Автор: А. П. Ромм
Источник: Russian Chemical Community
Рассмотрены основные принципы, методы и инструментальные средства оценки городских земель.
Оценка городских земель как неотемлевамая часть оценки недвижимости имеет большое значение в аудиторской деятельности. Современные требования к уровню подготовки и квалификац ии ау диторов порождают необходимость привлечения их внимания к специфике этой проблемы и ознакомления аудиторов с современными методическими подходами и инструментальными средствами ее решения. Публикуемая статья является первой в планируемой серии взаимосвязанных публикаций на данную тему, излагаемых с единых методических позиций.
Задачей аудита в узком смысле является проверка годовой отчетности организации. Внешний аудит (external audit) организации проводится независимым квалифицированным бухгалтером-ревизором с целью определить степень достоверности и правдивости информации, содержащейся в годовой отчетности, и ее соответствие законодательству. Внутренний аудит (internal audit) организации осуществляется штатным специалистом с целью информирования руководства об эффективности и надежности применяемых организацией методов, систем и инструментальных средств [1]. Применяемые на практике методы аудита группируются в три основных направления – адекватности, контроллинга и консалтинга, в которых акцент последовательно смещается от прямого сравнения бухгалтерской отчетности с учетными регистрами и первичными документами к анализу организационных структур и деятельности организации и далее к анализу методов планирования и принятия управленческих решений (собственно менеджмента) [2]. Внешнему аудиту более свойственны методы адекватности, внутреннему аудиту методы всех трех направлений в зависимости от уровня и квалификации специалистов, осуществляющих аудит; консалтинг требует наиболее высокого уровня.
Бухгалтерская отчетность многих организаций и фирм тесно связана с оценкой недвижимости. Это относится ко всем владельцам недвижимости, использующим ее в процессе производства и в коммерческих целях. В еще большей мере это относится к организациям и фирмам, сам характер деятельности которых непосредственно связан с недвижимостью: строительным и риэлторским фирмам, банкам и др. Аудит оценки недвижимости требует знания целей и видов оценки, современных подходов и методов оценки, условий и границ их применимости, инструментальных средств оценки и т.п. Это не означает, что аудитор должен сам проводить оценочные работы. Однако он должен хорошо ориентироваться в проблеме, знать общие тенденции, порядки величин, факторы, существенные для оценки и подлежащие учету. В целях снижения рисков принятия неверных решений, особенно при внутреннем аудите уровня консалтинга, практически сливающемся с менеджментом предприятия, для решения тех или иных вопросов он может привлекать к работе различные оценочные фирмы. Важно не допустить ошибки в выборе оценочной фирмы-партнера, а это возможно только при высоком уровне квалификации самого аудитора.
Под недвижимостью понимаются земля и объекты, неразрывно связанные с нею по своей природе. К такого рода объектам относятся прежде всего строения (здания и сооружения). Такое понимание принято в западных странах, оно же было принято и в дореволюционной России. Недвижимое имущество – противопоставляется в гражданских законах имуществу движимому, обнимая собою землю и все, что неразрывно связано с нею по своей природе... Недвижимое имущество пользуется в русском праве, как и в других, усиленной охраной со стороны закона и подлежит во многих случаях действию иных юридических норм, нежели движимые имущества... Важнейшее из недвижимых имуществ земля в прежнее время, когда денежные капиталы и кредит играли незначительную роль в общем строе хозяйственной жизни, являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов. Доныне поземельная собственность даже в странах промышленных – является собственностью привилегированною; обладан ие ею служит показателем политического значения гражданина... Особые нормы по отношению к недвижимому имуществу устанавливаются и по соображениям фискальным, так как скрыть переход недвижимого имущества трудно, и поэтому является возможным обложить эти сделки особым сбором в пользу казны... По русскому законодательству недвижимыми имуществами признаются земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. [3].
