Методологические основы построения 3D-кадастра недвижимости¹

Рассмотрена эволюция функций кадастра в соответствии с изменением земельных отношений в стране. Проанализированы объективно существующие трудности с регистрацией пространственных объектов в современных кадастровых системах и выявлены причины для установления 3D-собственности. Определены методологические основы для построения 3D-кадастра в Украине.

ЭВОЛЮЦИЯ, ФУНКЦИИ КАДАСТРА, 3D-ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ, 3D-КАДАСТР, МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ

Кадастр на каждом этапе развития человеческого общества играет определенную роль, обусловленную стадией развития общества и характером отношений человека к земле. Кадастровые системы в мире имеют очень длинную историю и эволюционируют на протяжении тысячелетий.

Эволюционное развитие отношений человека к земле, связанное с экономическим развитием западных систем землевладения, в очень обобщенном виде описал проф. И. Виллиамсон [1], который отметил, что ключевым аспектом в понимании эволюции современных кадастров является признание роли кадастра, как существенного инструмента в администрировании отношений между человеком и землей. Эволюцию этих отношений проф. Виллиамсон представил в виде временной диаграммы, включающей 4 этапа, в соответствии с которыми изменяются функции кадастра: фискальная и юридическая – на первом этапе с/х революций и развития феодализма (до 1700 гг.); инструмент земельного рынка – на втором этапе индустриальной революции и развития рынков земли (1700 гг.– ІІ Мировая война); пространственное планирование землепользования – на третьем этапе послевоенной реконструкции и урбанизации (ІІ Мировая война .– 1980 гг.); инструмент для земельного управления – на современном этапе информационной революции и признания необходимости устойчивого развития землепользования, нахождения оптимального баланса интересов общества и конкретного землепользователя/ групп землепользователей. Таким образом, объективное развитие западных кадастровых систем приводит к необходимости построения системы многоцелевого кадастра, обеспечивающего все многообразие функций земельного управления в современном сложном и динамичном мире.

Проецируя эволюцию земельных отношений в Украине на развитие в Западной Европы, можно построить временную диаграмму и выявить коренные отличия в развитии функций кадастра в Украине, оказывающие непосредственное влияние на осуществляемую с 1991 г. кадастровую реформу в стране (рис. 1).

Анализ законодательного обеспечения кадастра и требований практики в Украине подтверждает тот факт, что система современного кадастра в нашей стране должна отвечать требованиям многоцелевого кадастра, и призвана обеспечить следующие общественные функции [2]: регулирующую, фискальную, правовую, учетную и хозяйственную. По мнению ученых, одними из концептуальных принципов для развития кадастра в Украине являются: принцип единого кадастра и принцип единой кадастроворегистрационной системы. Реализация данной концепции предполагает хранение в единой кадастровой базе данных информации относительно всех объектов недвижимости и объединение в рамках одной системы реализации функций как кадастрового учета всех объектов недвижимости, так и регистрации прав на них [3].

Необходимо отметить, что в большинстве передовых стран мира современные кадастровые системы представляют собой компьютеризированные земельные информационные системы (ЗИС²), базирующиеся на земельных участках и содержащие информацию о земле. Такие ЗИС также включают геометрическое описание земельных участков, связанное с другими записями о виде прав на землю, ограничениях прав, а также информацию о стоимости земельных участков и находящихся на них улучшениях (зданиях, сооружениях). Некоторые страны регистрируют также квартиры и другие строения (сооружения) над и под поверхностью земли наравне с земельными участками на поверхности земли. Однако, до сих пор юридические границы земельных участков, использующиеся при регистрации юридического статуса таких объектов, фиксируются в двухмерном пространстве (т.е. в системе плоских координат Х, У). В таких условиях очень сложно отобразить вертикальную составляющую юридического статуса объектов недвижимости. Это имеет большое значение в современных системах кадастра, в которых в большинстве случаев трехмерные отношения регистрируются с применением административных процедур, как атрибут определенного земельного участка, используя различные юридические средства (юридические модели) [4]. Парадигма заключается в том, что объекты недвижимости в реальности являются трехмерными, а регистрация – двухмерной. Таким образом, крайне актуальным является установление связи между реальным (трехмерным) миром и юридическими (двухмерными) кадастровыми объектами.

