Факультет: гірничо-геологічний (ГГФ)
Кафедра: геоінформатики і геодезії
Cпеціальність: геоінформаційні системи та технології
Тема випускної роботи магістра:
«Дослідження нормативної грошової оцінки земель населенних пунктів та створення для неї автоматизованої системи»
Керівник: доцент, к.т.н.Петрушин Олександр Геннадіойович
Вступ
Сьогодні комп'ютери
органічно увійшли практично до всіх сфер людської діяльності. На ринку
програмного забезпечення, зараз все великої популярності набувають геоінформаційні системи (ГІС) – сукупність
електронних карт і баз даних. Якщо на зорі розвитку їх використання
обмежувалося, як правило, військовою сферою, то зараз з розповсюдженням різних
картографічних довідників і обширним застосуванням навігаційного устаткування
для широкого круга користувачів, сфера
ГІС у багато разів розширилася. А раз з'явився попит, то повинно бути і
пропозиція. Ситуація, що склалася, викликає наростаючий попит на якісні,
надійні і зручні ГІС і, відповідно, на фахівців в області геоінформаційних
технологій різного рівня – як розробників ПЗ, так і висококваліфікованих користувачів[1].
На сучасному етапі в
нормативній грошовій оцінці відбуваються значні зміни. Нормативна грошова
оцінка і геоінформатика інтегруються, таким
чином, дозволяючи ефективніше проводити оцінку
земель України.
Актуальність вибраної мною
теми полягає в тому, що на даний момент проведення нормативної грошової оцінки
земель населених пунктів виконується «уручну» і результати її проведення не є
однозначно вірними і звільненими від поняття «Людський чинник». Таким чином, на даний момент в Україні не
існує єдиного упровадженого стандарту програми проведення нормативної грошової
оцінки земель України.
Основними перевагами
застосування автоматизованих систем в порівнянні з традиційними методами для визначення нормативної грошової оцінки є
такі чинники як: зменшення трудовитрат для оцінки того або іншого населеного
пункту, а так само підвищення рівня об'єктивності при розрахунку тих або інших
коефіцієнтів, що впливають на остаточну вартість певної земельної ділянки[1].
Створення універсальної автоматизованої
системи для проведення нормативної грошової оцінки населених пунктів вимагає
великих трудовитрат не стільки в її створенні, а у внесенні величезного числа
початкових даних. Адже людина, що вносить ці дані повинна знати не тільки всі
особливості розвитку міста, але і орієнтуватися в земельному законодавстві України.
Часткова ж автоматизація дозволяє прискорити
процес проведення нормативної грошової оцінки, а так само практично повністю
виключити вплив «людського чинника» на
кінцевий результат, тобто зробити його об'єктивнішим.
Кінцевою метою проведення
нормативної грошової оцінки земель України є визначення нормативної грошової
вартості окремої земельної ділянки.
Визначення
нормативної грошової вартості окремої земельної ділянки здійснюється для[2]:
-
оподаткування земель (згідно ЗУ «про плату за землю» базою нарахування
земельного податку є нормативна грошова оцінка земельної ділянки);
- оренда земельної ділянки;
- приватизація земельних ділянок;
- передача землі у власність, спадок, під заставу, дарування;
- облік сукупної вартості основних засобів виробництва;
- визначення розміру внеску до статутних фондів акціонерних суспільств,
об'єднань, кооперативів.
Метою роботи є автоматизація процесу обчислення
нормативної грошової вартості земельної ділянки. Для виконання даного завдання необхідним є
вивчення законодавчої і нормативно-методичної бази нормативної грошової оцінки.
Таким
чином, були виділені основні етапи:
1. Визначення базової
вартості 1 кв.м міста, що підлягає оцінці
1.1 Визначення витрат на освоєння і устаткування терріторії
1.2 Визначення
Км1
1.2.1 Визначення чисельності населення оцінюваного
міста
1.2.2 Входження в приміську зону міст з
чисельністю населення 100 тыс.чел. і більше
1.2.3 Наявність у населеного пункту статусу
курорту
1.2.4 Входження
в зону радіаційного забруднення
2. Визначення Км2
2.1 Виділення оцінних районів
2.2
Визначення індексу li (Транспортний-функціональне облаштування, Екологічна
якість території, Рівень інженерного забезпечення, соціально-містобудівна
привабливість)
2.3 Об'єднання оцінних районів в оцінні зони
3 Визначення Км3 для окремої ділянки
4 Визначення Кф
Розглянемо кожний з етапів детальніше.
Відповідно до «Методики нормативної
грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів»
нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земель населених пунктів
визначається за формулою:
(1)
де
– нормативна грошова
оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнах);
– витрати на освоєння
і устаткування території з розрахунку на квадратний метр (у гривнах);
– норма прибули (6%)
(встановлена Кабінетом Міністрів України);
– норма капіталізації
(3%) (встановлена Кабінетом Міністрів України);
– коефіцієнт, що
характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову і
суспільну забудову, для промисловості, транспорту і т.д.);
– коефіцієнт, що
характеризує місцерозташування земельної ділянки.
Коефіцієнт місцерозташування земельної
ділянки (Км) враховує вплив ренти місцеположення на загальний рентний дохід.
Значення даного коефіцієнта зумовлюється інтегрованою дією регіональних,
зональних і локальних груп чинників і розраховується за формулою:
(2)
де
– коефіцієнт, що
характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту в
загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення, –
регіональні чинники;
– коефіцієнт, що характеризує
залежність рентного доходу від ступеня містобудівної цінності території міста
(економіко-планувальні зони – зональні чинники);
– коефіцієнт, що
характеризує залежність рентного доходу від особливостей місцеположення
земельної ділянки у межах економіко-планувальної зони, – локальні чинники.