Недвижимость во все времена играла важную роль в фискальной политике государств. Предпосылкой любой системы налогообложения недвижимости является создание системы земельного кадастра. «Ныне под кадастром разумеют роспись землевладениям, всесторонне описанным и расцененным в видах определения доходности каждого из них и равномерного обложения их поземельными налогами и другими платежами, а затем и самую расценку землевладений» [4]. Определение в современных терминах: «Кадастр» опись и оценка объектов, подлежащих налоговому обложению; различают кадастры: поземельный, промысловый и т.д. [5] И з этих определений видны две основные части, или подсистемы, любого земельного кадастра, которые называются «система учета и регистрации» и «система оценки» землевладений. Создание земельного кадастра города или области связано с созданием обеих этих подсистем, каждая из которых использует свои методы и инструментальные средства.
Система регистрации и учета требует использования наиболее мощных современных технических средств: аэрокосмической съемки, средств современной геодезии и картографии, компьютерных баз данных, геоинформационных (ГИС) технологий, основанных на использовании специализированных программных продуктов, позволяющих создавать компьютерные картографические базы данных. Создание городской (или областной) системы регистрации и учета объектов земельной собственности требует весьма больших объемов финансирования, трудозатрат и времени (многих лет) для своей реализации. В то же время в методическом отношении оно не представляет серьезной проблемы: основные трудности сосредоточены в области организации, технологии и финансирования.
Система оценки с точки зрения разработки представляет собой в известном смысле антипод системы регистрации и учета: она не столь трудоемка и технологически не столь сложна. Главные трудности создания такой системы связаны с разработкой теоретических и методических вопросов оценки земель.
В оценке земель важную роль играет понятие земельной ренты. «Рента – так называется, вообще, тот вид народного дохода, который получается в силу каких-либо особенных преимуществ или благоприятных условий. Подобными преимуществами могут быть для земледельца – плодородие почвы или выгодные условия местоположения, для промышленника обладание секретом производства или привилегией...» [6]. Основная заслуга в развитии теории земельной ренты в отношении сельскохозяйственных земель приписывается Д. Рикардо и И. Г. Тюнену, подробно исследовавшим зависимость ренты от плодородия почвы и от местоположения участка по отношению к рынку.
Западный опыт исследований по проблеме стоимости городских земель начался более 100 лет назад. Анализ основных разработок за период с 1890 г. по 70-е годы нашего столетия сделан в работе П. Мерлена «Город. Количественные методы изучения» [7] (Пьер Мерлен директор Института районной планировки и урбанистики в Париже). Он рассматривает персонально работы А. Маршалла, Р. Харда, М. Хальбвахса, Р. Хейга, Р. Тарвея, Р. Ратклиффа, П. Уэнда, Л. Уинго, У. Алонсо, М. Маарека, Р. Мейера и приходит к следующим выводам: «Несмотря на различия в подходах и в формализации, все рассмотренные модели имеют много общих черт. В частности, они сходны в акцентировке значения времени, расходуемого на передвижения (обобщенные транспортные издержки), тем самым показывая, что вопрос о цене земельных участков в городе нельзя рассматривать в отрыве от развития транспортных средств. Во всех этих теориях местные факторы (или факторы локальной неоднородности города) вводятся лишь как корректив, что и создает схему кольцевых концентрических зон, где контуры изохрон превращаются в изолинии равных цен и равных доходов. Их видоизменяют только анизотропная структура транспортной сети и наличие вторичных центров притяжения...». Та же мысль, сформулированная более 100 лет назад, в цитированной выше статье «Рента» из Энциклопедического словаря Брокгауза и Эфрона: «В городах размер поземельной ренты на участках под застройками всецело обусловливается положением, т. е. большей или меньшей близостью от центра города или наиболее торгового пункта его». Таким образом, можно констатировать, что значение местоположения участка играет для городских земель еще более существенную роль, чем для сельскохозяйственных.
Существуют два различных подхода к массовой оценке недвижимости. Первый подход заключается в раздельной оценке двух составляющих недвижимости: земли и зданий и сооружений, прочно связанных с ней (улучшений), а стоимость недвижимости определяется как их сумма. При втором подходе недвижимость оценивается как единый, нераздельный объект оценки.
