Русский   English
Кафедра ГіГ   ГГФ   ДонНТУ   Портал магістрів

Зміст

Вступ

Збройний конфлікт на сході України (2014–2015 р.), в ході якого інтенсивні бойові дії торкнулися значну частину території Донецької та Луганської областей України, призвів до руйнувань цивільної інфраструктури, житлових будинків, комерційних і громадських будівель, і систем життєзабезпечення населених пунктів, зниження життєвого рівня населення, величезному потоку біженців і внутрішніх переміщених осіб, повсюдним порушень базових прав людини [1].

Станом на 25 лютого 2015 року, в Донецькій області пошкоджено або зруйновано більше 10 тисяч об'єктів. Загальна сума збитків, за попередніми підрахунками, склала майже три мільярди гривень. Зокрема, мова йде про 7409 об'єктах житлового будівництва, 1346 об'єктах електропостачання, 62 – теплопостачання, 58 – водопостачання, 848 – газопостачання, 19 – каналізаційного господарства. Крім цього постраждали 70 закладів охорони здоров'я, 176 загальноосвітніх шкіл, 86 дошкільних закладів, 28 професійно-технічних, 19 вищих навчальних закладів, 26 об'єктів фізичної культури і спорту, 54 установи культури. Отримали пошкодження 128 об'єктів дорожньо-транспортної інфраструктури, 66 об'єктів промисловості, 95 підприємств торгівлі, 4 банківські установи та 123 об'єкта інших сфер економіки [2].

Згідно всьому вищевикладеному, з'явилася необхідність змінити мету дослідницької роботи.

1. Актуальність роботи

Будь-яка війна рано чи пізно закінчується і з'являється необхідність відновлювати руйнування для забезпечення нормального життєвого рівня населення. Після закінчення невеликого часу, також з'явиться потреба здійснювати операції купівлі-продажу, для яких необхідно буде виконувати нормативну грошову оцінку нерухомості.

Грошова оцінка земель є економічним механізмом земельних відносин, приватизації земельних ділянок, земельно-іпотечного кредитування, оподаткування та формування ринку землі [12].

Крім угод купівлі – продажу нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель [6].

У зв'язку з тим, що більша кількість будівель, у м. Донецьку були частково або повністю зруйновані, слід розуміти, що встановлений раннє, у мирний час, зональний коефіцієнт не буде актуальним, і його не вже не можна буде використовувати для визначення нормативної грошової оцінки нерухомості.

Таким чином, враховуючи вищевикладене, стає актуальною задача розробки принципу зміни зонального коефіцієнта, після воєнних руйнувань в 2014-2015 рр.

2. Цілі та заплановані результати дослідження

Цілі дослідження для досягнення поставленої задачі є:

  1. Аналіз факторів, які впливають на показник зонального коефіцієнта економіко-планувальної зони.
  2. Розробка принципу зміни коефіцієнта Км2 після руйнувань в м. Донецьку та економіко-планувальних зон зокрема.
  3. Вивчення впливу актуалізованих даних зональних коефіцієнтів на нормативно-грошову оцінку нерухомості в м. Донецьку.

Об'єкт дослідження: зональний коефіцієнт, використовуваний при розрахунку нормативної грошової оцінки нерухомості в м. Донецьку

Предмет дослідження: кількісне зміна показника Км2, з урахуванням характеристик нанесених пошкоджень на житлові будинки.

Запланований результат: метод корекції зонального коефіцієнта економіко-планувальних зон у м. Донецьку, надалі воєнних руйнувань в 2014-2015рр.

3. Короткий ознайомлювальний огляд нормативно-правових актів і методичних матеріалів регламентуючих зонування території населених пунктів

Конституцією України визначено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою [16].

Характерними рисами землі як природного ресурсу є її незамінність, обмеженість у просторі, локальність за місцем розташування і нерухомість. У зв'язку з цим значна роль відводиться раціональному використанню та охороні земельних ресурсів.

Невід'ємним елементом будь-якого об'єкта нерухомості, його природним базисом виступає земельна ділянка. Земля, в першу чергу, визначає дохід, принесений усім об'єктом нерухомості, оскільки вартість будівель і споруд на земельній ділянці носить вторинний характер і виступає як додатковий внесок у вартість земельної ділянки. Вигоди від використання земельної ділянки реалізуються протягом необмеженого часу, в той час як всі поліпшення мають обмежений термін служби [16].

Чимало важливим критерієм для нормативної грошової оцінки нерухомості в населеному пункті, є розташування об'єкта в економіко-планувальній зоні. Цей критерій характеризується зональним коефіцієнтом Км2.

Зональні фактори дозволяють продиференціювати територію населеного пункту по містобудівної цінності, враховуючи:

• Функціонально-планувальні якості території;

• Доступність до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку;

• Рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

• Екологічна якість території;

• Рівень розвитку сфери обслуговування населення;

• Привабливість середовища: різноманітність місць докладання праці, наявність історико-культурних та природних пам'яток.

