|
| ДонНТУ | Портал магістрів ДонНТУ | Автобиография РУС. | Автобиографія УКР. | Autobiography ENG. |
|
Шерина Валерия ВладимировнаФакультет: Гірничо-геологічний (ГГ)Кафедра: Геоинформатики і геодезіїСпеціальність: Землевпорядкування и кадастр (ЗК)Тема випускної роботи:"Правовий режим земель житлової та громадської забудови"Науковий керівник : С.С. Андоленко |
Автореферат англійською |
Бібліотека |
Посилання |
Звіт про пошук |
Участь у циклі телевізійних програм |
МОї КООРДИНАТи
|
Автореферат
© ДонНТУ Шеріна В.В.
Правовою базою, що регулює земельні відносини в Україні, є Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-ІІІ (далі - ЗК), розділ III якого встановлює такі види прав на землю:
Для того, щоб запустити анімацію, натисніть "ОНОВИТИ" (F5). |
||||||||||||||||||||
| Підстава використання земельної ділянки | Документ, яким посвідчується право на земельну ділянку | Суб’єкти права |
| Право приватної власності | Державний акт на право власності на земельну ділянку | Юридичні та фізичні особи, крім іноземних громадян, особ без громадянства, іноземних юридичних особ та держав, які позбавлені прав на земелі сільськогосподарського призначення |
| Право постійного користування | Державний акт на право постійного користування земельною ділянкою | Підприємства, установи та організації державної і комунальної форм власності; громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об'єднання), установи та організації |
| Право оренди | Договір оренди земельної ділянки | Будь-які юридичні та фізичні особи |
| Право земельного сервітуту | Договорір сервітуту, витяг із земельно-кадастрової документації | Особа, яка вимагає його встановлення, та власник (володілець) земельної ділянки |
| Суперфіцій | Договір про надання права користування земельною ділянкою для забудови (при зміні суперфіціарію, якщо вказано в договорі, догорів переоформлюється) | Будь-які юридичні та фізичні особи |
Право власності на землю
Відповідно до ч. 1 ст. 78 ЗК право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на земельну ділянку поширюється на поверхню такої ділянки (ґрунтовий шар), водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, що знаходяться на ній, а також на простір над і під її поверхнею на висоту й глибину, необхідну для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд (ч. 2, 3 ст. 79 ЗК, ч. 3 ст. 373 ЦК).
Власник ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до цільового призначення. Не деталізуючи весь обсяг прав, якими володіють власники, підкреслимо, що до нього входить також право зводити житлові будинки, виробничі та інші будівлі і споруди (пп. “д” ч. 1 ст. 90 ЗК).
Крім того, ч. 1 ст. 375 ЦК обмувлюється, що власник земельної ділянки має також право, крім усього іншого, дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (суперфіцій).
Право користування землею
Крім права власності, іншою формою використання землі в Україні є право користування землею. Порядок його виникнення та особливості реалізації врегульовані главою 15 ЗК, виходячи з положень якої право землекористування можна розділити на:
- право постійного користування земельною ділянкою, що полягає в праві володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває в державній або комунальній власності, без установлення строку. Відразу зазначимо, що на сьогоднішній день таке право може надаватися тільки підприємствам, установам, організаціям державної та комунальної власності, а також громадським організаціям інвалідів України, їх підприємствам (об'єднанням), установам і організаціям (ст. 92 ЗК). Отже, про одержання землі в постійне користування фізособою як про можливий спосіб законного оформлення землі, наприклад, під будівництво в цей час говорити не доводиться;
- право оренди земельної ділянки, під яким розуміють засноване на договорі термінове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для ведення підприємницької та іншої діяльності (ч. 1 ст. 93 ЗК). При цьому така оренда може бути як короткостроковою (до 5 років), так і довгостроковою (до 50 років).
- право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками), відповідно до ст. 98 ЗК.
- суперфіцій. Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель. Таке право виникає на підставі договору або заповіту. Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може бути відчужене землекористувачем або передаватися у порядку спадкування. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк (ст. 413 ЦК).
Відмітимо дуже вагому відмінністью такого права - можливість його відчужувати, передавати у порядку спадкування Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк (ст. 413 ЦК).
Суперфіцій включений у розділ речових прав на майно. Крім нього до речових прав на чуже майно згідно ст. 395 ЦК відносять право володіння, сервітут та емфтевзис, законом також можуть бути встановлені інші речові права на чуже майно. Незважаючи на те що деякі цивілісти схильні вважати суперфіцій усього лише різновидом земельного сервітуту, ми будемо розглядати подібні відносини як самостійний інститут цивільного права. Речовим правом визнається право особи на річ, за яким забезпечується задоволення її інтересів шляхом безпосереднього впливу на річ без сприяння інших осіб, про що говорить глава 30 ЦК.
