Совершенствование государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Аннотация

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости (далее – новый Закон N 218-ФЗ), в настоящей статье приведены основные положения рассматриваемого Закона в сравнении с Законом о кадастре недвижимости и Законом о регистрации прав на недвижимость.

Ключевые слова: государственная регистрация, федеральный закон, недвижимое имущество, регистрация прав, кадастровый учет.

С государственной регистрацией прав на недвижимость (далее – ГРПН) сталкивался хотя бы раз в жизни каждый гражданин, не говоря уже о юридических лицах и индивидуальных предпринимателях. Дело в том, что в соответствии с п.1 ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ. Ранее такой порядок был установлен Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Именно ему на смену пришёл новый Закон N 218-ФЗ.

В рамках нововведений создан единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). ЕГРН состоит из 6 частей: 1) реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости); 2) реестра прав, их ограничений и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость); 3) сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (далее – реестр границ); 4) реестровых дел; 5) кадастровых карт; 6) книг учета документов. Вести ЕГРН должны в электронном виде. Исключение составляют реестровые дела. В них на бумажном носителе должны храниться оформленные в простой письменной форме и представленные в бумажном виде заявления, а также документы, оригиналы которых отсутствуют в других органах госвласти, органах местного самоуправления и архивах. Сведения о границах ранее содержались в кадастре недвижимости.

Кадастр недвижимости и ЕГРП велись на электронных и бумажных носителях, причем последние имели приоритет.

Уточнены объекты недвижимости, которые подлежат кадастровому учету и права, на которые регистрируются.

Согласно новому Закону в кадастр недвижимости должны вносить сведения о машино-местах, едином недвижимом комплексе и предприятии как имущественном комплексе.

Машино-места должны учитываться в кадастре и регистрироваться как самостоятельные объекты недвижимости. Их допустимые размеры установило Минэкономразвития России.

Ранее на кадастровый учет ставилось здание (помещение), в котором находилось машино-место. Право на него регистрировалось в виде доли в праве общей долевой собственности на это здание (помещение), а размер доли определялся пропорционально размеру машино-места.

Собственник зарегистрированного машино-места может зарегистрировать право собственности на него, выделив долю в натуре.

По Закону о кадастре недвижимости сведения о едином недвижимом комплексе и предприятии как имущественном комплексе в кадастр нельзя было внести. В то же время права на них должны были быть зарегистрированы (что невозможно без учета в кадастре). Поэтому единый недвижимый комплекс учитывался, как сооружение, а здания (сооружения), входящие в состав предприятия, на практике ставились на учет как отдельные объекты недвижимости.

Учет единого недвижимого комплекса и госрегистрация права на него проводятся в следующих случаях:

• завершение строительства объектов недвижимости, проектная документация которых предусматривает их эксплуатацию в качестве такого комплекса;
• объединение по заявлению собственника учтенных и зарегистрированных объектов недвижимости, которые имеют единое назначение и неразрывно связаны физически или технологически либо расположены на одном земельном участке.

Зарегистрировать право собственности на предприятие как имущественный комплекс можно только после учета и госрегистрации прав на каждый объект, который входит в его состав.

Согласно новому Закону проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее должен исключительно Росреестр и его территориальные органы (далее вместе – Росреестр).

Кадастровый учет объектов и госрегистрация прав проводится как одновременно, так и отдельно. Ранее одновременное осуществление учета и госрегистрации не было предусмотрено.

Учет и госрегистрация проводятся одновременно в следующих случаях:

• создание объекта недвижимости (за исключением ситуации, когда кадастровый учет можно осуществить без одновременной госрегистрации прав);
• образование объекта недвижимости (кроме случаев, когда кадастровый учет проводится без одновременной госрегистрации прав);
• прекращение существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН ;
• образование или прекращение существования части объекта, на которую распространены ограничения прав и обременения объекта, подлежащие госрегистрации, за исключением случая, установленного Законом.

Законом установлены случаи, когда права на объекты недвижимости, сведения о которых имеются в ЕГРН , должны регистрироваться без проведения одновременного кадастрового учета. К их числу относятся, например, госрегистрация перехода права собственности, подтверждение ранее возникших прав. В Законе также определены исключительные ситуации, при которых кадастровый учет осуществляется без одновременного проведения госрегистрации прав на объекты недвижимости. Такое проведение учета возможно, в частности, в следующих случаях:

• создание объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию, которое представлено органом госвласти, местного самоуправления или корпорацией Росатом в порядке межведомственного взаимодействия;
• прекращение существования объекта, права на который не зарегистрированы в ЕГРН ;
• изменение основных характеристик объекта.

