М. Маланчук – Вдосконалення методики обчислення нормативної грошової оцінки порушених земель.

Источник: М. Маланчук. Вдосконалення методики обчислення нормативної грошової оцінки порушених земель // Современные достижения геодезической науки и производства: науч. сб., выпуск 2(24). – Национальный университет Львовская политехника, 2012.

Аннотация

М. Маланчук. Вдосконалення методики обчислення нормативної грошової оцінки порушених земель.
Ключові слова:нормативна грошова оцінка земель, порушені землі, гранично допустима концентрація.

Постановка проблеми

Територія колишніх сірчаних промислових підприємств, на сучасному етапі ринкових перетворень, на яких є наслідки забруднення та порушення ґрунтів внаслідок техногенної діяльності людини, є одним із основних потенційних об’єктів багатоцільового використання. Отже, постає питання грошової оцінки кожного техногенного елемента цієї території, оскільки оцінка містить в собі інструменти, які стимулюють розвиток сталого та перспективного землекористування.

Зв’язок із важливими науковими й практичними завданнями

Питання нормативної грошової оцінки порушених земель різного функціонального призначення тісно пов’язане з науковими та практичними завданнями, які мають на меті забезпечити сприятливі економічні умови для створення рекреаційних комплексів на території колишніх гірничовидобувних підприємств.

Аналіз останніх досліджень та публікацій, які стосуються вирішення цієї проблеми

Грошова оцінка землі є складовою частиною Державного земельного кадастру [1], тому вона проводиться відповідно до чинного законодавства України та поділяється на експертну та нормативну оцінку землі. Нормативну грошову оцінку здійснюють відповідно до Закону України Про оцінку земель від 11.12.2003 р. № 1378–1V. Методичне регулювання оцінки земель здійснюється у відповідних нормативно‑правових актах, що визначають організацію і виконання землеоцінних робіт, порядок проведення оцінки земель, зміст і склад технічної документації та звітів з грошової оцінки земельних ділянок, вимоги до них, порядок їх виконання. Основними із таких документів є Методика нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) [2] та Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів [3]. Практично нормативну грошову оцінку виконують відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) [4] та Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів [5]. Ці Порядки регламентують механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення.

Питання оцінки земель розглянуто у роботах таких науковців, як Ю. Ф. Дехтяренко, А. Г. Мартин, Б. М. Данилишин, Д. С. Добряк, А. М. Третяк, М. Г. Лихогруд, Л. М. Перович та інших. Водночас наукові засади обчислення нормативної оцінки порушених земель залишаються малодослідженими.

Невирішені частини загальної проблеми

Внаслідок припинення діяльності підприємств та відновлення цих територій утворилися землі різного функціонального призначення, серед яких: землі водного фонду, землі сільськогосподарського, лісогосподарського призначення, землі природно‑заповідного фонду, землі промисловості, транспорту та іншого використання. Тому постає питання правильності вибору методики оцінювання цих земель, адже спочатку це були землі сільськогосподарського призначення, потім землі промисловості, а сьогодні землі різного функціонального використання. Чи правильно сьогодні оцінювати ці землі як землі рекреації, оздоровчого, сільськогосподарського призначення, адже утворені території ще не скоро почнуть функціонувати за новим призначенням?

Постановка завдання

Вдосконалити нормативну грошову оцінку порушених земель різного функціонального призначення.

Виклад основного матеріалу проблеми

Порушені на території Львівщини гірничими роботами землі, внаслідок видобування сірки, загалом становлять близько 9 тис. га. Ця територія представлена різними техногенними елементами, придатними для майбутнього використання в різних цілях. Сьогодні частково відновлено території за рахунок перетворення сірчаних кар’єрів на озера, що дало поштовх до створення рекреаційних комплексів, які передбачають створення пляжів, парків, ботанічних садів, розважальних об’єктів. Створення таких комплексів потребує великих фінансових та матеріальних затрат. Для залучення інвестицій необхідно створити сприятливі умови, де однією з вагомих умов є зменшення орендної плати за користування землею.

Величина орендної плати чи земельного податку залежить від нормативної грошової оцінки землі. Виникає питання достовірної та об’єктивної оцінки територій колишнього промислового підприємства, з майбутнім використання їх як земель сільськогосподарського, лісогосподарського, рекреаційного, оздоровчого, природоохоронного та іншого призначення. Адаптація цих територій до нового їх функціонального призначення потребує великого періоду часу, оскільки ці землі техногенно порушені. Тому кожна земельна ділянка колишніх сірчаних підприємств повинна оцінюватися за використанням у певній галузі з урахуванням її техногенного порушення. Це потребує вдосконалення методології та методики нормативної грошової оцінки порушених земель, задля врегулювання сталого та гармонійного відновлення порушених територій.