Методически первый, раздельный, подход строится на том, что природа стоимости земли и стоимости здания совершенно различна, исходя из чего и должны строиться система налогообложения и ставки арендных платежей. В отличие от здания земля – неамортизируемый объект. Как правило, с течением времени стоимость здания падает, а стоимость земли возрастает. Раздельная оценка того и другого позволяет непосредственно отслеживать эти изменения. Изменения стоимости здания с течением времени связаны не только с его амортизацией, но и с перестройками, пристройками, надстройками, частичными сносами и т. д. вплоть до полного сноса, осуществляемыми по усмотрению владельца (в рамках градостроительных регламентов) и за счет его средств. Здание, а следовательно, и его стоимость весьма изменчивы во времени. В отличие от этого земля как таковая вечна, а ее стоимость существенно определяется долговременными, фундаментальными факторами, не зависящими от ее владельца и связанными с общегородской функционально-планировочной ситуацией. К ним относятся население города с его половозрастной структурой, уровнем образования и доходов, системой ценностей и другими социально-демографическими характеристиками, места его проживания (дома и жилые кварталы), места приложения труда и средства производства, системы здравоохранения, образования и обслуживания населения, система озеленения, экологическая ситуация, улично-дорожная сеть, городской транспорт, все виды инженерных сетей и т. д. Для оценки зданий и земель используются разные методы, требующие разной профессиональной ориентации специалистов. Оценка зданий во многих случаях осуществляется экономистами-сметчиками и инженерами-конструкторами, имеющими опыт работы в проектировании гражданских и промышленных зданий и сооружений или соответствующее образование. Имеются специально разработанные для этих целей справочники, ценники и компьютерные программы. Оценка земель требует специалистов, связанных с градостроительным проектированием, урбанистикой и экономической географией. Здесь также используются специально разработанные методы и компьютерные программы (это направление сейчас быстро развивается). Раздельный подход к оценке недвижимости позволяет непосредственно анализировать факторы, определяющие стоимость земли и зданий, и строить оценку на глубоком знании оцениваемых явлений и применении необходимых расчетных методов – в этом его преимущество. Наибольшие затруднения в настоящее время вызывает оценка земли, требующая высоко квалифицированных оценщиков, специальная подготовка которых находится в самом начале.
Второй, нераздельный, подход апеллирует к рынку недвижимости и в методическом отношении основан на анализе статистики продаж. Реальные продажи недвижимости происходят в разных точках города, в разное время и связаны с объектами, функционально и конструктивно весьма разнородными. На основании фактов предшествующих продаж строится оценка недвижимости в других точках города, в настоящий момент и в отношении конкретного объекта. В этом подходе есть свои трудности, не видимые на первый взгляд.
Во-первых, разница в местоположении сильно влияет на стоимость земли, а через нее – на стоимость всего объекта недвижимости. Попытки учесть местоположение участка в городе через оценку расстояния до центра города, как это нередко делается, совершенно недостаточны и могут дать неверные результаты. Без прямого моделирования условий транспортных сообщений в городе и связей объекта со всеми элементами функционально-планировочной структуры города оценить меру влияния местоположения на стоимость объекта недвижимости весьма сложно.
Во-вторых, разница во времени продаж может измеряться многими годами и десятилетиями. Это означает, что стоимость объекта недвижимости (в особенности его земельного участка) в момент продажи определялась иной социальноэкономической ситуацией, не сопоставимой с сегодняшней (в известном смысле, можно сказать, что продажа была сделана в другом городе и в другой стране), что заставляет с крайней осторожностью относиться к использованию этих данных сегодня.
В-третьих, функционально-планировочная и конструктивная неоднородность объектов еще более усиливает эти трудности, даже если отсекать все сегменты рынка, кроме продаж квартир.