Изменились правила обращения с заявлением о кадастровом учете недвижимости и госрегистрации прав. В новом Законе установлен перечень лиц, по заявлениям которых должны учитываться объекты недвижимости и регистрироваться права на них. Кто именно может подать документы, зависит от того, как проводится учет и госрегистрация – одновременно или раздельно. Так, согласно положениям Закона, заявление в отношении созданного (т.е. построенного) объекта недвижимости может представить:

• собственник или иной правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, – при одновременном осуществлении учета и госрегистрации;
• орган госвласти, местного самоуправления или корпорация Росатом, выдавшие разрешение на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию, – при учете в кадастре без одновременной госрегистрации.

Ранее заявление о постановке на учет такого объекта недвижимости могло подать любое лицо.

Заявление о кадастровом учете или госрегистрации и необходимые документы, можно представить: в бумажном виде – лично (в Росреестр, в Кадастровую палату, через МФЦ, при выездном приеме) или по почте (в Росреестр); в форме электронных документов – через единый портал госуслуг или официальный сайт Росреестра.

Новшеством Закона является то, что при личном обращении (кроме случаев выездного приема) место подачи заявления и документов не зависит от места нахождения объекта недвижимости. Иными словами, можно обратиться (направить документы почтой) в любое подразделение Росреестра, Кадастровую палату или подать документы лично через любой МФЦ. До вступления изменений в силу заявление о кадастровом учете подавалось по месту расположения объекта недвижимости в пределах кадастрового округа, а заявление о госрегистрации прав по общему правилу – по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа. Такое положение содержалось в Законе о госрегистрации прав на недвижимость, но со временем было признано утратившим силу. Несмотря на это, на практике заявление и документы представлялись также по месту нахождения недвижимости.

Отменено требование об обязательном представлении учредительных документов юрлица. Согласно новому Закону Росреестр самостоятельно запрашивает учредительные документы юрлица, обратившегося за учетом объекта и госрегистрацией прав на него. Организация вправе подать такие документы по собственной инициативе. Ранее юрлицо было обязано представлять учредительные документы организации (их копии) при проведении госрегистрации прав. Их предоставление не требовалось лишь в случае, если они подавались ранее и изменения в них не вносились.

Установлен единственный случай отказа в приеме документов. В приеме документов отказывают, если не установлена личность заявителя, который непосредственно обратился с документами (например, не предъявлен паспорт). Отказ в приеме документов в Законе о кадастре недвижимости не был предусмотрен, а в соответствии с Законом о госрегистрации прав на недвижимость был запрещен.

В Законе уточнен перечень оснований для возврата заявления и документов без рассмотрения. К ним, в частности, относятся:

• несоответствие формата заявления и документов, представленных в электронном виде, установленному формату;
• наличие в заявлении и документах, которые представлены в бумажном виде, подчисток, приписок, зачеркиваний и других неоговоренных исправлений, в том числе выполненных карандашом, а также наличие повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание;
• отсутствие подписи заявителя в заявлении о кадастровом учете объекта или госрегистрации прав.

Ранее заявление о госрегистрации прав могло быть возвращено в том числе:

• если в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате госпошлины и не представлен документ, подтверждающий ее уплату;
• в ЕГРП имеется запись о невозможности регистрации перехода, ограничения права и обременения недвижимости без личного участия собственника или его законного представителя

Указанные основания включены и в новый Закон, при этом уточнен срок отсутствия информации об уплате госпошлины – пять дней с момента подачи заявления.

Согласно новому Закону общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращен. При подаче документов в Росреестр он составляет:

• 5 рабочих дней – для кадастрового учета;
• 10 рабочих дней – в случае одновременного проведения учета и госрегистрации;
• 7 рабочих дней – для госрегистрации прав.

Если документы представляются через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и госрегистрации прав увеличиваются на два рабочих дня. Ранее общий срок осуществления как учета объекта недвижимости в кадастре, так и госрегистрации прав на него составлял 10 рабочих дней для каждой процедуры. При одновременной подаче документов для проведения кадастрового учета и госрегистрации срок госрегистрации прав исчислялся со дня внесения сведений в кадастр недвижимости, т.е. максимальный срок составлял 20 рабочих дней.

В новом Законе содержится подробный перечень оснований, по которым кадастровый учет и госрегистрация могут быть приостановлены. По сравнению с ранее действовавшими основаниями, этот список значительно увеличен (в нем перечислено 55 оснований). Перечисленные в новом Законе основания приостановления определили пределы проведения правовой экспертизы, которая осуществляется только на предмет наличия или отсутствия оснований приостановления или отказа в кадастровом учете или госрегистрации прав. Следовательно, если указанные основания отсутствуют, кадастровый учет и (или) госрегистрация прав приостановлены быть не могут. Если в течение срока приостановления не устранены причины, послужившие основанием для приостановления, в проведении кадастрового учета и (или) госрегистрации должны отказать.

