Государственную кадастровую оценку недвижимости проводят в отношении участков земли и других недвижимых объектов. Из статьи вы узнаете, как происходит кадастровая оценка недвижимости и на что она влияет, а также где искать данные о пересмотре стоимости.
Что такое кадастровая оценка недвижимости, говорит специальный закон (Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», далее – закон № 237-ФЗ). Отдельные НПА конкретизируют содержание этапов этой деятельности и требования к ней. Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости – это комплекс взаимосвязанных мероприятий, цель которого – посчитать цену недвижимости. Поскольку существует инфляция и другие экономические явления, стоимость не остается неизменной.
Кадастровая оценка недвижимого имущества фиксирует параметры для определения налогов на объекты, стоимость при продаже, ее результаты используют и для других целей.
Кадастровая оценка недвижимости – совокупность процедур, с помощью которых орган исполнительной власти определяет стоимость данного объекта (ст. 3 закона № 237-ФЗ, апелляционное определение 4 АСОЮ от 30.06.2020 по делу № 66а-993/2020, постановление АС Уральского округа от 10.08.2023 № Ф09-3477/23 № А60-40407/2022).
За проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости отвечает бюджетное учреждение по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (ст. 6, 7 закона № 237-ФЗ).
Например, исполнительным органом государственной власти Севастополя признается управление государственной регистрации права и кадастра города. Данный орган, в числе прочего, осуществляет функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (решение Балаклавский районный суд (город Севастополь) № 2-2193/2023 2-2193/2023~М-1583/2023 М-1583/2023 от 30.10.2023 по делу № 2-2193/2023).
Орган власти действует на основании перечня объектов, которые по его запросу предоставляет Росреестр (приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0283). В перечень не включают сведения об объектах недвижимости, в отношении которых на дату формирования списка отсутствует хотя бы одна из характеристик:
Кадастровая оценка объекта недвижимости происходит не чаще раза в 4 года. В городах федерального значения в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта соответствующего решения – через 2 года (п. 4 ст. 11 закона № 237).
Кадастровая оценка недвижимого имущества включает в себя три этапа:
Когда полномочный орган принимает решение о необходимости новой оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, он уведомляет об этом. Формируется перечень объектов, которые подлежат оценке (постановление АС Северо-Кавказского округа от 07.02.2022 № Ф08-14524/2021 № А63-2933/2021).
Содержание, приложения и порядок оформления отчета о кадастровой оценке стоимости недвижимости определяет Росреестр (приказ Росреестра от 14.06.2022 № П/022).
Пронумеруйте отчет постранично, составьте в форме электронного документа в виде файла в формате ODT (п. 3). Дополнительные данные, формат которых нельзя поменять, составляются в виде файлов в форматах PDF, TIFF, JPG, JPEG, PNG с рекомендуемым разрешением 150 – 300 точек на квадратный дюйм (п. 5).
Отчет о кадастровой оценке объекта недвижимости должен соблюдать структуру:
Приказ № П/022 раскрывает содержание частей. Составителям необходимо ссылаться на правовые основания для проведения кадастровой оценки недвижимости, раскрывать ценообразующие факторы.
По итогам государственной кадастровой оценки недвижимого имущества учреждение составляет промежуточный отчетный документ – проект отчета (ч. 7 ст. 14 закона № 237-ФЗ). Его направляют в Росреестр. Орган в течение 10 рабочих дней со дня получения промежуточных отчетных документов проверяет их соответствие требованиям к отчету (ч. 10 ст. 14 закона № 237-ФЗ). Если он выявит недостатки, учреждение устранит их в течение 7 дней (ч. 12 ст. 14 закона № 237-ФЗ, постановление 3 ААС от 21.03.2023 № А33-4072/2022).
После проверки Росреестр размещает промежуточные отчетные документы в сети вместе с информацией о порядке и сроках представления замечаний к проекту отчета. Министерства могут доводить такую информацию до сведения и другими способами: в газетах, на информационных щитах.
Если заинтересованное лицо обнаружило ошибки в кадастровой оценке недвижимости, оно вправе сообщить об этом. Запрос направляют в бюджетное учреждение или МФЦ. Замечания принимаются в течение 30 календарных дней. (ч. 13 ст. 14 закона № 237-ФЗ). В документе должно быть обоснование обращения, а также:
Также нужно приложить документы, которые подтверждают наличие ошибок.
На сайтах учреждений можно найти порядок и форму предоставления замечаний, (например, такие). Если для рассмотрения замечаний бюджетное учреждение направляет запрос, ответ на него долен поступить в течение пяти рабочих дней со дня получения запроса (п. 20 ст. 14 закона № 237-ФЗ).
Если учреждение обнаружит неточности в промежуточных документах, его обязанность – произвести перерасчет стоимости. Если заявитель не обращался или суд не обнаружил ошибок, оспорить стоимость не получится.