Римське право відносило суперфіцій до речових прав на чужі речі. Відмітимо, що в цьому випадку речовим правом називалося все те, що дозволяло невласникові володіти або користуватися річчю або її окремою частиною, що у свою чергу обмежувало власника в його правах щодо такої обтяженої речі.
Суперфіцій як право користування землею може мати постійний характер, що, у принципі, суперечить нормам Земельного кодексу України, де ясно сказано, що користування землею, якщо тільки мова не йде про право власності й право постійного користування, завжди носить тимчасовий характер. (газета «Юридическая практика» №5 (371) від 31.01.05 стаття Стициної К. «Суперфиций: за и против…»)
Відмінна й ціль укладання договору суперфіція. Вона - не в користуванні земельною ділянкою, а в одержанні правовстановлюючого документа (договір суперфіція), що може бути поданий в уповноважені органи для одержання дозволу на забудову відповідної ділянки.
Тому вважаю, що укладання договору суперфіція повинне розглядатися як правовідносини, що передують основній мети, а саме: здійснення будівельної діяльності на земельній ділянці.
По суті, при укладанні договору суперфіція право власності ділянкою не припиняється. Разом з тим право тимчасового користування землею власник передає за плату іншій особі, що породжує між ними земельні й цивільні правовідносини.
Поняття права оренди земельної ділянки та суперфіцій схожі між собою, але вони не є тотожніми. Вважаю, що не зайвим буде порівняти ці два види користування земельною ділянкою. Підставою виникнення суперфіцію є договір або заповіт, це означає, що суперфіцій може передаватися у спадок, і смерть суперфіціарія не стане причиною припинення дії договору (ст. 413 ЦК). Оренда виникає лише на підставі договору (ст. 93 ЗК). Суперфіцій встановлюється з метою забудови земельної ділянки (ст. 413 ЦК), оренда ж не передбачає такої вимоги. На відміну від оренди, яка може бути короткостроковою – до 5 років та довгостроковою – до 50 років (ст. 93 ЗК), суперфіцій може встановлюватися на невизначений строк (ст. 413 ЦК). Оренда завжди носить оплатний характер, який визначається розміром орендної плати (ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» вiд 06.10.1998 № 161-XIV). Власник земельної ділянки, наданої для забудови (суперфіцій), має право на одержання плати за користування нею. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача (ст. 414 ЦК).
Глава 34 ЦК (право користування чужою земельною ділянкою під забудову) не дає розширеного тлумачення норм, згідно яким можливе укладання договору суперфіція. По суті, статті 413–417 ЦК лише регламентують право використання ділянки під забудову, не конкретизуючи, як й у якій формі можуть бути реалізовані дані норми на практиці. Не зазначено також, з якого моменту користувач земельної ділянки (суперфіціарий) може приступати до використання землі за договором суперфіція, з якого моменту сторони здобувають права й обов'язки, виникає відповідальність за договором.
У процесі складання, підписання й реалізації такого договору сторони можуть зіштовхнутися з необхідністю узгодження ряду юридично важливих питань.
Форма договору
Оскільки типової форми договору суперфіцію, затвердженої Кабінетом Міністрів України (КМУ), поки немає, сторони можуть укласти його в письмовій формі, з дотриманням всіх істотних умов договору. З огляду на, що по своїй природі суперфіцій досить близький до орендних відносин, уважаю, що сторони можуть керуватися істотними умовами договору оренди землі, зазначеними в Законі України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року, а також типовим договором оренди землі, форма якого затверджена Постановою КМУ № 220 від 3 березня 2004 року. При цьому учасники відносин повинні передбачити в договорі ціль надання в користування земельної ділянки, а саме: здійснення на ньому будівництва, а також правовий режим об'єктів нерухомості, які планується звести на ділянці. Вазливо зазничити, що ні у ЦК, ні у ЗК не зазначено про обов’язкову державну реєстрацію договору.
Складання проекту відводу земельної ділянки
Необхідність у складанні проекту відводу, думаю, виникне при передачі в користування земельної ділянки, що передбачає зміна його цільового призначення, якщо власником землі є держава. Разом з тим при укладанні договору суперфіцію сторони повинні вирішити питання перенесення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
У випадку укладання договору суперфіцію між сторонами, що є юридичними та (або) фізичними особами, якщо проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки розроблявся, то треба лише переузгодити раніше розроблений проект. Думаю, що акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), так само як і план (схема) земельної ділянки, повинні бути невід'ємною частиною договору суперфіцію.
Умови пролонгації договору з визначеним строком
Вважаю, що для вирішення цього питання сторонам необхідно виходити з того, що, згідно з орендними відносинами, орендар має пріоритетне право на переукладання договору оренди на новий строк. Пріоритетне право на продовження договору суперфіцію на новий строк може пояснюватися ще й тим, що при встановленні терміну дії договору сторони припускають, що до моменту його закінчення на земельній ділянці вже буде зведена нерухомість (або її частина). Крім того, при укладанні договору суперфіцію сторони можуть взагалі не встановлювати конкретний строк його дії, що прямо передбачено статтею 413 ЦК.