Для решения поставленной задачи на кафедре геодезии и геоинформатики ДонНТУ начаты исследования по вопросам построения 3D-кадастра в Украине. Вопросы 3D-кадастра приобретают все большую важность, они становятся темой для научных дискуссий на международном уровне в рамках конференций и конгрессов, проводимых Международной Федерацией Геодезистов [5]. Начиная с 2000 г., ряд европейских стран активизировали исследования в этом направлении, так как это диктуется объективными требованиями их экономического развития. Анализ состояния вопроса в этих странах позволяет выявить ряд причин, обусловившие необходимость внедрения 3D-объектов собственности посредством реализации функций 3D-кадастра (рис. 2).

Все вышеперечисленные причины для построения 3D-кадастра в настоящее время являются актуальными и для Украины. Решение поставленной задачи лежит в плоскости трех взаимосвязанных и взаимозависимых аспектов: юридического, кадастрового и технического (рис. 3). Необходимо отметить, что юридический аспект является доминирующим, так как он создает фундамент для решения кадастровых и технических вопросов [6].

Для кардинального решения проблемы построения системы 3D- кадастра в Украине дальнейшие научные исследования будут направлены авторами статьи на решение следующих задач:

1. разработка системы классификации объектов недвижимости, требующих 3D- определения и регистрации;
2. разработка системы юридических инструментов, позволяющих осуществлять определение и регистрацию 3D-объектов недвижимости;
3. разработка концепции 3D-земельного участка (пространственного объекта) и путей ее законодательного закрепления;
4. разработка кадастровой процедуры формирования 3D-объектов;
5. разработка подходов к 3D- кадастровому картографированию и отображению 3D- кадастровых объектов;
6. разработка подходов к определению границ пространственных объектов недвижимости;
7. исследование подходов к разделению земельного пространства на 3D- объекты (3D-кадастровое землеустройство);
8. разработка моделей для регистрации 3D-объектов, т.е. для регистрации 3D- свойств пространственных объектов;
9. исследование подходов к разработке 3D- моделей кадастровой базы данных.

_______________
¹ Понятие недвижимости в контексте данной статьи основывается на определении, сформулированном в Гражданском Кодексе Украины 2001 г., ст. 181
² Понятие ЗИС заменило понятие многоцелевого кадастра в 80-х годах прошлого столетия в связи с эпохой компьютеризации

Список литературы

1. Ting L., Williamson I. Cadastral Trends: A Synthesis. // The Australian Surveyor, 1999. – 4(1). – p. 46-54.
2. Третяк А. М. Земельний кадастр і реєстрація прав на нерухомість: їх суть і відмінності. // Землевпорядкування, 2003. –№2. – с. 46-53.
3. Даниленко А.С., Лихогруд М.Г. Основні засади запровадження в Україні кадастрово-реєстраційної системи. // Землевпорядний вісник, 2003. – №1. – с. 23-27.
4. Mitrofanova E. Property Rights and 3D Determination. // Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва. Збірник наукових праць. – Львів: Ліга-Прес, 2002. – с. 239-246.
5. Mitrofanova E. The Needs and Possibilities of Three-dimensional Determination of Real Estate in Ukraine. // Proceedings of International Workshop on RegistrationProperties in Strata ”3D Cadastres”, 28-30 November 2001. – Delft University of Technology, the Netherlands. – p. 301-304.
6. Митрофанова Е. И. Законодательные аспекты трехмерного разделения объектов недвижимости. // С23 Наукові праці ДонНТУ: Серія гірничо-геологічна. – Вип. 62. – Донецьк: ДонНТУ, 2003. – с. 155-169.