Развитие земельного рынка в Российской Федерации

Аннотация

Л. В. Кухтин, А. А. Левов, В. Ю. Морозов, A. В. Руднев, О. С. Семкина, Н. В. Хаванова Опыт проведения экономических реформ в России показывает, что наиболее сложно и противоречиво происходит становление рыночных земельных отношений.

Анализ состояния проблемы государственного регулирования «рыночных» земельных отношений в России на институциональном уровне показывает, что ее решение необходимо искать не только в рамках организации собственно земельного оборота, но и на стыке с другими сферами государственного регулирования - кредитно-финансовой, налоговой системы, местного самоуправления, коммунального сектора, социальной системы и многими другими. И уже на этом этапе становится очевидным, что «стандартные» подходы, прямое перенесение опыта развитых стран на российскую землю может дать заведомо неприемлемые результаты.

Основными задачами государственного регулирования земельного оборота являются обеспечение рационального перераспределения земель между различными субъектами земельных отношений в соответствии с общественными интересами, предотвращая негативные экологические и социально-экономические последствия сделок с земельными участками.

Оборотоспособность земельных участков проявляется в возможности совершения с ними сделок. В настоящее время земельные участки находятся в ограниченном обороте. В соответствии со ст. 129 ГК РФ земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ее оборот допускается законом о земле, т. е. земельный закон определяет перечень земель, в отношении которых могут совершаться гражданско-правовые сделки, а также устанавливает правила совершения определенных сделок с землей. Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок с землей содержатся в гл. 9 Гражданского кодекса РФ. Соотношение норм гражданского и земельного права применительно к сделкам с землей определяется как соотношение общих и специальных норм. Нормы гражданского права действуют в случаях, когда отсутствует специальная земельная норма, регулирующая данные правоотношения, либо земельно-правовая норма содержит отсылку к гражданско-правовой норме. Земельные участки, не подлежащие в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации передаче в частную собственность, не могут находиться в обороте.

В Российской Федерации с 1990 г. началось осуществление земельной реформы и становление земельного права, соответствующего условиям перехода от плановой экономики к рыночной. Современное российское законодательство - одно из самых интересных, актуальных и противоречивых. За последние годы оно прошло различные этапы развития. В этой связи можно сказать, что под влиянием значительной политизированности основные принципы формирования и применения норм земельного права, регулирующего оборот земли, изменялись неоднократно. Переломными в развитии земельного законодательства РСФСР стали 1990 и 1991 гг. В ноябре 1990 г. принимаются Законы «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», «О земельной реформе», «О собственности в РСФСР» и, наконец, 25.04.1991 r. вступает в действие Земельный кодекс (ЗК) РСФСР— основной кодифицированный закон, регулирующий земельные отношения, в том числе имущественного характера. В ЗК РСФСР были достаточно понятно определены полномочия органов государственной власти, которыми на тот момент являлись Советы народных депутатов различных уровней. Они имели право от имени государства в соответствии с полномочиями, установленными законом, переводить земельные участки из одной категории в другую в соответствии с установленным порядком, а также предоставлять земельные участки юридическим и физическим лицам для целей, установленных в законе, за плату и бесплатно.

Статья 30 ЗК РСФСР установила, что решение Совета народных депутатов о предоставлении земли в собственность за плату является основанием для заключения договора купли-продажи земельных участков юридическими и физическими лицами, т. е. ЗК РСФСР вводил понятие договора купли-продажи земельных участков, а Законом РФ от 23.12.1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» устанавливается свободный порядок продажи собственниками земли принадлежащих им земельных участков и требования к оформлению договора купли-продажи. Вторая статья данного закона установила, что продажа земельного участка без изменения целевого назначения производится собственником самостоятельно, договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в 3емельном комитете.

Анализируя принятые на тот период законодательные и нормативные документы, можно сделать вывод, что при применении земельного законодательства использовался принцип - можно только то, что впрямую разрешено действующим законодательством, т. е. принцип, противоположный принципу применения гражданского законодательства.