Економіко-планувальне зонування території населених пунктів для нормативної грошової оцінки в Україні регламентується такими нормативно-правовими актами, як:

• Земельний Кодекс України від 25.10.2001 № 2768–III [3].

• Закон України Про основи містобудування від 16.11.1992 № 2780–XI [4].

• Закон України Про регулювання містобудівної діяльності від 20.11.2012 № 5496–VI [5].

• Закон України Про оцінку земель від 11.12.2003 № 1378–IV [6].

Також містобудівна діяльність, і зонування території зокрема, регламентується наступними методичними документами і матеріалами:

• ДСТУ–Н Б Б.1.1–12:2011 Керівництво про склад і зміст плану зонування території [7].

• Методичні рекомендації з розробки схем зонування територій міст МДС 30–1.99. МДС 30–1.99 [8].

• Наказ Мінрегіонбуду України Про затвердження Порядку надання містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки, їх склад та зміст [9].

• Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів [10].

У Земельному кодексі України зазначено всі правові основи і особливості виникнення і переходу права власності, права користування, які необхідно враховувати при проведенні будь-яких операцій із земельною ділянкою на законних підставах [16].

4. Сутність роботи

Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів базується на рентному підході. Відповідно до Закону України Про плату за землю [11] нормативна вартість є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки.

У населених пунктах рентний дохід виникає, перш за все, завдяки інфраструктурного облаштування території та перевагам місця розташування відносно ринків сировини, збуту та робочої сили.

Відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, [10] нормативна грошова оцінка земель населених пунктів виконується за формулою: (мал.1):

Формула визначення нормативної вартості квадратного метра земельної ділянки, (в гривнях)

Рисунок 1 – Формула визначення нормативної вартості квадратного метра земельної ділянки, (в гривнях)

(анімація: 7 кадрів; 5 циклів повторення; 9,02 кілобайт)

где Цн – нормативна вартість квадратного метра земельної ділянки, (в гривнях);

В – витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Нп – норма прибутку (6%);

Нк – норма капіталізації (3%);

Кф – коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості тощо);

Км – коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Функціональний коефіцієнт Кф враховує відносну прибутковість наявних в межах земельної ділянки видів економічної діяльності та встановлюються для певних категорій забудованих земель.

Коефіцієнт місця розташування Км – відображає вплив ренти місцеположення на загальний рентний дохід.

Значення даного коефіцієнта зумовлюється інтегрованою дією регіональних, зональних та локальних груп факторів і обчислюється за формулою(мал.2):

Формула визначення коефіцієнта місця розташування Км

Рисунок 2 – Формула визначення коефіцієнта місця розташування Км

где Км1 – коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення – регіональні фактори;

Км2 – коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від ступеня містобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони) – зональні фактори;

Км3 – коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від особливостей місця розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони - локальні чинники.

Отже, формула для виконання нормативної грошової оцінки може бути трансформована таким чином(мал.3):

Формула для виконання нормативної грошової оцінки

Рисунок 3 – Формула для виконання нормативної грошової оцінки

где Цнм – базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту (в гривнях).

Зональний коефіцієнт Км2 – характеризує залежність рентного доходу від ступеня містобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони). Це обумовлює необхідність земельно-оціночної структуризації – економіко-планувального зонування території населеного пункту.

Економіко-планувальні зони встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів (рис.4):

Схема факторів, що впливають на встановлення економіко–планувальних зон

Рисунок 4 – Схема факторів, що впливають на встановлення економіко-планувальних зон

(анімація: 7 кадрів; 5 циклів повторення; 142 кілобайт)

Кількість факторів, які враховуються при здійсненні економіко-планувального зонування, визначається, насамперед, величиною населеного пункту та рівнем його соціально-економічного розвитку.

Кількість, межі економіко-планувальних зон, а також значення коефіцієнтів Км2 не є свідомо заданими параметрами, а результатом по факторної оцінки території населеного пункту.

Існує декілька підходів до вирішення завдання економіко-планувального зонування, але неодмінною умовою в кожному з них є виділення земельно-оціночних одиниць (оціночних районів).

Існують чотири методи визначення зонального коефіцієнта та його складових:

  1. Вартісний;
  2. Функціональний;
  3. Соціологічний;
  4. Експертний.

Найчастіше, при здійсненні нормативної грошової оцінки населеного пункту застосовують комбінований метод, який включає елементи експертного, функціонального та соціологічного методів [13].

У зв'язку з тим, що в період з травня 2014р. по лютий 2015р. на території Донецька і Донецької області велися воєнні дії, велика кількість будівель зазнали часткового і повного руйнування. Класифікація ушкоджень базується від простих тріщин і відмітин від уламків снарядів до повного руйнування будівель, аж до фундаменту. Також є будівлі, які не придатні до нормального життя.

