Новая общая методология оценки на 01.01.2013

1. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ

Новая общая оценка была основана на международно признанных методах оценки, которые используются на Кипре, в частности «Сравнительный метод», «Метод развития» и «Метод затрат». Указанные методы признаны различными стандартами, такими как Европейские стандарты оценки, Международные стандарты оценки и Стандарты оценки RICS - Professional. Также была принята во внимание публикация «Руководящие принципы для международных массовых оценок и соответствующая налоговая политика» Международной ассоциации оценщиков - МААО.

Правильность методологии оценки, применяемая Департаментом земельных ресурсов и обследований (DLS) при проведении новой общей оценки по значениям 01.01.2013, подтверждена в ходе исследования, проведенного экспертами Международного валютного фонда, который был назначен на задание по просьбе Департамента, и осуществляется через группу технической поддержки под названием Troika. Отчет от января 2014 года имеет название: «Выполнение общей оценки налога на недвижимое имущество».

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ «СТОИМОСТИ ОБЩЕЙ ОЦЕНКИ»

Новая общая оценка на 01.01. 2013 года была выполнена на основе действующего законодательства. На основании части VII «Оценка регистрации недвижимого имущества (регистрации и оценки владения) главы 224 Закона. Определение «Значение общей оценки» и определение «ценность» приведены в статье 2 закона следующим образом:

«стоимость общей оценки» в отношении владения недвижимым имуществом означает сумму, которая возникает в результате проведения общей оценки или переоценки или пересмотра общей оценки, которая является наиболее близкой к стоимости.

«стоимость» в связи с недвижимым имуществом означает сумму, которую можно ожидать от реализации недвижимого имущества, если оно продается на открытом рынке продавцом для реального покупателя.

Следует подчеркнуть, что определение «ценность общей оценки» должно толковаться согласно законодательству, в соответствии с которыми управляющие в Совете решают, что общая оценка должна проводиться с целью обеспечения безопасности, современной и единой оценки недвижимого имущества. «Единая» оценка означает что группа недвижимого имущества с физическими и юридическими характеристиками будет иметь аналогичную ценность общей оценки.

Слово «однообразие» является ключевым, раскрывающим разницу между общей оценкой и специальной оценкой, причем последняя используется для конкретного свойства и для определенной цели.

Следует отметить, что общая оценка, проводимая DLS и может использоваться только для целей налогообложения. В случае, если владелец земли или другое заинтересованное лицо нуждается в оценке для других целей, таких как привлечение кредита, принудительная продажа, инвестиции, покупка или продажа недвижимости то должен обратиться к специализированному эксперту-оценщику, члену Кипрской технической палаты (ETEK).

3. ОБЩАЯ ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ

Новая общая оценка основана на физических и правовых характеристиках недвижимого имущества :

а) Физические и правовые характеристики недвижимого имущества.

В отношении земли использовались следующие характеристики:

• Тип недвижимости;

• площадь;

• зона планирования;

• место нахождения;

• вид доступа;

• отношение к дороге;

• форма.

В отношении зданий использовались следующие характеристики:

• Тип постройки;

• площадь единицы;

• год постройки;

• год существенной реконструкции;

• категория (роскошь и т. д.);

• состояние;

• вид.

b) Влияние стоимости недвижимости на оценку квадратного метра земли.

В целях принятия вышеуказанных ценностей был проведен опрос и анализ во всех географических районах для каждой зоны планирования и типа недвижимого имущества с учетом следующего:

• Сравнительные продажи в последние годы, которые хранятся в записях DLS, с соответствующими временными изменениями, когда это необходимо.

• Внутренние оценки DLS в разное время, включая все оценки, проведенные в отношении государственной собственности на основе положений о взаимовыгоде.

• Обзор рынка, проведенный как в отношении продажи различных зданий, так и затрат на строительство в каждом районе, в сотрудничестве с разработчиками земельных участков, геодезистами и другими специалистами строительного сектора.

• Обзор строительных расходов зданий, осуществляемый в сотрудничестве с сектором по сбору данных и Департаментом общественных работ.

• Анализ годовых статистических данных о стоимости строительства для каждого вида зданий за последние годы, опубликованных в годовом отчете Статистической службы.

• Были учтены различные обзоры тенденций рынка и индексов цен на недвижимость, таких как ЦБ и RICS Кипра.

Общая оценка была проведена DLS, которая является компетентным государственным агентством для проведения оценок для любых целей. Использовалась компьютерная система массовой оценки - CAMAS, принадлежащая Департаменту, которой предшествовали все необходимые анализы и обзоры рынка. Применение подобных компьютерных систем оценки масс используется многими странами мира из-за того, что они предлагают провести автоматическую массовую аттестацию за очень короткое время, что экономит время и снижает расходы для гражданина.

Результаты общей оценки по состоянию на 01.01.2013 года были оценены компетентными сотрудниками Департамента в отношении равномерности и колебаний цен с учетом текущего состояния рынка недвижимости. DLS приложил все усилия, чтобы оценки, которые были выполнены, были одинаковыми и близкими к рыночной стоимости.