В современных условиях переходного периода к рынку земли денежная оценка земель населенных пунктов осуществляется на основе затрат на освоение и обустройство территории с учетом:

1) природно-климатических и других инженерно-геологических условий;

2) административно-ландшафтной и историко-культурной ценности;

3) экологического состояния;

4) функционального назначения.

В основу денежной оценки земель населенных пунктов положены затраты на освоение и обустройство территории, норму прибыли и норму капитализации дохода, функциональное использование и местоположение земельного участка.

Денежную оценку земель населенных пунктов осуществляет Государственный комитет Украины по земельным ресурсам. Денежная оценка земель населенных пунктов осуществляется преимущественно проектными институтами-разработчиками генеральных планов.

Денежная оценка одного квадратного метра земельного участка города определяется по формуле:

З х Нп

Цн = ———- х Кф х Км,

Нк

Где: Цн — денежная оценка одного квадратного метра земельного участка, грн/м2;

3 — затраты на освоение и обустройство территории в расчете на квадратный метр, грн/м2;

Нп — норма прибыли (6%);

Нк — норма капитализации (3%);

Кф — коэффициент функционального использования;

Км — коэффициент местоположения земельного участка.

(3) включают: обновительную стоимость подготовки главных сооружений и магистральных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, дождевой канализации, санитарной очистки, зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожные сети, городского транспорта к началу оценки.

(Кф), учитывает относительную прибыльность экономической деятельности и устанавливается для определенных категорий застроенных земель: жилой застройки, промышленности, горной промышленности и открытых разработок; земель смешанного использования; транспорта и связи; технической инфраструктуры: ландшафтно-рекреационных территорий и других открытых земель.

(Км) учитывает влияние ренты местоположения и общий рентный доход. Он определяется по формуле:

Км = Км1 + Км2 + К м3

Где: Км1 — Коэффициент зависимости рентного дохода от статуса населенного пункта

(региональные факторы);

Км2 — коэффициент зависимости рентного дохода от степени градостроительной ценности

территории города (зональные факторы);

Кмз — коэффициент зависимости рентного дохода от особенностей местоположения

земельного участка (локальные факторы).

Процесс выполнения денежной оценки земель города определен «Порядком грошової оцінки земель сельськогосподарського призначення та населених пунктів".

На первом этапе определяется базовая, средняя для населенного пункта стоимость одного квадратного метра земель, которая зависит от статуса населенного пункта.

На втором этапе базовая стоимость дифференцируется на зоны в зависимости от влияния на размер рентного дохода: разница в доступности, уровень инженерного обеспечения; благоустройство территории, развитие сферы обслуживания населения и экологического качества территории; привлекательность среды.

Экономикопланируемое зонирование территории охватывает всю территорию населенного пункта, независимо от функционального использования земель.

На третьем этапе определяется стоимость одного квадратного метра земельного участка с учетом особенностей их использования.

На заключительном этапе проводится денежная оценка отдельных земельных участков (государственными органами земельных ресурсов непосредственно по заказу юридических и физических лип соответственно установленному порядку).

Соответственно разделу 3 "Порядку грошової оцінки земель сільскогосподарського призначення та населених пунктів" Базовая стоимость 1 м2 земель города в зависимости от уровня освоения и обустройства территорий и статуса в системах производства (государственной, региональной и местной) и расселения определяется по формуле:

З х Нп

Цнм = ———— х Км1

Нк

Где: Цнм — базовая стоимость одного квадратного метра земель города, грн/м2;

3 — затраты на освоение и обустройство территории города в расчете на квадратный

метр, грн/м2 ;

НП — норма прибыли (6%);

Нк — норма капитализации (3%);

КМ1 — коэффициент, который учитывает значение и статус населенного пункта в

общегосударственной, региональной и местной системах, производства и расселения.

Информационной базой для определения затрат на освоение и обустройство территории являются данные государственной статистической отчетности о натуральных и стоимостных показателях, предоставленных городскими службами коммунального хозяйства, а также материалы дежурных планов инженерных сетей, которые ведутся городскими службами.

Базой для расчета затрат на освоение и обустройство территории на один квадратный метр является оцениваемая территория, которая равна площади застроенной территории населенного пункта в установленных границах.

В границах населенного пункта базовая стоимость одного квадратного метра земель дифференцируется на экономико-планируемые зоны устанавливаются на основе экономической оценки территории с учетом таких факторов:

1) неоднородность функционально-планируемых качеств территории;

2) доступность к центру, местам концентрации трудовой деятельности, центрам общественного обслуживания, местам массового отдыха;

3) уровень инженерного обеспечения и благоустройства территории;

4) уровень развития сферы обслуживания населения;

5) экологическое качество территории;

6) привлекательность среды.

Оцениваемые районы определяются: магистралями общегородского значения, полосой отвода железной дороги, природными ограничениями и в отдельных случаях границами участков производственных предприятий.