З цією метою розглянемо порядок обчислення нормативної грошової оцінки земель різного функціонального призначення.

Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення обчислюється відповідно до Методики та Порядку обчислення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів [3], [5].

Відповідно до [5] нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки визначається на підставі шкал нормативної грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів та обчислюється за формулою:

де Гагр – нормативна грошова оцінка агровиробничої групи ґрунтів, грн.; Багр – бал бонітету – оцінка агровиробничої групи ґрунтів; Б – бал бонітету гектара відповідних угідь у сільськогосподарському підприємстві; Г – нормативна грошова оцінка гектара відповідних угідь в сільськогосподарському підприємстві, грн.

Загальна нормативна оцінка окремої земельної ділянки визначається [5]:

де Цн – нормативна грошова оцінка земельної ділянки; n – кількість агровиробничих груп ґрунтів на ділянці; S – площа відповідної агровиробничої групи ґрунтів.

У сучасних умовах великою науковою та практичною проблемою стає оцінка земельних ресурсів у сільськогосподарському виробництві, адже методичні засади такої оцінки, закладені 14 років тому (у Постанові Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 № 13 Про Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів) і дотепер спираються на дані економічної оцінки земель Української РСР 1988 р. Тому відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 31 жовтня 2011 р. № 1185 Про внесення змін до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів нормативна грошова оцінка гектара відповідних угідь у сільськогосподарському підприємстві збільшується на постійний коефіцієнт, який 1,756. Отже, відповідно до цього формула (1) матиме вигляд:

В результаті таких дій нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення просто збільшується в 1,756 раза. Як видно з формули (3), в основу обчислення нормативної грошової оцінки земельної ділянки покладено відношення балів бонітету та нормативної грошової оцінки гектара відповідних угідь в сільськогосподарському підприємстві. Бал бонітету визначається як показник, що відображає відносну придатність ґрунтів для вирощування сільськогосподарських культур [6]. Однак цей штучно введений показник є значущим для земель сільськогосподарського призначення, але не має певного наукового чи практичного обґрунтування. Під час обчислення нормативної грошової оцінки порушених земель за (2) значення не відповідатиме правдивій ціні землі.

Оскільки досліджується порушена та забруднена різними шкідливими речовинами територія, то, на нашу думку, потрібно це врахувати, обчислюючи нормативну грошову оцінку таких земель.

Тому пропонуємо у формулу (3) ввести коефіцієнт (Кз), який враховує забруднення ґрунту певними речовинами. Зазначимо, що Кз≤1. Цей коефіцієнт обчислюють за формулою:

де Кз – інтегрований коефіцієнт забруднення ґрунту; ГДК – гранично допустима концентрація і шкідливої речовини у ґрунті; К – концентрація і шкідливої речовини у ґрунті; n – кількість шкідливих речовин у ґрунті.

У результаті введення коефіцієнта формула для обчислення нормативної грошової оцінки порушених сільськогосподарських угіль матиме вигляд:

У результаті обчислення нормативної грошової оцінки за формулою (5) отримуємо ціну земельної ділянки сільськогосподарського призначення з урахуванням її забруднення певними речовинами, що висвітлює об’єктивнішу та достовірну вартість на момент оцінки.

У табл. 1 наведено розрахунки нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення на території колишніх сірковидобувних підприємств. Дослідження показали, що основними елементами забруднення таких територій є сірка, мідь, цинк та марганець.

Аналіз результатів обчислень в табл. 1 показує, що ціна порушених земель для ріллі приблизно в 2,3 раза менша, багаторічних насаджень, пасовищ та сінокосів відповідно менша в 2,3 та 1,8 раза від нормативної грошової оцінки сьогодення. Отже, чим більша концентрація забруднювальної речовини, тим менша нормативна грошова оцінка земельної ділянки.

Нормативну грошову оцінку земель промисловості, транспорту, зв’язку та іншого призначення обчислюють за формулою [4]:

де Цн – нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.; Рпнп – рентний дохід, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки в перерахунку на одиницю площі, грн. / м ²; Тк – термін капіталізації рентного доходу, який встановлюється на рівні 33 років; Кф – коефіцієнт, який враховує функціональне використання земельної ділянки; Км – коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки; Пд – площа земельної ділянки, м ².

Коефіцієнт, що враховує місцерозташування земельної ділянки (Км), обчислюється за формулою [4]:

де Кр – коефіцієнт, який враховує регіональні фактори місцерозташування земельної ділянки (віддаленість від адміністративного центру та найближчого населеного пункту, що має магістральні шляхи сполучення – залізниці, автомагістралі загальнодержавного значення, морські та річкові порти, аеропорти, уходження до приміської зони великих міст тощо).