С 01.01.95 г. вступил в действие Гражданский кодекс (ГК) РФ. И в соответствии с нормами, установленными ст. 129 и 209 ГК РФ, правоприменители пришли к пониманию, что земельный участок как объект гражданского права включается в оборот на общих основаниях. И только в том случае, если при обороте земельного участка используются иные способы, чем те, что становлены ГК РФ, такой оборот допускается в той мере, в какой он урегулирован Законом о земле и других природных ресурсах (законодательство, регулирующее оборот «земельных долей», Лесной кодекс и т. д.), т. е. меняется принцип применения земельного законодательства, регулирующего земельно-имущественные отношения.

Одним из важнейших регуляторов рынка земли и связанной с ней недвижимости, а также фактором инвестиционной привлекательности является величина налогооблагаемой базы. С 01.01.2005 г. планируется переход на новую систему налогообложения. Размер земельного налога и единого налога на недвижимое имущество будет определяться в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков. После этих целей Роснедвижимостью, по согласованию с иными заинтересованны- ми министерствами, с 2000 г. проводится государственная кадастровая оценка земель всех категорий. Проведение оценочных работ для целей налогообложения регулируется Земельным кодексом РФ (ст. 65 и ст. 66), частью второй Налогового кодекса РФ и остановлениями правительства РФ. Кроме того, результаты кадастровой оценки могут и должны быть использованы в оценочной деятельности независимых оценщиков.

Говоря о земельном рынке, необходимо отдельно остановиться на проблемах обеспечения операций с землей, исходя из полномочий и задач территориальных органов Роснедвижимости. Это в первую очередь проведение необходимых землеустроительных работ и государственный кадастровый учет земельных участков. анные процедуры являются затратными, требующими времени, но в то же время абсолютно необходимыми. В противном случае разговор о цивилизованом земельном рынке может потерять свою актуальность - вследствие различных споров о принадлежности и размерах различных участков.

Список Литературы

1. Агапов Н. Н., Артеменко В. В, Видякин В, И., Гайдамака А.Е., Галимов В. П. Методические основы оценки недвижимости: Учебное пособие. -М.: Издательство Российской экономической академии, 1996.
2. Антюганов С. В., Аратский/7,. Б., Козерадский А. А., Мальцев В. А. Методология повышения эффективности арендных отношений на землю в системе управления недвижимостью. -Н. Новгород: ВВАГС, 1998. С. 96.
3. Аратский Д. Б. Экономические модели управления земельными ресурсами на региональном уровне. -Н. Новгород: ВВАГС, 1998. С. 195.
4. Артеменко В. В, Варламов А. А. и др. Оценка недвижимости и плата за землю: Учебное пособие. -М.: ГУЗ, 1996.
5. Бабун P. В., Мальковец Н. В. Самая близкая к народу власть (о местном самоуправлении для всех). Пособие для населения и общественных организаций. Библиотека местного самоуправления. Вып. 36. - М.: МОНФ, 2001. С. 120.
6. Балобанов А. Е., Бутусов А. Х., Генисаретский О. И., Епишин Е.В., Редюхин В. И. Модель концепции городского развития // Реорганизация структур муниципального управления. - М: Консультационная фирма ИМС, 1998. С. 20-38. Ч. 1.
7. Бобылев С. Н., Ходжаев А. Ш. Экономика природопользования: Учебное пособие. - М.: ТЕИС, 1997. С. 272.
8. Борукс А. Я., Кассалис Э. Я. Автоматизированная система ведения земельного кадастра. - Рига: Зинатне, 1987. С. 238.
9. Варламов А. А., Хисматулов О. Т., Левин Б. Г. Земельный кадастр субъекта Федерации. - Пермь: Денар, 1997. С. 272.
1o. Велихов Л. А. Основы городского хозяйства. -М.: Наука, 1996.