Следующей стадией экономико-планируемого зонирования территории города является объединение оцениваемых районов в экономико-планируемые зоны. При этом учитывается действие трех факторов:

1) смежность районов;

2) преимущественно однотипное функциональное использование;

3) близость значений индекса ценности территории.

Стоимость одного квадратного метра земли определенного функционального использования (Цп) определяется с учетом территориально-планируемых, инженерно-геологических, историко-

Культурных, природно-ландшафтных, санитарно-гигиенических и инженерно-инфраструктурных особенностей ее местоположения и определяется по формуле:

Цп = Цнз х Кф х Кмз,

Где: Цнз — средняя для экономико-планируемой зоны стоимость одного квадратного метра земли,

грн/м2;

К ф — коэффициент использования земельного участка;

КМз — Локальные коэффициенты, которые учитывают местоположение земельного участка в

пределах зоны.

Важное значение для создания условий эффективного использования земли, стимулирования предпринимательской деятельности, привлечения инвестиций имеет еще и денежная оценка земель несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов.

Нормативной базой денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения является "Методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населенных пунктів)", Утвержденная всеми инстанциями.

Объектами денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения являются земельные участки, которые имеют фиксированные границы и характеризуются определенным местоположением, природными свойствами, физическими параметрами и хозяйственным состоянием.

Информационной базой для денежной оценки земель являются ведомости государственных кадастров, землеустроительной, лесоустроительной, градостроительной и проектно-технической документации, инвентаризации земель, данные государственной статистической отчетности.

В основу денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения кладется капитализированный рентный доход, или нормативный среднегодовой экономический эффект, который создается вследствие использования соответствующих земельных участков.

Существенным фактором, который влияет на порядок определения и размер денежной оценки земель, имеет отнесение земель к определенным категориям использования, потому что от этого в значительной мере зависит определение объектов оценки и коэффициентов, которые учитывают особенности их функционального использования.

Учитывая отраслевой характер отнесения земель к определенным категориям, возможность принадлежности одного земельного участка к нескольким категориям и сложности, которые возникают в связи с этим, объектами денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения нормативными актами определены земельные участки, которые используются по функциональному назначению, независимо от того, к какой категории они отнесены.

Во всех случаях, когда фактор, который учитывается методикой, отсутствует, значение соответствующего коэффициента принимается равным 1,00. Денежная оценка земельных участков, которые размещены в зонах гарантированного добровольного отселения, уменьшается на 20%, а в зоне усиленного радиоэкологического контроля — на 10%.

Денежная оценка земель промышленности

В основу денежной оценки земель промышленности, положено капитализированный рентный доход от целевого использования и осуществленного улучшения их обустройства.

Рентный доход, который создается за счет обустройства земельного участка (РПНП) определяется по формуле:

Рпнп = (ТП-3-З х Кнр) х Взп — Воф,

Где: Рпт — рентный доход, который создается по счет обустройства земельного участка, грн./м2;

ТП — Нормативный объем товарной продукции предприятия, которое является владельцем или

пользователем оцениваемого земельного участка, грн/м2;

3 — Производственные затраты, грн./м2;

Кнр — коэффициент нормы рентабельности, который определяет объемы затрат на расширенное

воспроизведение производства (на уровне 0,12):

Взп — балансовая стоимость зданий и сооружений и инженерно-транспортной инфраструктуры,

которая на балансе данного предприятия, грн;

Воф — балансовая стоимость основных фондов предприятия, грн.

Нормативный объем товаров (ТП) — расчетная величина, которую получают, как произведение производственных затрат (3) и коэффициента нормативной рентабельности (1,15).

Значение годовых производственных затрат и балансовой стоимости основных фондов (В0ф) и зданий и сооружений (Взп) принимают по данным финансового отчета и бухгалтерского баланса предприятия за предыдущий год.

Формула рентного дохода важна для понимания экономической сути полученного показателя. Для практических расчетов ее можно сократить:

Р пнп = (З х 1,15 — 3 — З х О,12) х Взп ÷ Воф =

3 (1,15 — 1- 0,12) х Взп ÷Воф = 0,03 х З х Взп ÷ Воф.

Значение производственных затрат (3) получают как частное от деления годовых производственных затрат на площадь оцениваемого земельного участка (м2). Кроме учета рентного дохода, который создается за счет обустройства земельного участка, на денежную оценку влияют также региональная производственная инфраструктура и административный, научно-технический и социально-культурный потенциал местоположения земельного участка, а также тип ее функционального использования (разные виды экономической деятельности имеют разную относительную прибыльность). Указанные факторы учитываются через применение соответствующих коэффициентов. С учетом этого денежная оценка (Цн) определяется по формуле:

Цн = Рпнп х Тк х Кф х Км х Пд,

Где: Цн — денежная оценка земельного участка;

Рпнп — рентный доход, который создается за счет обустройства Земельного участка, грн./м2;

Тк — срок капитализации рентного дохода, который устанавливается на 33 года;

Кф — коэффициент функционального использования земельного Участка;

Км — коэффициент, который учитывает местоположение земельного участка;

Пд — площадь земельного участка, м2.

