Об особенностях оценки земельных участков в Украине

Аннотация

Штофер Г.А.,Терещенко Н.А. Текутьева А.А. Определение стоимости земельных участков важно для всех субъектов земельных отношений. Для решения возникающих проблем, связанных с оценкой земельных участков,  требуется  совершенствование  методической  и  нормативной  базы исключительно на научной основе, с учетом международного опыта оценки.

Определение стоимости земельных участков важно для всех субъектов земельных отношений. Для государственных органов это важно с точки зрения выполнения своих регулирующих и фискальных функций. Для предприятий и организаций, использующих земельный участок, знание реальной стоимости земли обеспечивает возможности решения текущих задач и реализации стратегических планов.

Основными документами, регулирующими денежную оценку земель в Украине, являются Зе-мельный кодекс Украины, Закон Украины «Об оценке земли», Закон Украины «О плате за землю», «Методика нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», «Порядок нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов».

Вместе с тем требуется выделение особенностей земельных участков различных типов при использовании различных методов оценки и систематизация проблемных аспектов такой оценки, что и является целью данной статьи.

Согласно ст. 19 Земельного кодекса Украины (ЗК) все земли в зависимости от целевого назна-чения делятся на девять категорий:

• сельскохозяйственного назначения;

• жилищной и общественной застройки;

• природно-заповедного и прочего природоохранного назначения;

• оздоровительного назначения;

• рекреационного назначения;

• историко-культурного назначения;

• лесного фонда;

• водного фонда;

• промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и прочего назначения.

Деление земель на самостоятельные категории, осуществляемое согласно основному целевому назначению, представляет собой первичную классификацию. Внутри каждой категории земель возможна дальнейшая классификация на виды и подвиды в зависимости от определенных оснований, критериев (субъекты права собственности на землю или права землепользования, конкретное целевое назначение и прочее).

Кроме того, выделяется еще и так называемое специальное целевое назначение земельных участков, когда в рамках одной категории земельные участки также используются для разных целей. Например, земельные участки сельскохозяйственного назначения могут использоваться как для ведения товарного сельскохозяйственного производства, так и для удовлетворения личных потребностей граждан в сельскохозяйственной продукции. В свою очередь земельные участки, предоставляемые гражданам для удовлетворения личных потребностей в сельскохозяйственной продукции, могут использоваться для садоводства, ведения личного подсобного (личного кресть-янского) хозяйства, для огородничества, сенокошения и выпаса скота.

Оценка земельного участка является непростой задачей. В соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», Законом Украины «Об оценке земли» и «Методике экспертной денежной оценки земельных участков», оценка земельных участков осуществляется следующими подходами: доходным (капитализации чистого дохода от использования земельного участка), сравнительным (сопоставление стоимости продажи подобных земельных участков), подход остатка земли (учет затрат на зе-мельные улучшения).

Каждый из перечисленных подходов имеет свои особенности и специфику их использоваyия.

Так, при оценке земельных участков сравнительный (рыночный) метод является наиболее привлекательным, поскольку максимально ориентирован на конъюнктуру рынка. Трудности его использования, однако, заключаются в отсутствии развитого рынка земли, а также в недостаточно разработанных (существующих) поправках, влияющих на стоимость, при сопоставлении существующих продаж и отсутствии количественных значений корректирующих коэффициентов.

Доходный подход используется в том случае, если земельный участок приносит прибыль от хозяйственной деятельности или от сдачи ее в аренду отдельно от зданий и сооружений, то есть стоимость участка отображает его способность приносить прибыль в будущем.

Подход остатка земли используется при оценке улучшенных земельных участков. Определение затрат на земельные участки, в этом случае, осуществляется на основании рыночной стоимости этих улучшений при условии наиболее эффективного использования земельного участка.

Во всем мире недвижимостью считается земельный участок и то, что создано на нем руками человека - так называемые земельные улучшения. Украинское законодательство разделяет эти две составляющие на два фактически независимых объекта. В результате в практической оценочной деятельности существуют два законодательных акта - Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» и Закон Украины «Об оценке земель». Не вдаваясь в причины такого разделения, остановимся на проблемах, которые это разделение создает.

