Назад в библиотеку
Понятие сервитут
Сервитут - является одним из видов вещных прав на чужое имущество. По своему социально-экономическому назначению и правовому содержанию, сервитуты имеют много общего с институтом аренды.
Сервитут, как и аренда, устанавливается относительно материальных объектов. Оба устанавливают режим пользования относительно этих объектов.
Согласно статье 401 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ) право пользования чужим имуществом (сервитут) может быть установлено относительно ограниченного круга объектов:
• земельные участки;
• другие природные ресурсы;
• недвижимость.
Ограничение по качеству объектов, в отношении которых может быть установлен сервитут, является одной из особенностей, которая отличает его от аренды.
Кроме того, право сервитута, в отличие от права аренды, может устанавливаться на неопределенный срок. Кроме того, право сервитута значительно меньше по объему правомочностей – это ограниченное пользование для удовлетворения конкретных потребностей. Например, право земельного сервитута устанавливает: право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, других линейных коммуникаций; право прокладывать на свой земельный участок водопровод из чужого природного водоема или через чужой земельный участок; право установления строительных лесов и складирования строительных материалов с целью ремонта зданий и сооружений; установка различных конструкций и т.п.
В существующем виде институт сервитута является новеллой ГКУ. До этого, в Гражданском кодексе УССР институт сервитутов отсутствовал вообще.
Земельный сервитут появился ранее, еще до принятия ГКУ, с принятием Земельного кодекса Украины 2001 года (далее – ЗКУ). Однако, суть института земельного сервитута в редакции 2001 года сводилась к тому, что сервитут мог принадлежать исключительно собственнику соседнего участка.
С принятием ГКУ ситуация кардинально поменялась. В соответствии с 401 статьей ГКУ cервитут может принадлежать собственнику (владельцу) соседнего земельного участка, а также другому, конкретно определенному лицу (личный сервитут), которое может и не быть собственником (владельцем) земельного участка.
После вступления в силу ГКУ, 27.04.2007 года приняли Закон, которым были внесены существенные изменения в ЗКУ, и нормы последнего были приведены в соответствии с нормами ГКУ. Так и в ЗКУ появились личные земельные сервитуты.
Возможность установления сервитута в отношении конкретно определенного лица, является новеллой не только гражданского, но и земельного права.
Понятие земельного сервитута
Согласно ЗКУ право земельного сервитута - это право на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком, которое может быть установлено договором, законом, завещанием или решением суда и может принадлежать собственнику (владельцу) соседнего земельного участка, а также другому конкретно определенному лицу (личный сервитут).
Личными считаются земельные сервитуты, установленные в пользу конкретного лица – гражданина или юридического лица независимо от места нахождения и/или наличия у такого лица земельного участка.
Возникновение института земельного сервитута было вынужденной мерой для развития многих сфер народного хозяйства. Особенно в тех сферах хозяйства, где существовала острая потребность в упрощенном оформлении ограниченного пользования земельным участком.
Практика уже давно нуждалась в таком инструменте, который бы разрешал пользоваться чужим земельным участком третьему лицу, не являющемуся собственником соседнего участка. Фактически такие отношения существовали в сфере телекоммуникации, трубопроводного транспорта, электроэнергетики, сотовой связи, когда субъекты рынка линейных телекоммуникации пользуются чужими земельными участками для удовлетворения собственных потребностей в прокладке коммуникаций. Такие субъекты не нуждаются во всех правомочностях ни собственника, ни арендатора участка.
Виды земельных сервитутов
Статья 99 ЗКУ содержит перечень видов земельных сервитутов. Кроме конкретно определенных способов использования чужого земельного участка, такая статья содержит пункт «з» - «другие земельные сервитуты».
Пункт в такой редакции означает, что перечень видов земельных сервитутов не является исчерпывающим.
Следовательно, действующим законодательством предусмотрена возможность установления сервитута на земельный участок для удовлетворения потребностей, конкретно не указанных в статье 99 ЗКУ. Подтверждением такой возможности являются положения Закона Украины «О телекоммуникациях» от 18.11.2003 года и Закона Украины «О землях энергетики и правовом режиме специальных зон энергетических объектов» от 09.07.2010 года.