Плата за користування землею
Згідно ЦК, власник земельної ділянки, переданого під забудову, має право на одержання плати за користування нею. Разом з тим Законом України «Про плату за землю» передбачені тільки два види плати: земельний податок й орендна плата. Думаю, сума оплати, погоджена сторонами, буде мати, характер орендної плати, в неї включена сума земельного податку, що підлягає сплаті власником земельної ділянки (в окремих випадках вона включає частину прибутку, що отримує суперфіціарій від користування земельною ділянкою).
Правовий режим будівеь і споруд, зведених на земельній ділянці
Договір суперфіцію повинен містити положення про передбачуване призначення планованих на земельній ділянці об'єктів. Крім того, з метою захисту інтересів власника землі договір може зобов'язувати користувача землі до початку виконання будівельних робіт погодити проект будівництва із власником земельної ділянки. Також у положеннях договору щодо умов повернення земельної ділянки власникові може втримуватися обов'язок користувача повернути ділянку в стані не гіршому, чим отриманий у користування, з урахуванням тих змін, які відбулися внаслідок будівництва об'єктів нерухомості (газета «Юридическая практика» №5 (371) від 31.01.05 стаття Стициної К. «Суперфиций: за и против…»). У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування (ст. 417 ЦК).
Якщо згода щодо продовження дії договору сторонами не було досягнуто, тобто кілька шляхів визначення долі зведених будов. Це: покупка будівель власником землі або, навпаки, викуп забудовником земельної ділянки з розташованим на ньому об'єктом нерухомості. Разом з тим можливі ситуації, при яких ні перший, ні другий варіант для сторін не будуть прийнятними через високу вартість і землю й нерухомості. При цьому кожна із зацікавлених сторін може звернутися в суд з метою виршення ситуації, пов'язаної із правовим режимом користування нерухомістю й земельною ділянкою, переданою в користування під забудову. У випадку судового розгляду суперечки, що виникли з договору суперфіцію, суд може примусити сторони до продовження договору на новий строк для подальшого використання земельної ділянки власником будівель (ст. 417 ЦК).
Державна реєстрація договору суперфіція
Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їхні обтяження», що вступило в чинність 1 липня 2004 року, право забудови земельної ділянки підлягає обов'язковій державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і їхні обмеження (Реєстр речових прав) (ст. 3 цього закону). Приступати до використання земельної ділянки, за загальним правилом, можна після державної реєстрації договору. Однак відомо, що для реєстрації таких договорів на практиці необхідний не тільки Закон, але ще й Порядок, розроблений на основі Закону, за правилами якого повинні вноситися відомості про речові права й обтяження до Реєстру. Разом з тим на даний момент діє лише Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Держкомзму № 174 від 2 липня 2003 року. Відповідно до його до Державного реєстру земель вносяться відомості тільки про право власності на землю й праві користування землею (у тому числі на умовах оренди). Таким чином, сторони, уклавши договір суперфіцію, зіштовхуються із проблемою його легалізації, оскільки, з одного боку, інформація відносно суперфіція повинна бути подана реєстраторові, а з іншого боку - такі відомості фізично поки вносити нікуди. До затвердження Порядку ведення Реєстру речових прав відомості про укладений договір суперфіцію можуть вноситися до Державного реєстру земель, у розділ обмежень права власності на землю (обтяження земельної ділянки суперфіцієм). Іншого варіанта поки немає.
Введення поняття суперфіцій в ЗК України відбулося, проте процедура оформлення документів цього виду речових прав не встановлена. Досі між вченими ведуться спори щодо доцільності впровадження інституту суперфіцію в земельне законодавство. Мета моєї роботи – дослідити питання необхідності впровадження цього інституту в земельне право України. Для цього проведу аналіз історичного виникнення суперфіцію, причини його появи, проаналізую світовий досвід в розрізі цього питання. В нашій країні діє Закон України «Про оренду землі», вважаю необхідним створення подібного закону щодо регулювання питань суперфіцію.
Підбиваючи підсумок, можу сказати, що практика укладання на Україні договорів суперфіцію вже є. Органи по земельних ресурсах, незважаючи на відсутність чітких правил, схильні до думки, що договір суперфіцію повинен бути нотаріально завірений; приступати ж до використання земельної ділянки під забудову можна тільки з моменту внесення про нього відомостей до Державного реєстру земель, а з 1 січня 2005 року — до Реєстру речових прав. Залишається сподіватися, що в найближчому майбутньому будуть внесені доповнення в Земельний і Цивільний кодекси України, які конкретизують процедуру укладання договорів суперфіцію на Україні.