Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Авторы:К.П. Мартинов

Источник: Системное управление, электронное научное периодическое издание

Аннотация

Оценка земель сельскохозяйственного назначения. В статье рассмотрено содержание оценки земель сельскохозяйственного на-значения. Проанализированы методы, применяемые при оценке земель сельско-хозяйственного назначения. Дана оценка земель сельскохозяйственного назна-чения в Республике Мордовия.

Система оценки земли в России формировалось в зависимости от постав-ленной цели и задач применения земельно–оценочных данных. Оценка земель предназначалась для решения таких задач как: продажа и покупки земель, сда-ча земель в аренду, выдача ссуд под залог земли, размежевания земель и раз-верстания угодий, разрешения споров между землевладельцами и землепользо-вателями и прочее.

В современной России произошел переход прав собственности от госу-дарства к частным производителям. Созданы основы для земельного рынка. В рыночный оборот вовлечено большое число земельных участков. Формирова-ние цены на земельный участок начинает существенно влиять на перераспреде-ление прав собственности на земельные участки. Достоверная оценка стоимо-сти земли является основой эффективной системы налогообложения, а также способствует эффективному использованию земли.По данным государственного учета земель, общая площадь Республики Мордовия за отчетный период не изменилась, на 1 января 2012 г. Составляло 2612,8 тыс. га. Площадь земель населенных пунктов в республике в 2011 году увеличилась, по сравнению с 2010 годом, на 0,1 тыс. га и составила 129,6 тыс. га. В Республике Мордовия имеются земельные участки общей площадью 0,4 тыс. га, которые используют сельскохозяйственные организации Рязанской, Пензенской и Ульяновской областей. За пределами своих границ на территории Рязанской и Пензенской областей землепользователи Республики Мордовия используют 0,3 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов и лесного фонда. В земельном фонде Республики Мордовия земли сельскохозяйственного назначения составляют 64,5 %. В общем земельном фонде на долю земель населенных пунктов приходится 5,0 %, земель промыш-ленности, энергетики, транспорта и связи – 1,7 %, земель лесного фонда – 25,2 %, земель водного фонда – 0,2 % и земель запаса – 0,9 %.

По данным статистического наблюдения на 1 января 2012 года в собст-венности граждан насчитывается 1038,4 тыс. га земель или 39,7 % от общей площади территории Республики Мордовия. В 2011 году площадь земель в соб-ственности граждан уменьшилась на 13,5 тыс. га, а в собственности юридиче-ских лиц – увеличилась на 16,4 тыс. га, за счет приобретения ими земельных участков и земельных долей у граждан.

Площадь земельных участков, находящихся в собственности юридиче-ских лиц, составляет 145,5 тыс. га или 5,7 % территории республики. В госу-дарственной и муниципальной собственности находится 1428,9 тыс. га или 54,6 % общей площади.

Проводимая земельная реформа в Республике Мордовии в аграрном сек-торе экономики направлена на комплексное переустройство земельных отно-шений на основе перераспределения земли для равноправных условий развития различных форм хозяйствования на земле, формирование многоукладности, ак-тивизации земельного рынка, рациональной структуры землепользования, по-вышение эффективности использования, охраны земельных ресурсов и пре-вращение их в самостоятельный фактор экономического роста. В 2011 году площадь земель сельскохозяйственного назначения, находя-щихся в собственности граждан и юридических лиц, составлял 1120,3 тыс. га (66,5 % от общей площади земель этой категории), в том числе 976,5 тыс. га. (58,0 %) – в собственности граждан и 143,8 тыс. га (8,5 %) – в собственности юридических лиц. В государственной и муниципальной собственности числит-ся 563,7 тыс. га (33,5 %), из них 37,1 тыс. га (6,6 %) находятся в собственности Российской Федерации, 28,3 тыс. га (5,0 %) – в собственности Республики Мордовия и 0,8 тыс. га (0,1 %) – в муниципальной собственности.

Общая площадь земель сельскохозяйственного назначения Республики Мордовия в 2011 году составляла 1684,0 тыс. га, что в сравнении с предыду-щим периодом на 0,5 тыс. га меньше (таблица 1). Уменьшение площади связано с переводом земельных участков общей площади 0,4 тыс. га в категорию зе-мель промышленности, энергетики, транспорта, связи, а также с включением в установленном порядке в черту населенных пунктов 0,1 тыс. га. В структуре земель сельскохозяйственного назначения преобладают сельскохозяйственные угодья (1544,1 тыс. га или 91,69 %). Самыми крупными по площади сельскохо-зяйственных земель в республике являются: Ковылкинский, Старошайговский и Краснослободский муниципальные районы.

Совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования земельного участка – это доходный подход. При до-ходном подходе, стоимость земельного участка определяется его потенциаль-ной способностью приносить доход. Доходный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использо-вания. Методами оценки земли, применяемыми в рамках доходного подхода, являются метод прямой капитализации дохода, а также методы дисконтирован-ных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения земельного участка, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от исполь-зования земельного участка и выручка от его перепродажи (реверсия) за выче-том потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сего-дняшний день) общую стоимость. Данная техника расчетов является сложной, так как доходы во времени могут существенно изменяться, а норма капитализа-ции зависит как от состояния экономики и финансовой системы страны, систе-мы правовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от со-стояния самого рынка. Применение данного метода требует большого объема рыночных исследований для определения адекватных значений нормы капита-лизации.

Затратный подход оценки земельных участков основывается на совокуп-ности методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необхо-димых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки.

Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижи-мости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект не-движимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

При оценке земли затратный подход используется в основном для опре-деления стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Определяющими факторами, влияющими на рыночную стоимость сель-скохозяйственных угодий, являются:

― природно-климатические условия;

― вид сельскохозяйственных угодий;

― плодородие сельскохозяйственных угодий;

― уровень урожайности;

― место расположения земельного участка относительно рынков сбыта

сельскохозяйственной продукции;

― производственная и социальная инфраструктура предприятия.