В частности в Законе Украины «О телекоммуникациях» установлено, что лица, которые соответственно этому Закону получили лицензию на осуществление деятельности в сфере телекоммуникаций, имеют право требовать от владельцев земельных участков или землепользователей установление сервитутов к категории земель, определенных ЗКУ, для прокладки под землей телекоммуникационных сетей и/или устранения их повреждений. Такая норма является лишь уточнением определенного в ЗКУ права прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, других линейных коммуникаций.
Если в указанном выше Законе, законодатель ограничился на уточнении существующих видов сервитутов, то в Законе Украины «О землях энергетики и правовом режиме специальных зон энергетических объектов» предусмотрены совершенно новые виды сервитутов, ранее неустановленные ЗКУ.
Согласно статьи 16 указанного Закона установлено, что предприятия, которые строят или эксплуатируют объекты энергетики и передачи электрической энергии, имеют право использовать земельные участки по договору об установлении земельного сервитута с владельцем или пользователем земельного участка для размещения объектов, указанных в части четвертой настоящей статьи, на праве постоянных или срочных земельных сервитутов для:
• строительства, реконструкции, капитального ремонта, размещения сооружений опорных конструкций воздушных линий электропередачи, трансформаторных подстанций, распределительных пунктов и устройств;
• прохода, проезда, а также перевозки строительных и других материалов через земельный участок для строительства и эксплуатации линий электропередачи;
• размещения на земельном участке информационных щитов, предупреждающих знаков, касающихся строительства и эксплуатации линий электропередачи;
• проведения изыскательных, исследовательских и других работ для строительства линий электропередачи. Возможность установления таких видов сервитутов полностью соответствует «другим земельным сервитутам», предусмотренным 99 статьей ЗКУ.
Сферы использования земельных сервитутов
Сфера использования земельных сервитутов очень велика. Особенно хорошо инструмент сервитута подходит для решения многих коммунальных проблем: размещение внешней рекламы, парковка автомобилей и особенно размещение малых архитектурных форм.
Следует обратить внимание на существование незаконной практики размещения малых архитектурных форм в разных городах Украины без решения земельного вопроса. В своих Рекомендациях Высший хозяйственный суд Украины от 02.02.2010 года N 04-06/15 отдельно обратил внимание на обязательность решения земельного вопроса при размещении малых архитектурных форм. Так согласно пункту 4.1.3. указанных рекомендаций в разрешении споров судам следует учитывать, что ордер и другие разрешительные документы на право торговли, предоставляют субъекту хозяйствования право на осуществление предпринимательской деятельности, в частности, на соответствующей территории, земельном участке или в помещении. При этом, такой документ не дает права на соответствующий земельный участок как часть земной поверхности с установленными границами, определенным месторасположением и с определенными в отношении его правами в понимании части 1 статьи 79 ЗКУ. Следовательно, размещение малой архитектурной формы для осуществления предпринимательской деятельности при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором она размещена, является самовольным занятием земельного участка, и влечет последствия, определенные статьей 212 ЗКУ.
Существуют различные прецеденты «обхода» решения земельного вопроса, вплоть до сдачи в аренду асфальтного покрытия. Все эти варианты были направлены на достижение благой цели - наполнение местного бюджета. И каждый раз органам местного самоуправления приходилось «выдумывать» вариант решения земельного вопроса из-за сложностей действующего земельного законодательства связанных с оформлением земельных участков в собственность и аренду.
Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» от 16.09.2008 года были внесены изменения в статью 134 ЗКУ. Таким образом, земельные участки государственной или коммунальной собственности или права на них (аренда, суперфиции, эмфитевзис), в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества государственной или коммунальной собственности, подлежащих продаже отдельными лотами на конкурентных началах (земельных торгах).
В соответствии со статьей 137 ЗКУ земельные торги проводятся в порядке, установленном законом. Однако, такой закон еще не принят. В данный момент на рассмотрении в Верховной Раде Украины находится лишь законопроект N 3666 «О земельных аукционах».