В оцінці нерухомості, є таке поняття як фізичний знос нерухомості. Він розраховується на основі питомих ваг конструктивних елементів будинків. Питома вага елементів будівлі з урахуванням їх якості визначають за допомогою Збірок укрупнених показників вартості будівель для переоцінки основних фондів [14]. Вартість житлових та комунальних будівель характеризує збірник № 28. Для кожного виду будівель в збірниках є таблиці, складені з урахуванням різної поверховості та конструктивних рішень. Так, у збірнику № 28 для житлових будинків поміщено 42 таблиці. Кожна з них супроводжується текстом, що пояснюють характеристику будівлі за матеріалами і конструкціям, а також поправками на наявність або відсутність видів інженерного обладнання або благоустрою з числа зазначених у характеристиці. У кожній таблиці розглянуто кілька варіантів розподілу питомих ваг елементів будівлі [15].

Для оцінки руйнувань, пропонується використовувати питомі ваги для кожного виду будівель, з різним характером руйнувань. Класифікація за типами будівель буде наступна: одноповерхові, двоповерхові, триповерхові, чотириповерхові, п'ятиповерхові, дев'ятиповерхові, і десятиповерхові житлові будівлі.

Тип і характер руйнувань також різний і гідний окремої класифікації: руйнування даху (повне, часткове, на половину); стіни будинків (частина однієї стіни, повністю одна стіна або повне руйнування кількох або всіх стін); фундамент; перекриття та перегородки (часткові); балкони; скління; сходові майданчики; прибудови; огорожі і паркани; двері; підлоги; асфальтні площадки т.д.

Висновок

Після закінчення розробки магістерської роботи, планується запропонувати оптимальний принцип зміни зонального коефіцієнта, який впливатиме безпосередньо, на нормативну грошову оцінку нерухомості, на території м. Донецька.

Основною ідеєю корекція зонального коефіцієнта для нормативної грошової оцінки нерухомості у м. Донецьку є використання питомих ваг конструктивних елементів будинків, які зруйновані.

Під час написання даного реферату магістерська робота ще не має завершений статус. Остаточне завершення планується на грудень 2015р. Повний текст роботи та матеріали по темі можуть бути отримані у автора або його керівника після зазначеної дати. Звертатися можна за допомогою електронної пошти: valeri.zelenina@mail.ru

Список источников

  1. Гуманитарные последствия вооружённого конфликта на востоке Украины (2014–2015). [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://ru.wikipedia.org/wiki/.
  2. Сколько объектов повреждено или разрушено в Донецкой области и какая сумма нужна на их восстановление. VGORODE.UA – главный сайт в городе. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://dn.vgorode.ua/news/transport_y_ynfrastruktura.
  3. Земельный Кодекс Украины от 25.10.2001 N 2768-III. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14/page.
  4. Закона Украины «Об основах градостроительства» от 16.11.1992 № 2780-XI. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/2780-12.
  5. Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 20.11.2012 № 5496-VI. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/3038-17.
  6. Закон Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003 № 1378-IV. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/1378-15.
  7. ДСТУ-Н Б Б.1.1-12:2011 «Руководство о составе и содержании плана зонирования территории». [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.dnaop.com/html/29582/doc-%D0%94%D0.
  8. «Методические рекомендации по разработке схем зонирования территорий городов» МДС 30-1.99. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://standartgost.ru/g/%D0%9C%D0%94%D0%A1_30-1.99.
  9. Приказ Минрегионстроя Украины «Об утверждении Порядка предоставления градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, их состав и содержание». [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/z0612-13.
  10. «Методика нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов». [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/KP950213.html.
  11. Закон Украины «О плате за землю». [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/2535-12.
  12. Денежная оценка земель. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://kadastrua.ru/diplomnye-raboty/841-diplomnaya-rabota-denezhnaya-otsenka-zemel.html.
  13. Конспект лекции по курсу «Оценка недвижимости» по теме «Оценка городской нежвижимости». ктн., доцент кафедры «Геоинформатики и геодезии» Митрофанова Е.И., ДонНТУ, г. Донецк, 2014г. – 25 стр.
  14. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, по состоянию на 1 января 1972г. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_1111113.htm.
  15. Оценка стоимости и качества зданий и их элементов. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.remontlib.ru/otsenka-stoimosti-i-kachestva-zdaniy-i-ih-elementov.html.
  16. Дипломный проект на тему: «Денежная оценка земель жилой застройки п.Новоселовка Тельмановского района Донецкой области. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://kadastrua.ru/diplomnye-raboty/843-diplomnaya-rabota-denezhnaya-otsenka-zemel-zhiloj-zastrojki.html.