Увеличены сроки, на которые приостанавливаются учет и госрегистрация. Новый Закон установил более продолжительные сроки приостановления госрегистрации. Срок приостановления кадастрового учета не изменился. При этом предусмотрен срок его приостановления в заявительном порядке. Так, сроки приостановления учета объектов и госрегистрации теперь составляют:

• три месяца – по решению госрегистратора (за исключением отдельных оснований, для которых предусмотрены иные сроки приостановления);
• шесть месяцев – по инициативе заявителя. При этом в Законе уточнено, что по заявлению приостановление возможно только один раз.

Ранее госрегистрация прав по решению госрегистратора могла быть приостановлена на один месяц, а по инициативе заявителя – на три месяца.

Кадастровый учет и госрегистрация могут проводиться без участия правообладателя. Закон предусматривает, что сведения в ЕГРН вносятся в том числе в порядке межведомственного взаимодействия. Обязанность направлять необходимые для учета и госрегистрации документы в таком порядке установлена для органов госвласти, органов местного самоуправления, судов и нотариусов при принятии ими решений (актов). При поступлении документов (содержащихся в них сведений) в порядке межведомственного взаимодействия Росреестр вносит на их основании сведения в ЕГРН (за исключением случаев, когда их внести невозможно) и уведомляет правообладателя о внесении.

Согласно Закону, ответственность за действия (бездействие) при проведении кадастрового учета и госрегистрации распределена между Росреестром и госрегистратором. Так, госрегистратор несет ответственность за несоответствие внесенных им в ЕГРН сведений тем сведениям, которые содержатся в представленных документах. Росреестр несет ответственность за ненадлежащее исполнение своих полномочий. При этом предусмотрены случаи, когда Росреестр имеет право регрессного требования к органам и лицам, по вине которых допущены нарушения.

Уточнены условия выплаты компенсации за утрату права на жилое помещение. Компенсация за жилое помещение – единственное пригодное для постоянного проживания – выплачивается однократно собственнику, который по независящим от него причинам не вправе истребовать его от добросовестного приобретателя, а также добросовестному приобретателю, от которого оно было истребовано. Согласно Закону, условием ее выплаты является невозможность получить от третьих лиц возмещение, установленное вступившим в законную силу решением суда, по причине прекращения взыскания по исполнительному документу, например, в связи с внесением записи об исключении должника-организации из ЕГРЮЛ. Положение Закона о компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН , вступает в силу с 1 января 2020 г.

Необходимость создания единой базы данных назревала давно. Слишком уж часто сведения, содержащиеся в ГКН и ЕГРП, имели расхождения (к примеру, в отношении кадастрового номера, адреса объекта, площади, сведениях о границах земельного участка). Такие несоответствия могли повлечь весьма неприятные последствия для правообладателей, например, в результате недобросовестных и ошибочных действий по внесению записи в ЕГРП о правах третьих лиц на объект недвижимости.

Таким образом, изменение системы регистрации прав на недвижимость делает ее более удобной для правообладателей. Разработчики закона во многом связывают это с объединением ЕГРП и ГКН и передачей этих функций одному органу. Кроме того, в качестве положительного момента позиционируется сокращение срока для государственной регистрации и кадастрового учета недвижимости.

Список литературы:

1. Федеральный закон № 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости : текст на 2017 год.– Москва : Эксмо, 2017.– 144с. –(Актуальное законодательство)
2. Федеральный закон № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, федеральный закон № 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: dogovor-urist.ru
3. Modeling of the planting acreage structure with regard to a maintenance of the soil fertility / Barsukova G.N., Mironenko L.A., Yurchenko K.A. British Journal for Social and Economic Research. 2016. Т. 1. № 2. С. 39-47.
4. ВЕДЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ В МУНИЦИПАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ (РАЙОНЕ, ГОРОДЕ) Забугин Н.Н., Юрченко К.А. Учебно-методическое пособие по дисциплине Государственная регистрация, учет и оценка земель / Краснодар, 2010.>
5. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ В ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВЕ. Асеева М.А., Деревенец Д.К. В сборнике: Наука и образование: сохраняя прошлое, создаём будущее сборник статей VI международной научно-практической конференции. 2016. С. 125-127.
6. АВТОМАТИЗИРОВАННЫЕ СИСТЕМЫ В ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ Радчевский Н.М., Шеуджен З.Р., Хлевная А.В. учебно-методическое пособие / Краснодар, 2015.