменные, отражающие взаимовлияние характеристик. Другой проблемой гибридной модели является сильная зависимость конечного результата в процессе итеративной калибровки от начальных значений коэффициентов.

Проблемы сложных гибридных моделей смыкаются с проблемами эвристического моделирования, пока еще слабо разработаны и требуют активного экспертного участия.

Как уже выше упоминалось, калибровка модели позволяет определить непосредственное влияние факторов (выражаемых переменными модели) на стоимость, т.е. рассчитать конечные коэффициенты A-C_i модели.

Первым шагом является преобразование данных: качественные факторы кодируются и формируются т.н. линеаризованные значения, отражающие мультипликативный вклад в стоимость. Отдельно выделим бинарные переменные - да/нет (обычно это наличие или отсутствие какого-либо улучшения). Нередко количественные переменные также преобразуются к нелинейному виду.

• адекватностью формулы (она должна быть не слишком упрощенной и не слишком сложной)
• надежностью базы данных (отбраковкой необъяснимых девиантных значений цены и проверкой сомнительных данных)
• тщательным анализом конечных значений коэффициентов.

Любая модель - это лишь упрощенное представление реального рынка, которое не претендует на стопроцентное соответствие рыночным ценам. Существует два основных источника погрешности оценки. Это - качество информации, которая может включать как нерыночные сделки, так и не полностью описанные (может быть утрачена или откинута часть важной информации). Поэтому модель, хорошо работающая на исходной базе данных, может давать выбросы при оценке реальных объектов. Второй источник ошибок - неверные предположения, заложенные в структуру модели. Например, если в модель заложена линейная зависимость стоимости от площади магазина, то она будет переоценивать крупные универмаги и недооценивать небольшие киоски, поскольку спрос различает такие объекты. Подобные недостатки можно выявить при анализе коэффициентов отношений прогнозных значений к реальным ценам сделок из базы данных, но лишь при наличии объектов с такими параметрами в контрольной выборке.

Качество модели по контрольной выборке определяется с помощью стандартных статистик. Значения этих статистик могут служить критерием при выборе окончательной структуры модели вместе с интерпретируемостью результатов (соответствие рынку). Анализ отклонений прогнозных значений от реальных дает возможность грамотной корректировки как вида модели, так и ее коэффициентов.

Возможны случаи, когда статистические критерии подтверждают качество модели, а экспертная проверка показывает очевидные несоответствия. В этом случае причина кроется, скорее всего, в ненадежности исходной рыночной информации о сделках.

Кроме того, проверка предполагает выезд на местность с осмотром и оценкой реальных объектов. Визуальный осмотр объекта и его местоположения позволяет нередко объяснить природу расхождения цены и прогноза. Полевое исследование, обычно завершающее работу по массовой оценке, имеет своей основной целью выявление дополнительных и неучтенных оценкой факторов, присутствующих, например, в описании объектов в городских реестрах недвижимости, но не использованных моделью, либо связанных со специфическим местоположением объектов.

Модели массовой оценки разрабатываются для групп типичных объектов недвижимости с ограниченным количеством характеристик объектов. Это условие массовой оценки предполагает схожесть объектов по всем прочим характеристикам как физическим (техническим), так и по условиям их местоположения в рамках проведенного зонирования территории города. Однако на практике может существовать много объектов, стоимость которых в значительной мере определяется неучтенными в моделях факторами (физический, экономический и функциональный износ). Этими факторами предположительно могут являться такие физические характеристики, как уникальное качество строительства и планировочная организация объекта, а также особенности функционального назначения объектов, их локального местоположения и специфического окружения.

Такие характеристики могут в явном виде или косвенным образом присутствовать в реестре недвижимости или на карте города, но при этом остаться невостребованными при создании и корректировках модели.

Результатом полевого исследования может стать более полное описание границ применения проведенной массовой оценки с аргументированными выводами по поводу нецелесообразности или невозможности дальнейшего совершенствования модели (в зависимости от целей работы и требований к оценке). При этом могут быть выделены уникальные объекты, оценивать которые нужно в индивидуальном порядке или с применением иных подходов. Одним из возможных результатов полевой проверки может стать разработка дополнительных экспертных поправок (коэффициентов), применимых к отдельным объектам или группам объектов.

Часто приходится слышать, что поскольку рынок недвижимости в России пока не развит, применение методов массовой оценки оправдано только при оценке жилья, тогда как по объектам производственного и коммерческого назначения правильнее применять затратный и доходный методы, так как сравнительных продаж мало или вообще нет. Это утверждение в корне неверно.

Неразвитость рынка накладывает свои ограничения на точность оценки при индивидуальной оценке не меньше, чем при массовой, в доходном и затратном методах погрешностей не меньше, чем в методе сравнения продаж. В самом деле, если рынок по какому-то классу объектов не развит, - как определить поправку на функциональный и экономический износ при применении затратного метода? - какую ставку капитализации (дисконтирования) применить при оценке доходным методом? При ответе на эти вопросы в ситуации неразвитого рынка приходится делать сильные допущения, которые - если оказываются ошибочными, - многократно умножают погрешность результата оценки. Таким образом, развитость рынка недвижимости (отдельных его секторов) и его обороты в равной мереобусловливают точность и надежность оценки при применении как массовой, так и индивидуальной оценки, при использовании каждого из трех методов оценки. Если рынок развит, а информация открыта и не искажена, то шансов на аккуратную и точную оценку больше, вне зависимости от применяемых методов. При этом выбор метода оценки (затратный, доходный или сравнения) зависит от типа недвижимости и осуществляется оценщиком - как при индивидуальной оценке, так и при массовой.

Массовая оценка имеет свои ограничения: иногда оказывается эффективнее (точнее с учетом затрат на оценку) произвести индивидуальную оценку, например, объекта специального назначения, чем пытаться определить стандартные правила его оценки. Однако это - редкие случаи, исключения по действительно небольшому кругу объектов.

В целом, для грамотного проведения оценки (например, налогооблагаемой стоимости) и для глубокого анализа тенденций рынка на относительно небольших выборках оценщик должен владеть навыками как массовой, так и индивидуальной оценки (для защиты результатов оценки в судах и определения стоимости объектов специального назначения), а также обладать необходимыми знаниями об объектах недвижимости, их типологии и потребительских качествах.