Українська   English
Кафедра ГиГ   ГГФ   ДонНТУ   Портал магистров

Содержание

Введение

Вооружённый конфликт на востоке Украины (2014–2015), в ходе которого интенсивные боевые действия затронули значительную часть территории Донецкой и Луганской областей Украины, привёл к разрушениям гражданской инфраструктуры, жилых домов, коммерческих и общественных зданий, и систем жизнеобеспечения населённых пунктов, снижению жизненного уровня населения, огромному потоку беженцев и внутренних перемещённых лиц, повсеместным нарушениям базовых прав человека [1].

По состоянию на 25 февраля 2015г., в Донецкой области повреждено или разрушено более 10 тысяч объектов. Общая сумма убытков, по предварительным подсчетам, составила почти три миллиарда гривен. В частности, речь идет о 7 409 объектах жилищного строительства, 1 346 объектах электроснабжения, 62 – теплоснабжения, 58 – водоснабжения, 848 – газоснабжения, 19 – канализационного хозяйства. Кроме этого пострадали 70 учреждений здравоохранения, 176 общеобразовательных школ, 86 дошкольных учреждений, 28 профессионально-технических, 19 высших учебных заведений, 26 объектов физической культуры и спорта, 54 учреждения культуры. Получили повреждения 128 объектов дорожно-транспортной инфраструктуры, 66 объектов промышленности, 95 предприятий торговли, 4 банковские учреждения и 123 объекта других сфер экономики [2].

Согласно всему вышенаписанному, появилась необходимость изменить цель исследовательской работы.

1. Актуальность темы

Любая война рано или поздно заканчивается и появляется необходимость восстанавливать разрушения для обеспечения нормального жизненного уровня населения. По истечении небольшого времени, также появится потребность осуществлять сделки купли-продажи, для которых необходимо будет выполнять нормативную денежную оценку недвижимости.

Денежная оценка земель является экономическим механизмом земельных отношений, приватизации земельных участков, земельно-ипотечного кредитования, налогообложения и формирования рынка земли [12].

Помимо сделок купли-продажи нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков согласно закону, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, стоимости земельных участков площадью более 50 гектаров для размещения открытых спортивных и физкультурно-оздоровительных сооружений, а также при разработке показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель [6].

В связи с тем, что большее количество зданий, в г. Донецке были частично или полностью разрушены, следует понимать, что установленный раннее, в мирное время, зональный коэффициент не будет актуальным, и его не уже нельзя будет использовать для определения нормативной денежной оценки недвижимости.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, становится актуальной задача разработки принципа изменения зонального коэффициента, после военных разрушений в 2014–2015гг.

2. Цели и планируемые результаты исследования

Целями исследования для достижения поставленной задачи являются:

  1. Анализ факторов, которые влияют на показатель зонального коэффициента экономико-планировочной зоны.
  2. Разработка принципа изменения коэффициента Км2 в последствии разрушений в г. Донецке и экономико-планировочных зон в частности.
  3. Изучение влияния актуализированных данных зональных коэффициентов на нормативно-денежную оценку недвижимости в г. Донецке.

Объект исследования: зональный коэффициент, используемый при расчете нормативной денежной оценки недвижимости в г. Донецке

Предмет исследования: количественное изменение показателя Км2, с учетом характеристик нанесенных повреждений на жилые дома.

Планируемый результат: метод коррекции зонального коэффициента экономико-планировочных зон в г. Донецке, в последствии военных разрушений в 2014–2015гг.

3. Краткий ознакомительный обзор нормативно-правовых актов и методических материалов регламентирующих зонирование территории населенных пунктов

Конституцией Украины определено, что земля является основным национальным богатством, которое находится под особой охраной государства. Право собственности на землю гарантируется. Этот право приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством [16].

Характерными чертами земли как природного ресурса являются ее незаменимость, ограниченность в пространстве, локальность по месту расположения и недвижимость. В связи с этим значительная роль отводится рациональному использованию и охране земельных ресурсов.

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля, в первую очередь, определяет доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как все улучшения имеют ограниченный срок службы [16].

Немало важным критерием для нормативной денежной оценки недвижимости в населенном пункте, является расположение объекта в экономико-планировочной зоне. Данный критерий характеризуется зональным коэффициентом Км2.

Зональные факторы позволяют продифференцировать территорию населенного пункта по градостроительной ценности, учитывая:

• Функционально-планировочные качества территории;

• Доступность до центра населенного пункта, мест концентрации трудовой деятельности, центров общественного обслуживания, массового отдыха;

• Уровень инженерного обеспечения и благоустройства территории;

• Экологическое качество территории;

• Уровень развития сферы обслуживания населения;

• Привлекательность среды: разнообразие мест приложения труда, наличие историко-культурных и природных памятников.