Середня (базова) вартість 1 кв.м землі
відображає перевагу розміщення об'єкту в тому або іншому населеному пункті,
служить початковою базою при подальшій диференціації міських земель по ступеню
їх цінності в межах міста, відображає результат дії зовнішніх і внутрішніх
чинників рентообразования на рівні населеного пункту[3].
Відповідно до «Порядку нормативної
грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів»
середня вартість одного квадратного метра земель населеного пункту залежно
від регіональних чинників місцерозташування визначається за формулою:
(3)
де
– середня вартість
одного квадратного метра земель населеного пункту (у гривнах);
– витрати на освоєння
і устаткування території з розрахунку на квадратний метр (у гривнах);
– норма прибули (6%)
(встановлена Кабінетом Міністрів України);
– норма капіталізації
(3%) (встановлена Кабінетом Міністрів України);
– коефіцієнт, що є
твором коефіцієнтів, які враховують:
1) чисельність населення, географічне
положення, адміністративний статус населеного пункту і його господарські
функції ();
2) входження в приміську зону міст з чисельністю
населення 100 тыс.чел. і більше ();
3) наявність у населеного пункту статусу
курорту ();
4) входження в зону радіаційного забруднення ().
Розрахунок даного показника для
проведення автоматизованої нормативної грошової оцінки населеного пункту
обчислюється шляхом зчитування даних з таблиць БД, або при необхідності прямого введення
інформації уручну.
Процес рентоутворення у межах
населеного пункту здійснюється, як правило, на чималою і внутрішньо
неоднорідною території, яка характеризується складною взаємодією природних і
антропогенних ландшафтів, різницею у функціонально-планувальних якостях, різним
рівнем прибутковості від використання земель, що веде до неоднорідності прояву
рентоутворюючих чинників. Це зумовляє необхідність земляно-оцінної
структуризації території міста – виділення оцінних районів – функціонально
однорідних планувальних одиниць, у межах яких надалі здійснюється збір, обробка
і розрахунок коефіцієнтів якості території[4].
Оцінні райони виділяються у
встановлених межах населених пунктів, розділяються магістралями
загальноміського і районного рівня, межею смуги відведення залізниці,
природними рубежами (струмки, яри, лісонасадження і ін.), в окремих випадках –
межами виробничих територій.
У разі відсутності раніше проведеного
зонування, або його неактуальності процес виділення оцінного району
здійснюється, в автоматизованій системі, експертом шляхом вибору кварталів, які
на його думку є функціонально однорідними. Вибір кварталу відбувається клацанням миші на векторній основі містаб що
підлягає оцінці.
Виходячи з «Порядку нормативної
грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів»
«у межах населеного пункту базова вартість одного квадратного метра земель
диференціюється по економіко-планувальних зонах, які встановлюються на основі
економічної оцінки території населеного пункту» в загальному випадку з
урахуванням шести чинників.
Кількість чинників, що враховуються при
здійсненні економіко-планувального зонування конкретного населеного пункту,
визначається, перш за все, величиной цього населеного пункту і рівнем його
соціально-економічного розвитку[5].
Кінцевим результатом
економіко-планувального зонування території населеного пункту є визначення
зонального коефіцієнта Км2, що є результатом пофакторних оцінок з урахуванням
вагової характеристики кожного з чинників. Сума вагових характеристик,
встановлених для чинників, повинна дорівнювати 1,0[5].
Межі і кількість економіко-планувальних
зон, а також значення коефіцієнтів Км2 не є наперед заданими параметрами, а
визначаються емпіричним шляхом[6].
Значення коефіцієнта місцеположення Км2 обчислюється
в програмі автоматично, шляхом аналізу всіх чинників, а так само їх вагових
коефіцієнтів (можливе введення значень вагів уручну) значення яких повинне бути
представлене в табличному вигляді. Процес об'єднання оцінних районів в оцінні
зони здійснюється програмою автоматично на підставі:
суміжності районів
переважно функціонально однотипного
використання;
близькість значень індексу li (величини
індексів окремих оцінних районів не повинні значно відрізнятися між собою) .
Визначення коефіцієнта
місцерозташування земельної ділянки не вичерпується значеннями коефіцієнта Км2.
На величину рентного доходу конкретної ділянки, окрім зональних, впливають
також і локальні чинники, повний перелік яких представлений в таблиці 1.7 «Порядку
нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та
населених пунктів». Встановлення переліку локальних чинників і обгрунтування
їх значень здійснюється з урахуванням даних таблиці 1.7 «Порядку.» на основі
матеріалів генерального плану, іншої містобудівної документації і результатів
спеціальних досліджень.
Значення коефіцієнтів, вживаних до
кожного з чинників, запропоновані виходячи з їх ваги, а також з урахуванням
умови п.3.10 «Порядку.»: твір пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і
вище 1,50.
Значення локальних коефіцієнтів
місцеположення в програмі вводяться уручну з обмеженням приведеним вище.
Згідно пункту 3.10 «Порядку нормативної
грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення і населених пунктів»
вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального
використання визначається з урахуванням його середньої вартості одного
квадратного метра по економіко-планувальній зоні, локального коефіцієнта (Км3)
і коефіцієнта функціонального використання (Кф), значення якого для земель
різних категорій приводяться в таблиці 1.1 «Порядку...».
Значення коефіцієнта функціонального
використання програма вибирає відповідно
до функціонального використання, вказаного користувача.