Все эти соображения касаются оценки недвижимости в условиях нормально функционирующей рыночной экономики, свойственной западным странам. В сегодняшних российских условиях отсутствия рынка земли ориентация на статистику продаж еще более проблематична. В дополнение ко всему область применимости данного подхода принципиально ограничена оценкой с целью налогообложения и определения ставок арендных платежей, поскольку по определению имеет дело только с данными предшествующего периода развития города. Проведение оценки с целью разработки инвестиционных проектов и долгосрочных программ городского развития требует учета решений генерального плана города, мониторинга и прогнозирования сроков ввода в действие строящихся объектов жилищного, транспортного, производственного и инженерного строительства и может выполняться только с использованием методов раздельного подхода. Несмотря на все это, данное направление на практике развивается, опираясь на высокий авторитет американских специалистов, принимающих участие в российской оценочной деятельности как через свои публикации, так и непосредственно в рамках программ сотрудничества.
Город – сложное социально-экономическое явление. Каждая городская подсистема, будь то население, места приложения труда, экология, производство, системы водоснабжения, канализации, электроснабжения, городского транспорта и т. д., живет в известной мере своей внутренней жизнью и своими интересами, вступающими в противоречие с интересами других подсистем. Этот сложный клубок взаимодействий и противоборств и есть реальная жизнь города, видимая лишь отчасти, как вершина айсберга.
Ареной этой напряженной внутренней жизни города является его территория. Борьба подсистем, организаций, производственных предприятий, корпораций и личностей за обладание городской территорией вообще и наиболее выгодным местоположением в городе в особенности – постоянно действующий фактор.
Наиболее общей интегральной характеристикой функционально-планировочной структуры и жизнедеятельности города служит стоимость городских земель. Рельеф стоимости городских земель как ничто другое отображает физическую географию и инженерную геологию территории города, взаимное размещение и взаимодействие функциональных объектов, общий и локальный уровень развития инженерной инфраструктуры, условия сообщения и развитость городского транспорта, наличие локальных фокусов притяжения людских потоков, экологические характеристики различных территорий и даже такие социально-психологические характеристики, как престиж и репутация различных городских районов.
Как уже отмечалось, проблема оценки коммерческой (рыночной) стоимости земель первоначально рассматривалась только в отношении сельскохозяйственных земель. Впоследствии она была распространена и на городские земли. С развитием градостроительства, урбанистики и экономической географии появились и другие точки зрения на городские земли и другие аспекты их оценки. При этом сам термин «земли» был заменен термином «территории». Эта ситуация сохраняется до сих пор: различные, до сих пор слабо взаимодействовавшие сферы знания используют в отношении, казалось бы, одного и того же явления два разных термина, что порождает немало недоразумений. Не пытаясь дать здесь строгое определение этих понятий, укажем признак, который позволит нам сознательно применять тот или иной термин в зависимости от контекста: для территории обычно существенны ее имя (название), статус и административная принадлежность, а для земли (или земельного участка) – имя (название) ее владельца и (или) пользователя или территории, которой она принадлежит. Так, можно говорить о территории Москвы, территории Центрального административного округа Москвы, территории квартала № 348 и т. д. Можно говорить о земельном участке ресторана «Пекин» на Триумфальной площади или о землях территории Центрального административного округа Москвы. Можно говорить о градостроительной и земельно-кадастровой оценке той или иной территории: города, административного округа, квартала.
Следует также различать территории с регламентированным и нерегламентированным функциональным использованием. На территориях с нерегламентированным функциональным использованием разрешены к размещению все виды функционального использования (функции). Для территорий с регламентированным функциональным использованием имеются списки функций, разрешенных и запрещенных к размещению в соответствии с градостроительными документами. Для некоторых территорий (охраняемых ландшафтов) разрешен только один вид функционального использования – существующее использование. К охраняемым ландшафтам обычно относятся парки, лесопарки, водные поверхности рек и водохранилищ, уникальные историко-культурные памятники и элементы ландшафта. К территориям с регламентированным функциональным использованием относятся зоны исторической застройки, элементы ландшафтного зонирования, подработанные территории и т. п.
Оценка территорий и земель ведется с точки зрения функций, под которые возможно их использование в соответствии с градостроительными регламентами (базовых функций), в том числе с точки зрения функций существующего использования. Ориентировочный перечень городских базовых функций приведен в таблице. Каждый вид существующего использования территории может быть отнесен к одной из базовых функций.