Экономико-планировочное зонирование территории населенных пунктов для нормативной денежной оценки в Украине регламентируется такими нормативно-правовыми актами, как:

• Земельный Кодекс Украины от 25.10.2001 № 2768–III [3].

• Закона Украины «Об основах градостроительства» от 16.11.1992 № 2780–XI [4].

• Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 20.11.2012 № 5496–VI [5].

• Закон Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003 № 1378–IV [6].

Также градостроительная деятельность, и зонирование территории в частности, регламентируется следующими методическими документами и материалами:

• ДСТУ–Н Б Б.1.1–12:2011 «Руководство о составе и содержании плана зонирования территории» [7].

• «Методические рекомендации по разработке схем зонирования территорий городов» МДС 30–1.99 [8].

• Приказ Минрегионстроя Украины «Об утверждении Порядка предоставления градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, их состав и содержание» [9].

• «Методика нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» [10].

В Земельном кодексе Украины указаны все правовые основы и особенности возникновения и перехода права собственности, права пользования, которые необходимо учитывать при проведении любых операций с земельным участком на законных основаниях [16].

4. Суть работы

Нормативная денежная оценка земель населенных пунктов базируется на рентном подходе. В соответствии с Законом Украины «О плате за землю» [11] нормативная стоимость является капитализированным рентным доходом с земельного участка. .

В населенных пунктах рентный доход возникает, прежде всего, благодаря инфраструктурному обустройству территории и преимуществам местоположения относительно рынков сырья, сбыта и рабочей силы.

В соответствии с «Методикой нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» [10], нормативная денежная оценка земель населенных пунктов выполняется по формуле (рис.1):

Формула определения нормативной стоимости квадратного метра земельного участка

Рисунок 1 – Формула определения нормативной стоимости квадратного метра земельного участка, (в гривнах)

(анимация: 7 кадров; 5 циклов повторения; 9,02 килобайт)

где Цн – нормативная стоимость квадратного метра земельного участка, (в гривнах);

В – затраты на освоение и обустройство территории в расчете на квадратный метр (в гривнах);

Нп – норма прибыли (6%);

Нк – норма капитализации (3%);

Кф – коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка (под жилую и общественную застройку, для промышленности и т.п.);

Км – коэффициент, который характеризует местоположение земельного участка;

Функциональный коэффициент Кф учитывает относительную прибыльность имеющихся в границах земельного участка видов экономической деятельности и устанавливаются для определенных категорий застроенных земель.

Коэффициент месторасположения Км – отражает влияние ренты местоположения на общий рентный доход.

Значения данного коэффициента предопределяется интегрированным действием региональных, зональных и локальных групп факторов и вычисляется по формуле (рис.2):

Формула определения коэфициента местоположения Км

Рисунок 2 – Формула определения коэфициента местоположения Км

где Км1 – коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от местоположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения – региональные факторы;

Км2 – коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от степени градостроительной ценности территории города (экономико-планировочной зоны) – зональные факторы;

Км3 – коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от особенностей местоположения земельного участка в границах экономико-планировочной зоны – локальные факторы.

Итак, формула для выполнения нормативной денежной оценки может быть трансформирована таким образом (рис.3):

формула для выполнения нормативной денежной оценки

Рисунок 3 – Формула для выполнения нормативной денежной оценки

где Цнм – базовая стоимость одного квадратного метра земель населенного пункта (в гривнах)

Зональный коэффициент Км2 – характеризует зависимость рентного дохода от степени градостроительной ценности территории города (экономико-планировочной зоны). Это обуславливает необходимость земельно-оценочной структуризации – экономико-планировочного зонирования территории населенного пункта.

Экономико-планировочные зоны устанавливаются на основе экономической оценки территории населенного пункта с учетом таких факторов (рис.4):

Схема факторов влияющих на установление экономико-планировочных зон

Рисунок 4 – Схема факторов влияющих на установление экономико–планировочных зон

(анимация: 7 кадров; 5 циклов повторения; 142 килобайт)

Количество факторов, которые учитываются при осуществлении экономико-планировочного зонирования, определяется, прежде всего, величиной населенного пункта и уровнем его социально-экономического развития.

Количество, границы экономико-планировочных зон, а также значения коэффициентов Км2 являются не заведомо заданными параметрами, а результатом пофакторной оценки территории населенного пункта.

Существует несколько подходов к решению задачи экономико-планировочного зонирования, но непременным условием в каждом из них является выделения земельно-оценочных единиц (оценочных районов).

Существуют четыре метода определения зонального коэффициента и его составных:

  1. Cтоимостный;
  2. Функциональный;
  3. Социологический;
  4. Экспертный.

Чаще всего, при осуществлении нормативной денежной оценки населенного пункта применяют комбинированный метод, который включает элементы экспертного, функционального и социологического методов [13].