Коэффициент (Км) учитывает две группы рентообразующих факторов — региональные и локальные.

К региональным факторам относятся:

1) отдаленность от административного центра;

2) отдаленность от ближайшего населенного пункта, который имеет магистральные пути соединения (железные дороги, автомагистрали общегосударственного значения, морские и речные порты, аэропорты);

3) вхождение в пригородную зону больших городов;

4) вхождение в зоны радиоактивного загрязнения.

К локальным рентообразующих факторам принадлежат:

1) инженерно-инфраструктурные;

2) инженерно-геологические;

3) историко-культурные;

4) природно-ландшафтные;

5) санитарно-гигиенические;

6) территориально-планировочные.

Общее значение коэффициента расположения земельного участка (Км) рассчитывается как произведение коэффициентов отдельных региональных и локальных факторов.

Денежная оценка земель лесного фонда

В основу расчета денежной оценки земель лесного фонда положено капитализацию нормативного среднегодового экономического эффекта от использования леса, который дифференцируется в зависимости от типа условий в соответствующей зоне, группе и категории защищенности лесов, лесотаксовом поясе и разряде лесных такс.

Нормативный экономический эффект от выращивания леса рассчитывается, как разность между оценкой той продукции и услуг, которые можно получить в эталонном лесонасаждении по действующим ценам, и суммой нормативных затрат, связанных с выращиванием леса за период оборота рубки, рассчитанных по методу относительной стоимости. Среднегодовой эффект определяется, как частное от деления полученной величины на продолжительность периода оборота рубки в годах.

Среднегодовой нормативный экономический эффект (Ел) капитализируется со сроком капитализации (Тк) 50 лет… Результаты расчетов фиксируются в таблицах.

Денежная оценка участка под лесом определяется по формуле:

Ц лд = Цнол х Плд,

Где: Ц лд — денежная оценка участка под лесом, грн;

Цнол — денежная оценка 1га леса грн/га;

Плд — Площадь участка, га.

Денежная оценка земель водного фонда

В основу расчета денежной оценки этих земель положено нормативный среднегодовой эффект от использования водного объекта, на оцениваемом земельном участке. Его рассчитывают, как частицу общей суммы среднего эффекта, который создается за счет использования водного объекта. Часть земли в общем экономическом эффекте установлена в размере 0,33 (считается, что остальное создается водными ресурсами и производственными фондами).

Нормативный среднегодовой экономический эффект, образованный земельным фактором, определяется по формуле:

Ен = (Ев + Еп + Ег + Ез + Ерг + Евт + ЕР) — 7 х 0,ЗЗ,

Где: Ев, Еп, Ег, Ез, Ерг, Евт, ЕР — расчетный нормативный среднегодовой экономический эффект от использования водного объекта (грн.) соответственно для: водоснабжения городского и сельского населения; промышленного и агропромышленного водоснабжения; производства гидроэлектроэнергии; орошения и обводнения сельскохозяйственных земель; ведения рыбного хозяйства; транспортных целей; лечебно-оздоровительных и туристических целей и массового отдыха населения.

С учетом конкретных значений этих величин формула денежной оценки земельного участка под водой приобретет следующий вид:

Цн = Ен х Тк х К1 х К2 х К3 х Пд,

Где: Цн — денежная оценка земельного участка, грн;

Тк — срок капитализации, установленный на 33 года;

К1 — коэффициент, который учитывает местоположение водного объекта;

К2 — Коэффициент, который учитывает качественное состояние и экологическое значение

водного объекта;

К3 — коэффициент, который учитывает функциональное использование водного объекта;

ПД — площадь земельного участка, га.

Денежная оценка земель природоохранного, оздоровительного,

Рекреационного и историко-культурного назначения

Оценку проводят по формуле:

Цн = Е х Тк х Кмц х Пд,

Где: Цн — денежная оценка земельного участка, грн.;

Е — нормативный среднегодовой экономический эффект от использования земель в расчете

на 1 га, грн/га;

Тк — срок капитализации, который установлен на уровне 33 лет;

ПД — площадь земельного участка, га;

Кмц — коэффициент местоположения участка.

Коэффициент местоположения участка определяется по формуле:

Кнц = Кр1 х Кр2 х Крз х Кр4 х Кц х Кс,

Где: Кр1, Кр2, Кр3, Кр4 — коэффициенты размещения участка относительно пригородных зон, зон

административных центров, относительно путей сообщения,

относительно радиоактивного загрязнения;

Кц — коэффициент ценности объектов разного назначения;

Кс — коэффициент статуса природоохранного, оздоровительного и историко-культурного

назначения.