Анализ методов оценки земель неразрывно связан с определением целей и видов оценки. Существенное значение имеет дифференциация оценки на индивидуальную и массовую (кадастровую).
Индивидуальная оценка касается конкретного земельного участка. В зависимости от целей оценки она может проводиться исходя из существующей ситуации (т. е. при существующем функциональном использовании участка и в существующей функционально-планировочной ситуации) или с учетом перспективы. Оценка в существующей ситуации проводится с целью определения базы налогообложения земли или недвижимости в целом и ставки земельной аренды. Оценка с учетом перспективы проводится с целью разработки инвестиционного проекта или планирования развития существующего предприятия. Варианты решения рассматриваются в контексте прогнозируемых изменений общегородской и локальной функционально-планировочной ситуации исходя из проектных решений генерального плана города и проектов детальной планировки района и ожидаемых сроков завершения строительства крупных объектов, таких, как новые участки и станции метрополитена, крупные жилые массивы, объекты торговли и т. д. При индивидуальной оценке, исходящей из существующей ситуации, используются соответствующие методы, такие, как анализ статистики продаж (включая метод остатка для земли и регрессионные методы), затратный метод и т.д. [8]. При индивидуальной оценке, исходящей из учета перспективы, используются доходный метод и сопутствующая ему совокупность дисконтных расчетов (шесть функций денег), а также метод аналогов, используемый в обоих случаях. В свою очередь, метод аналогов предполагает тщательный учет факторов микроположения земельного участка: его размера, конфигурации, местоположения в квартале, ближайшего соседства и т. д., существенно важных с точки зрения функции, под которую используется или предполагается использовать данный участок [9].
Массовая оценка городских земель проводится обычно в кадастровых целях при создании в городе системы земельного кадастра, включающего две основные подсистемы: подсистему учета и регистрации и подсистему оценки городских земель. Система кадастровой оценки городских земель включает три иерархических уровня. Поквартальная оценка – основной расчетный уровень, рассматриваемый в качестве нормативной базы для расчетов поучастковой оценки земель и преобразуемый в направлении генерализации в территориально-экономическое зонирование, а в направлении детализации – в оценку земельных участков. Поучастковая оценка – нижний уровень, формируемый на основе базовой поквартальной оценки и предназначенный для информационного обеспечения системы налогообложения недвижимости и ставок арендных платежей, для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки. Территориально-экономическое зонирование – верхний уровень, имеющий наглядный, обзорный характер и предназначенный для всех пользователей кадастровой информации, принимающих те или иные крупномасштабные, долгосрочные или поисковые решения.
Налогообложение, являясь главным побудительным мотивом создания земельных кадастров, – не единственная цель оценки земель. В современном обществе массовая оценка земель используется в следующих целях:
– в фискальных целях в форме налогообложения недвижимости, ставок арендной платы, выкупа прав аренды и других формах;
– для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;
– для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;
– для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.
1. Бизнес: Оксфордский толковый словарь. М., Изд-во «Прогресс-академия», Изд-во РГГУ, 1995.
2. Соколов Я. В., Бычкова С.М. Роль теор ии ау дита в процессе подготовки кадров. М., «Аудиторские ведомости», N 2, 1998.
3. Брокгауз Ф. А., Эфрон И.А. Энциклопедический словарь, книга 40, статья «Недвижимое имущество», СПб., 1897.
4. Брокгауз Ф. А., Эфрон И. А. Энциклопедический словарь, книга 26, статья «Кадастр». СП-б., 1894.
5. Словарь иностранных слов в русском языке, статья «Кадастр». М., Изд-во «ЮНВЕС», 1995.
6. Брокгауз Ф. А., Эфрон И. А. Энциклопедический словарь, книга 52, статья «Рента». СПб., 1899.
7. Мерлен П. Город. Количественные методы изучения. Пер. с франц. М., «Прогресс», 1977.
8. Организация оценки и налогообложения недвижимости (под ред. Дж. К. Эккерта). Пер. с англ. М., «Стар Интер», 1997.
9. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. М., РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.