Таким образом, на данный момент граждане и юридические лица приобретают право собственности и права пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления по результатам земельных торгов (аукциона).
Продажа земельных участков
На сегодня временный порядок проведения земельных торгов (аукционов) для продажи земельных участков предусмотрен постановлением Кабинета Министров Украины от 02.09.2010 года N 805 «Об утверждении Порядка продажи в 2010 году земельных участков несельскохозяйственного назначения на земельных торгах». Согласно пункту 9 данного постановления подготовку лотов к продаже на аукционе обеспечивает организатор.
Подготовка лотов включает:
• разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка, установление (восстановление) границ земельного участка в натуре (На местности) и закрепление их межевыми знаками (в случае необходимости);
• проведение экспертной денежной оценки земельного участка или права на нее и установления стартовой цены лота, которая не может быть меньше цены, определенной по результатам экспертной денежной оценки, проведенной согласно Методике экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.2002 года N 1531;
• изготовление согласно требованиям ЗКУ технического паспорта земельного участка (в случае его отсутствия);
• выдачу территориальным органом Госкомзема справки об имеющихся и возможные обременениях и ограничениях прав на земельные участки, виды функционального использования участков согласно проекту землеустройства по отводу земельного участка.
Организатор проведения земельных торгов – орган местного самоуправления, орган исполнительной власти, который принял решение о продаже земельного участка или права на нее на земельных торгах.
Таким образом, финансовое бремя подготовки документации по землеустройству, проведении торгов ложится на орган местного самоуправления или орган исполнительной власти.
В тоже время, при продаже распорядитель (собственник) земельного участка теряет право собственности, что является крайне неэффективным при размещении малых архитектурных форм.
Проведение аукционов (земельных торгов) для передачи в собственность или пользование земельных участков для размещения малых архитектурных форм слишком затратная процедура, как для собственника малой архитектурной формы, так и для органов местного самоуправления (органов исполнительной власти).
На основании изложенного, использование земельных сервитутов для размещения малых архитектурных форм является в данным момент не только наиболее простым, но практически единственно возможным вариантом.
Договор земельного сервитута
Как уже было сказано, земельный сервитут может быть установлен договором, законом, завещанием или решением суда. Размещения малых архитектурных форм может осуществляться на основании договора или решения суда. Если для установления сервитута на основании решения суда необходимо наличие спора, то для установления на основании договора – согласие сторон.
Частями первой-третьей статьи 639 ГКУ установлено, что договор может быть заключен в любой форме, если требования относительно формы договора не установлены законом.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным с момента предоставления ему этой формы, даже если законом эта форма для данного вида договоров не требовалась.
Учитывая указанное, сервитут может быть установлен договором, форма которого будет определена сторонами, с указанием содержания сервитута, определенного статьей 403 ГКУ, а земельные сервитуты – с учетом главы 16 Общей части раздела 1 ЗКУ.
Содержание договора сервитута
В абзаце 12 статьи 16 Закона Украины «О землях энергетики и правовом режиме специальных зон энергетических объектов» указано, что в договоре об установлении земельного сервитута для размещение объектов энергетики и передачи электрической энергии указываются: содержание земельного сервитута; кадастровый номер земельного участка, относительно которого устанавливается земельный сервитут (при наличии); площадь земельного участка, на который распространяется действие земельного сервитута; данные о земельном участке, на котором устанавливается земельный сервитут.
Существенных условий, либо других требований к договорам об установлении земельного сервитута для размещения малых архитектурных форм не предусмотрено. По аналогии закона можно использовать условия установленные статьей 16 Закона Украины «О землях энергетики и правовом режиме специальных зон энергетических объектов».
Государственный комитет Украины по земельным ресурсам в своем письме от 01.12.2009 года N 21165/17/4-09 определил, что для заключения договора личного срочного сервитута с целью размещения малой архитектурной формы, следует прилагать графические материалы - схему привязки малой архитектурной формы.