Загальне значення коефіцієнта Кр розраховують як добуток коефіцієнтів Кр1, Кр2, Кр3, Кр4, значення, яких наведено в Порядку [4].

Кл – коефіцієнт, який враховує локальні фактори місцерозташування земельної ділянки за територіально‑планувальними, інженерно‑геологічними, історико‑культурними, природно‑ландшафтними, санітарно‑гігієнічними та іншими умовами.

Загальне значення коефіцієнта Кл розраховують як добуток значень окремих коефіцієнтів, наведених у Порядку [4]. Локальні фактори – це найбільша кількість чинників, що впливають на ціноутворення землі і є її ознаками на місці. Значення цього коефіцієнта не є чітко визначеним і може коливатись від 0,8 до 1,2 [4]. Локальні фактори:

інженерно‑інфраструктурні;
інженерно‑інфраструктурні;
функціонально‑планувальні;
природно‑ландшафтні;
історико‑культурні;
санітарно‑гігієнічні.

Локальних коефіцієнтів може нараховуватися від одного до двадцяти семи. В цьому випадку нас цікавить локальний коефіцієнт, що характеризує земельну ділянку, яка міститься в ареалі забруднення ґрунтів (важкі метали), на територіях, зайнятих штучними відвалами і териконами.

Відповідно до [4] його значення коливається від 0,9 до 0,95. Однак який саме коефіцієнт і в яких випадках застосовувати, Порядок [4] не передбачає. Звідси виникає потреба дослідження використання цього коефіцієнта за його числовим значенням.

На нашу думку, використання цього коефіцієнта не зовсім чітко відображає стан техногенно порушеної території.

Екологічний стан порушених земель та територіях сірковидобувних родовищ може характеризуватись в наш час такими типами екологічної ситуації:

сприятливий – територія не забруднюється внаслідок діяльності промислових підприємств, незначна зміна ландшафту;
задовільний – територія з вмістом у ґрунтах забруднювальних елементів на рівні або з незначним перевищенням ГДК, незначна зміна ландшафту;
передкризовий – територія забруднена різними елементами, перевищення ГДК у 2–5 разів, зміна ландшафту, утворення техногенних елементів;
кризовий – територія з вмістом у ґрунтах забруднювальних елементів, перевищення ГДК в десятки разів, зміна ландшафту, утворення техногенних елементів;
катастрофічний – територія з вмістом у ґрунтах забруднювальних елементів, перевищення ГДК в сотні разів, значна зміна ландшафту, утворення техногенних елементів.

Розрахунки, наведені в табл. 1, показують, що значення інтегрованого коефіцієнта забрудненої території може досягати 0,25. Звідси відповідно до цих типів екологічної ситуації пропонуємо внести відповідні значення досліджуваного коефіцієнта (табл. 2).

Відповідно до запропонованих коефіцієнтів у табл. 3 наведено обчислені значення нормативної грошової оцінки на прикладі земель промисловості Яворівського ДГХП Сірка.

Аналіз отриманих результатів показав, що вартість земель промисловості коливається від 2 до 20 грн. / м ², земель гірничої промисловості від 1,7 до 17 грн. / м ², земель транспорту від 1,7 до 18 грн. / м ² . Отже, чим складніша екологічна ситуації на території, тим менша нормативна ціна землі.

Такий підхід до обчислення нормативної грошової оцінки дасть змогу оцінити її вартість з урахуванням її техногенного порушення.

Висновки

У результаті проведених досліджень розроблено новий алгоритм розрахунку нормативної грошової оцінки порушених земель різного функціонального призначення, а також підкреслено, що використання землі має бути екологічно доступним та економічно вигідним.

Література

1. Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768–111 // Відомості Верховної Ради України від 25.01.2002 р., № 3, стаття 27.
2. Методика нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) // Постанова Кабінету Міністрів України від 30.05.1997 р. № 525.
3. Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів // Постанова Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 р. № 213.
4. Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) // Наказ Держкомзему України від 27.01.2006 р. № 119/16/22/11/17/12.
5. Р. М. Панас. Ґрунтознавство: навч. посіб. / Р. М. Панас. – Львів: Новий Світ–2000, 2009. – 372 с.
6. Р. М. Панас. Основи моніторингу та прогнозування використання земель: навч. посіб. / Р. М. Панас. – Львів: Новий Світ–2000, 2007. – 183 с.
7. В. І. Козловський. Важкі метали в ґрунтах техногенних ландшафтів родовищ самородної сірки Передкарпаття (Україна) // Грунтознавство. – 2008. Т. 9, № 3–4. – С. 101–107.