В связи с тем, что в период с мая 2014 г. по февраль 2015 г. на территории г. Донецка и Донецкой области велись военные действия, большое количество зданий подверглись частичному и полному разрушению. Классификация повреждений базируется от простых трещин и отметин от сколков снарядов до полного разрушений зданий, вплоть до фундамента. Также есть здания, которые не пригодны к нормальной жизни.

В оценке недвижимости, есть такое понятие как физический износ недвижимости. Он рассчитывается на основе удельных весов конструктивных элементов зданий. Удельный вес элементов здания с учетом их качества определяют с помощью «Сборников укрупненных показателей стоимости зданий для переоценки основных фондов» [14]. Стоимость жилых и коммунальных зданий характеризует сборник № 28. Для каждого вида зданий в сборниках имеются таблицы, составленные с учетом разной этажности и конструктивных решений. Так, в сборнике № 28 для жилых домов помещено 42 таблицы. Каждая из них сопровождается текстом, поясняющим характеристику здания по материалам и конструкциям, а также поправками на наличие или отсутствие видов инженерного оборудования или благоустройства из числа указанных в характеристике. В каждой таблице рассмотрено несколько вариантов распределения удельных весов элементов здания [15].

Для оценки разрушений, предлагается использовать удельные веса для каждого вида зданий, с разным характером разрушений. Классификация по типам зданий будет следующая: одноэтажные, двухэтажные, трехэтажные, четырехэтажные, пятиэтажные, девятиэтажные, и десятиэтажные жилые здания.

Тип и характер разрушений также разный и достоин отдельной классификации: разрушение крыши (полное, частичное, на половину); стены домов (часть одной стены, полностью одна стена или полное разрушение нескольких или всех стен); фундамент; перекрытия и перегородки (частичные); балконы; остекление; лестничные площадки; пристройки; ограды и заборы; двери; полы; асфальтные площадки т.д.

Заключение

По окончании разработки магистерской работы, планируется предложить оптимальный принцип изменения зонального коэффициента, который будет влиять непосредственно, на нормативную денежную оценку недвижимости, на территории г. Донецка.

Основной идеей коррекция зонального коэффициента для нормативной денежной оценки недвижимости в г. Донецке есть использование удельных весов конструктивных элементов зданий, которые разрушены.

Во время написания данного реферата магистерская работа еще не имеет завершенный статус. Окончательное завершение планируется на декабрь 2015 г. Полный текст работы и материалы по теме могут быть получены у автора или его руководителя после указанной даты. Обращаться можно посредством электронной почты: valeri.zelenina@mail.ru

Список источников

  1. Гуманитарные последствия вооружённого конфликта на востоке Украины (2014–2015). [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://ru.wikipedia.org/wiki/.
  2. Сколько объектов повреждено или разрушено в Донецкой области и какая сумма нужна на их восстановление. VGORODE.UA – главный сайт в городе. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://dn.vgorode.ua/news/transport_y_ynfrastruktura.
  3. Земельный Кодекс Украины от 25.10.2001 N 2768-III. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14/page.
  4. Закона Украины «Об основах градостроительства» от 16.11.1992 № 2780-XI. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/2780-12.
  5. Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 20.11.2012 № 5496-VI. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/3038-17.
  6. Закон Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003 № 1378-IV. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/1378-15.
  7. ДСТУ-Н Б Б.1.1-12:2011 «Руководство о составе и содержании плана зонирования территории». [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.dnaop.com/html/29582/doc-%D0%94%D0.
  8. «Методические рекомендации по разработке схем зонирования территорий городов» МДС 30-1.99. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://standartgost.ru/g/%D0%9C%D0%94%D0%A1_30-1.99.
  9. Приказ Минрегионстроя Украины «Об утверждении Порядка предоставления градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, их состав и содержание». [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/z0612-13.
  10. «Методика нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов». [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/KP950213.html.
  11. Закон Украины «О плате за землю». [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/2535-12.
  12. Денежная оценка земель. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://kadastrua.ru/diplomnye-raboty/841-diplomnaya-rabota-denezhnaya-otsenka-zemel.html.
  13. Конспект лекции по курсу «Оценка недвижимости» по теме «Оценка городской нежвижимости». ктн., доцент кафедры «Геоинформатики и геодезии» Митрофанова Е.И., ДонНТУ, г. Донецк, 2014г. – 25 стр.
  14. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, по состоянию на 1 января 1972г. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_1111113.htm.
  15. Оценка стоимости и качества зданий и их элементов. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.remontlib.ru/otsenka-stoimosti-i-kachestva-zdaniy-i-ih-elementov.html.
  16. Дипломный проект на тему: «Денежная оценка земель жилой застройки п.Новоселовка Тельмановского района Донецкой области. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://kadastrua.ru/diplomnye-raboty/843-diplomnaya-rabota-denezhnaya-otsenka-zemel-zhiloj-zastrojki.html.