Первая проблема - проблема методологическая в части определения наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Наиболее эффективным является такое использование объекта, которое юридически (законодательно) разрешено, технически осуществимо, экономически целесообразно и обеспечивает объекту максимальную стоимость. В международной практике данное понятие относится только к земельному участку, как определяющему возможности и перспективы конкретного объекта недвижимости, ибо земля, существуя вечно, имея определенное месторасположение, формирует полезность объекта недвижимости в целом, а, следовательно, и его адекватную стоимость. И именно по отношению к использованию земельного участка существуют различные ограничения.

При выполнении оценки и, действуя в рамках международных стандартов, оценщик должен оценить перспективы земельного участка, выявить несоответствия улучшений сложившейся рыночной ситуации и окружению и законодательству, делает вывод о перспективах использования участка и судьбе существующей застройки.

В условиях национального стандарта №2 оценщик, выполняя оценку застроенного участка, должен рассматривать его как условно свободный, проведя для него отдельно анализ наиболее эффективного использования. Естественно, в случае, когда наиболее эффективное использование совпадает с текущим использованием участка, проблем не возникает. Проблема возникает в противном случае, и тогда, руководствуясь требованиями того же национального стандарта, оценщик должен оценить землю по рыночной стоимости, исходя из принципа наиболее эффективного ис-пользования, а улучшения - по стоимости ликвидации. Последняя определяется как разница между валовой выручкой от реализации материалов и деталей, получившихся от демонтажа объекта, и затратами на демонтаж. Если разность отрицательная, то стоимость ликвидации принимается равной единице.

Например, имеется объект недвижимости, состоящий из земельного участка с расположенным на нем незавершенным строительством здания жилого санаторного корпуса. Корпус строился в 80-е годы прошлого столетия, выполнены только несущие конструкции, причем корпус монолитный. Строительство незаконсервировано, а объемно- планировочные решения не соответствуют современным требованиям. Естественно, что перспектив у такой недвижимости нет: достраивать нецелесообразно, так как высокая категорийность корпуса никогда не будет достигнута, поскольку ожидаемый показатель дохода всегда будет ориентирован на самый дешевый сектор услуг размещения. Поэтому правильный вариант - снести здание. При описанных конструктивных решениях строительные материалы и конструкции от демонтажа ограничены фундаментными блоками и, может быть, секциями лестничных маршей, в то время как затраты на демонтаж представляют существенную сумму.

В настоящее время в Украине оценка земли проводится исходя из принципа наиболее эффек-тивного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка опреде-ляют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину сто-имости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на от-дельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффектив-ное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием. При этом рассмотренные особенности и проблемы оценки земельных участков в Украине являются лишь частью проблем, возникающих в практической деятельности оценщика. И для их решения требуется, прежде всего, совершенствование методической и нормативной базы исключительно на научной основе, с учетом международного опыта оценки.

Список Литературы

1. Земельный кодекс Украины от 25.10.2001г N 2768-Ш.-: [электрон. ресурс]: http://www.rada.gov.ua/
2. Закон Украины «Об оценке земли» от 11.12.2003г. N 1378-1У: [электрон. ресурс]: http://www.rada.gov.ua/
3. Закон Украины «О плате за землю» от 03.07.1992г. N 2535-ХИ: [электрон. ресурс]: http://www.rada.gov.ua/
4. Постановление КМУ от 23.03.1995г. №213 «О методике нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов».: [электрон. ресурс]: http://www.rada.gov.ua/
5. Международные стандарты оценки. 7-е изд. - М.: Российское общество оценщиков, 2005. -414 с.
6. Национальный стандарт №1 «Основные положения оценки имущества и имущественных прав в Украине», утвержденный постановлением КМУ от 10.09.03г. № 1440.: [электрон. ресурс]: http://www.rada.gov.ua/
7. Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденный постановлением КМУ от 28.10.04г №1442.: [электрон. ресурс]: http://www.rada.gov.ua/
8. Прорвич В.С. Оценка экономической стоимости городской земли. - М.: Дело, 1998.- 122 с.
9. Технология работы с недвижимостью. Земельные отношения. - М.: Городская собственность, 1999 - 145 с.
10. Оценка рыночной стоимости недвижимости : учеб. и практ. пособие. - М.: Дело, 1998.- 384 с. - (Оценочная деятельность).
11. Методичні основи грошової оціки земель в Україні: навч. поаб. // Ю.Ф. Дехтяренко, М. Г.Лихогруд, Ю. Манцевич, Ю. М. Палеха - К.: Проф 2007. - 624 с.