В письме Государственной инспекции по контролю над использованием и охраной земель Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 02.11.2004 года N 6-10-1071/727 установлено, что существенные условия договора земельного сервитута законодательством не определены. Но, исходя из практики применения норм земельного и гражданского права, наиболее целесообразным видится наличие в договоре земельного сервитута таких существенных условий: способ обременения земельного участка; описание местоположения с определением границ распространения права земельного сервитута на плане (схеме); объем права земельного сервитута; срок действия договора земельного сервитута; плата за земельный сервитут.
Кроме этого, нет оснований не учесть рекомендации по применению некоторых положений Постановления Кабинета Министров Украины № 982 «Об утверждении Порядка размещения малых архитектурных форм для осуществления предпринимательской деятельности».
Таким образом, договор об установлении земельного сервитута для размещения малых архитектурных форм может содержать:
• способ обременения земельного участка;
• объем права земельного сервитута - содержание земельного сервитута;
• описание местоположения с определением границ распространения права земельного сервитута на плане (схеме);
• данные о земельном участке, на котором устанавливается земельный сервитут, в том числе площадь земельного участка, на который распространяется действие земельного сервитута;
• кадастровый номер земельного участка, относительно которого устанавливается земельный сервитут (при наличии);
• срок действия договора земельного сервитута;
• плата за земельный сервитут;
• графические материалы - схему привязки малой архитектурной формы.
По аналогии с заключением договоров об установлении земельных сервитутов для размещения малых архитектурных форм могут быть решены другие коммунальные вопросы.
Сложности при установлении земельных сервитутов
Согласно части 3 статьи 100 ЗКУ право земельного сервитута возникает после его государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на земельный участок. Такой порядок предусмотрен Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 года N 1952-IV.
Однако, Законом Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины» № 1878-17 от 11.02.2010 года был изложен в новой редакции Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений». Переходными положениями этого закона было установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество в порядке, определенном настоящим Законом, осуществляется с 01.01.2012 года.
Таким образом, до 01.01.2012 года, государственная регистрация прав на недвижимое имущество, в том числе права земельного сервитута, осуществляется согласно существующему порядку регистрации прав на землю.
Сейчас, правоотношения по государственной регистрации прав на землю регулируются следующим образом.
Государственная регистрация земельных участков осуществляется в составе государственного реестра земель, который состоит из двух частей:
а) Книги записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли с указанием кадастровых номеров земельных участков;
б) Поземельной книги, содержащей сведения о земельном участке. Порядок ведения книги записей и поземельной книги урегулирован Приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 02.07.2003 года N 174 Об утверждении Временного порядка ведения государственного реестра земель и Приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 04.05.1999 года N 43 Об утверждении Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли. Однако, данными нормативно-правовыми актами не предусмотрен порядок регистрации сервитутов. В пункте 12.7.2. Временного порядка ведения государственного реестра земель указано лишь, что поземельная книга содержит в том числе сведения о земельных сервитутах.
Постановлением Кабинета министров Украины от 9.09.2009 года N 1021 «Об утверждении порядков ведения Поземельной книги и Книги записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли» также был утвержден Порядок ведения поземельной книги и Порядок ведения Книги записей (далее – Порядок ведения Поземельной книги). Пунктом 17 «Порядка ведения Поземельной книги» установлено, что государственная регистрация ограничений использования земельного участка, установленного земельного сервитута, договора эмфитевзиса и суперфиции осуществляется путем внесения сведений в главе 5 Поземельной книги «Земельный участок». Однако, этот Порядок ведения Поземельной книги вступает в силу с 01.01.2011 года.
Таким образом, на данный момент нормативно-правовой акт, который бы регулировали отношения по установлению и регистрации сервитута отсутствует.
Эта проблема является первой существенной проблемой применения земельных сервитутов.
Второй существенной проблемой является то, что до теперешнего момента не проведено разграничение земель государственной и коммунальной собственности. Это означает, что большинство государственных и коммунальных земель до сих пор не имеют правоустанавливающих документов.
Согласно пункту 12 переходных положений ЗКУ до разграничения земель государственной и коммунальной собственности полномочия по распоряжению землями (кроме земель, переданных в частную собственность, и земель, указанных в абзаце третьем настоящего пункта) в пределах населенных пунктов осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов - соответствующие органы исполнительной власти.
Субъект, который имеет право распоряжаться землями ЗКУ установлен. Но, отсутствие правоустанавливающих документов приводить к тому, что большинство земель не имеют документацию по землеустройству - отсутствуют утвержденные в установленном порядке текстовые и графические материалы, которыми регулируется использование и охрана земель государственной и коммунальной собственности, а также материалы обследования и разведки земель, авторского надзора за выполнением проектов и т.п.
Также, отсутствует Поземельная книга, которая содержит данные о правоустанавливающих документах на земельный участок, данные о собственнике, арендаторе (субарендаторе), кадастровый номер земельного участка.
Таким образом, даже при условии вступления в силу Порядка ведения Поземельной книги, регистрация права земельного сервитута будет невозможна из-за отсутствия для большинства земель государственной и коммунальной собственности Поземельных книг.
Способы преодоления сложностей
Учитывая все выше сказанное, правоотношения по регистрации договоров об установлении земельного сервитута могут быть урегулированы одним из следующих вариантов:
- На уровне Кабинета министров Украины, путем внесения изменений в Постановление Кабинета министров Украины от 09.09.2009 года N 1021 «Об утверждении порядков ведения Поземельной книги и Книги записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли»;
- На уровне Госкомзема, путем внесения изменений в Приказ Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 02.07.2003 года N 174 Об утверждении Временного порядка ведения государственного реестра земель (зарегистрировано в Министерстве юстиции Украины 25.07.2003 года под N 641/7962) и Приказа Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 04.05.1999 года N 43 Об утверждении Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли (зарегистрирован в Министерстве юстиции Украины 04.06.1999 года под N 354/3647).
- На уровне органов местного самоуправления.
При урегулировании таких отношений на уровне органов местного самоуправления г. Киева возможны 2 варианта. Первый вариант, предусматривает решение вопроса на уровне представительного органа - Киевского городского совета, а именно внесение изменений в решение Киевского городского совета от 15.07.2004 года N 457/1867 «Об урегулировании процедуры передачи в пользование земельных участков в г. Киеве».
Наличие полномочий Киевского городского совета установлено в статье статья 144 Конституции Украины: «органы местного самоуправления в пределах полномочий, определенных законом, принимают решения, являющиеся обязательными для исполнения на соответствующей территории».
Также, полномочия по урегулирования закреплены в Закону Украины «О столице Украины - городе-герое Киеве» и Законе Украины «О местном самоуправлении в Украине».
Второй вариант предусматривает решение вопроса на уровне исполнительных органов Киевского городского совета. Согласно статье 33 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине» к ведению исполнительных органов сельских, поселковых, городских советов относятся, в том числе, следующие полномочия:
- Организация и осуществление землеустройства, согласования проектов землеустройства;
- Осуществление контроля над внедрением мероприятий, предусмотренных документацией по землеустройству;
- Создание и обеспечение функционирования местных экологических автоматизированных информационно-аналитических систем, которые являются составляющей сети общегосударственной экологической автоматизированной информационно-аналитической системы обеспечения доступа к экологической информации.
С целью урегулирования правоотношения по регистрации договоров об установлении земельного сервитута Киевской городской государственной администрацией может быть принято распоряжение. Прецеденты по вынесению таких распоряжений уже были – Распоряжение от 24.06.99 года г. N 1014 «О порядке государственной регистрации договоров аренды земли», которое формально до сих пор действует.
Исходя из изложеного, личный земельный сервитут является инструмент для решения многих коммунальных нужд. Также следует отметить, что потенциал этого инструмент на этом не ограничивается. Учитывая тенденцию к расширению сферы применения, можно предположить в ближайшем будущем возможность широкого применими института сервитута для частноправовых отношений.
Дмитрий Овсий
Эта статья была опубликована в газете "Юридическая практика" №680 (1) от 04/01/2011