Так, заявитель потребовал перерасчета кадастровой стоимости объекта. Но замечания к промежуточным отчетным документам в отношении объекта в ГБУ не поступали. Суд не выявил описок, опечаток, арифметических ошибок при определении стоимости объекта в ходе судебного разбирательства (кассационное определение 4 КСОЮ от 05.08.2021 № 88а-21185/2021).
Когда истечет срок для подачи замечаний, учреждение должно составить:
Далее уполномоченный орган субъекта РФ в течение 20 рабочих дней с даты получения отчета принимает его. Он издает акт о кадастровой оценке недвижимости и утверждении ее итогов (ч. 1 ст. 15 закона № 237-ФЗ).
Так, в соответствии с приказами Департамента имущественных отношений об утверждении результатов определения кадастровой стоимости такая стоимость была определена по 615 575 объектам, что соответствует данным, отраженным в отчете (постановление АС Северо-Кавказского округа от 06.10.2023 № Ф08-9192/2023 № А32-29502/2021).
Информацию об утвержденной стоимости можно найти на официальных сайтах интересующих регионов.
Например, для Москвы можно проверить информацию на портале мэрии.
Итоги кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости влияют на цену продажи земельного участка или стоящего на нем объекта, а также на размер налогов. Поэтому данные о результатах кадастровой оценки имущества необходимо отслеживать (а в отдельных случаях – оспаривать):
Чтобы снизит налоги, владельцы недвижимости оспаривают итоги кадастровой оценки объекта и приравнивают стоимость к рыночной. Но бывают и обратные ситуации.
Например, стороны спора дошли до кассации. В итоге суд признал незаконным определение стоимости участка в размере рыночной (кассационное определение 5 КСОЮ от 06.02.2020 по делу № 88а-1633/2020).
В другом деле административный истец указал, что по итогам кадастровой оценки недвижимости его земельный участок стоит в 3 раза больше рыночной стоимости материнского объекта, которую установило в качестве кадастровой в отношении объекта судебное решение. При определении стоимости вновь образованного участка применили УПКС, рассчитанный не из кадастровой стоимости, действующей на момент раздела объекта, а стоимости по результатам массовой государственной кадастровой оценки недвижимости 2018 года, которую оспорили в судебном порядке.
Суд признал незаконным решение ГБУ об отказе в перерасчете. Он возложил на ГБУ обязанность повторно рассмотреть заявление в течение 30 календарных дней со дня принятия судебного акта в окончательной форме. Учреждение неверно определило условия, которые влияют на стоимость объекта. Ответчик не учел нахождение участка в границах ЗОУИТ (кассационное определение 1 КСОЮ от 05.09.2022 № 88а-23664/2022 № 3а-102/2022).
Проверить данные по кадастровой оценке стоимости недвижимости необходимо, если компания планирует приобрести здание у собственника помещений, который является арендатором земли. После заключения сделки уведомите владельца земли о смене арендатора. В проекте соглашения стоимость аренды может оказаться выше, чем в прежних документах, которые передавал продавец. Недобросовестный бывший владелец мог не переоформлять отношения и платить сумму без учета новой оценки.
Кадастровая оценка важна для компаний, которые владеют зданиями в Москве. В отношении налогов на объекты недвижимости в столице закон предусматривает специальное регулирование (закон г. Москвы от 05.11.2003 № 64). Правительство Москвы формирует перечень недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость этих объектов (постановление Правительства Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП, постановление АС Московского округа от 03.07.2023 № Ф05-13838/2023 № А40-210223/2022).
Перечень можно найти на официальных сайтах. Например, на сайте администрации Московской области.
Сайт мэра Москвы приводит список объектов. В перечень включили объекты, которые соответствуют одному из следующих условий:
На сайте доступна информация о критериях за прошлые годы.
Фактическое использование должно подтверждаться актом Госинспекции по недвижимости.
Порядок, которым руководствуется налоговый орган, закрепляет закон (ст. 1.1 закона г. Москвы от 05.11.2003 № 64).
Чтобы узнать, есть ли интересующий объект в таком перечне, можно проверить его по кадастровому номеру на сайте мэра Москвы.
Если объект включили в список ошибочно, можно в части конкретного объекта оспорить нормативный акт, которым Правительство утвердило перечень (апелляционное определение СКАД ВС РФ от 15.01.2020 № 5-АПА19-184).
Если недвижимость попадает под указанные критерии, заявитель вправе обратиться в Департамент городского имущества города Москвы, чтобы поменять вид разрешенного использования участка. Услугу предоставляют бесплатно.
Смена ВРИ повлияет на то, как при определении налогов будут учитывать итоги кадастровой оценки недвижимости.
Акт Госинспекции по недвижимости, датированный после 01.01.2024, не является основанием для уточнения перечня на 2024 год. Он будет учитываться при формировании перечня на 2025 год.