Назад в библиотеку

Денежная оценка земель населенных пунктов для налогообложения: методики и технологии

Автор: Гермонова Е. А., Супенко С. С., Буслова А. В., Мороз А. В.
Источник: Инновационные перспективы Донбасса. – Донецьк, ДонНТУ – 2018, Том 6, с. 120-128.

Аннотация

Гермонова Е. А., Супенко С. С., Буслова А. В., Мороз А. В. Денежная оценка земель населенных пунктов для налогообложения: методики и технологии.

Более двух десятилетий учеными разных стран, появившихся вследствие распада СССР, ведутся исследования, направленные на совершенствование методов денежной оценки земельных участков для налогообложения. Одной из целей этих исследований является получение справедливой оценки, которая позволит сохранять стабильность в обществе при надежном и устойчивом наполнении местных бюджетов. Данная статья посвящена решению задачи обоснования методики и технологии оценки земель населенных пунктов ДНР для налогообложения.

More than two decades, scientists from different countries, emerging as a result of the collapse of the USSR, are conducting research aimed at improving the methods of monetary valuation of land for taxation. One of the objectives of these studies is to obtain a fair assessment, which will allow to maintain stability’ in society with reliable and sustainable filling of local budgets. This article is devoted to solving the problem of justifying the methodology and technology of assessing the lands of settlements of the People’s Republic of China for taxation.

Ключевые слова: массовая оценка, кадастровая оценка, нормативная денежная оценка, недвижимость, налогообложение.

Keywords: mass valuation, cadastral valuation, normative monetary estimation, real estate, taxation.

Общая постановка проблемы

С возникновением рынка земли на территории стран, появившихся после распада Советского Союза, возникла необходимость в выборе методов и технологий оценки земельных участков для налогообложения и для осуществления сделок с недвижимостью. Казалось, что самым простым решением было бы воспользоваться теоретическими разработками и практическим опытом развитых европейских стран, благодаря которому уже выработано множество различных методов, позволяющих обоснованно определять ценность тех или иных земельных участков в зависимости от их улучшений, наличия на них других объектов недвижимости, возможностей их эффективного применения. Однако все эти методы базируются на развитом рынке земли и недвижимости. На деле оказалось, что такой путь не подходит из-за отсутствия развитого рынка земли в самом начале земельной реформы и значительной неравномерности его развития на современном этапе. На основании данных плохо развитого рынка земли полученная модель массовой оценки будет содержать грубые ошибки, что может привести к завышению или занижению величин налогов, а это в свою очередь приведет к огромному числу судебных исков от недовольных собственников земли и недвижимости.

В странах бывшего СССР после его распада рынок земли только зарождался, поэтому было выбрано два основных пути формирования базы для налогообложения земли: кадастровая (Российская Федерация, Республика Беларусь, страны Прибалтики и др.) и нормативная (Украина) денежная оценка земельных участков. В настоящее время для расчета земельного налога в границах населенных пунктов ДНР применяются данные нормативной денежной оценки земель, рассчитанные в соответствии с методиками, разработанными и действующими в Украине до 2014 года. Нормативно-законодательная база для ДНР находится в стадии формирования и необходимо решить, есть ли необходимость в дальнейшем совершенствовать теорию нормативной денежной оценки, как это делается в Украине, или же начать развивать теорию кадастровой оценки (по примеру Российской Федерации, Республики Беларусь)?

При выборе вида денежной оценки земель для налогообложения следует также учесть тот факт, что за прошедшие двадцать пять лет с начала земельной реформы рынок земли в большинстве населенных пунктов ДНР не получил должного развития, причем в настоящее время из-за военных действий его дальнейшее формирование практически заморожено.

Анализ последних исследований и публикаций

Для расчетов налогов за недвижимость в мировой практике применяются различные способы и методы массовой оценки, в которых земельный участок или недвижимость представляют собой либо часть системы управления земельными ресурсами, либо часть финансовой системы, которые используют земельный кадастр данных.

Необходимость в массовой оценке возникла с внедрением справедливого налога на недвижимость, для расчетов которого необходимо было оценивать огромное количество однородных объектов недвижимости. Для сокращения трудозатрат на такую оценку стали применять стандартные процедуры статистического анализа с привязкой на определенную дату [1]. Широкое применение массовой оценки стало возможным с развитием компьютерной техники и появлением программ для статистического анализа. Понятие «массовая» относится к процессу оценке, а не к самим объектам, т. е. она характеризует используемые специальные приемы и методы оценки, а не массовый (типовой) характер оцениваемых объектов [3]

Понятно, что на территории Донецкой Народной Республика применение стандартных подходов массовой оценки пока невозможно. Поэтому в данной статье рассмотрены разновидности массовой оценки: кадастровая и нормативная.

Кадастровая оценка земель населенных штатов рассмотрена на примере анализа научных публикаций по Российской Федерации (далее РФ). В основу кадастровой оценки положен иерархический принцип (рис.1).

Рисунок 1 – Уровень кадастровой оценки

Рисунок 1 – Уровень кадастровой оценки

Существует две группы факторов, которые положены в основу кадастровой оценки: